在當下這個社會中，報告的使用成為日常生活的常態，報告具有成文事后性的特點。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優質的報告嗎？下面是小編為大家整理的報告范文，僅供參考，大家一起來看看吧。

房地產征收估價報告篇一

估價項目名稱：濟南市歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室

委托方：吳錫仁

估價方：

估價人員：

估價作業日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估價報告編號：

１

目 錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設和限制條件

四、估價結果報告

五、附件

２

致 委 托 方 函

吳錫仁：

受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學的原則，對濟南市歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。

此致

隨函附奉評估報告

濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

３

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準確性負責。

8、使用本報告，請注意估價的假設和限制條件及報告說明。

估價師簽名

４

估價的假設和限制條件

1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關資料、各種數據的真實性和可靠性負責，并承擔相應的法律責任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產估價結果失實，委托估價方應負完全責任。

2、本估價報告中所采用計算的土地使用權面積、房屋建筑面積是依據委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準確性由委托方負責。

3、任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律。法規、文件、政策等，特別是符合建設、規劃、房地產主管部門所頒布的法律、法規、文件、政策等。在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

4、本報告所估價的房地產抵押價值，是在估價時點時的正常的經濟環境下，在正常的市場價格的基礎上的估價價格。但由于房地產抵押擔保的時間的延續性，本報告未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產的處分價格一般要低于房地產正常的市場價格。

5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據，未經同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地產估價結果報告及其相關的房地產估價技術報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內，如果房地產的作價標準發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響時，應重新進行估價。

６

房地產估價結果報告

一、委托方：吳錫仁

二、估價方：濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司

三、估價對象：

1、權屬狀況

估價對象為歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產，《房屋所有權證》號為：濟房權證 字第 號；產別：私有房產；設計用途為住宅；房屋所有人為

2、建筑物狀況

歷下區甸柳新村三區11號樓為混合結構6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設計用途為住宅。

3、估價對象房屋狀況

估價對象為歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產，建筑面積為46.27平方米。室內未裝修，水、電齊全，煤氣入戶

4、地理位置與周圍環境

估價對象位于歷下區甸柳新村三區11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀城、吉祥苑小區等高檔社區，以及銀座超市、東外環小

７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農貿市場等場所。項目文化教育配套條件優越。周邊有燕山小學、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學、以及省旅游學校和山東政法學院、山東經濟學院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達，交通方便。

四、估價目的：為房地產贈與及買賣提供價值參考依據

五、估價時點：2010年10月14日

六、價值定義：

本報告中所稱的房地產的市場價格是指委估房地產在估價時點對應于本報告書所列估價目的及估價的假設和限制條件下的市場價格。房地產的市場價格是指房地產的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。

由于委估房地產是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產市場價格是指該房地產的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權的分攤價值、房屋建筑的價值及基礎配套設施的分攤價值。對于土地是按住宅用地土地使用權限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權價值進行評估的。

七、估價依據：

1、國家建設部、國土資源部及濟南市人民政府頒發的有關政策、８ 法規文件；

2、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》；

3、委托方提供的房屋所有權證；

4、濟南市基準地價等相關資料；

5、評估人員現場勘察獲取的數據和資料。

八、估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：

合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。

九、估價方法：

根據估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法四種。本次對房地產抵押價值進行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，然后再減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

成本法是在估價時點以開發或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、估價結果：

估價人員根據估價規范，采用了科學的估價方法，在現場勘察的

９ 基礎上，經過認真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。

十一、估價人員

十二、估價作業日期：

2010年10月14日至2010年10月14日

十三、估價報告應用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

１１ 《房屋所有權證》復印件

房地產征收估價報告篇二

房地產估價報告

評估項目名稱： 麗江花園

委托方:華森地產

評估方：五人資產評估小組

評估人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘

評估作業日期：2005/06/12--2005/06/30

評估報告編號：贛估字號第20050630號

目 錄

一、致委托方函 ……………………………………3

二、估價師聲明 ……………………………………4

三、估價的假設和限制條件 ………………………5

四、估價結果報告 …………………………………6

五、估價技術報告 …………………………………9

致委托方函 華森地產 ：

受貴方委托，我所組織估價人員，于2005年6月12日至2005年6

月30日，根據委托目的，遵循國家標準《房地產估價規范》，經現

場勘驗和社會調查，采用市場比較法對所在濱江大道與五洲大道交

匯處東側的麗江花園市場現值進行了評估。

經評估，估價對象建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。

總建筑面積36688平方米,在估價時點2005年6月30日每套的市場價

評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面積1755.043元。

現將評估情況及結果報告給你們。

五人資產評估小組

法人代表：賴亦棟 2005年6月23日

估價師聲明

我們鄭重聲明：

我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。

本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。

我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本評估報告。

我們已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘 6 沒有人對本評估報告提供了重要專業幫助

參加估價的注冊房地產估價師：吳慶喻 孫堅

2005/06/30 估價的假設和限制條件

1、本次估價以估價對象為合法房地產，即已依法取得房屋所有

權和土地使用權，且未設定他項權利為假設前提。

2、估價對象所占土地使用權類別為劃撥，估價中是以出讓方式 獲得（即已向政府補交了土地出讓金）為假設前提。

3、本次估價是以估價對象現狀和轉讓后用途不確定，但受當地政府對本地段城市規劃政策的限制為前提。

4、本次估價是以委托方提供的全部資料和數據是真實有效的為假設前提。

5、本次估價結果為估價對象在估價時點上的本地區社會正常交易的市場價格，是以市場上存在著自愿購買者為假設前提。

6、估價對象具體交易額在市場相對穩定即價格不會發生較大變動的一定時間內交易時，由轉讓雙方依據本結果協商確定。

7、本估價報告僅為估價目的之用，不得他用。未經本所許可，本報告不得公開發表。

房地產估價結果報告

（一）委托方：江西華森房地產開發有限公司

法定代表人：黃振森先生

地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側

（二）估價方

單位名稱：五人資產評估小組

法人代表：賴亦棟

資格等級：國家壹級

地 址：***************

（三）估價對象

本次估價對象為贛州市麗江花園的一棟商品樓，該房地產坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側，屬華森地產所有，建成于2004年，建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。總建筑面積36688平方米，建筑密度36.2%，容積率5，綠化率30.3%，使用年限為70年，小區由3棟12層、3棟15層高層組合，全部采用框架結構，戶戶坐北朝南、坐擁江景，高速電梯直達到戶，周邊配套完善，交通便捷，一面臨街，又面臨章江.具體位置比較優越，是江西華森房地產開發有限公司為成功人士傾心打造的贛州首家小高層花園住宅區。

（四）估價目的

委托方擬將估價對象進行市場轉讓，委托評估其市場現值，為委托方提供市場交易價格參考依據。

（五）估價基準日 2005年06月

（六）價值定義

估價房地產的市場買賣價值，采用公開市場價值標準。

（七）估價依據

1、國家標準《房地產估價規范》；

2、房地產估價委托書；

3、房地產估價合同書；

4、政府部門有關計價和稅費標準及目前本地區房地產價格信息；

5、委托方提供和估價人員現場勘驗調查取得的全部資料。

（八）估價原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則；

4、估價時點原則；

5、客觀、公正、公平原則。

（九）估價方法

（根據估價目的和估價對象實況及本地區房地產交易市場情況，確定采用市場比較

進行本次估價。

1、估價基本思路：分別按照上述兩種方法對估價對象的價值進行估算，然后對兩種方法分別求取的估價結果進行加權平均，求得最終評估值。

2、市場法的技術思路是：搜集多個市場上類似房地產交易實例，選取可比實例與評估對象進行比較，對其交易時間、交易情況、區域因素、個別因素等進行修正后測算出比準價格，求取估價對象的評估值。

（十）估價結果

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價方法和工作程序，結合估價經驗對估價對象進行分析、測算，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。

（十一）估價人員

參加估價人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項目評估負責人：賴亦棟(組長)領導審簽：黃敬寶老師

（十二）估價作業日期

2005年06月12日至2005年06月30日

（十三）估價報告應用的有效期

本估價報告有效期為一年，即自2005年06月30日至2006年07月1

日止。在有效期內如房地產價格發生較大變動，該結果應隨之調整。房地產估價技術報告

（一）個別因素分析

該房地產建筑為框架結構，按小高層花園住宅設計，外形設計花園小區，一層正面為全玻門窗，二至四層正面與西面為藍色玻璃幕墻。一層為大廳，裝修檔次比較高，藝術吊頂，裝有豪華裝飾燈，大廳內柱、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾；內墻、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖；磨光地面磚，辦公用房為木質墻裙、門窗套，磨光瓷磚地面；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門；水、電、暖、空調配套。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃，閉路電視，雙電話、寬帶網、電源入戶，有安全防范系統：紅外線防范系統、可視樓宇對講系統、小區一卡通系統，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具--電梯。

（二）區域因素分析

估價對象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，系贛州市城郊地段范圍，交通便利，周圍商業環境較好。估價對象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交，東面是東環市路，西側為八一四大道和章江，北側為贛南摩托車到市場和贛南貿易廣場，南臨贛州火車站和贛州大橋。該房地產坐落位置優越，特別是隨著贛州市城市改造建設，該處將成為本城區比較舒舍的居住地段。

（三）市場背景分析

贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開發出來的，該地方的商業用房交易市場逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移，其價格也不斷上漲，但增長的幅度一直比較平穩。畢竟該地段是近幾年開發出來，隨新城區的建設，預計明后兩年隨著城市的建設加快，其房地產價值還會進一步增值。根據城市的規劃設計，估價對象正好在新城區建設范圍之內，所以房地產的價格將會不段的攀升，房產交易更加的活躍。

（四）最高最佳使用分析

估價對象為中型建筑，其商品房為中高檔規模，就估價時點現狀而言，商品房和一層店面是其設計的最高最佳使用用途，目前其規模檔次在這一地段附近獨此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通----電梯的花園小區，加之坐落位置比較優越，如城市的擴建改造，八一四大道、五洲大道、濱江大道、贛州大橋從這里通過。估價對象擴建設計比較有創意，這些將會更加顯示其各方面的優越性。

（五）估價方法選用

根據估價目的和估價對象類型，因評估對象未來的凈收益無法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產公司的商業機密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區等方面與被估房地產相同或類似的房地產進行比較修正，以求的該房產的價格，因此估價應遵循相對保守的原則，故采用市場比較法和成本法進行評估，以市場比較法為主，以成本法為輔，然后將兩種方法估價的結果進行加權平均，求取最終評估值。

（六）估價測算過程

1、市場比較法

（1）選取可比實例（見下表）實例代號 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價 交易日期 交易類型 竣工時間 建筑結構 層 數 裝修檔次 設 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場轉讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無暖 臨街

b

八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場轉讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無暖 臨街

c

濱江大道 商住房 110㎡

1650元/㎡ 2004年5月 市場轉讓 2004年 混合 二層 中檔

中檔無暖 臨街

使用年限 35 30 35 容積率 5 4.8 4.6（2）確定修正系數 ①交易情況 經評估調查，未發現交易實例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無需修正。

②交易日期修正

根據調查，2003年以來，贛州商品房價格平均每月上漲1%，得出： 交易實例a交易時間修正系數=110/100=1.1 交易實例b交易時間修正系數=111/100=1.11 交易實例c交易時間修正系數=112/100=1.12

③區域因素修正

假設待估對象區域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實例a區域修正系數=100/96=1.04 交易實例b區域修正系數=100/94=1.06 交易實例c區域修正系數=100/105=0.952

④個別因素修正

三個實例分別為二、三層，結構、裝飾等情況比較接近，估價對象建成時間略早于可比實例，但在建筑結構、建筑規模、設計用途、裝修標準、配套設施等方面有不同于可比實例，故需作較大修正，則（假定折現率為8%）

交易實例a，c的年限修正系數=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659

因為bc的容積率和待估對象的容積率不相同，假設容積率增加0.1，則房價增加2%，則：

交易實例b的容積率修正系數= 104/100=1.04

交易實例c的容積率修正系數=108/100=1.08

計算交易實例個別因素修正系數：

交易實例a的個別因素修正系數=0.9659*1.0=0.9659 交易實例b的個別因素修正系數=1.0*1.1=1.1

交易實例c的個別因素修正系數=0.9659*1.08=1.043

（3）計算比準價格（見下表）項目

交易價格 1.交易日期 區域因素 個別因素 比準價格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048

b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31

c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 評估單價=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 評估總值=1755.043*125=219380.38元

（七）估價結果確定

經以上估價測算，結合市場調查和估價經驗分析，認為上述估價結果公正、合理、切合市場實際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。

房地產征收估價報告篇三

房地產估價理論與實務

姓

名：胡倩學

號：年

級：班

級：資源環境與城鄉規劃管理指導老師：彭賢偉

——課程結業作業 091002010015 2009級

房地產估價報告

估價項目名稱：貴陽市云巖區寶山北路貴州師范大學圖書館轉讓價值評估

估價委托人：貴州師范大學

估價機構：貴陽市世紀房地產評估公司

估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）

估價作業日期：2012年5月15日至2012年5月20日

估價報告編號：世紀房估［2012］第80號

目 錄

一、致委托方函………………………………………………………4

二、估價師聲明………………………………………………………5

三、估價的假設和限制條件…………………………………………7

四、估價結果報告……………………………………………………9

五、估價技術報告……………………………………………………13

六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函

貴州師范大學：

本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學的圖書館進行了評估，估價的目的是：為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2012年5月15日。價值類型：估價對象的公開市場價值。

在整個估價過程中，本公司估價師遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規劃》即國家相關法律、法規和政策規定，經過詳細的現場勘查和市場調查，遵循客觀、公正、科學、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元，單價：1539.1元／m2。

貴陽市世紀房地產估價公司

法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產估價師聲明

對本報告我們特作如下鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析，意見和結論是我們自己公正的專業 分析，意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關 當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進 行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、注冊房地產估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結構、室內外狀況進行了失地查勘并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結構質量、建筑面積數量準確性和相應權益的責任，也不承擔其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進行檢視的責任。

6、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

7、本估價報告中所依據的有關估價對象建筑面積和權益資 料由委托人提供，委托人應對資料的真實、可靠性負責。

8、本估價報告公是在報告中說明的假設條件下對估價對象 正常市場價格進行合理估算，報告中對估價對象權屬情況的披露不能作為對其權屬確認的依據，估價對象權屬界定以權屬管理部門認定為準。

注冊房地產估價師：胡 倩（注冊號：123456）簽名： 注冊房地產估價師：朱軼彬（注冊號：456789）簽名： 估價的假設和限制條件

1、本次估價的假設前提

（1）估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由 轉讓；

（2）洽談交易期間房地產價值將保持穩定；

（3）市場供應關系、市場結構保持穩定、未發生重大變化 或實質性改變；

（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業知識；

（5）不考慮特殊賣家的附加條件。

2、未經調查確認或無法調查確認的資料數據

（1）本次估價未對估價對象做建筑基礎和結構上的測量和實驗；本次評估假設其基礎、結構等方面的重大質量問題；

（2）假設估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；

3、估價中未考慮的因素及一些特殊處理

（1）估價結果是反映估價對象在本次估價目的下得市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當上述條件發生變化時，估價結果一般會發生變化。（2）估價結果未考慮未來處置風險；

（3）估價結果未考慮估價對象及其運營企業已承擔的債務、或有再無及經營決策失誤或市場動作失當對其價值的影響；

4、本報告使用的限制條件

（1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉讓房地產市場價值參考，不作他用；

（2）本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內實現，估價結果可作對象的市場價值參考，超過一年，需生新進行估價；

（3）本報告專為委托人所使用，未經本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。

5、其他說明

（1）估價過程中遇到的不確定因素、或有事項分估價人員執業水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構對此類事項不承擔任何責任。

（2）委托人應對所提供資料的真實性、完整性、合法性負責，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機構不承擔任何責任。估 價 結 果 報 告

一、估價委托人：貴州師范大學

二、估價機構：貴陽市世紀房地產評估公司 住所：貴陽市白云區大壩路36號 法定代表人：胡 倩 資質等級：一級

證書編號：建房估證字［2011］號

有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日

三、估價對象

估價對象為貴陽市云巖區寶山北路貴州師范大學圖書館房地產，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價目的

為委托方轉讓估價對象提供市場參考價值。

五、估價時點 2012年5月15日

六、價值定義

房地產轉讓價值，即為公開市場價值。

七、估價依據

本次估價依據了國家有關法律和國務院、建設部、國土資源部頒布的法律、法規和政策性文件，以及評估房地產的相關資料，主要有：

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、國家標準gb/t50291——1999《房地產估價規范》；

4、本公司掌握的房地產市場信息資料；

5、本公司估價師現場勘察及市場調查所獲得的有關資料；

6、委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權》復印件。

八、估價原則

1、合法原則

合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面，在合法產權方面，應以房地長權屬證實和有關證件為依據；在合法使用方面，應以城市規劃，土地用途管制等為依據；在合法處分方面，應以法律、法規或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。

2、最高最佳使用原則

最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行、經過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體變現，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發強度來衡量。這是因為在房地產市場中，每位房地產擁有者在主觀上都試圖充分地發揮房地產的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

3、替代原則 根據市場運行規律，在統一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即由兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格中經過互相影響與比較之后來決定的。房地產價格也同樣遵循替代規律，受其他具有相同使用價值的房地產，即同類型具有替代可能的房地產價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。

4、房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。估價時點原則是指求取某一時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。

5、獨立、客觀、公正原則

獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價格。

九、估價方法

根據《房地產估價規范》（gb/t50291——1999），通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正等。因估價對象為較為完整房產，考慮到目前與估價對象類似的房地產交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進行估價；有根據該類似房地產有出租收益，可以采用收益法、市場法進行估價。

市場法是在同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規模、檔次、建筑結構相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各 項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易狀況修正、交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產比準價格。

收益法是預測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

十、估價結果

注冊估價師根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，并結合估價經驗，確定該房地產在估價時點2012年5月15日的公開市場價值為人民幣：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元 單價：1539.1元／m2。

十一、估價人員

注冊房地產估價師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產估價師：朱軼彬（注冊號：456789）

十二、估價作業日期

二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日

十三、估價報告應用的有效期

自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。

估 價 技 術 報 告

一、估價對象實物狀況描述與分析

估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學圖書館房地產，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學（2）建筑結構：框架結構

（3）外觀：估價對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層

（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設施：給水、排水、供電、通訊等配套設施完備（7）裝修狀況：簡單裝修

二、估價對象描述與分析

位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。

三、估價對象權益描述與分析

完全產權房地產。

四、估價方法適用性分析

根據估價對象的具體狀況，在對其進行實地勘察和類似房地產調查后，估價人員認真分析了影響估價對象價值的相關因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設開發法作為本次評估的方法。

成本法的理論依據是生產費用價值論：商品的價格是根據其生產所必要的費用決定的。

假設開發法是根據估價對象預期開發玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體的說，假設開發法是預測估價兌現開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得的利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

四、估價測算過程

（一）假設開發法

估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價格。圖書館共五層，總建筑面積為12526m2，建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，并調查到該重置價格所需要的有掛數據如下：建筑安裝工程費為1200元／m2，專業費用為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費和專業費之和的3%，銷售費用為售價的3%，投資利息：開發經營期為2年，費用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%，銷售稅費為售價的5.53%，開發利潤為投資利潤的20%。解:設該圖書館的重新構建總價值為v，估算如下：

1、建筑安裝工程費=1200*12526=15031200元

2、專業費用=15031200*6%=901872元

3、管理費=（901872+15031200）*3%=477992.16元

4、銷售費=v*3%

5、以上4項之和=16411064.16+0.03v

6、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元

7、銷售稅費=v*5.53%

8、開發利潤=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元

9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元

v=19278783.15元

建筑物重置單價=1539.1元／m2

（二）收益法

圖書館是1989年建成的，假設使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，預測圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元，該嘞房地產的報酬率為1.375%，計算圖書館的收益價值。

解：該圖書館的收益價值計算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］

v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元

建筑物重置單價=1538.62元／m2

附 件

1、估價對象《房屋所有權證》（復印件）

2、估價對象《國有土地使用權證》（復印件）

3、委托人身份證（復印件）

4、失地查勘相片（原件）

房地產征收估價報告篇四

中 關 村:房地產估價報告

日期：2011-09-09附件下載

北京經濟技術開發區 65 號街區永昌南路 2 號房地產估價報告

房地產估價報告

估價項目名稱:北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制

藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告

委 托 方:北京華素制藥股份有限公司

估 價 機 構:杜鳴聯合房地產評估(北京)有限公司

估 價 人 員:劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎

估價作業日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日

估價報告編號:京杜鳴估 g 字[2011]

北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告

目 錄

致

委

托

方

函........................................................................................1 估

價

師

聲

明........................................................................................3 估價的假

設

和

限

制

條件...........................................................................4 估

價

結

果

報

告.................................................................................6 一、委

托方..........................................................................................6 二、估

價

機構......................................................................................6 三、估

價

對象......................................................................................6 四、估

價

目的....................................................................................10 五、估

價

時點....................................................................................11 六、價

值

定義....................................................................................11 七、估

價

原則....................................................................................11 八、估

價

依據....................................................................................11 九、估

價

方法....................................................................................12 十、估

價

結果....................................................................................13 十一、估

價

人員...............................................................................13 十二、估

價

作

業期...........................................................................14

十三、估價報告應用的有效期.......................................................14

十四、變現能力分析.......................................................................14

十五、有關說明與建議...................................................................15 估

價

技

術

報

告...............................................................................16

一、個

別

因

素

分析...........................................................................16

二、區

域

因

素

分析...........................................................................16

三、市

場

背

景

分析...........................................................................19

四、最高最佳使用分析...................................................................24

五、估

價

方

法

選用...........................................................................25

六、估

價

測

算

過程...........................................................................25 七、估

價

結果....................................................................................32 附

件......................................................................................................34

北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告

致 委 托 方 函

北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對位于北京市房山區良鄉金光北街 1 號北

京華素制藥股份有限公司工業房地產(以下簡稱估價對象)的抵押價

值進行了估價。

估價對象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司

工業房地產,即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權及相應的剩

余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業用途出讓國有土地 使用權。

估價目的:為確定房地產擬抵押貸款額度提供參考依據而評估估

價對象房地產抵押價值。

估價時點:2011 年 7 月 28 日。

估價依據:全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及

北京市人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件;中華人

民共和國國家標準 gb/t50291—1999《房地產估價規范》;建設部、人行、銀監會發布的《房地產抵押估價指導意見》;委托方提供的有

關資料;我公司所掌握的北京市房地產市場的有關資料及估價人員實

地查勘、調查所獲取的資料。

估價結果:估價人員根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則, 按照嚴謹的估價程序,選用適宜的估價方法,在對影響估價對象價值

因素進行綜合分析的基礎上,確定:北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產,即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權及相應的剩余土地使用年限為 34.13 年的

37213.70平方米工業用途出讓國有土地使用權在 2011 年 7 月 28 日的估價結果:

1、市場價值估價結果

市場價值估價結果總價為 7324 萬元人民幣。

北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告

2、估價人員所知悉的法定優先受償款

根據委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及相關

人員介紹,估價對象設定有抵押權,權利人為中國建設銀行股份有限

公司北京石景山支行,權利價值為人民幣 7120 萬元整,設定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價時點,上述抵押登記尚未注銷。本次估

價未考慮抵押權對估價結果的影響,估價對象再次抵押時以上述抵押

登記已注銷為假設前提。

截至估價時點,除上述抵押權外,估價人員未知悉估價對象可能 存在的其他優先于抵押權的法定優先受償款。

3、抵押價值估價結果

抵押價值總價為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆

萬元整)。具體見表: 估價結果一覽表

土地使用權價值 建筑物所有權價值 房地產價值

總建筑 土地使

平均地平均樓面平均樓

抵押物名稱 面積 用權面 總價 總價

面單價 單價(元/ 面單價(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區良

總價 鄉金光北街 1 號

北京華素制藥股 18787.80 37213.70

3585

963

3739

1990 7324 3898 份有限公司工業

房地產

估價報告應用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日

提交估價報告的份數:共 4 份

杜鳴聯合房地產評估(北京)有限公司

法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日

北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告

估 價 師 聲 明

我們保證,在我們的職業道德、專業知識和經驗的最佳范圍內:

1、本估價報告的內容是真實、準確、完整的,沒有虛假記錄、誤導性陳述和重大遺漏。

2、本估價報告的分析、意見和結論,是我們獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論,但要受到本估價報告中已說明的假設和限

制條件的限制和影響。

3、我們與本估價報告的估價對象沒有任何利害關系;對與該估

價對象相關的各方當事人沒有任何偏見,也沒有任何個人利害關系。

4、我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(gb/t50291—1999)的規定進行分析,形成意見和結論,撰寫本估

價報告。

5、我們已對本估價報告的估價對象進行了實地查勘。

6、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業

幫助。

報告編制人員 資格及證號 簽名蓋章

劉曉娣 中國注冊房地產估價師

估價師注冊證號:1120040062 于 紅 中國注冊房地產估價師

估價師注冊證號:1120050057 武秒珍

楊麗穎

北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告

估價的假設和限制條件

1、本次估價是以估價對象能夠按照法定用途和現狀最高最佳用

途持續有效使用為假設前提。

2、本次估價是以提供給估價機構的估價對象房屋所有權及相應的出讓國有土地使用權不存在共有權人,且無權屬糾紛為假設前提。

3、根據抵押當事人提供給估價機構的有關資料,并經估價師了 解知悉的估價對象房屋所有權及出讓國有土地使用權在估價時點存

在抵押權,本次估價以估價對象再次抵押前該抵押登記注銷為假設前

提。截至估價時點,除上述抵押權外,估價人員未知悉估價對象可能

存在的其他優先于抵押權的法定優先受償款。

4、本報告以委托方不存在欠繳營業稅、城市維護建設稅及教育

費附加、增值稅、房產稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動

保險為假設前提。

5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

6、本次估價是以估價對象在估價時點及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設前提。

7、本報告所得出的估價結果內涵包含房地產、附著于房地產內

部不可移動或為滿足使用功能必須配備的設施、設備的價值,不包含

可移動的家具等生活物品的價值。

8、設定估價對象為符合法律、法規規定,在市場上可轉讓和可

進行抵押登記的房地產為限制條件。

9、估價結果為估價對象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場價值減

去估價師已知悉的法定優先受償款,其公開市場價值為在估價時點時的下列交易條件下最可能實現的價格:(1)交易雙方是自愿地進行交易的;(2)交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業知識,并了解交易對象;(4)交易雙方掌握必要的市場信息;

北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告(5)交易雙方有較充裕的時間進行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價。

10、一旦發生抵押人不能履行債務,抵押權人須將抵押物拍賣清

房地產征收估價報告篇五

房地產拆遷估價報告

內蒙古雙環房地產估價事務所 2004年12月9日

一、致委托方函（匿名）：

受你委托，我所對擬用于拆遷補償之目的，你所擁有的位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側的商住房地產進行了估價，本著獨立、公正、科學、客觀的工作原則，經過詳細的現場勘察與認真的估價、測算，確定該房地產在估價時點為2004年9月20日的估價總值為人民幣407585元（人民幣大寫肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）。

特發此函

內蒙古雙環房地產估價事務所 2004年12月9日

評估師聲明 我們鄭重聲明：

一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，蛋受到估價報告中一說明的假設和限制條件的限制。

三、估價人員與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見。

四、估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。

五、估價人員已對估價對象進行了實地勘察

六、沒有人對估價報告提供了重要專業幫助。2004年12月9日

評估的假設和限制條件

一、我們評估的是估價對象的現時市場價格，是指在估價時點對估價對象進行銷售的正常合理價格，他依據如下假設：

1、任何有關估價對象運作方式、程序符合國家和地方有關法律、法規，并支付了應繳稅費。

2、在估價時點估價對象不存在任何產權糾紛，不收任何權利限制，可以在公開市場上合法的進行轉讓。

3、在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

4、有一段合理的洽談時間，可以通盤考慮房地產性質和市場情形進行議價。

二、本報告僅為房屋拆遷補償服務的，估價結果僅作為房屋拆遷補償的參考，不得用于其他用途。

三、本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于股價時點的假設條件、市場狀況而言。并未考慮市場價格波動、稅費率變化、國家經濟政策發生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響。

四、委托方提供了資料如“房屋所有權證”等是此次估價的重要依據，我們并未向政府有關部門核實，對于該資料的真實性和準確性由委托方負責，對由此而引起的后果及相關責任，我所不承擔任何責任。

五、本報告包括致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、房地產估價結果報告、房地產估價技術報告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對使用本報告中部分內容而導致的損失，我所不承擔責任。

內蒙古雙環房地產估價事務所 2004年12月9日

房地產估價結果報告

一、委托方：（匿名）

二、估價方：內蒙古雙環房地產估價事務所

三、估價對象：位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側的商住房地產，屬弓毅所有，房屋所有權證號：房 權證固8字第0002784號，總建筑面積372.11平方米：國有土地使用證號：固國用（2000）字第6180號，占地面積869.26平方米。

四、估價目的：為拆遷補償提供價格參考

五、估價時點：2004年9月20日

六、估價依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產估價規范》、內蒙古自治區及包頭市兩級地方人民政府及有關部門頒布的法規和政策性文件：委托方提供的有關資料：估價機構掌握的有關資料，估價人員現場勘查所獲取的有關資料。

七、估價原則：合法原則、估價時點原則、最佳使用原則、替代原則。

八、估價方法：重置成本法

九、估價結果：估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估計啊程序，采用科學適用的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過詳細的測算：確定估價對象在2004年9月20日的估價總值為人民幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）

十、估價參加人員：匿名

十一、股價作業日期：2004年12月2日至2004年12月9日

十二、估價報告應用的有效期：自3004年9月20日至2005年9月19日。

內蒙古雙環房地產估價事務所 2004年12月9日

房地產估價技術報告

一、估價對象簡介

估價對象是位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側的商業及住宅房地產，屬弓毅所有。該區域所處位置優越，交通狀況較好。

估價對象的占地面積為869.26平方米，國有土地使用證號：固國用（2000）字第6180號：房屋所有權證號：房權證固8字第0002784號。該土地開發程度為“五通一平”，即通上水、通下水、通電、通路、通通訊及場地平整。估價對象的房屋總建筑面積372.11平方米，共有房屋四項，其做法分別為：（1）北新房，單層磚木結構，建筑面積115平方米，建成于1998年，片石基礎，紅磚墻承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，層高3.2米;木門、鋼窗、地面鋪全瓷磚，內墻面刮膩子，頂棚為木龍骨抹灰吊頂，外墻面抹灰（南立面貼白色面磚）；上下水、電，暖（土暖）設施齊全；（2）北舊房，單層半磚木結構，建筑面積69平方米，建成于1983年：片石基礎，紅磚墻（內土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，層高3米;木門窗，地面鋪水磨石磚，內墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨石膏板吊頂，外墻面水刷石；有上下水及電照設施。（3）東門臉房，單層板磚木結構，建筑面積128.55平方米，建成于1992年；片石基礎，紅磚墻（內土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，檐高3米；木門窗，地面鋪水磨石磚，內墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨纖維布吊頂，外墻面臨街一側貼面磚；有雙下水及電照設施。（4）南房，單層磚木結構，建筑面積59.56平方米，建成于1996年；片式基礎，紅磚墻承重，木椽檁上石棉瓦屋頂，層高3米；木門，鋼窗。地面鋪防滑地磚，內墻面刮膩子，等碰抹灰刷白，外墻面抹灰（北側水刷石），有上水電照 7 設備。經現場勘查，估價對象顯存狀況較好，能正常使用。

二、估價方法及股價技術路線

1、選取估價方法：本次股價根據當地房地產市場發育情況，結合估價對象的估價目的、使用性質及個別因素，選擇重置成本法進行估價：即求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除其折扣，從而估算對象的客觀合理價格或價值的方法。

2、搜集資料：在搜集掌握估價對象有關資料的基礎上，廣泛收集建筑市場用類建筑物的造價情況以及吉貝爾建設的附加費用情況。

3、股價測算：根據估價對象的具體做法，選取參照物，進行對比、分析，從而得出估價對象的重置價格。

三、估價計算過程

（一）確定房屋價格

1、房屋建安單價：

根據該建筑物的結構形式、裝修標準以及內部設備的設置情況，結合包頭地區同類建筑物在2004年的造價水平，以及主要建筑材料在估價時點的市場售價情況，經測算，確定起建安單價分別為：北新房560元/平方米，北舊房360元/平方米，東門臉房340元/平方米，南房390元/平方米。

2、建設期附加費用：

根據估價對象實際情況，以及包頭市固陽縣的有關規定，估價對象的建設期附加費用包括建設單位管理費，勘測設計費，城建配套費，水電增容費，土地使用稅等項目。再次，建設期附加費用采取建安造價的18%。

3、確定房屋成新率：

根據改建筑物的結構形式、使用性質、施工質量、建成時間、現存狀況以及維護保養等情況，經分析判定其成新率分別為：北新房95%，北舊房80%，東門臉房90%，南住房93%。

4、確定房屋現值：

房屋現值=（560*115-95%+360*69*80+340*128.55*90%+390*59.56*93%）*（1+18%）=163749元

（二）確定土地價格

1、估價方法的選擇

根據《城鎮土地估價規程》，待估宗地所處位置以及待估宗地的具體條件、用地性質及估價目的，結合估價師搜集的有關資料，根據當地地產市場發育程度，選擇成本逼近法進行估價。

2、估價過程

成本逼近法就是以取得開發土地所耗費的各項費用之后為主要依據，再加上一定的利潤，利息，應繳納的稅金來確定土地價格的估價方法。

其基本公式為

土地價格=土地取得費+稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

（1）土地取得費：包括征地費及征地管理費。征地費：依據土地管理法規定，政府征用農業用地要向農民支付征地費用，包括征地補償費、勞動力安置補助費、青苗以及上附著物補償費等，經調查，改區域的征地補償費為每畝30000元，這個45元/平方米。

征地管理費為征地費的4%,則，土地取得費=45*（1+4%）=46.8元/平方米(2)土地開發費：

待估宗地的開發程度為“五通一平”，調查待估宗地附近土地開發費用情況并結合待估宗地的自身情況，確定土地開發費用為150元/平方米。

（3）稅費

取土地取得費和土地開發費之和的5.5%，則

稅費=（46.8+150）*5.5%=10.82元/平方米

（4）投資利息：

根據帶故宗地規模以及項目用地特點，確定土地開發周期為一年，土地取得費在開發初期一次性投入，土地開發費及稅費在開發周期內均勻投入。利息安中 國人民銀行現行固定資產一年期貸款利息率5.31%計算。

投資利息=46.8*5.31*1+（150+10.82）*5.31%*50%=4.89元/平方米

（5）投資利潤：

參照市場情況和待估宗地實際情況，利潤率取20%。則

投資利潤=（46.8+150+10.82+4.89）*20% =42.5元/平方米

（6）土地增值收益，即土地所有權收益

土地增值收益按照10%計算，則

土地增值收益=（46.8+150+10.82+4.89+42.5）*10%

=25.5元/平方米

（7）土地價格

土地單位價格=46.8+150+10.82+4.89+42.5+25.5 =280.51元/平方米

土地價格=280.51*869.26=243836元

（三）確定估價總值：

估價總值=房屋價格+土地價格 =163749+243836 =407585元

四，估價結果

在充分調查、分析估價對象的基礎上，依據科學的估價原則，采用適當的估價方法，經過科學、公正的估價測算，結合估價經驗，確定估價對象在估價時點為2004年9月20日的估價總值為人名幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）。

內蒙古雙環房地產估價事務所

2004年12月9日