每個人都曾試圖在平淡的學習、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養人的觀察、聯想、想象、思維和記憶的重要手段。那么我們該如何寫一篇較為完美的范文呢？下面我給大家整理了一些優秀范文，希望能夠幫助到大家，我們一起來看一看吧。

物業公司成本核算篇一

方案

（一）土地成本總地款1480萬元，總建筑面積22000㎡，每㎡建筑面積土地成本為680元

建安成本按框剪結構、酒店外墻、酒店電梯、基本消防、人防、強電弱電、公共管網、公共綠化、給排

水、基本智能系統預埋約2000元／㎡

報建費180元/㎡

地勘、設計、監理約80元／㎡

財務成本、管理成本按直接成本的10%計算294元／㎡

稅收營業稅、土地增值稅預征、企業所得稅預征

共10%約450元／㎡

以上成本為3684元／㎡ 按照房地產平均利潤30%，本項目按總成本的20%提取利潤，則實際售價為4420／㎡

方案

（二）土地成本總地款1480萬元，總建筑面積22000㎡，每㎡建筑面積土地成本為680元

建安成本按框剪結構、酒店外墻、酒店電梯、酒店消防、人防、強電弱電、公共管網、公共綠化、給排

水、基本智能系統預埋約2200元／㎡

報建費180元/㎡

地勘、設計、監理約80元／㎡

財務成本、管理成本按直接成本的10%計算314元／ 稅收營業稅、土地增值稅預征、企業所得稅預征

共10%約470元／㎡

以上成本為3924元／㎡ 按照房地產平均利潤30%，本項目按總成本的20%提取利潤，則實際售價為4708／㎡

物業公司成本核算篇二

物業管理服務費用測算

根據“******”人員編制計劃，及擬推廣管家服務的總體管理思路，對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括：

一、經費測算的原則及說明；

二、經費測算：

1、人工成本；

2、行政辦公費；

3、設備設施維護費；

4、公用水電費；

5、清潔綠化費；

6、保安費；

7、固定資產折舊；

8、開辦費攤銷；

9、不可預見費；

10、管理者酬金；

11、稅金。詳細測算書內容如下： 第一節 經費測算的原則及說明

一、測算的依據

(一)成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規；(二)“四川省城市物業管理服務收費暫行規定”；(三)“四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

二、經費測算的原則

(一)遵循物業管理行業特點的原則

物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出，是物業管理企業正常運轉的基礎，也是為業主/使用者創造舒適工作環境，達到物業保值增值目的的基本條件。(二)服務水平與管理費用相匹配的原則

針對“*******”高檔物業需求，根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點，準確定位物業管理的水平，準確定位管理費用的標準。(三)“零預算”原則

物業管理費實行“零預算”原則，“以支定收”，根據物業管理服務的要求和標準，確定物業管理費用的支出；再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣，物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

(四)管理者提取酬金原則

物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

三、測算的有關說明

(一)物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費，公共設備、設施日常運行、維護及保養費，綠化管理費，保潔衛生費，保安費，辦公費用，物業管理單位固定資產折舊費，稅費，利潤，開辦費攤銷、不可預見費。(二)有關費用的說明

1、人員工資標準

根據市場化原則，參照成都行業工資水平，根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準，人員工資標準如下： 序號 職 務 月薪 備 注 1 中心經理 4,000 2 品質行政主管（中心經理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程維修主管 2,000 5 清潔綠化主管 1,800 6 高級管家 1,800 7 會計 1,400 8 出納 1,200 9 維修技工 1,200 10 安全班長 1,100 11 安全員 900 12 清潔工 600 13 綠化工 600

2、物資裝備的攤銷

物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產”，依據財務制度按5年攤銷；單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費，按5年攤銷。

3、開辦費攤銷

開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應攤進營銷成本中，不可預見費根據物業管理行業慣例，不可預見費提取率為物業管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%（4年）按5年攤銷進管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物業管理服務收費暫行規定和行業慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關規定收取。暫不測算。第二節 經費測算

經費測算總表（單位：人民幣元）序號 項 目 測算依據 月支出 備 注 人工成本 詳見人工費測算明細表 122,202.00 行政辦公費 詳見辦公費測算明細表 14,406.67 設備設施維護費 詳見維護費測算明細表 9,984.00 公用電費 按經驗數據測算 23,500.00 公用水費 按經驗數據測算 4,200.00 清潔費（設施材料）詳見清潔費測算明細表 10,233.00 綠化費 詳見綠化費測算明細表 17,388.00 保安費 詳見保安費測算明細表 400 注：將開盤期間人工成本攤進物管成本中 9 固定資產折舊 詳見固定資產測算明細表 1,397.50 10 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細表 3,036.87 23,994.13 11 小計

206,748.03 227,705.30 12 不可預見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各項之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 營業稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理費(不含電梯分攤）69416.16平方米收費面積 3.53 4.05 根據我們的測算，本項目管理費月支出為245,193.66元（不含e型房每月電梯維護費用），按照不同房型的價格、建筑面積比率，將管理費分攤如下： 房 型 系 數 管理費標準（元/平方米.月）備 注 a 1.143 4.0

b 1.057 3.7

c、d 1 3.5

e 0.914 3.2 按照分攤系數測算e型房管理費2.8元/平方米.月，加上電梯維護費0.42元/平方米.月，實際管理費標準為3.2元/平方米.月

（一）人工成本測算

序號 項目 人數 月薪 計算方法 月支出 備 注 1 工資

(1)中心經理 1 4,000 人數 x 月薪 4,000

(2)品質行政主管 1 2,500 人數 x 月薪 2,500

中心經理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數 x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數 x 月薪 5,400

(7)會計 1 1,400 人數 x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數 x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數 x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數 x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數 x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數 x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數 x 月薪 1,800

(14)小計 94 87,600 三費一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓費

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險費

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計

34,602.00 合計

122,202.00

（二）行政辦公費

序號 項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備注 1 辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數量 x 單價 400.00

小計 90 人

600.00 通訊費用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部 300 數量 x 單價 600.00

小計

1,350.00 車輛使用費用 2 部 1500 數量 x 單價 3,000.00 員工宿舍租金 4 套 600 數量 x 單價 2,400.00 社區文化活動費 12 次 1500 綜合測算 1,500.00 服裝費用

(1)管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00

(2)維修工服裝 7 400 2800 233.33

(3)清潔綠化工 34 270 9180 765.00

(4)保安員 43 1000 43000 3583.33

(5)小計

66680 5556.67 合計

14,406.67

（三）設施設備維護費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出

備注 1 電梯維保費 8 臺 600 12 4,800.00 不記入總費用

電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用

電梯保險費 8 臺強電系統維護費

2,000.00

(1)高壓供電系統

屏

(2)低壓供電系統

屏

(3)備用發電機維護費

臺

小計

2,000.00 給排水系統維護費

800.00

(1)給排水水泵維護費

臺

(2)給水水管維護費

(3)排水水管維護費

(4)消防水系統

消防箱

套

小計

800.00 室外景觀綠化水維護費

500.00 游泳池維護費

200.00 消防系統維保費

500.00 弱電系統維護費

2,500.00

(1)消防弱電系統維護費

(2)控制中心維護費

(3)保安監控系統維護費

(4)防盜報警系統維護費

(5)巡更系統維護費

(6)ic卡門禁統維護費

(7)停車場系統維護費

小計

2,500.00 建筑本體維修費

/ 設備維修零星材料費

600.00

小計

9,600.00 不可預見費 4%

384.00 合計

9,984.00

（四）公用水電費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出 備 注 1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00

合計

27,700.00

（五）清潔費 序號 項目 計算方法 月支出 備 注 1 基本清潔費

(1)清潔人工費 / /

(2)工具/材料費 綜合測算 2000 清潔設備折舊費(5年分攤)清潔工具 1333

總價80，000元 垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500 室外水景清潔費 每月清洗1次 1000 化糞池清理費 每一年清洗2次 400 消殺費 綜合測算 1000 總計

10,233.00

（六）綠化費

項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注 綠化費 41400 m2 0.42 數量 x 單價 17,388.00

（七）保安費

項 目 計算方法 月支出 備 注 日常耗材、裝備保養 綜合測算 400.00

（八）固定資產折舊

序號 項目 資產總額 計算方法 月支出 備 注 1 行政辦公設備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33 工程設備 9,850.00 分5年攤消 164.17 合計

1,397.50

附表：固定資產清單

(一)行政辦公設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備 注 會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00

復印機 1 臺 15,000.00 15,000.00

內聯網絡電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00

數碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00 小計

74,000.00

(二)工程設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備注

200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00

備用發電機 1 臺 5,000.00 5,000.00

臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00

小計

9,850.00

合計

83,850.00

（九）開辦費攤銷

序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤入營銷成本 2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤入物管成本 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤入物管成本

“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日，為期12個月。在此期間，購置相應的辦公設備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備，人員到位。開辦費分五年攤銷。開辦費總表 項目 數量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出 1 人工成本

(1)工資

中心經理 1 12 4,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 48,000.00

品質行政主管（中心經理助理）1 10 2,500.00 數量 x 駐場時間 x 單價 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 21,600.00

工程維修主管 1 12 2,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 24,000.00

清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 18,000.00

高級管家 6 6 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 64,800.00

會計 1 2 1,400.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,800.00

出納 1 2 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,400.00

維修技工 2 12 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 28,800.00

安管班長 3 12 1,100.00 數量 x 駐場時間 x 單價 39,600.00

安管員 40 12 900.00 數量 x 駐場時間 x 單價 432,000.00

清潔工 35 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 252,000.00

綠化工 2 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 14,400.00

小計

973,400.00(2)三費一金

福利費

工資總額 8% 77,872.00

工會經費

工資總額 2% 19,468.00

社會保險費

工資總額 13% 126,542.00

教育基金

工資總額 1.5% 14,601.00

小計

238,483.00

合計

1,211,883.00 2 行政辦公費

(1)辦公用品、低值易耗品

綜合測算 3,000.00(2)通訊費

綜合測算 3,000.00(3)員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數 x 開辦時間 x 單價 75,600.00

合計

81,600.00 3 入伙資料 350 60.00 21,000.00 4 辦公設備

見開辦期辦公設備清單 18,600.00 5 工程工具

見開辦期工程工具清單 14,710.00 6 治安消防用品

見開辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝

見開辦期低值裝備清單 66,540.00

總計

1,439,648.00

1、開辦期辦公設備清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計（元）備 注 1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作臺 10 套 500.00 5,000.00 3 轉椅 10 把 80.00 800.00 打印機 2 臺 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 檔案柜 2 個 300.00 600.00 電話 5 部 100.00 500.00 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 飲水機 4 臺 200.00 800.00 小計

18,600.00

2、開辦期工程工具清單

序號 項 目 數 量 單位 單價 合計（元）1 沖擊鉆 1 臺 980.00 980.00 3 手提切割機 1 臺 350.00 350.00 4 臺式砂輪機 1 臺 1,500.00 1,500.00 6 手掄電鉆 2 臺 240.00 480.00 7 電焊機8kva 1 臺 450.00 450.00 8 75型室內疏通機 1 套 1,450.00 1,450.00 9 臺鉗 2 套 75.00 150.00 10 大管鉗 4 架 30.00 120.00 11 數字萬用表 2 個 250.00 500.00 12 指針萬用表 1 個 100.00 100.00 13 搖表 1 個 180.00 180.00 14 接地搖表 1 個 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.00 17 電工組合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 綜合維修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作業工具 1 套 500.00 500.00 20 5檔鋁合金組合梯 3 架 300.00 900.00 21 11檔鋁合金組合梯 1 架 750.00 750.00 23平板車 1 輛 500.00 500.00 24 拖線盤 2 臺 600.00 1,200.00 25 小計

14,710.00

3、治安消防用品清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計(元)1 無線對講機 25 臺 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壺 45 個 10.00 450.00 4 電警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 塊 45.00 225.00 6 消防斧頭 2 把 60.00 120.00 7 專用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防頭盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小計

25,315.00

4、員工服裝清單

序號 項目 數量 單位 單價 金額 1 保安服裝 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服裝 4 套 200.00 800.00 15 管理人員服裝 10 套 600.00 6,000.00 18 清潔工服裝 80 套 135.00 10,800.00 21 綠化工服務 4 套 135.00 540.00 合計

66,540.00

物業公司成本核算篇三

醫療服務項目成本表填報指南

一、醫院成本、成本核算科室及成本分類口徑

（一）醫院成本結構

《醫院財務制度》將醫院的成本劃分為：醫院總成本、科室成本、醫療服務項目成本。

1、醫院總成本：是指醫院在開展醫療服務及其他相關活動過程中發生的人員、資產和資金耗費。包括醫療服務總成本、財政項目補助成本、科教項目成本、管理和其他成本?？剖页杀臼轻t院總成本的組成部分。

2、科室成本：是指將醫院業務活動中所發生的各種耗費以科室為核算對象進行歸集和分攤，計算出的科室成本。

3、醫療服務項目成本：是以各直接成本科室開展的醫療服務項目為對象歸集和分攤各項耗費，計算出各醫療服務項目單位成本。

（二）成本核算科室的分類

為了便于測算核定醫療服務項目成本，根據醫院科室服務功能的不同，將醫院核算科室區分為直接成本科室（或一線科室）和間接成本科室。直接成本科室為直接產生醫療服務項目的科室，間接成本科室為不直接產生醫療服務項目的科室。

1、臨床服務類科室是指直接為病人提供醫療服務，并

能體現最終醫療結果、完整反映醫療成本，能夠直接產生醫療服務項目的科室（稱為直接成本科室或一線科室）。

2、醫療技術類科室是指為臨床服務類科室及病人提供醫療技術服務，并能通過應用醫療技術體現最終醫療結果、完整反映醫療成本，能夠直接產生醫療服務項目的科室（稱為直接成本科室或一線科室）。

3、醫療輔助類科室是指服務于臨床服務類和醫療技術類科室，為其提供動力、生產、加工等輔助服務，不能夠直接產生醫療服務項目的科室（稱為間接成本科室）。

4、行政后勤類科室是指為了醫院的正常運轉，從事行政管理、后勤保障服務，不能夠直接產生醫療服務項目的科室（稱為間接成本科室）。

（三）醫療服務項目成本的分類 按成本計入的方式可分為：

1、直接成本：直接成本是指為開展醫療服務活動而發生的能夠直接計入或采用一定方法計算后直接計入的各種耗費。

2、間接成本：間接成本是指為開展醫療服務活動而發生的不能直接計入、需要按照一定原則和標準分配計入的各項耗費。

二、科室成本構成及填表要求

（一）科室成本構成

調查表的直接成本構成內容為：房屋折舊、專用設備折舊、工資福利支出、個人和家庭補助支出、商品和服務支出、衛生材料費（衛生材料費中不含向病人單獨收費的材料，即《工作手冊》規定的除外內容）；將該科室直接總成本的金額匯總填入單項醫療服務項目成本申報明細表中對應位置。

間接費用構成內容為：無形資產攤銷、分攤管理費用、分攤醫輔科室費用、一般設備折舊。

（二）成本調查表填報要求

醫院基本情況調查表填報醫院總體基本情況。填報2010年-2012年三年數據及三年平均數。

醫院成本費用調查表中的“醫療支出”科目填報醫輔類科室、醫技類科室、臨床類科室科室的費用，“管理費用”科目填報行政后勤類科室的費用。填報2010年-2012年三年數據及三年平均數。

各類科室調查表各種成本費用的金額相加后應與醫院成本費用調查表中的對應會計科目金額相等。按三年平均數填報。

其他各調查表如未明確的，均按三年平均數填報。

三、各科室成本歸集與分攤

（一）成本的歸集原則

分別匯集行政后勤類科室成本、醫療輔助類科室成本（以下簡稱“間接成本”），臨床服務類、醫療技術類科室（即一線科室）成本。由于門診部情況較為特殊，屬于各一線科室抽調人手共同組成的部門，因此單獨作為一個部門，視為一線科室。

1、按照合法性、合理性、相關性和可對應性原則，將

對應科室所發生的耗費歸集到相對應的直接成本科室和間接成本科室。

對公共成本，如醫用垃圾處理、排污、綠化、電梯維護等費用，按照“誰管理、誰歸集”的原則，均歸集到間接成本科室（即行政后勤科室、醫療輔助科室）。

2、醫療服務項目成本的歸集，應依據《工作手冊》規范，以直接成本科室開展的醫療服務項目為對象進行各項耗費的歸集。

（二）間接成本的分攤

1、間接成本向一線科室分攤

首先，行政后勤類科室成本，即管理費用的分攤，除行政后勤科室外按各科室人數占門診部（固定工作人員）、醫輔科室、醫技科室、臨床科室醫務工作人員總人數比例進行分攤。

其次，醫療輔助類間接成本科室成本的分攤，本著“誰受益，誰負擔”的原則，凡能夠計算出服務量或工作量的，以計算出的服務量或工作量直接計入受益的一線科室；對無法計算服務量或工作量的成本，可按工作人數比例進行分攤（即管理費用的分攤方法）。醫院對各醫輔科室成本向一線科室分攤的方法如未按工作人數比例的方法分攤，應另外加以文字說明計算方式并以紙質材料形式隨同調查表報送。

藥房劃歸醫療輔助科室，“藥品費”不參與成本分攤，但在醫院成本費用調查表中應準確填報。

2、一線科室的間接成本向醫療服務項目分攤

與醫療機構財務成本核算不同，成本監審最終向醫療服務項目歸集成本。因此，醫療技術類科室成本不再向臨床服務類科室分攤，而應向本科室醫療技術項目歸集。

分別匯集分攤給某一線科室的間接費用和該科室產生的間接成本；分攤給一線科室的間接費用為：分攤的醫輔科室費用和管理費用，科室產生的間接成本為：從醫院成本費用調查表——醫療支出——無形資產攤銷中分攤到的無形資產攤銷和一線科室一般設備的折舊。

以上分攤的管理費用、醫輔科室費用、無形資產攤銷、一般設備折舊組成一線科室的間接費用。

一線科室間接費用按每例服務項目的直接成本占該科室直接總成本比例分攤。即：每例服務項目應分攤的間接費用＝科室間接費用×（該例醫療服務項目直接成本÷該科室直接總成本）。

四、單項非綜合類醫療服務項目直接成本的組成及計算方法

單項醫療服務項目成本申報明細表各內容如無明確規定的，均按2010-2012年三年平均數填報。

醫療服務項目直接成本細分為：基本人力消耗、專用設備折舊、房屋折舊、其他固定資產折舊、無形資產攤銷、內含一次性耗材、低值耗材、商品和服務支出等。

（一）人員費用

醫務人員費用是醫務人員的價值體現。醫療服務項目中的人工費用＝每分鐘勞務成本×項目操作人員數量×項目

耗時。

每分鐘勞務成本＝年人均勞務費÷年工作時間240天÷法定日工作時間8小時÷60分鐘。

年工作時間240天＝365天―雙休日104天―節日11天—平均年休假10天

年人均勞務費按醫院2010—2012年三年平均數據實填報，包括“工資福利支出”、“個人和家庭補助支出”、福利費、工會經費等個人年薪酬總額。

項目操作人員數量、項目耗時按《工作手冊》上規定填報。

（二）專用設備折舊

根據每例檢查檢驗時間（即項目耗時），按日法定工作時間8小時、全年工作時間240天計算。

年折舊額=專用設備原值×（1-殘值率）÷折舊年限 殘值率統一為4%（下同），折舊年限參考醫院財務制度規定的折舊年限（下同）。

每項次醫療服務分攤的專用設備折舊費用=年折舊額÷240天÷8小時÷60分鐘×項目耗時

（三）房屋及建筑物折舊

每棟建筑按原值據實填報，年折舊額參考醫院財務制度規定的折舊年限計算。

根據科室房屋使用面積占比計算折舊分攤。科室建筑折舊額＝所處建筑年折舊額×科室使用面積占比。每項次分攤費用=年折舊額×使用面積比例÷365天÷24小時÷60分鐘

×該項目工作量占全科工作量比例×項目耗時。建筑面積按醫院資產賬目據實填寫；住院病房占用面積、折舊單獨體現在綜合醫療服務項目成本申報明細表的床位費成本中。

（四）其他固定資產折舊

指科室所擁有的儀器儀表、量具等所形成的固定資產折舊。據實填報。

年折舊額=資產原值×（1-殘值率）÷折舊年限 每項次分攤費用=年折舊額÷365天÷24小時÷60分鐘×該項目工作量占全科工作量比例×項目耗時

（五）內涵一次性耗材

參考《工作手冊》規范確定的內含一次性耗材填報，同時根據醫療服務項目過程中消耗的實際使用量、分攤次數和價格填報。

1、內涵一次性耗材1：指該醫療服務價格項目所必須使用的、市場價格和使用數量相對穩定的一次性醫用耗材。按單價×使用數量據實填報成本。

2、內涵一次性耗材2：指在專科診療項目中供多人共同使用的藥品及其他消耗等。需按實際使用次數分攤成本。

（六）低值耗材攤銷

參考《工作手冊》規范的低值耗材檔次確定，同時根據醫療服務項目過程中消耗的耗材實際使用量、分攤次數和價格填報。

（七）商品和服務支出

每項次分攤商品和服務支出成本=成本科室年商品和服

務支出額÷240天÷8小時÷60分鐘×該項目工作量占全科工作量比例×項目耗時

四、單項非綜合類醫療服務項目間接費用的組成及計算方法

（一）一般設備折舊

指醫護人員使用的辦公桌椅、床、電腦、病案柜、空調等所形成的固定資產折舊，作為間接費用分攤至項目。

每項次分攤一般設備折舊費=成本科室一般設備折舊費×（該項目直接成本÷該科室直接總成本）

（二）分攤管理費用

每項次分攤管理費用=成本科室年分攤管理費用×（該項目直接成本÷該科室直接總成本）

（三）分攤醫輔科室費用

每項次分攤醫輔科室費用=成本科室年分攤醫輔科室費用×（該項目直接成本÷該科室直接總成本）

（四）無形資產攤銷

每項次分攤無形資產攤銷費用=成本科室年分攤醫輔科室費用×（該項目直接成本÷該科室直接總成本）

五、醫療服務項目單位成本

醫療服務項目單位成本=直接成本+分攤的間接費用

六、單項綜合醫療服務項目成本申報明細表的填報

（一）住院部床位費定價成本的具體計算公式為：

1、完全成本

床位總成本=折舊+其他費用 床位日平均成本=床位總成本÷365天 床位單位成本=床位日平均成本÷床位數

2、病房、公共配套設施及設備折舊（1）房屋折舊

根據病房使用面積占比計算折舊分攤。各病房房屋折舊額＝所處建筑年折舊額×病房使用面積占比。使用面積、建筑面積按醫院資產賬目核定。

（2）核定設備折舊及分攤

病房內的設備，按一般設備折舊年限核定年折舊額。（3）不得攤入病房內的設備

病房設備中另行收費的供氧設備、心電監護設備等不得計入床位成本。

3、維修費、衛生保潔費等其他費用

其他費用包括：房屋設備維修費、衛生保潔費、水電氣消耗、低值耗材攤銷、基本人力消耗等；除低值耗材攤銷、基本人力消耗按2012版規定填報外，其他分別據實統計填報費用。

（二）診察費單位成本

門診各科室（含門診辦公室、掛號室等）視為一個統一科室（簡稱門診部）。其成本由用于門診服務的醫護人員費

用、固定資產折舊、各種耗費（耗材）、商品和服務支出和分攤的醫輔科室費用、管理費用等項目構成。不含治療、檢查費用。

單位成本計算方法：診察費平均成本＝門診部總成本/醫院門診人次。

（三）其他綜合醫療服務項目

除診察費、床位費以外，其他綜合醫療服務項目的單位成本均不含固定資產折舊及分攤醫輔科室費用和管理費用。

以上綜合醫療服務項目只填報各自涉及到的費用項目，未涉及到的費用項目不填。

七、醫療服務項目服務量調查表的填報

據實填報2010年、2011年、2012年各年服務量（例數、次數）數據，并計算填報三年平均數，各項目服務量占其科室工作量的比例均按三年平均數計算。由于各醫院并不完全承擔所有醫療服務項目的成本填報工作，為避免數據失實，建議各家醫院本著實事求是的原則，以科室為單位把其開展的所有醫療項目服務量或工作量完整統計出來，以便計算服務量占比系數。

物業公司成本核算篇四

房地產開發項目的成本測算方法 發布時間: 2006-12-19 10:12作者: 朱赤來源: 中國房地信息

字體:小中大| 上一篇 下一篇 | 打印

隨著國家國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的出臺，全國各地協議轉讓土地已基本絕跡，全部轉為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產暴利的終結，管理出效益時代的到來。在通過協議轉讓、以地補路等方式獲取地塊的時期，開發商們在拿地前不需過多地作研究分析，因為那時大多是協議操作，開發風險小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項目投資成本測算的科學性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機會，一事無成；輕率沖動，將導致虧損，嚴重的將導致企業破產。如何準確地測算項目成本，本文結合國家建設部發布的《房地產開發項目經濟評價方法》，試圖從土地成本、前期規費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規劃要點已確定，建材市場行情相對穩定，并且開發商有一定的管理水平。

一、土地成本

隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發成本的重要組成部分，綜合的地價內容非常廣泛，主要包括：土地中標價、拆遷補償費用、代勞費用、交易契稅等，土地成本約占項目開發成本的35％-40％，并有進一步上升的趨勢。

二、前期規費

前期規費主要是指從事房地產開發項目向政府交納的相關費用，主要包括應交納的基礎設施配套費，教育附加費、人防經費、白蟻費用、地區配套費等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項費用的繳納基數主要是按施工圖建筑面積，標準按國家有關規定執行。整個前期規費約占開發總成本的10％左右，并有降低的趨勢。

三、工程成本

此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的40—50％左右，具體內容包括：

1、勘察、設計、建筑檢測、質量檢驗及景觀設計、項目監理等費用；

2、土石方、圍墻、傳達室、現場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平費用；

3、地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎、支護等內容；

4、建筑安裝工程費用，包括土建、安裝、門窗等費用；

5、電梯投資；

6、小區供電、供水、供氣費用，室外道路、雨污水系統、消防系統、景觀綠化等費用；

7、小區智能化費用，包括門禁系統、防盜報警系統、監控系統，有線電視、電話、寬帶系統等費用；

8、小區配套費用(適用于大規模小區建設)，包括物業管理用房、幼兒園、學校、社區服務、會所、醫保中心等建設費用。

上述所列的各項工程費用需根據項目所在地的具體情況進行分析，沒有標準的指標可以套用，應隨機應變。

四、開發間接費用

此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下：

1、資金成本。該費用實際是項目開發的機會成本，在進行項目成本分析時，應按項目全貸款來考慮，因為開發商即使是用自有資金，也還是存在機會成本。具體分析時應采用動態現金流的計算方法。

2、管理費用。此項費用無須多述，包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。

3、銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。

4、其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用，通常是按總投資的3％—5％計列，視項目個案而定。

5、銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，主要指營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業所得稅。

6、上述各項費用中未提及的其他支出。

上述項目開發成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析取舍。同時有條件的開發商還要做好已有項目資料的積累工作，為新的項目分析提供參考。

?

?

?某地塊基本情況

用地面積18090容積率1.43戶數86可建建筑面積25868.7

宅基地面積15014回遷系數0.8

回遷面積12011.2商品房價格2500

商品房面積13857.5回遷房價格2023.9

5總銷售收入5895.38稅金467.69524.85

建設成本5235.69凈收入463.34406.17

政府收益684.78政府部門收益367.07

村集體收益211.653村民收益22.75

住宅開發成本測算表

收費項目收費收費標準折算標準（元/㎡）說明

單位

土建造價700元/㎡700820

設施配套100含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發

管理費等

不可預見費用20

國稅國稅局房價×3.3%82.5337.5房價按2500元/㎡計算,商品住宅稅收占房價的13.5%，商業房稅收占房價的15%。

地稅綜合地稅局房價×8.7%217.5

契稅住宅農稅局房價×1.5%37.5

商業房房價×3%

征地補償拆遷戶1200元/㎡宅基地696.471026.94辦完土地手續所需費用

躲遷安置費等59.84

土地出讓村補償國土局7.8萬元/畝81.82

土地收益18萬元/畝188.81

評估勘界5.2萬元/畝54.55141.90

交易費住宅房管局3元/㎡3

商業房10元/㎡

避雷設施費氣象局1.5元/㎡1.5

電器檢測費消防大隊1.5元/㎡1.5

垃圾處置費建設局2

檔案整理費1.3元/㎡1.3

基礎設施費205元/㎡205

墻體節能費8元/㎡8

防空建筑配套費20元/㎡20

勞保統籌費2.6元/㎡18.2

質檢費土建造價的0.25%1.75

房產測量費測繪單位1.36元/㎡1.3635.11地形放線竣工2.5

勘察設計費設計單位20元/㎡20

規劃技術服務費用地1.5住宅1.74.249

規劃設計費1.5萬元/ha

監理費監理公司土建造價的1%72023.95

總計2361.45不含稅收的成本價2,023.95元/平方米

物業公司成本核算篇五

一：物業服務費的構成

1、人工費 1）工資 2）獎金

3）社會保險金 4）公積金

5）福利費及其他政府規定企業要計提的費用

2、辦公費 1）通信費 2）交通費 3）辦公耗材費 4）低值易耗費 5)招待費 6）培訓費

7）辦公設備折舊費 8）能源消耗費 9）租賃費

10）政府征集的費用

3、設施設備日常維護費用 1）維護的材料費 2）維護中的消耗費 3）代維費

4）變電設備年檢費 5）配電設備年檢費

6）高低壓計量設備的年檢、年校費 7）升降設備的年檢費

8）設備設施維護中的運輸費 9）發電設施維護中的運輸費 10）蓄電池的維修費 11）空調機組的水處理費 12）換熱系統的處理費

13）變頻恒壓的供水系統消耗費

4、秩序維護費 1）行業管理費

2）秩序維護設備的維修、補充費 3）秩序維護人員的器悈費 4）秩序維護人員的裝備費

5）消防監控設備的維護費、年檢費 6）煙感、溫感設備的維護費、年檢費 7）滅火器具的檢測費 8）滅火器具的更換藥業費 9）巡更維護費

10）巡更器具維護費

5、環境維護費 1）清潔設備的購置費、折舊費 2）清潔設備維護費

3）清潔車輛的燃油費、維修費 4）清潔工具的購置費、更換費 5）清潔藥劑耗材費

6）洗手間衛生紙購置費、洗手液購置費 7）芳香劑購置費 8）消殺藥劑費

9）消殺設備維修費、折舊費 10）建筑外檐清潔費 11）生活水池清洗消毒費 12）生活水質檢測費 13）化糞池清掏費 14）生活垃圾中轉費

6、綠化維護費

1）綠化水費（每年每平米1.5—2t）2）綠化設備購置費、折舊費 3）綠化設備的維修、耗材費 4）喬木、灌木的修剪費 5）綠植施肥費 6）草坪休假費 7）草坪補苗費 8）綠籬花卉補種費 9）建筑內花木租擺費 10）節日慶典花木租擺費

7、公共區域能耗費

1）公共耗材及電照明耗材及電費等 2）公共路燈、草坪燈耗材及電費 3）安全指示燈耗材及電費 4）變壓器損耗、線路消耗費

8、不可預見費（總支出的3%—6%）

1）不可預見費是為了項目平衡運行而設定的

2）根據意外發生的可能設定專項費用、用于應急狀態 3）專項費用的比例是可議的

4）不可預見費的設定是甲乙雙方雙向或以的一項措施

9、物業服務企業管理費（總支出的3%—5%）物業服務企業的管理性質：

1）是為了保證物業服務企業的發展而設定的專項費用 2）是項目有償使用物業服務企業專用技術的一種補償 3）是物業服務企業管理標準的專有權使用的一種補償 4)是有償使用物業服務企業商標專用權的一種補償 5）是物業服務社會價值的一種證明 6）是物業服務企業收入的一個組成部分

10、稅金

1）稅金是指營業稅

2）所得稅由物業服務企業自行繳納，在管理費用中不予列支 3）稅金比列將根據地方交納比列上交

11、物業服務企業利潤

物業服務企業利潤比列的設定要根據一下幾點確定： 1）要根據市場競爭的情況而定 2)要根據物業服務企業管理成本 3）要根據物業服務企業戰略選擇 4）要根據物業服務企業發展長遠規劃 5）要根據物業服務企業取費慣例

6）要根據物業服務利潤，可以正值也可以負值

物業服務費用測算流程圖

分析采集到數據的經濟指標

數據分析完畢后，分解到項目內

按類分大項目

項目細化分解

專業人員將細化項目進行計算

考慮中和因素

匯總細化項目及中和因素支出費用

得出單位面積物業服務費用標準

公共耗能狀況 設施設備配置狀況 制定物業服務標準 物業區域總建筑面積