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房地產策劃師職業技能實戰培訓內容 房地產策劃師培訓班篇一
房地產策劃師職業定義： 房地產劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃；整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；房地產項目的產品營銷工作；房地產項目的運營工作。
一、職業概況
2005年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以“房地產策劃師”為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規范新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關方面的意見，最終評審通過的。
房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求；而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生并迅速成長，預計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。
二、“房地產策劃師”國家職業資格認證不同于其它房地產策劃師培訓
國家職業標準屬于工作標準。是在職業分類的基礎上，對從業人員工作能力水平的規范性要求。是從業人員從事職業活動，接受職業教育培訓和職業技能鑒定以及用人單位錄用、使用人員的基本依據。
房地產策劃師是中華人民共和國勞動部頒布的國家職業之一。“房地產策劃師”國家職業資格證書是表明持證者具有從事房地產職業所必備的學識和技能的證明。它是求職、任職、晉級的權威憑證，是用人單位招聘、錄用勞動者的主要依據，也是境外就業、對外勞務合作人員辦理技能水平公正的有效證件。
三、《房地產策劃師》培訓課程設置
房地產策劃師國家職業資格認證培訓根據培訓內容的類別及相互關聯程度，組合成理論知識學習與操作技能訓練一體化的五個培訓模塊（①房地產項目市場調查研究 ②房地產項目定位 ③房地產項目投資策劃 ④房地產項目整合營銷策劃 ⑤房地產項目售后服務和物業管理）。
課程的設置是以理論與實戰相結合為出發點，邀請國家建設部門權威專家、房地產業資深人士與實力派經營管理人或策劃人以實際案例進行深入講解。提供最有實用價值的策劃實戰經驗和管理方法，全面提升策劃素質和策劃水平。
四、培訓師資
聘請了中國房地產及住宅研究會、北京大學、清華大學等著名高校的專家學者；國家改革與發展委員會、建設部、國土資源部等政府主管官員、高級研究人員；房地產界著名企業家；首都金融、傳媒界名流以及國內外著名房地產推廣、策劃精英等組成陣容空前的師資團隊。
五、培訓組織 課程安排主講內容
當前中國房地產業發展形勢與應對策略房地產項目前期策劃 房地產企業發展方向 房地產項目全程策劃
房地產項目定位與設計房地產項目定位與設計 周易文化與居住環境
房地產項目營銷策劃房地產營銷策劃 房地產營銷策劃
房地產項目投資策劃房地產財務管理與金融策略 房地產項目物業策劃房地產全程物業管理 職業資格考試基本常識與考前輔導
六、考試級別（申報資格)
本職業共設四個等級，分別為：房地產策劃員（國家職業資格四級）、助理房地產策劃師（國家職業資格三級）、房地產策劃師（國家職業資格二級）、高級房地產策劃師（國家職業資格一級）。
七、適合對象
1、房地產及相關行業（建筑、設計、金融、投資、物業、裝飾、法律、評估、代理、廣告、中介等）的企業總裁、董事、高級經理、專業人士及將要涉足房地產業的企業員工；
2、各級政府負責房地產政策、規劃、建設、國土資源、金融、法律法規等部門與單位的職員；
八、培訓目標
1、為房地產業輸送專業的房地產營銷策劃人才，解決房地產領域的實際人才需要，促進房地產行業的健康良性發展，為進一步規范房地產市場經濟秩序奠定基礎。
2、通過專業理論知識學習和操作技能訓練，使學員掌握房地產策劃基礎知識、了解房地產運作的基本形式，熟練房地產策劃的工作流程，熟悉綜合分析技術和主要房地產策劃方法，具備房地產策劃師職業資格應具備的獨立工作能力。
3、規范和引導房地產策劃師國家職業資格認證培訓工作，樹立房地產策劃培訓的嚴肅性和權威性，培養高水平、高素質的房地產策劃人員隊伍。
4、解決社會就業問題。受全國多家房地產支持單位委托，定向培訓房地產策劃專業人員，定向解決就業、擇業問題。
九、學習模式
《房地產策劃師》培訓主要采取遠程+面授相結合的學習形式，其中遠程學習以理論學習和課件視聽為主，面授課程以實戰案例和互動交流為主。
1、遠程學習的平臺：通過遠程學習的平臺，學員可根據自身的學習興趣及時間安排，隨時隨地自主學習。
2、集中授課形式：邀請資深專家現場講解、實戰案例分析、學員互動交流
十、收費標準
（1）高級房地產策劃師(國家職業資格一級)￥12800元/人
（2）房地產策劃師(國家職業資格二級)￥6880元/人
（3）助理房地產策劃師(國家職業資格三級)￥3880元/人
（4）房地產策劃員(國家職業資格四級)￥1680元/人(含報名費、教材費、培訓費、資料費、考試費、等)
十一、優惠條件
優惠條件詳見每屆招生簡章
十二、頒發證書
鑒定合格者將頒發中華人民共和國職業資格等級證書----“房地產策劃師”職業資格證書。
房地產策劃師國家職業資格證書介紹
時間：2006-5-1 14:13:16 新聞來源：房地產策劃師-國家職業標準
國家職業資格證書含有如下防偽標識：
1、證書內頁、封
二、封三采用隔色彩紅印刷；
2、證書內頁、封
二、封三的底邊采用ldbzh浮雕印刷；
3、證書內頁使用zhyzg水印紙；
4、內頁第二頁套印勞動和社會保障部印章；
5、封二彩紅下方8－10毫米處有無色熒光顯示的“勞動和社會保障部統一印制”；
6、內頁第一頁的國徽有紅色熒光。
注：紅色為四級、深藍色為三級、咖啡色為二級、黑褐色為一級
職業資格證書
國家職業資格證書是人力資源和社會保障部依法推行的國家級證書，是表明勞動者具有從事某一職業所必須具備的學識和技能的證明，是對勞動者具有和達到某一職業所要求的知識和技能標準，通過職業技能鑒定的憑證，是職業標準在社會勞動者身上的體現和定位。從技術角度看，職業資格證書是社會按一定的職業資格標準，對勞動力質量進行嚴格檢測的結果；從經濟關系看，職業資格證書是社會對勞動供給者擁有的勞動力產權的核定和確認。因此說職業資格證書是，是勞動者求職、任職、開業的資格憑證，是用人單位招聘、錄用勞動者的主要依據。
職業資格等級
指通過對職業的分析與評價，根據職業范圍的寬窄、職業技術復雜程度高低及從業者掌握職業技能所須培訓時間的長短，合理的設定的國家職業資格5級結構。職業資格等級是職業技術復雜程度的客觀反映。
國家職業資格等級由低到高分為五級，分別為：國家職業資格五級（初級）、國家職業資格四級（中級）、國家職業資格三級（高級）、國家職業資格二級（技師）、國家職業資格一級（高級技師）。根據實際情況，有些職業可不設立高等級或低等級。
例：房地產策劃師國家職業資格證書分四個等級：一級職業資格證書（高級技師），二級職業資格證書（技師），三級職業資格證書（高級技能），四級職業資格證書（中級技能）。
江蘇地區考試報名咨詢： 報名聯系方式：
杭老師：400-012-9188 ***
qq594945530 地址：常州市懷德中路48號申龍商務廣場東座14樓12b03-12b04 傳真：0519-81189937 網址： 郵箱：ks@
房地產策劃師職業技能實戰培訓內容 房地產策劃師培訓班篇二
房地產策劃師職業培訓實戰教程
房地產策劃：是在房地產項目投資、開發營銷中運用科學規范的策劃行為，是根據房地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產項目進行創造性的規劃，并以具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動。
房地產策劃分為：前期策劃，包括市場調查、項目定位、項目規劃建議、可行性研究和項目推廣建議，其業務重點在于產品定位；
中后期策劃，包括市場調查、項目推廣策劃和項目銷售策劃，其業務重點在于圍繞項目租售的推廣策劃和銷售策劃。
銷售代理費為銷售額的1.5%～3%
策劃師：是指從事房地產行業市場調研、方案策劃、投資策劃、項目營銷推廣和項目運營等工作的人員。
對房地產市場發展狀況、區域市場狀況、全市重點房地產項目及競爭項目的持續關注與調研 分析。
策劃助理的工作職責（開發商策劃助理）1.熟悉公司項目總體規劃情況及項目定位，熟悉項目的整體營銷策劃思路及計劃和月度 計劃。
2.參與公司廣告推廣計劃的方案確定，對廣告方案提供參考性意見。
3.協助策劃經理完成項目前期的市場調查和競爭對手的分析工作，并完成市場調查分析報告 的撰寫工作。
4.根據公司項目要求及廣告、促銷方案，大量收集有關廣告、促銷資料，為公司的廣告、促銷活動作充分的信息資料準備。
5.根據廣告策劃方案，為公司的廣告撰寫相關文稿，報策劃經理審批后應用。
6.依據項目推廣方案及其要求，與平面設計師一起為促銷活動設計促銷宣傳品、禮品；具體負責促銷物品的文字設計，并配合相關部門完成制作工作。
7.負責宣傳畫冊、網站、采訪文章等材料的編輯、整理和審核工作。
8.協助策劃經理處理與廣告公司、策劃公司及媒介之間的關系，保證良好的外部合作環境。9.負責公司內部刊物所需的各種文字材料的收集、整理及編輯工作，保證內部刊物的宣傳質量。
10.協助策劃經理完成外部各合作機構的公關工作。
11.完成策劃經理交辦的其他工作任務。
房地產策劃報告：是房地產策劃師提供給開發商的對項目的調研、分析、論證、研究后得出的書面報告。
房地產策劃的工作內容
1.項目案前策劃基礎
（1）建筑套型對比分析方案
（2）建筑主體技術指標對比分析（3）建筑造型對比分析
（4）建材設備對比分析（5）社區功能對比分析（6）市政配套與政策對比分析（7）項目賣點匯總分析（8）項目缺陷匯總分析（9）項目發展計劃制定（10）項目形象定位
（11）物業管理介入優劣對比分析（12）物業管理形象定位 2.項目包裝策劃推廣
（1）項目主題定位
（2）cis形象定位（3）平面形象設計
（4）項目相關單位形象配合管理方案制定（5）營銷承諾管理方案確定（6）促銷計劃執行方案制定（7）促銷讓利方案制定（8）營銷道具確定
（9）媒體廣告計劃制定（10）媒體執行策略制定（11）活動執行策略制定（12）傳播契機策略制定 3.項目組織策劃管理
（1）崗位人員組織設計（2）崗位職責制定
（3）崗位獎懲制度制定
（4）營銷服務和問客答確定
（5）客戶接待管理方案制定
（6）辦公環境、設施、道具管理方案制定（7）營銷統計制度制定
（8）營銷檔案管理制度制定（9）信息匯總管理制度制定（10）營銷培訓計劃確定
（11）部門協調管理辦法制定（12）政府協調管理方案制定 4.項目銷售方案策劃
（1）房屋上市計劃制定（2）價格制定
（3）付款方式確定（4）銷售執行方案制定（5）（6）（7）（8）銷售指標計劃制定 銷售獎懲計劃制定 銷售費用預算 資金流量控制
（9）成本控制
（10）目標消費者分析（11）目標區域市場分析（12）目標競爭分析
項目市場調研報告模板
一、市場環境調查分析：宏觀市場環境分析：1.政治法律環境分析
2.社會經濟環境分析
3.社會文化環境分析
4.社會人口環境分析
xx市房地產市場分析：市房地產市場現狀分析
市房地產市場特征分析
市城市建設發展分析
4.結論
二、區域市場調研：xx區整體市場概述：區商品房市場整體分析
區各片區市場特征分析
區經典商品房介紹（重點分析物業成敗的關鍵因素）
項目所在片區介紹：1.片區總體概況
2.片區歷史沿革及現狀
3.片區土地利用現狀
4.片區商品房市場現狀
5.片區各項配套設施介紹
6.片區交通組織現狀
7.片區swot分析
與項目相關的規劃介紹：包括城市總體規劃、次區域規劃以及片區規劃的相關內容
相關調研部分（重點分析物業成敗的關鍵因素）：
1.片區在售商品房調研，填寫明細調研表
2.片區在售商品房分析 3.規劃設計要點評析
4.項目周邊環境、交通情況、配套設施介紹 5.項目定位分析
6.項目銷售推廣策略分析 7.項目swot分析
分析部分：1.片區商品房市場現狀及特征分析
2.片區內商品房供求關系分析
3.片區內商品房物業類型分析
4.片區內商品房戶型特征分析
5.片區內商品房價格特征分析
6.片區內商品房銷售特征分析
總結：1.片區商品房市場總結
2.片區商品房成敗的關鍵因素總結
3.片區未來商品房市場預測分析
4.片區供求關系趨勢預測分析
5.片區價格趨勢預測分析
6.項目未來競爭預測分析
三、相關結論：未來市場預測：1.2～3年片區供應量預測 2.價格走勢預測 3.需求趨勢預測 4.客戶消費趨勢預測
項目定位報告模板
一、項目分析：項目概況
項目swot分析：1.項目優勢分析（strength）
2.項目劣勢分析（weakness）
3.項目機會點分析（opportunity）4.項目威脅點分析（threat）
二、項目定位：客戶群定位：1.片區在售樓盤主要客戶構成及銷售效果分析
2.競爭項目的客戶定位
3.本項目外銷市場可行性分析
4.本項目目標市場定位（內外銷比例、自住投資比例設定）
5.本項目目標客戶需求及定位分析
物業形象定位：1.片區在售及潛在樓盤的形象定位特點
2.本項目定位：（1）物業功能定位及闡釋
（2）物業形象定位及闡釋
（3）項目命名及logo建議
（4）主要宣傳口號建議
物業戶型定位：1.周邊在售項目及潛在競爭項目戶型定位分析
2.本項目戶型、面積定位建議
3.本項目戶型定位建議
4.與競爭項目的比較分析
物業價格定位：1.定價的影響因素
2.定價的基本原則
3.參考均價評定
4.項目預期售價
項目產品規劃報告模板
一、項目概況：宗地位置：宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融
區等）的地理位置
宗地現狀：1.四至范圍
2.地勢平坦狀況、自然標高，以及與周邊地勢比較
3.地面狀況
4.地面現有居民情況 5.地下情況
6.土地的完整性
7.地質情況
項目周邊的社區配套：
一、周邊3000m范圍內的社區配套
1.交通狀況
2.大中小學及教育質量情況 3.醫院等級和醫療水平
4.大型購物中心、主要商場和菜市場 5.文化、體育、娛樂設施 6.公園 7.銀行 8.郵局 9.其他
二、宗地周邊3000m外但可輻射范圍內主要社區配套
現狀
（1）項目周邊環境 1.治安狀況 2.空氣狀況 3.噪聲情況 4.污染情況 5.危險源情況 6.周邊景觀
7.風水狀況
8.近期或規劃中周邊環境的主要變化 9.其他
（2）大市政配套
1.道路現狀及規劃發展 2.供水狀況
3.污水、雨水排放
4.通信
5.永久性供電而后臨時施工用電 6.燃氣
7.供熱及生活熱水
項目規劃控制要點：1.總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2.住宅建筑面積、公用建筑面積、公建的內容，以及并區分經營性和非經營性公建的面積
3.綜合容積率、住宅容積率
4.建筑密度 5.控高 6.綠化率
7.其他
項目土地價格：1.土地價格計算的方法
2.從地理位置、土地供應、周邊環境及配套設施、市場
發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力作初步評估
3.與近幾年相臨地塊的土地價格比較分析
4.立即開發與作為土地儲備優缺點的比較分析
二、市場分析：區域住宅市場成長狀況
區域住宅市場簡述：1.形成時間
2.各檔次住宅區域內分布狀況
3.購買人群變化
區域住宅市場各項指標成長狀況（近3～5年）：1.開工量/竣工量
2.銷售量/供需比
3.平均售價
區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
區域內產品的供應狀況：1.各檔次產品的供應狀況
2.各檔次產品的集合特征
3.平均售價
4.開發規模
5.產品形式
6.平均消化率
7.平均容積率
8.物業在區域內的分布特征
結論:1.區域市場在整體市場的地位及發展態勢
2.區域市場目標客戶層研究和市場定位
三、規劃設計初步分析：1.規劃設計的可行性分析
2.規劃設計的初步概念
項目前期策劃報告模板
一、項目概況：1.地理位置
2.地塊現狀
3.綠化、自然景觀
4.周邊交通情況
5.周邊生活、教育配套
6.地塊人文環境
7.片區在城市規劃中的地位
8.規劃經濟技術指標
9.綜合評述
二、房地產市場現狀及發展趨勢：1.房地產宏觀市場環境分析：
（1）宏觀經濟形勢分析
（2）國家宏觀調控政策對房地產市場的影響（3）整體規劃對房地產市場的影響
（4）市政基礎設施建設對房地產市場的影響（5）重大利好政策對房地產市場的影響
（6）綜合評述
2.土地市場分析
三、地塊區域房地產市場調查分析：1.區域房地產市場情況分析：
（1）區域銷量分析（2）區域產品分析
2.地塊周邊區域市場分析
3.區域二手房市場情況分析 4.地塊周邊二手房市場狀況 5.綜合分析
四、競爭項目的市場定位情況調查分析：1.區域附近大型居住區綜合分析
2.區域附近大型居住區內項目綜合分析
3.典型樓盤介紹：
（1）項目概念主題特點及推廣手法和主題（2）經濟技術指標（3）規劃設計
（4）戶型面積及比例
（5）目標客戶（6）價格定位
（7）項目進度（工程、推廣、銷售）（8）配套設施
（9）環境設計及立面造型（10）優劣勢分析及可借鑒之處
五、消費群體調查分析
六、項目swot分析
七、項目定位：1.項目客戶定位
2.項目產品定位
3.項目價格定位
4.項目形象定位
八、項目發展思路：1.操作思路
2.總體規劃建議
3.產品形式建議
4.戶型及面積比例建議
5.戶型功能及結構建議
6.小區商業面積及商業功能設置建議
7.配套建議
8.分期建議
項目推廣策劃報告模板
一、市場調研：1.前言：本次市場調研的背景、動機、運用手段和目的等
2.市場分析：（1）當前市場分析（開發總量、竣工總量和積壓總量）
（2）區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3.近期房地產行業的有關政策、法規和金融形勢
4.競爭個案項目調查與分析
5.消費者分析：（1）購買者地域分布
（2）購買者動機
（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格和付款方式）
（4）購買時機、季節性
（5）購買反應（價格、規劃和地點等）
（6）購買頻度
6.結論
二、項目環境調研：1.地塊狀況：（1）位置
（2）面積
（3）地形（4）地貌（5）性質
2.地塊本身的優劣勢
3.地塊周圍景觀（前后左右、遠近景、人文景觀、綜述）
4.環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪聲、土地、社會治安）
5.地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6.公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫
院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）
7.地塊地理條件的強弱勢分析（swot矩陣分析圖、綜合分析）
三、營銷策劃：
（一）項目產品分析：
1.項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2.建筑規模與風格
3.建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線）
4.裝修和設備（是豪華還是樸素，是進口還是國產，保安、消防、通信）
5.功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6.物業管理（是自己管理還是委托他人管理，收費水平、管理內容等）
7.開發商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8.結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）目標客戶分析
1.經濟背景：（1）經濟實力
（2）行業特征：
1）公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）
2）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2.文化背景（推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式）
（三）價格定位：1.理論價格（達到銷售目標）
2.成交價格
3.租金價格
4.價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略：1.廣告的階段性劃分
2.階段性的廣告主題
3.階段性的廣告創意表現
4.廣告效果監控
（六）媒介策略：1.媒介選擇
2.軟性新聞主題
3.媒介組合 4.投放頻率
5.費用估算
（七）推廣費用：1.現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）
2.印刷品（銷售文件、售樓書）
3.媒介投放
四、概念設計：1.小區的規劃布局和空間組織
2.小區容積率的敏感性分析
3.小區道路系統布局（人流、車流）
4.小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5.小區建筑風格的形式及運用示意
6.小區建筑外立面色彩的確定及示意
7.小區戶型比例的搭配關系
8.小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9.小區環境綠化概念
10.小區環藝小品主題風格確定及示意
五、識別系統：
（一）核心部分：1.名稱
2.標志
3.標準色
4.標準字體
（二）運用部分：1.現場：（1）工地圍板.（2）彩旗
（3）掛幅
（4）歡迎牌
2.營銷中心：（1）形象墻
（2）門楣標牌
（3）指示牌
（4）展板規范
（5）胸卡
（6）工作牌
（7）臺面標牌
3工地辦公室：（1）經理辦公室
（2）工程部
（3）保安部
（4）財務部
4.功能標牌：（1）請勿吸煙
（2）防火、放電危險
（3）配電房
（4）火警119
（5）消防通道
（6）監控室
房地產基本基礎知識
第一部分
房地產業概述
一、房地產業的基本概念及特性
1、房地產基本概念
1）、“房地產”顧名思義是房產和地產的總稱，在法律上一般叫不動產。它主要是相對于動產而言，其要求特點就是不能移動位置，具有長時期的穩定性，正因此房地產經常作為公司或個人投資保值或升值取利的主要方式。
在我國房地產的所有及買賣行為主要指房產產權的移動及土地使用權的轉讓，土地產權是我國所有，至高無上不可以買賣的。
2）、“房地產業”，房地產業屬于第三產業的范疇，是指從事房地產經營、開發、銷售、租賃等活動而取得經濟效益的行業，在高速發展的國家中房地產業總是扮演著國民經濟中極其重要的角色，在現代的社會中任何企業與個人的發展都離不開房地產，企業需要辦公場所、生產場所、經營場所，職工需要安排住所，同時企業的發展需要更換公司工作環境擴大規模、改變形象，個人的發展也需要更換居住生活環境來提高自我價值和生活品質，所以房地產業從它誕生那天起，就決定了它的地位。
2、房地產的特性
（1）
不可移動性
（2）
獨一無二性
（3）
壽命長久性
（4）
數量有限性
（5）
用途多樣性
（6）
相互影響性
（7）
易受限制性
（8）
價值高大性
（9）
難以變化性
（10）保值增值性
二、房地產業的分類
房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。
房地產經紀業是房地產服務業的一種。
房地產經紀業是指進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、代理的經營活動。主要是接受開發商的委托銷售其開發的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業務。
房地產中介服務是房地產經營活動中一個重要的組成部分。2001年8月15日建設部頒發的第97號令《中介服務管理規定》對房地產中介服務機構的管理、中介服務人員資格管理、中介業務活動管理等的要求等內容做出了明確的規定，房地產行政主管部門是房地產中介服務的行業主管部門。
1、中介服務人員的資格管理
①房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。凡從事房地產經濟活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。
經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。
2、中介服務機構的管理
設立房地產中介服務機構的條件：
①有自己的名稱、組織機構：
②有固定的服務場所；
③有規定數量的財產和經費。
④有規定數量的專業人員。從事房地產咨詢業的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50％以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經濟業務的，須有規定數量的房地產經紀人。
⑤法律、法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構的資金和人員條件，應當經房地產行政主管部門審察批準后，向當地工商行政管理部門申請設立登記。在領取營業執照后一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。
三、房地產代理
房地產代理是指房地產經紀人在受托權限內，以委托人名義與第三者進行交易，并由委托人直接承擔相關法律責任的經濟行為。
商品房銷售代理是目前房地產代理活動的主要形式，一般由房地產經紀機構接受房地產開發商委托，負肅商品房的市場推廣和具體的銷售工作。
目前，在我國房地產市場上，最為普遍、從業機構和人數最多的業務形式是房地產二級市場的商品房銷
(預)售代理業務及房地產三級市場的存量房租售居間業務這兩種形式。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業務是房地產經濟行業中最主要的類型。
四、房地產經紀人員技術能力與職責
凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。取得房地產經紀人執業資格是進入房地產經紀活動關鍵崗位和發起設立房地產經紀機構的必備條件：取得房地產經紀入協理從業資格，是從事房地產經紀活動的基本條件。
l、房地產經紀人員職業技術能力
①
具有一定的房地產經濟理論和相關經濟理論水平，并具有豐富的房地產專業知識；
②
能夠熟練掌握和運用與房地產經濟業務相關法律、法規和行業管理的各項規定；
③
熟悉房地產市場的流通環節，具有熟練的實務操作的技術和技能；
④
具有豐富的房地產經紀實踐經驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創新和開拓能力，能創立和提高企業的品牌；
⑤有—定的外語水平。
房地產經紀人協理的職業技術能力：
①了解房地產的法律、法規及有關行業管理的規定；
②具有一定的房地產專業知識；
③掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能。
2、房地產經紀人員的權利
房地產經紀人享有以下權利：
①依法發起設立房地產經紀機構；
②加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位；
③指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務；
④經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件；
⑤要求委托人提供與交易有關的資料；
⑥有權拒絕執行委托人發出的違法指令；
⑦執行房地產經紀業務并獲得合理的傭金。
房地產經紀人享有以下權利：
①依法發起設立房地產經濟機構；
②加入房地產經紀機構，承擔房地產經濟機構關鍵崗位；
③指導房地產經紀人協力進行各種經濟業務；
④經所在機構授權訂立房地產經濟合同等重要文件；
⑤
要求委托人提供與交易有關的資料；
⑥
有權拒絕執行委托人發出的違法指令；
⑦
執行房地產經濟業務并獲得合理的傭金；
房地產經紀人協理享有以下權利：
①有權加入房地產經濟機構；
②協助房地產經紀人處理經濟有關事務并獲得合理的報酬；
3、房地產經紀人、房地產經紀人協理應當履行的義務
①遵守法律、法規及有關行業管理的規定和職業道德規范；
②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產經濟機構執行業務；
③接受職業繼續教育，不斷提高業務水平；
④向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業務；
⑤為委托人保守商業秘密。
五、房地產市場的涵義
房地產市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產市場，是指專門用來進行房地產買賣、租賃、抵押等交易活動的經營場所，主要指房地產交易所。
廣義的房地產市場，是指整個社會房地產交易關系的總和，而一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、媒介體、價格、資金運行機制等因素構成的綜合系統。
六、房地產市場的特點
1、市場信息不充分。價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業價值。
2、市場區域性強，因其不動固定，無法流通，具有明顯區域性。
3、市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產工期長，投資大。
4、市場壟斷與競爭并存，土地地產國家壟斷。
5、市場調節機制與計劃調節機制共同作用。
七、房地產市場的分類
房地產市場分為地產市場和房產市場兩大類
◆
地產市場按流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權出讓市場（一級市場）和土地使用權轉讓市場（二級市場）。
◆
房產市場按流通形式劃分房產市場可分為買賣市場，房屋租賃市場、房屋調換市場三種。
第二部分 房地產建筑基礎知識
一、建筑物的分類
1、按建筑物的使用性質分類
建筑物按使用性質（即用途），通常分為生產性建筑，即工業建筑、農業建筑：非生產性建筑，即民用建筑。民用建筑根據建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。
（1）
居住建筑
居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。
（2）
公共建筑
公共建筑是供人們進行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點，可以分為以下一些建筑類型；
生活服務性建筑：食堂、菜場、浴室、理發店等；
文教建筑：學校、圖書館、學生實驗室等；
托幼建筑：托兒所、幼兒園等；
科研建筑：研究所、科學實驗樓等；
醫療建筑：醫院門診所、療養院、急救中心等；
商業建筑：商店、商場、貿易市場、飯店、餐廳以及相關設施；
體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務于體育運動的房屋建筑；
文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等；
交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；
其他建筑：如園林建筑、紀念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設施。
2、按建筑物的結構類型和材料分類
建筑物按結構類型和所用的建筑材料可分為磚木結構建筑、磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構建筑、鋼結構建筑。
一般說來，低層建筑采用磚木結構的較多，多層建筑采用磚混結構的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結構，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結構。
3、按建筑物的層數分類
低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型的辦公樓以及輕工業廠房等。
多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。
高層建筑：一般指七層以上的房屋。一般地，12層以下又稱小高層住宅。
對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類：
1.低高層建筑：層數為9～16層，建筑總高度25～50m；
2.中高層建筑：層數為17～25層，建筑總高度50～75m；
3.高高層建筑：層數為26～40層，建筑總高度75～100m；
4.超高層建筑：層數在40層以上，建筑總高度在100m以上。
二、房屋建筑的構造
—幢建筑物，一般是由基礎、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾大部分構成，它們在不同的部位，發揮著各自的作用。
1、基礎：是位于建筑物最下部的承受構件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩定安全的結構體系，一般均設在地面以下。
2、墻：墻是建筑物的承受構件和圍護構件，與外界直接接觸的建筑圍護結構部分統稱為外墻。
3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。
4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。
5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護構件和承受構件。
平屋頂（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類
作用：防水、結構、保溫、隔熱、建筑藝術要求。
屋頂分類：
①
屋頂是由層面、屋頂承重結構、隔熱層、頂棚組成。
四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂
②
屋頂：剛性〈可承重〉
柔性〈不可承重〉
③
屋頂防漏：三氈四油
④
屋頂隔熱：水泥蛭石
⑤
交通、環境、地理位置與小區的重要性。
⑥
總體的建筑風格的表現形式〈以具體實例為標準〉
6、門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風，同時也起分隔和圍護的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。
7、陽臺：樓層建筑中，人們與外界空間聯系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。
8、隔斷：區別使用功能，使之互不干擾，是建筑設計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區別。
二、房地產基礎知識名詞解釋
1、用地性質：指規劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠化用地。
2、用地面積：指規劃地塊規定的面積范圍。
3、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。
4、建筑總面積：一般指某小區或某組團所有建筑物（包括公共設施建筑）的面積之和。
5、建筑密度：規劃地塊內各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。
6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。
7、紅線：由政府有關部門規定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準意見及日期、簽字、蓋章后生效。
8、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規劃內道路紅線后退的距離，通常以下限控制。
9、容積率：指規劃地塊內各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成的土地浪費；容積率上限防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。
10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。
11、綠化率：規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）
12、配套：使功能達到完善的措施；建筑中有社會公共設施配套，小區生活環境配套；住宅內部有生活設施配套等，其程序由于標準不同而不同。
13、生地：
只是一塊土地，未達到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。
14、熟地：
達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。
15、何為“三通一平”
“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。
16、何為“七通一平”
達到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。
17、土地使用權的最高出讓年限？
1.居住用地70年；
2.工業用地50年；
3.教育、科技、文化衛生、體育用地50年；
4.商業、旅游、娛樂用地40年；
⑤.綜合或其它用地50年。
18、.房屋的保修內容與保修期限？
答：1.屋面防水為5年；
2.土建為1年，具體包括：
a.墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；
b.墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；
c.墻面、廚房和衛生間地面、地下室管道滲漏；
d.門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；
3.衛生潔具為1年；
4.電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關為2年；
5.管道堵塞為2個月；
6.供冷、供熱系統和設備為2個供冷期及2個供暖期。
19、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。
20、居住人口密度：居住人口密度＝居住總人口/總用地面積（600～800人/公頃）
21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積，一般為16%～20%
配套商業面積比例：配套商業面積/住宅建筑面積（規定為5%
22、何為磚混結構建筑？
答：磚混結構建筑的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。
23、何為鋼筋混凝土結構建筑？
答：鋼筋混凝土的承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其它砌體做成。它的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結構。鋼筋混凝土結構房屋的結構主要有：框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等。
24、預售房屋需要那些基本條件？
答：1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
2.持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
4.開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
25、土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
26、土地使用權劃撥：是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。
三、建筑識圖
一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通幾空調施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。
1、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環境關系的平面圖，一般在圖上標出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數和它們的相對位置關系，標出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。
2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。
建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等)的布置和組合關系。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。
建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據。
建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。
3、結構施工圖：主要表明建筑結構專業的設計內容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業對結構的要求。
在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。
4、效果圖：有小區總體效果圖和裝修效果圖，是由專業人員設計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法。
五、房屋面積的規定和測算
1、各種面積概念
（1）住宅結構面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內墻、柱等結構所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。
（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。
（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結構占用面積，以及戶內走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。
（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
(5)房屋的產權面積：系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。
(6)房屋的共有建筑面積：系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。
（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。
（8)套內建筑面積：由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成；
(9)套內房屋使用面積：為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。
(10)套內墻體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。
2、有關房屋面積的規定和測算
（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。
（2）穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。
（3）房屋內的技術層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計算。
（4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。
（5）共有公共面積的分攤計算：
每戶應攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積
3、商品房分攤的公用建筑面積包括
兩部分：
（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房的建筑面積
（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半
六、商品房銷售常用名詞
1、住宅：供人們生活居住的建筑。
2、通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。
3、朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。
4、隔音：建筑圍護結構（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（db）數表示。
5、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50db以下）
6、隔熱：建筑圍護結構(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數表示。
7、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛生間的構成類型簡化的名稱，如二室——廳一衛、三室二廳二衛等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優劣是購房者主要關心的因素。
8、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？
(1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。
（3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數：2.6米、2.7米、2.8米。
(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高：層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。
9、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產生安全影響的墻體，對房屋會直接產生安全影響的墻體。
10、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構件有支持、荷重作用的墻休。
11、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。
12、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照。
日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國家標準為1.2倍）
13、物業管理：為居民提供生活、文化、安全、衛生、設施維修等服務的管理機構，其業務范圍隨社會進步、生產力發展而不斷增加。
14、什么是復式住宅？
復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。
雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但這種精巧實用的住宅類型，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然會成為住宅市場上的熱銷產品。
15、什么是公有住宅？
公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它在指由國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。
16、什么是躍層式住宅？
躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。
17、居住小區：具備相應規模的生活、文化、商業、衛生、教育、娛樂等設施為居住建筑群服務的有組織規劃的區域。
18、組團：由數幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數個組團形成居住小區。
19、社區服務半徑：此環境泛指生活、文化、教育、商業、衛生保健、綠化、交通、環衛等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。
20、社區服務半徑：各類日常生活設施服務的范圍，以服務中心為圓點，以米為單位計范圍大小。
21、節能環保型建筑：采用現代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調省電等—系列措施而設計成的未來居住建筑。
22、建筑風格：指建筑造型所采用的美學文脈。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統建筑藝術的借鑒。
23、車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，—般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區必須有足夠車位。車不能停在道路上。
24、“五證俱全”是指哪五證？
①建筑施工許可證
2.房屋預售許可證
3.建筑用地規劃許可證
4.國有土地使用證
5.建設工程規劃許可證
25、何為是房屋的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權
房屋的所有權：是指對房屋全面支配的權利。《中華人民共和國民法通則》規定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。
房屋的占有權：通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內的占有、使用權讓渡給承租人來行使。
房屋的使用權：是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。
房屋的收益權：是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。
房屋的處分權：是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，債權人可以處分房屋并優先受償。
26、何為內銷房、外銷房、平價房
內銷房、外銷房的根本區別在于土地的特質。
(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計算樓面價的，針對的客源
是外籍人士、港澳臺或本地人，土地是有年限的。
(2)內銷房的土地是沒有所限的（可認為不保險），針對的客源是本地人或外地人
從98年開始內銷房也實行土地批租，一般來講批租的年限為70年，內銷房
的類型有外資內銷、內資內銷、高標準內銷（僑匯房）。
(3)平價房，土地便宜，價格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準上市交易。
第三部分
房地產價格基礎知識
一、房地產價格構成
房地產價格主要由以下十個方面組成：
l、土地取得費用
有四種情況：一是征用農地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；三是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉讓取得土地的購買價款。
2、前期工程費
前期工程費主要包括以下幾個方面：
三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。
地質勘察費：是指委托專業人員對建筑施工的地塊進行地質勘察的費用。
規劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規劃設計而支付的費用。
3、房屋建筑安裝工程費
是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業利潤和稅金等；
4、基礎設施建設費
包括建造小區內道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環境等基礎設施的建
5、公共配套設施建設費
6、經營管理費
指房屋由生產過程轉入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發經營單位的管理人員所
7、銷售費用
是指在銷售房屋的過程中發生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。
1、利息
是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。
9、稅費
稅費是應向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業稅、城市維護建設教育費附加、土地使用稅、房產稅、增值稅、所得稅等。
10、利潤
利潤是房地產開發經營單位應得到的收益，是在經營活動中實現的剩余產品價值的貨幣表現，是企業擴大再生產的資金來源。
二、影響房地產價格的因素
房地產的價格是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，主要有以下九大類：
1、供求狀況：房地產的供給和需求是形成房地產價格的兩個最終因素。房地產的供給一定，其需求增加，則房地產的價格上升；房地產需求一定，而其供給增加，則房地產價格下跌。
2、理化因素：是指那些對房地產價格有影響的反映房地產自身狀況的各種因素，如地理位置、地質條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度，降水，天然周期性災害等。
3、環境因素；是指房地產周圍的環境狀況對房地產價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質量、視覺、衛生狀況等方面。
4、行政因素：是指影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、房地產價格政策、稅收政策、交通管制等。
5、經濟因素：指影響房地產價格的各種經濟因素，如城市的經濟發展狀況、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。
6、人口因素：房地產的需求主體是人，人口數量、人的素質、家庭人口規模、人口分布等，都會對房地產價格有很大的影響。
7、社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。
8、心理因素：心理因素對房地產價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。
9、國際因素：主要指國際經濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產價格的影響。
第四部分
房地產稅收知識
中國現行房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的稅有固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、外國投資企業和外國企業所得稅、印花稅。
一、房產稅
房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。
1、納稅人：凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人。產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為納稅人；產權出典的，以承典人的納稅人。
2、課稅對象的征稅范圍：房產稅的課稅對象是房產。房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。
3、客稅依據：對于非出租的房產，以房產原值一次減除10~30%后的余值為計稅依據計算繳納。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。
4、稅率：房產稅采用比例稅率。按房產余值計征的，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。
5、納稅地點和納稅期限；房產稅在房產所在地繳納。房產稅按年計征，分期繳納。
二、城鎮土地使用稅
城鎮土地使用稅是以城鎮土地為客稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。
三、耕地占用稅
耕地占用稅是以城鎮土地為課稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。
四、土地增值稅
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。
五、契稅
契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移時，按當事人雙方訂立契約等時對產權人征收的一種稅。
1、納稅人：在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為納稅人。
轉移土地房屋權屬是指下列行為：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換；
下列行為視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅；
以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
2、客稅對象：契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。
3、稅率：契稅的稅率為3~5%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取。
4、計稅依據：契稅的計稅依據是土地、房屋產權轉移時雙方當事人簽定的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現值價格作為計稅依據。但是，為了保護房屋產權交易雙方的合法權益，體現公平交易，避免發生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機關認為必要時，也可以直接委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據。
六、相關稅收
1、營業稅、城市維護建社稅和教育費附加
營業稅：是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產的營業稅稅率為5%。
城市建設維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。
教育費附加：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。
企業所得稅：是對企業在一定期間內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。
印花稅：是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產權憑證。
房地產區域環境分析
a)區域地位：區域在城市的歷史、文化、經濟、戰略發展等方面的地位 b)區域現狀：
1.區域的位置及交通狀況
區域的位置：項目所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置
交通狀況：現有道路及地鐵交通系統、近期道路交通規劃等
公交系統情況，包括主要線路、行車區間等
宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開發商自己解決 2.區域的經濟發展水平
區域第一產業、第二產業、第三產業的結構及發展水平區域的各項經濟指標及其在整個城市所處的水平區域人口的就業情況及消費水平3.人口及文化
區域的人口數量、結構、職業分布等 區域的教育水平、人文素質 區域的治安情況 4.區域的自然狀況
自然資源 噪聲情況 空氣狀況
污染情況（如化工廠、河流湖泊污染等）
危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）5.區域的配套情況
（1）大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）供水狀況 污水、雨水排放
通信（有線電視、電話、網絡）永久性供電和臨時施工用電 燃氣供熱及生活熱水（2）配套設施 教育 醫療 商業
文化、體育、娛樂設施 公園 銀行 郵局
c)區域規劃
1.城市發展規劃與功能布局
地鐵交通系統的規劃與建設 城市功能的規劃與布局 局部區域的開發重點
政府即將頒布的重大政策
2.近期或規劃中周邊環境的主要變化
房地產項目自身情況分析 項目基本情況分析 土地狀況分析 項目四至分析
項目各種經濟技術指標分析 項目產品規劃分析
項目周邊景觀分析
項目周邊自然景觀分析
項目周邊人文、歷史景觀分析
項目周邊配套分析
項目周邊交通配套分析 項目周邊商業配套分析
項目周邊教育、文化配套分析 項目周邊醫療衛生配套分析 項目周邊娛樂配套分析
前期策劃的自身情況比較注重土地狀況、項目四至、各種經濟技術指標和項目周邊配套
房地產項目客戶群分析 1.總體消費狀況研究 當地居民的基本構成 年齡分布 從業狀況 收入水平
當地居民的基本生活方式
基本的生活與購買習慣，主要影響領域 基本的交通方式與交通工具選擇的傾向
基本的飲食習慣于發展傾向，主要的影響領域
當地居民的基本娛樂、休閑方式
當地居民的媒介接觸習慣
當地居民的思維方式與價值傾向
2.住房消費特征研究
當地居民現有的住房來源、使用、評價狀況 當地居民對商品房的消費習慣與態度 當地居民對理想居住環境的理解與認識 當地居民對房地產的主要接受傾向與障礙 當地居民對開發商的認知情況 3.主流住房消費群體調研 主流消費群體構成
主流消費群體的特征及發展趨勢
房地產策劃師職業技能實戰培訓內容 房地產策劃師培訓班篇三
第一章 策劃人職業生涯規劃
第一節 奮斗方向
設計階段人生，并不是叫你立刻放棄眼前的工作，因為不少人真的很愛自己現在從事的這份工作，只是無暇把手頭的工作與未來的目標聯系起來。其實眼前的工作所獲得的依然是短期利益，它固然很重要，但適度而具體的發展規劃，才是你追逐的夢。
1．不要因為地位卑微而自棄，當壓力重重襲來，才能迸發出巨大的能量；
2．用心拓展自己的興趣、見聞和知識結構，提高分析、整合和邏輯思維的能力；
3．可能多地去接觸不同的行業，了解的越多，越有可能發掘潛藏的機會和各方面之間的內在聯系，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發現的機會里面；
4．善于借助他人的力量，建立良好的人際關系，為將來發展時得到別人的幫助打下良好基礎；
5．向資深同事學習工作，追求更高的效率，博得更好的評價。對于新手而言，完全靠自己憑空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，終究無法真正的邁進。
6．做一個有心人，經常思考自己的前途，策劃每個階段的發展模式，更不要因為白白虛度了幾年光陰而放棄追求。當一個人開始有所計劃的時候，他永遠都不會晚！
二．階段目標
為使你的奮斗目標逐漸明朗化，同時產生更好的效果，你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上，尤其是當兩個階段目標發生沖突的時候。
三．策劃自己的人生
一般說來，人生的目標可以分為四類：職業、經濟收入、個人成長和精神滿足。這四類目標基本上涵蓋了人生的各個方面。你不妨問自己三個問題：從事這項工作是否有助于更接近實現某一目標？從事哪項工作會有更多的目標成就？是否可以做到既不浪費時間又能迅速接近最終目標？
（一）遵循“早知道”法則
對于剛剛工作的人來說，干好第一份工作是自己的首要目標，因為工作是實現其他愿望的必經之路。可干了一段時間后你可能發現，自己與這份得來不易的工作有一種與生俱來的抗拒。你的天賦、能力、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失，整天處于慣性工作狀態，你變得懈怠并且煩惱。你問自己，這到底是不是正確的職業道路呢？從這個起點，能不能登臨事業的頂峰？
這個時候建議你，最應著手的就是要好好了解和評估你的人生發展計劃，確定具體的實現步驟，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標，可千萬不要滿足于：我已經找到了工作。
四．分享策劃的快樂
如果你不能一下子到達既定目標，不妨一段一段地去耕耘。策劃階段人生，可以有兩種實施的方案，一種是有目標的積累，一種是沒有目標的積累，就看你的選擇和期許程度
第二節 策劃人員基本素質互動培訓
互動師培訓能夠使學員通過親身體驗獲得自己的經驗，從而在有限的時間內獲得最大的收獲。
一．策劃的客觀性和主觀
1．策劃人員討論生活中對主觀性產生影響的日常因素，不同的外界條件對主觀性的影響。
2．策劃人員根據個人知識和經驗對策劃人員所應具備的素質進行互動交流，討論客觀性和主觀性。
二．知識結構與策劃思路
(一）首先我們來做兩個互動游戲
1．互動游戲一：如何將一個吹好的氣球裝進玻璃瓶子里。
（答案：將氣球放氣，然后塞到玻璃瓶里，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面，然后重新將汽球吹起，成功。）
請學員按照自己想法做一遍，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進行討論。當你遇到一個難題，解決它很困難，你可以改變你的方法。思想的改變，一次改變不難多次改變就不易了。
2.互動游戲二：如何將一個玻璃瓶子裝在另一個玻璃瓶子里？
（答案：打碎了裝進去）
游戲很簡單，但難的是：徹底的改變需要很大的決心，如果有一點點留戀，就不能真的打碎。你們知道，打碎了它就是毀了它，再沒有什么力量能把它恢復得和從前一模一樣。所以當你下決心要打碎某個事物時，你應當再一次問自己，我是不是真的不會后悔？
（二）雖然這些游戲看上去與房地產無關，但是在遵循事務的客觀性的基礎上，發揮個人的主觀能動性并非想象的那么簡單，這就是為什么策劃人對一個項目的營銷感到力不從心、感到壓力與困惑的原因。應該放開自己的思想，避免讓自己禁錮在同一個思想領域和知識范圍。
從事房地產策劃的人員，最好是通才，要求你知識面要廣博，對建筑學、市場經濟、文化等方面都要有所涉及，總之，需要的是具備綜合素質的人才。
1．知識結構：
（1）了解房地產行業的相關法律、法規；
（2）熟悉房地產建筑、規劃等基礎專業知識；
（3）掌握企業管理的基本原理和知識；
（4）熟悉廣告學、市場營銷的基本知識；
（5）了解消費心理學的基本知識；
（6）學會將資源整合，對項目本身、開發商和營銷策劃公司、廣告公司、媒體等多方面的資源進行有效整合，充分利用自身優勢資源進行樓盤創意推廣。
2．策劃思路：
（1）首先，對項目進行研究，這是營銷策劃中重要一步，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向。
（2）市場調研是全盤策劃中關鍵步驟，包括市場調查和市場研究兩部分。正確的市場調查才會得出正確的市場研究結論，這關系到整個營銷策劃的決策傾向；讓市場來檢驗產品，與市場進行對照，充分挖掘本項目的營銷優勢。其具體內容包括：市場格局調研、競爭對手項目情況調研、競爭對手營銷策劃調研、消費群體調研等等。
3．調研之后，進行項目再定位
為何對項目再次定位？開發商在立項開發時，基本上對項目進行了初步的定位，但當時是從宏觀上進行考慮，對市場定位的把握不夠細致、準確，從立項開發到營銷開始大都要經過一段漫長的時期，期間市場可能發生諸多變化，因此在實施營銷策劃時要進行項目再定位。
4．營銷策略
項目按照市場進行定位，與市場進行充分結合，按照市場運行軌道做出一個系統營銷策略，包括：樓盤包裝、品牌包裝、價格定位、營銷訴求、市場推廣（廣告主題、媒體組合與選擇、廣告訴求和基調、廣告排期等）。
5．項目規劃設計建議
從營銷角度對項目的規劃、設計提出要求和建議，包括功能設置、小區布局、環境規劃、景觀規劃、戶型結構及分配、工作進展排期等。
6．入市時機選擇
入市的時機選擇非常關鍵，如果選擇時機失敗，就有可能導致整個營銷的失敗。
（1）有市場空白時；
（2）有事件發生時；
（3）有重要節日來臨時；
（4）有市場需求而市場出現供給斷裂時；
（5）旺季來臨時；
（6）市場競爭強度較弱時；
（7）總需求增大時；
7．廣告策劃的執行
廣告是一種溝通，一種主線，它承載著房地產產品的銷售力、項目賣點的提煉、項目形象的表現、項目理念的傳達。各種廣告媒體充當著項目與潛在客戶群進行溝通的不可替代的重要角色，高效的廣告溝通，能使項目以實現更快的速度實現更大的價值。而廣告創意的成功與否，就決定了項目同潛在客戶能否進行有效的溝通。可以從一下五方面著手：
（1）目標市場策略
開發商通常并不針對整個目標市場做廣告，而是針對其中的某個細分市場，哪個細分市場需要廣告配合，廣告就應該以那個細分市場為目標并采取相應的廣告策略。
以兼有多層和高層住宅的小區廣告策劃為例：當小區剛起步時，以開發深受市場歡迎的多層住宅為主，這時可采用開拓性廣告策略：廣告結合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區的知名度和客戶的認知度，使樓盤迅速進入市場。當小區逐步成型時，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。當小區初具規模，欲推出高層樓盤時，可采取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認購期為主要目的。
（2）市場定位策略
定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優勢位置，從而使開發商在競爭中占據有利地位。定位時可根據目標客戶群的要求，采取價格定位策略、素質定位策略、地段定位策略、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時重點不明，受眾難以留下特定的鮮明印象。
（3）廣告訴求策略
根據訴求對象、訴求區域的特點，房地產廣告可采用理性訴求策略，即通過真實、準確、公正地傳達開發商或樓盤的有關信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定；也可采用感性訴求策略，即向受眾傳達某種情感或感受，從而喚起受眾的認同感和購買欲；當然還可用情理結合的訴求策略，即用理性訴求傳達信息，以感性訴求激發受眾的情感，從而達到最佳的廣告效果。
（4）廣告表現策略
廣告表現策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現主題傳達給受眾。廣告訴求的重點通常是樓盤的優點和特色，而廣告表現的主題則具有更深一層的內涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優越感。廣告表現策略要求用創意對廣告信息進行包裝并確定廣告設計、制作的風格和形式。廣告創意講求新穎獨特，但不能離奇古怪。失敗的創意有時讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負面影響。
（5）廣告媒介策略
據統計，80％的廣告費用用于廣告媒介，媒介選擇不當，就有可能造成投入高、見效低的結果。通常房地產廣告可以選用四大媒體：報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統稱為“線上媒介”。“線下媒介”也是開發商常用的，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優惠券、單張（海報）等。廣告媒介策略要求開發商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴大廣告受眾的數量；其次要合理安排廣告的發布時間、持續時間、頻率、各媒體發布順序等，特別重要的廣告要提前預定好發布時間和版位。
（6）廣告效果的測定
廣告效果通常是在廣告發布后測定的，對于房地產廣告卻不太合適，事后測定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發布前就進行預測。先邀請目標客戶群中的一些代表對廣告的內容和媒介的選擇發表見解，通過分析反饋意見再結合部分專業人士的建議，反復調整，就可使廣告計劃日臻完善。
課堂作業：在北京做一個產權酒店，你如何選址？如何進行營銷策劃？分組討論，然后在課堂上由個人、或各組代表闡述思想和方法。
（三）如何消除策劃的困惑
課堂討論：如果給你時間去旅行，你會選擇那座城市？
分組討論并闡述：
（1）為什么選擇這個地方？
（2）之前你對這個地方的認識？包括主觀和客觀認識。
（3）此行目的？或要滿足自己的那些需要？
做事之前確立目標很重要，確立準確目標需要你做足基本功，打好基礎；簡單的說房地產項目就是要滿足特定人群的特殊需要，只有層層剖析才能最終確立你的目標。
1．對項目判斷的困惑
萬事開頭難，項目的研究與定位就是營銷策劃的第一關鍵，一個地產項目的成敗，70％決定于發展商對地塊的判斷。
從地塊考察開始，充分挖掘項目地塊的地產因子并判斷土地的價值，作為項目建筑功能和市場定位的核心依據；從市場調研中尋找依據，這是一個地產項目能否成功的關鍵的前提條件；從項目定位出發，進行項目投入產出模擬分析，透視項目的風險性并提出相關的規避方式，使發展商在項目的運作之初就可以預知未來的成果。
2．針對賣點群的精確策劃
隨著房地產供應量的增加、需求相對減弱，買家開始能從容地挑選。買家在“貨比三家”的過程中，使得發展商必須快速適應購買者的挑剔。因而采取“人有我有”的經營策略。
策劃公司適其時，開始有意識地收集眾生之長而集于一者，使得開發商不得不在短期之內對于購買者作出充足的承諾。策劃公司在引導開發商力求盡善盡美之時，也極其所能地向市場羅列無盡的賣點。
每一個賣點，都凝聚著發展商的心機；每一個賣點的后面，都是智慧和成本的凝結；每一個賣點的成型，都似一根根鋼筋對大廈起著更為牢固的支持，每一個賣點的后面通常都是成本的發生。
賣點數量和質量的增加，使樓盤質素不斷地得到提高。市場在接受這些賣點之時，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業合約機會，但不少樓盤的“富貴病”亦隨之產生。許多城市的高樓大廈，實際已出現明顯的成本高于售價的問題，多數賣點策劃模式對提高項目的素質起到了非常積極的作用，但同時也使許多樓盤成本處于高處不勝寒之境。
3．市場難以把握的困惑
在買方市場的條件下，市場的競爭體現在多因素競爭狀態之中。在房地產賣方市場階段，項目是在選優的條件下獲取成功，只要有一個突出的優點或閃光點成為熱門賣點，就可以以這個突出優點的高度來實現價值。而在進入買方市場之后，買方在從容的時間和足夠的選擇，來精挑細選，找你的毛病，任何一個小問題，都可能導致買賣不能成交，價值不能實現。這樣就呈現出多因素的競爭，以你的短項弱項來決定整體效益。
4．繼續提高自己的綜合運營能力
激烈的市場競爭，大家都在提高，誰能加速度提高，誰能更多更好地借用外腦，誰就能在競爭中立于不敗之地，所以不但要用好資本、品牌、信用，而且要用好外腦、智慧。現在專業策劃被行業的普遍接受，就已經說明社會在這個層面的進步。討論案例：
策劃路線？策劃人生？——3000美元游世界
留學英國mba畢業的朱兆瑞僅用了3000美元，歷時77天周游了歐洲、美洲、大洋洲和亞洲的28個國家和地區，如澳大利亞和韓國等。
（1）請闡述各自對這一事件的看法。
（2）通過這一次旅游對他人生有何影響？他是在策劃自己嗎？
第二章 房地產基礎知識
第一節 建筑與規劃基本知識
一．建筑識圖基礎知識
房屋是供人們生產、生活、工作、學習和娛樂的場所，與人們關系密切。將一幢擬建房屋的內外形狀和大小，以及各部分的結構、構造、裝飾、設備等內容，按照有關規范規定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。它是用以指導施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。
（一）．施工圖的內容和用途
一套完整的施工圖，根據其專業內容或作用不同，一般包括：
1．圖紙目錄
包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。
2．設計總說明
主要說明工程的概況和總的要求。內容一般應包括：設計依據（如設計規模、建筑面積以及有關的地質、氣象資料等）；施工要求（如施工技術、材料、要求以及采用新技術、新材料或有特殊要求的做法說明）等。以上各項內容，對于簡單的工程，也可分別在各專業圖紙上寫成文字說明。
3．建筑施工圖
包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建筑物的內部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。
4．結構施工圖
包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法等。
5．設備施工圖
包括給水排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統圖和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。
（二）施工圖中常用的符號
為了保證制圖質量、提高效率、表達統一和便于識讀，我國制訂了國家標準《房屋建筑制圖統一標準》（簡稱“標準”），其中幾項主要的規定和常用的表示方法如下：
1．定位軸線
在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號，以便施工時位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。
定位軸線采用細點畫線表示。軸線編號的畫圓用細實線，在畫圈內寫上編號。在平面上水平方向的編號采用阿拉伯數字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號，用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字中i、o及z三個字母不得作軸線編號，以免與數字1、0及2混淆。對于一些與主要承重構件相聯系的次要構件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。
2．標高
在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖紙上所用標高符號，以細實線繪制。標高數值以米為單位（不標單位），一般標注至小數后三位數（總平面圖中為二位數）。
標高有絕對標高和相對標高。
絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高。
相對標高：除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內主要地面標高定為相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關系。如室外地面標高－0.45表示室外地面比室內首層地面低0.45米。
3．尺寸線
施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數字所組成。根據《標準》規定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數字后一般不必注寫單位。
在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出的，一般應與被標注長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點用45度的中粗短線表示，短線方向應以所注數字的左下角向右上角傾斜。尺寸數字應標注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。
二．建筑材料基礎知識
（一）建筑材料的分類
根據材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據材料功能不同，可分為結構材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學習方便，一般按材料的化學組成分為無機材料、有機材料和復合材料三大類。
（二）建筑材料的基本性質
1．材料結構狀態的主要參數
（1）密度：材料在絕對密實狀態（不含空隙或孔隙）下單位體積的質量。
（2）體積密度：材料在自然狀態下單位體積的質量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度。
（3）孔隙率：固體材料體積內孔隙體積所占的比例。
（4）密實度：材料體積內被固體物質充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。
2．密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強度降低，抗滲透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。
（三）材料的力學性質
1．強度
材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用材料在被破壞時的最大應力（單位面積承受的力）值來表示。
根據外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強度和抗剪強度。不同的材料，對其強度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主。彈性也塑性
材料在外力作用下產生變形，外力除去后，仍能恢復其原狀的性質稱為材料的彈性。反之，當外力除去后，不能完全恢復其原狀的性質稱為材料的塑性。大多數建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產生彈性變形；當外力超過一定的數值后，便出現塑性變形。
2．韌性與脆性
材料在外力作用下，未發生明顯變形就突然破壞的性質稱脆性，具有此性質的材料稱脆性材料。材料在沖擊、振動作用下產生較大變形尚不致破壞的性質稱為韌性，具有此性質的材料稱為韌性材料。
3．硬度與耐磨度
材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。
（四）材料的物理性質
材料的物理性質主要指的是材料的耐水性、抗滲性、抗凍性、吸濕性、導熱性、熱容量、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質，這些性質構筑了建筑材料穩定性。
（五）膠凝材料
能將散粒材料或塊狀材料粘結成整體并具有一定強度的材料稱膠凝材料。膠凝材料在建筑工程中應用廣泛。常用的膠凝材料，多數是無機礦物質粉狀物，按其凝結硬化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。
1．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結硬化并保持和發展其強度的膠凝材料。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。
2．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結硬化，而且能在水中硬化并保持發展其強度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥，它的強度主要是在水的作用下產生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥。
（六）混凝土及砂漿
混凝土是由膠凝材料、水和粗骨料按適當的比例配合制成的伴合物，經一定的時間硬化后，成為人造石材。混凝土主要有普通混凝土、輕混凝土、防水混凝土、耐熱混凝土、噴射混凝土等幾種。
砂漿是由膠凝材料合細骨料配合制的伴合物，凝結硬化后具有相應的強度，并可將塊狀材料膠結成整體。混凝土和砂漿是現代建筑中最重要的材料。砂漿主要有砌筑砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。
（七）建筑鋼材與木材
1．建筑鋼材
建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。
2．木材
木材作為建筑材料，在工程中應用廣泛。如用作屋架、梁柱、門窗、模板及室內裝修等。木材按樹種類劃分，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類；木材按加工材料分類，可分為三種：原條、原木、板方材。
（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料
1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制品。
2．保溫和吸聲材料
（1）無機保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖及其制品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。
（2）有機保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、木絲板、毛氈等。
（九）墻體材料
墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統的建筑中，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學技術的發展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用。現在普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊。
1．粘土磚
（1）普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經過成型、干燥、焙燒而成的墻體材料。普通粘土磚的規格為：240x115x53(單位：毫米)
（2）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30％－35％，能改善墻體絕熱、隔聲性能，并且節省粘土原料，干燥時間短，燒成率高。
2．砌塊
砌塊有以下優點：適用性強、原料來源廣、不占耕地節約能源、制作施工方便，由于砌塊具有以上優點，所以近年來發展較快，全國許多地方在推廣。
（十）裝飾材料
1．裝飾材料的基本要求及選用
建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料。對裝飾材料的基本要求有以下幾個方面：
（1）材料的顏色，光澤和透明性
（2）花紋圖案、形狀和尺寸
（3）質感
2．常用建筑裝飾材料
常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。
三．建筑結構基礎知識
各種不同的建筑，盡管它們在使用要求、空間組合、外形處理、結構形式、構造方式及規模大小等方面各有其特點，但構成建筑物的主要部分都是由基礎、墻體或柱、樓地面、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。此外，一般建筑物還有臺階、坡道、陽臺、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。
住宅的建筑結構形式有很多鐘，例如按其施工方法可劃分為現澆(現場澆制)和預制(預先澆制)鋼筋混凝土結構兩大類型和預應力結構等。一般而言，從采用的結構墻體材料上分，主要有砌體結構（如：磚混結構、砌塊結構等）以及現澆鋼筋混凝土結構和輕鋼結構等；從受力傳遞系統上分，常有剪力墻結構和框架結構等。
（一）下面就上述常見的承重系統類型做一個簡要的介紹。
1．砌體結構
砌體結構是我國廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結構形式。一般采用鋼筋混凝土預制樓板、屋面板作為樓、屋面結構層，豎向承重構件采磚砌體。
砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌塊等。
常規的砌體厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。習慣上人們把370毫米厚的墻稱為“三七墻”、240毫米厚的墻稱為“二四墻”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來的地震力。外墻作承重作用，理應受到充分的注意，非承重墻僅承擔自重不承擔上部荷重，可作為間隔墻使用。
2．現澆鋼筋混凝土結構框架結構
框架一般由梁、板、柱所組成。其特點是框架結構布置靈活，具有較大的室內空間，使用比較方便。框架結構的樓板大多采用現澆鋼筋混凝土板，框架間的填充墻多采用輕質砌體墻。
由于有框架結構的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，影響室內使用，以往在住宅建筑中采用較少。結合框架結構特點，在新建住宅中出現了一種異形柱框架輕型住宅結構和短肢剪力墻結構體系。
異形柱框輕住宅與其他傳統結構相比，具有以下特點：由t形邊柱、十字形中柱、l形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚，室內不出現柱楞便于使用，填充墻采用輕質保溫隔熱材料，因墻體減薄，與砌體結構相比可增加使用面積。異形柱框輕住宅結構體系和短肢剪力墻結構體系在多高層住宅中的應用方面具有廣闊的發展前景。
3．剪力墻結構
剪力墻其實就是現澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產生一種水平剪切力，剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置，方便使用。剪力墻結構有較好的抗震性能，其不足之處是結構自重大，預應力剪力墻結構常可以做到大空間住宅布局，剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式。此時，房間的分隔墻和預應力廚房衛生間分隔墻可采用預制的輕質隔墻來分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結構，主要有以下幾種形式：
1．磚混結構：是建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用鋼筋混凝土結構。通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結構。
2．鋼、筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充。這種結構抗震性好，整體性強，抗腐蝕性耐火能力強，經久耐用。
3．磚木結構：是建筑物中豎向承重結構得墻、柱等采用磚體砌筑，橫向采用木質結構。這種結構現代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差。
4．鋼筋框架結構：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結構用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的。這種結構多用在售樓處、小商鋪等臨時性建筑。
四．住宅小區規劃設計基礎知識
城市是人類集中的生活居住地域，是一種現代的人聚集的環境形式。在一個城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建設總用地的40％－50％。住宅區是城市中在空間上相對獨立的各種類型和各種規模的生活居住用地的統稱，它包括居住區、居住小區、居住組團、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小區的組成不僅僅是住宅和與其相關的道路、綠地，還包括與該住宅小區居民日常生活相關的商業、服務、教育、活動、道路、場地和管理等內容。這些內容在空間分布上，可能在該住宅小區空間范圍內，也可能位于該住宅小區的空間范圍之外。
（一）居住小區的規劃結構
1．用地規模與配置
為了使住宅小區具備基本的生活設施以滿足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地達到一定的規模，這一要求對周圍設施不足或沒有設施的住宅小區而言，如在城市邊緣地區新建的住宅區，顯得尤為重要。
用地配置包含住宅建筑用地、公共服務設施用地、道路與停車設施用地、公共綠地和其他用地五部分的數量以及比例，它反映了一個住宅區的某些重要的特征，如區位、環境、標準甚至住宅的層數等。
一個具體的住宅小區用地配置的確定應該考慮多方面的因素。住宅小區用地的配置應該在國際《城市居住區規劃設計規范》（cb50180－93）用地配置建議的基礎上，考慮住宅小區的職能側重、居住密度、土地利用方式和效益、社區生活、戶外環境質量和地方特點等多方面的因素綜合確定。
滿足住宅區居民的居住生活需求是確定住宅區用地配置的基礎，不同的居住對象對住宅區的居住、公共服務、戶外環境和交通基礎等存在不同的需求，因而應該根據居住對象的特點適度增減住宅區各類用地構成的比例。
2．居住密度
在住宅小區規劃考慮的因素中，居住密度是一項重要的量化控制指標，它對居住環境的品質以及規劃結構的空間與布局形態有著根本的影響。
居住密度是關于住宅小區環境質量的重要指標之一。它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指標的綜合概念。它主要的評價指標有人口密度、住宅區人口密度（毛）、住宅區人口密度（凈）、人均用地、建筑密度、住宅區建筑密度（毛）、住宅區建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標。
3．設施布局
基本要求：各項公共服務設施，交通設施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的時空服務距離的同時，以達到使居民有更多的選擇為目標。
考慮因素：上述設施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結合，其中公共服務設施、交通設施、教育設施和戶外活動設施的布局對住宅區規劃布局結構的影響較大。同時應該注意到，隨 著現代網絡技術的發展和進入家庭，部分公共服務設施和教育設施的布局特別是管理設施的位置將逐步擺脫服務半徑的限制。
（二）主要規劃指標
1．建設強度指標
住宅區在建設強度方面的指標包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑總面積。
2．環境指標
住宅區在環境質量方面的量化指標主要包括綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距。
（三）規劃管理
1． 規劃管理審批的程序：
（1）申報與立案；
（2）工作周期。
2． 規劃管理程序內容：
（1）規劃要點；
（2）選址定點；
（3）建設用地規劃許可證；
（4）規劃設計條件；
（5）規劃設計方案；
（6）設計方案；
（7）建設工程規劃許可證；
并不是所有建設工程都需要經過以上所述程序，對于工程量小，處在非重要地段的簡單建設項目，經市規劃局同意，可簡化規劃設計條件或設計方案設計程序，建設單位可直接申報建設工程規劃許可證。
五．住宅智能化和綜合布線
隨著信息社會的飛速發展，住宅智能化已經是社會信息化的必然要求，提供方便的經濟信息服務，創造安全舒適的居住環境。建立現代化的物業管理體系，實現快捷高效的超值服務是現代化家居發展的必然方向。
住宅職能化是建筑技術與信息技術相結合的產物，是反映當今住宅科技的成果。它包括：中央監控系統、門禁系統、通信系統、防災系統、耗能參數計量管理系統、家庭設施自動化系統及辦公自動化系統。同時隨著家庭社會化，還需要考慮各種自動化系統的節能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購物服務、醫療、學習服務及有效的家庭和家務管理。
綜合布線的通用定義是通過對結構、系統、服務與管理這四項建筑物的基本要素以及對它們之間的內在關聯作最優化的考慮，提供一個投資合理又具有高效、舒適、便利、安全的環境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅內安裝一導體網絡，該網絡必須滿足一定數量、質量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結構，有極高的可靠性，一旦布線完成后，應當可以連接任一類型的終端，使布線標準化、簡單化。實現對語音、數據、視頻圖像的連接和對整套住宅的控制與管理，從而在住宅內重新布置工作端時無需另外布線，也可在不改變布線結構的情況下重新組織網絡的拓撲結構
第二節 土地權屬登記
土地權屬登記是國家進行地籍管理的重要途徑，土地權屬登記一般分為兩步：第一步進行土地調查，第二步進行土地登記。
一．土地調查
土地調查是為查清土地的數量、質量、分布、利用和權屬狀況而進行的調查。《土地管理法》規定：“國家建立土地調查制度。縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查”。這一規定明確了土地調查是各級土地行政主管部門的一項法定的職責和義務。
《土地管理法實施條例》規定：土地調查內容包括：土地權屬和土地利用現狀。
（一）土地權屬調查
土地權屬調查是指對土地權屬單位的土地權源及其權利所及的位置、界址、數量和用途等基本情況的調查。
土地權屬調查是以宗地為基本單位進行的。土地權屬調查的主要內容有：宗地* 位置、界線、權屬（權屬性質和權源）和使用狀況（土地用途、土地等級、地價和共用情況）等。
土地權屬調查的范圍主要是城鎮范圍內的土地，農村土地的權屬確定由土地利用現狀調查來進行。
城鎮土地分為十個一級類，二十四個二級類（見表1）。
表1 城鎮土地分類體系
（二）土地利用現狀調查
土地利用現狀調查是為查清土地的利用現狀而進行的全面性的調查。根據我國《土地利用現狀調查技術規程》，我國的土地按土地利用現狀用途分為8大類，并以利
用方式、經營方式和覆蓋特征等分為46個二級類（見表2）。
表2 土地利用現狀分類體系
二．土地登記
土地登記是國家依照法律程序將土地的權屬關系、座落、面積、用途、等級、價格等在專門簿冊上進行的一項重要的土地行政管理工作與制度。
土地登記分兩類：
（一）初始土地登記，是一種基礎性登記，是普遍的土地權屬登記。
（二）變更土地登記，也叫日常土地登記或經常性土地登記，它是在初始登記基礎上，根據土地使用者、所有者的土地權屬及主要用途變更的情況，隨時辦理的登記。
三．土地權屬登記辦理流程
受理申請登記→權屬審核（初審、外業調查、復審）→公告→審批→收費、發證→歸檔
第三節 房屋權屬登記
一．房屋權屬登記
房屋權屬登記是指房地產管理部門依照法律、法規的規定對申請登記的房屋的性質、權屬來源、取得方式、取得時間及其他有關情況，在專門簿冊上進行記載并予以確認的法律制度。房屋權屬登記主要分為：
（一）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。
（二）初始登記: 新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內登記機關申請房屋所有權初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料及其他有關證明文件。房地產開發商在商品房竣工后，經過初始登記才能取得大產證。
（三）轉移登記：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥轉讓、分割、合并、裁決等原因使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起30日內申請轉移登記。
（四）變更登記：權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請變更登記：
1、屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發生變更的；
2、房屋面積增加或者減少的；
3、房屋翻建的；
4、法律、法規規定的其他情形。
（五）他項權利登記：設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請他項權利登記。
（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項權利終止等，權利人應當自事實發生之日起30日內申請注銷登記。
二.房屋權屬登記的程序
（一）受理登記申請。
（二）權屬審核。
（三）公告。
（四）核準登記，頒發房屋權屬證書。
三．房地產交易的核心
房地產交易的核心是權力的轉移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等權力發生了轉移。不論是房地產一級市場交易，還是二級市場交易的核心都是房地產各種權力發生了轉移。
（一）商品房預售
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
商品房預售應當符合下列條件：
1．已交付全部土地使用權出讓金，取得土堆使用權證書。
2．持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
3．按揭提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
（二）商品房買賣合同
1．商品房買賣合同說明
（1）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。
（2）本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。
（3）為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
（4）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。
（5）對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。
（6）在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。
（7）本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。
（三）商業銀行個人住房貸款
個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。
個人住房貸款現階段主要有三種方式：等額本息、等額本金和組合貸款三種。現在一般采用等額本息和等額本金的方式。
（四）個人住房公積金貸款
個人住房公積金貸款是指對交繳住房公積金的個人向房屋開發商購買住房、用于支付購房款，而發放的個人住房貸款。
（五）貸款對象及條件：
貸款對象是具有完全民事行為能力的個人，并同時具備以下條件：
1．按期交繳住房公積金。
2．有穩定的職業和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力。
3．與開發商簽訂了購房合同。
4．已首付30%以上的購房款。
5．以所購房產或貸款人認可的其它房產作為貸款的抵押物；或以國債、工商銀行定期存單作
質押。蘇州市區（不含園區、吳中區、相城區）的借款人必須由蘇州市住房置業擔保有限公司為其提供保證擔保。
（六）額度和期限：
貸款額度最高為房價的70％。貸款期限最長20年。
（七）貸款利率：
1－5年，月利率3.45?；5－20年，月利率3.825?；
（八）申請材料： 按住房基金管理中心要求提供。
（九）貸款申辦程序：
1．借款人簽訂購房合同并預付30％以上的房款；
2．持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請貸款；
3．攜住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請材料，到工商銀行“個人理財中心”辦理貸款手續，簽訂《個人購房借款合同》；
4．銀行將貸款以借款人購房款的名義，直接劃入開發商賬戶中；
5．借款人到銀行拿取個人住房貸款進帳單、到開發商處換取房款收據或發票。
（十）貸款歸還：
貸款期限為一年以下的（含一年）,到期一次還本付息,利隨本清。貸款期限一年以上的，從貸款發放的次月起，按月等額償還借款本息。
按月等額還款時，采用委托代扣、自動轉帳方式。借款人將本人在工商銀行開立的活期儲蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前，在該帳戶上存足當月應還款金額，通過委托銀行代扣方式，自動轉帳歸還貸款。
借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當前貸款本金余額全部還清貸款。提前部分歸還或提前還清貸款時，銀行對提前歸還的本金按實際借款時間、原檔次的貸款利率結清貸款本息。
四．住宅新概念與創新設計
隨著社會的進步，人們對住宅要求的不斷提高，房地產產品也大踏步的向前。各種新概念的住宅不斷出現，設計的創新，產品的更新，但住宅創新需要建立在產品之上，這樣才能體現產品的創新，如果背離了產品價值去創新，就會被市場所拋棄。
（一）以人為本煉就現代人居
1．多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺設計、入口大堂花園式設計比比皆是，諸多獨棟、聯排、疊拼住宅的設計手法被更多地運用到多層及小高層的設計中來，“情景花園住宅”漸成新寵，并導致各地項目亦步亦趨。
2．景觀環境設計理念日漸深化，使居住體驗更接近人文本質。與此相對應，矩陣式的兵營排列、“四菜一湯”的程式化規劃等已極為罕見，依山就勢、傍河而居等與當地地脈、人脈相融通的設計比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項目還通過出色的規劃和景觀設計令項目透出彌足珍貴的文化底蘊。
（二）綠色生態、健康住宅
綠色生態住宅在國際上亦被稱為綠色住宅、生態住宅、可持續發展住宅等，但無論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經濟的居住條件和環境，實施住宅的可持續發展戰略。隨著我國住宅市場化進程的加快，住宅市場的競爭日趨激烈，開發商和購房者開始關注綠色生態住宅。
這種新的住宅講究：以人為本，呵護健康舒適；資源的節約與再利用；與周圍生態環境相協調與融合。以可持續發展相關的模式：人類的生活模式；現有的生產模式；消費模式為動力。評價這種創新的住宅的指標是：社會效益、環境效益和經濟效益。
這種綠色生態住宅同時業是一種可持續發展建筑，基本上圍繞三個主題：第一減少對地球資源環境的負荷和影響，第二創造健康舒適生活環境，第三與周圍自然環境相和諧。
雖然在當今房地產界人們大談住宅創新、綠色建筑，然而，目前中國對綠色建筑的規劃，還存在一定的誤區和不合理運用。
（三）高科技型住宅
科技型住宅的本質其實就是要應用高科技進行細節處理，以提高人們住宅生活的舒適度。運用各種科技手段建造高技術集成型住宅來塑造高品質的生活。這種產品體現人性的關懷，遵循的是以人為本的設計理念，決不是一味的追求高技術含量，通過運用高技術達到節約、環保、生態等等功能
第四節 房地產開發中的稅費
房地產企業在進行房地產開發過程中主要要繳納的稅費有：
（一）營業稅
1．應稅范圍：
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：
（1）轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
（2）銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。
不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
a.銷售建筑物或構筑物
銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
b.銷售其他土地附著物
a.銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。
b.其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。
c.單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
d.在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
e.以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。
f.不動產租賃，不按本稅目征稅。
2.涉及稅種
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。
(1)銷售不動產的營業稅計稅依據
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定：
a.納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
b.單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業稅。
c.營業稅暫行條例實施細則第十五條規定：納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
a.按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
b.按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
c.按下列公式核定計稅價格：
計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
(2)其他具體規定如下：
a.根據《轉發國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業―代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。
b.對合作建房行為應如何征收營業稅
根據《轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
a.第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
一種是土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
另一種是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業―租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
b.第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。
對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
第一種情況是房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
第二種情況是房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅。
第三種情況是如果房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。
對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規定：
納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。“此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。
c.根據《轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：
以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。
d.中外合作開發房地產征收營業稅問題
根據《轉發《國家稅務總局關于中外合作開發房地產征收營業稅問題的批復》的通知》（京地稅營[1994]205號）規定：
a.關于中外雙方合作建房的征稅問題
中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。
同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業稅。
b.關于中方取得的前期工程開發費征稅問題
外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。
c.對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業稅。
轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%.計算公式=營業額×5%
(二)城市維護建設稅
根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定：
1．計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額。
2．稅率：分別為7%、5%、1%.計算公式：應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。
(1)納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的和在朝陽區、海淀區、豐臺區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%；
(2)納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5%；
(3)納稅義務人所在地不在1、2項范圍內的，稅率為1%；
（三）教育費附加
根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府轉發國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定：
1．計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額
2．稅率為3%.計算公式：應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。
（四）土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：
1．對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。
2．轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。
3．附著物是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。
4．取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
5．土地增值稅的計稅依據
計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：
a.取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
b.開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
c.開發土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發（1996）7號《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項
房地產策劃師職業技能實戰培訓內容 房地產策劃師培訓班篇四
2005年全國房地產策劃師職業培訓教材目錄
第一章 策劃人職業生涯規劃 第一節 奮斗方向
設計階段人生，并不是叫你立刻放棄眼前的工作，因為不少人真的很愛自己現在從事的這份工作，只是無暇把手頭的工作與未來的目標聯系起來。其實眼前的工作所獲得的依然是短期利益，它固然很重要，但適度而具體的發展規劃，才是你追逐的夢。
1．不要因為地位卑微而自棄，當壓力重重襲來，才能迸發出巨大的能量；
2．用心拓展自己的興趣、見聞和知識結構，提高分析、整合和邏輯思維的能力；
3．可能多地去接觸不同的行業，了解的越多，越有可能發掘潛藏的機會和各方面之間的內在聯系，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發現的機會里面；
4．善于借助他人的力量，建立良好的人際關系，為將來發展時得到別人的幫助打下良好基礎；
5．向資深同事學習工作，追求更高的效率，博得更好的評價。對于新手而言，完全靠自己憑空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，終究無法真正的邁進。
6．做一個有心人，經常思考自己的前途，策劃每個階段的發展模式，更不要因為白白虛度了幾年光陰而放棄追求。當一個人開始有所計劃的時候，他永遠都不會晚！
二．階段目標
為使你的奮斗目標逐漸明朗化，同時產生更好的效果，你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上，尤其是當兩個階段目標發生沖突的時候。
三．策劃自己的人生
一般說來，人生的目標可以分為四類：職業、經濟收入、個人成長和精神滿足。這四類目標基本上涵蓋了人生的各個方面。你不妨問自己三個問題：從事這項工作是否有助于更接近實現某一目標？從事哪項工作會有更多的目標成就？是否可以做到既不浪費時間又能迅速接近最終目標？
（一）遵循?早知道?法則
對于剛剛工作的人來說，干好第一份工作是自己的首要目標，因為工作是實現其他愿望的必經之路。可干了一段時間后你可能發現，自己與這份得來不易的工作有一種與生俱來的抗拒。你的天賦、能力、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失，整天處于慣性工作狀態，你變得懈怠并且煩惱。你問自己，這到底是不是正確的職業道路呢？從這個起點，能不能登臨事業的頂峰？
這個時候建議你，最應著手的就是要好好了解和評估你的人生發展計劃，確定具體的實現步驟，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標，可千萬不要滿足于：我已經找到了工作。
四．分享策劃的快樂
如果你不能一下子到達既定目標，不妨一段一段地去耕耘。策劃階段人生，可以有兩種實施的方案，一種是有目標的積累，一種是沒有目標的積累，就看你的選擇和期許程度 第二節 策劃人員基本素質互動培訓
互動師培訓能夠使學員通過親身體驗獲得自己的經驗，從而在有限的時間內獲得最大的收獲。
一．策劃的客觀性和主觀
1．策劃人員討論生活中對主觀性產生影響的日常因素，不同的外界條件對主觀性的影響。
2．策劃人員根據個人知識和經驗對策劃人員所應具備的素質進行互動交流，討論客觀性和主觀性。
二．知識結構與策劃思路
(一）首先我們來做兩個互動游戲
1．互動游戲一：如何將一個吹好的氣球裝進玻璃瓶子里。
（答案：將氣球放氣，然后塞到玻璃瓶里，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面，然后重新將汽球吹起，成功。）
請學員按照自己想法做一遍，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進行討論。當你遇到一個難題，解決它很困難，你可以改變你的方法。思想的改變，一次改變不難多次改變就不易了。
2.互動游戲二：如何將一個玻璃瓶子裝在另一個玻璃瓶子里？
（答案：打碎了裝進去）
游戲很簡單，但難的是：徹底的改變需要很大的決心，如果有一點點留戀，就不能真的打碎。你們知道，打碎了它就是毀了它，再沒有什么力量能把它恢復得和從前一模一樣。所以當你下決心要打碎某個事物時，你應當再一次問自己，我是不是真的不會后悔？
（二）雖然這些游戲看上去與房地產無關，但是在遵循事務的客觀性的基礎上，發揮個人的主觀能動性并非想象的那么簡單，這就是為什么策劃人對一個項目的營銷感到力不從心、感到壓力與困惑的原因。應該放開自己的思想，避免讓自己禁錮在同一個思想領域和知識范圍。
從事房地產策劃的人員，最好是通才，要求你知識面要廣博，對建筑學、市場經濟、文化等 方面都要有所涉及，總之，需要的是具備綜合素質的人才。
1．知識結構：
（1）了解房地產行業的相關法律、法規；
（2）熟悉房地產建筑、規劃等基礎專業知識；
（3）掌握企業管理的基本原理和知識；
（4）熟悉廣告學、市場營銷的基本知識；
（5）了解消費心理學的基本知識；
（6）學會將資源整合，對項目本身、開發商和營銷策劃公司、廣告公司、媒體等多方面的資源進行有效整合，充分利用自身優勢資源進行樓盤創意推廣。
2．策劃思路：
（1）首先，對項目進行研究，這是營銷策劃中重要一步，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向。
（2）市場調研是全盤策劃中關鍵步驟，包括市場調查和市場研究兩部分。正確的市場調查才會得出正確的市場研究結論，這關系到整個營銷策劃的決策傾向；讓市場來檢驗產品，與市場進行對照，充分挖掘本項目的營銷優勢。其具體內容包括：市場格局調研、競爭對手項目情況調研、競爭對手營銷策劃調研、消費群體調研等等。
3．調研之后，進行項目再定位
為何對項目再次定位？開發商在立項開發時，基本上對項目進行了初步的定位，但當時是從宏觀上進行考慮，對市場定位的把握不夠細致、準確，從立項開發到營銷開始大都要經過一段漫長的時期，期間市場可能發生諸多變化，因此在實施營銷策劃時要進行項目再定位。
4．營銷策略
項目按照市場進行定位，與市場進行充分結合，按照市場運行軌道做出一個系統營銷策略，包括：樓盤包裝、品牌包裝、價格定位、營銷訴求、市場推廣（廣告主題、媒體組合與選擇、廣告訴求和基調、廣告排期等）。
5．項目規劃設計建議
從營銷角度對項目的規劃、設計提出要求和建議，包括功能設臵、小區布局、環境規劃、景觀規劃、戶型結構及分配、工作進展排期等。
6．入市時機選擇
入市的時機選擇非常關鍵，如果選擇時機失敗，就有可能導致整個營銷的失敗。
（1）有市場空白時；
（2）有事件發生時；
（3）有重要節日來臨時；
（4）有市場需求而市場出現供給斷裂時；
（5）旺季來臨時；
（6）市場競爭強度較弱時；
（7）總需求增大時；
7．廣告策劃的執行
廣告是一種溝通，一種主線，它承載著房地產產品的銷售力、項目賣點的提煉、項目形象的表現、項目理念的傳達。各種廣告媒體充當著項目與潛在客戶群進行溝通的不可替代的重要角色，高效的廣告溝通，能使項目以實現更快的速度實現更大的價值。而廣告創意的成功與否，就決定了項目同潛在客戶能否進行有效的溝通。可以從一下五方面著手：
（1）目標市場策略
開發商通常并不針對整個目標市場做廣告，而是針對其中的某個細分市場，哪個細分市場需要廣告配合，廣告就應該以那個細分市場為目標并采取相應的廣告策略。
以兼有多層和高層住宅的小區廣告策劃為例：當小區剛起步時，以開發深受市場歡迎的多層住宅為主，這時可采用開拓性廣告策略：廣告結合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區的知名度和客戶的認知度，使樓盤迅速進入市場。當小區逐步成型時，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。當小區初具規模，欲推出高層樓盤時，可采取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認購期為主要目的。
（2）市場定位策略
定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優勢位臵，從而使開發商在競爭中占據有利地位。定位時可根據目標客戶群的要求，采取價格定位策略、素質定位策略、地段定位策略、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時重點不明，受眾難以留下特定的鮮明印象。
（3）廣告訴求策略
根據訴求對象、訴求區域的特點，房地產廣告可采用理性訴求策略，即通過真實、準確、公正地傳達開發商或樓盤的有關信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定；也可采用感性訴求策略，即向受眾傳達某種情感或感受，從而喚起受眾的認同感和購買欲；當然還可用情理結合的訴求策略，即用理性訴求傳達信息，以感性訴求激發受眾的情感，從而達到最佳的廣告效果。
（4）廣告表現策略
廣告表現策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創意的思路、方式以及恰如其分的廣 告表現主題傳達給受眾。廣告訴求的重點通常是樓盤的優點和特色，而廣告表現的主題則具有更深一層的內涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優越感。廣告表現策略要求用創意對廣告信息進行包裝并確定廣告設計、制作的風格和形式。廣告創意講求新穎獨特，但不能離奇古怪。失敗的創意有時讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負面影響。
（5）廣告媒介策略
據統計，80％的廣告費用用于廣告媒介，媒介選擇不當，就有可能造成投入高、見效低的結果。通常房地產廣告可以選用四大媒體：報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統稱為“線上媒介”。“線下媒介”也是開發商常用的，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優惠券、單張（海報）等。廣告媒介策略要求開發商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴大廣告受眾的數量；其次要合理安排廣告的發布時間、持續時間、頻率、各媒體發布順序等，特別重要的廣告要提前預定好發布時間和版位。
（6）廣告效果的測定
廣告效果通常是在廣告發布后測定的，對于房地產廣告卻不太合適，事后測定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發布前就進行預測。先邀請目標客戶群中的一些代表對廣告的內容和媒介的選擇發表見解，通過分析反饋意見再結合部分專業人士的建議，反復調整，就可使廣告計劃日臻完善。
課堂作業：在北京做一個產權酒店，你如何選址？如何進行營銷策劃？分組討論，然后在課堂上由個人、或各組代表闡述思想和方法。
（三）如何消除策劃的困惑
課堂討論：如果給你時間去旅行，你會選擇那座城市？
分組討論并闡述：
（1）為什么選擇這個地方？
（2）之前你對這個地方的認識？包括主觀和客觀認識。
（3）此行目的？或要滿足自己的那些需要？
做事之前確立目標很重要，確立準確目標需要你做足基本功，打好基礎；簡單的說房地產項目就是要滿足特定人群的特殊需要，只有層層剖析才能最終確立你的目標。
1．對項目判斷的困惑
萬事開頭難，項目的研究與定位就是營銷策劃的第一關鍵，一個地產項目的成敗，70％決定于發展商對地塊的判斷。
從地塊考察開始，充分挖掘項目地塊的地產因子并判斷土地的價值，作為項目建筑功能 和市場定位的核心依據；從市場調研中尋找依據，這是一個地產項目能否成功的關鍵的前提條件；從項目定位出發，進行項目投入產出模擬分析，透視項目的風險性并提出相關的規避方式，使發展商在項目的運作之初就可以預知未來的成果。
2．針對賣點群的精確策劃
隨著房地產供應量的增加、需求相對減弱，買家開始能從容地挑選。買家在?貨比三家?的過程中，使得發展商必須快速適應購買者的挑剔。因而采取?人有我有?的經營策略。
策劃公司適其時，開始有意識地收集眾生之長而集于一者，使得開發商不得不在短期之內對于購買者作出充足的承諾。策劃公司在引導開發商力求盡善盡美之時，也極其所能地向市場羅列無盡的賣點。
每一個賣點，都凝聚著發展商的心機；每一個賣點的后面，都是智慧和成本的凝結；每一個賣點的成型，都似一根根鋼筋對大廈起著更為牢固的支持，每一個賣點的后面通常都是成本的發生。
賣點數量和質量的增加，使樓盤質素不斷地得到提高。市場在接受這些賣點之時，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業合約機會，但不少樓盤的?富貴病?亦隨之產生。許多城市的高樓大廈，實際已出現明顯的成本高于售價的問題，多數賣點策劃模式對提高項目的素質起到了非常積極的作用，但同時也使許多樓盤成本處于高處不勝寒之境。
3．市場難以把握的困惑
在買方市場的條件下，市場的競爭體現在多因素競爭狀態之中。在房地產賣方市場階段，項目是在選優的條件下獲取成功，只要有一個突出的優點或閃光點成為熱門賣點，就可以以這個突出優點的高度來實現價值。而在進入買方市場之后，買方在從容的時間和足夠的選擇，來精挑細選，找你的毛病，任何一個小問題，都可能導致買賣不能成交，價值不能實現。這樣就呈現出多因素的競爭，以你的短項弱項來決定整體效益。
4．繼續提高自己的綜合運營能力
激烈的市場競爭，大家都在提高，誰能加速度提高，誰能更多更好地借用外腦，誰就能在競爭中立于不敗之地，所以不但要用好資本、品牌、信用，而且要用好外腦、智慧。現在專業策劃被行業的普遍接受，就已經說明社會在這個層面的進步。討論案例：
策劃路線？策劃人生？——3000美元游世界
留學英國mba畢業的朱兆瑞僅用了3000美元，歷時77天周游了歐洲、美洲、大洋洲和亞洲的28個國家和地區，如澳大利亞和韓國等。
（1）請闡述各自對這一事件的看法。（2）通過這一次旅游對他人生有何影響？他是在策劃自己嗎？ 第二章 房地產基礎知識 第一節 建筑與規劃基本知識 一．建筑識圖基礎知識
房屋是供人們生產、生活、工作、學習和娛樂的場所，與人們關系密切。將一幢擬建房屋的內外形狀和大小，以及各部分的結構、構造、裝飾、設備等內容，按照有關規范規定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為?房屋建筑圖?。它是用以指導施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。
（一）．施工圖的內容和用途
一套完整的施工圖，根據其專業內容或作用不同，一般包括：
1．圖紙目錄:包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。
2．設計總說明:主要說明工程的概況和總的要求。內容一般應包括：設計依據（如設計規模、建筑面積以及有關的地質、氣象資料等）；施工要求（如施工技術、材料、要求以及采用新技術、新材料或有特殊要求的做法說明）等。以上各項內容，對于簡單的工程，也可分別在各專業圖紙上寫成文字說明。
3．建筑施工圖:包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建筑物的內部布臵情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。
4．結構施工圖:包括結構平面布臵圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布臵情況，構件類型，尺寸大小及構造做法等。
5．設備施工圖:包括給水排水、采暖通風、電氣等設備的平面布臵圖、系統圖和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布臵，衛生設備及通風設備等的布臵，電氣線路的走向和安裝要求等。
（二）施工圖中常用的符號
為了保證制圖質量、提高效率、表達統一和便于識讀，我國制訂了國家標準《房屋建筑制圖統一標準》（簡稱?標準?），其中幾項主要的規定和常用的表示方法如下：
1．定位軸線
在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號，以便施工時位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。
定位軸線采用細點畫線表示。軸線編號的畫圓用細實線，在畫圈內寫上編號。在平面上水平方向的編號采用阿拉伯數字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號，用大寫英文字母自 下而上順次編寫，英文字中i、o及z三個字母不得作軸線編號，以免與數字1、0及2混淆。對于一些與主要承重構件相聯系的次要構件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。
2．標高
在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖紙上所用標高符號，以細實線繪制。標高數值以米為單位（不標單位），一般標注至小數后三位數（總平面圖中為二位數）。
標高有絕對標高和相對標高。
絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高。
相對標高：除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內主要地面標高定為相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關系。如室外地面標高－0.45表示室外地面比室內首層地面低0.45米。
3．尺寸線
施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數字所組成。根據《標準》規定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數字后一般不必注寫單位。
在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出的，一般應與被標注長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點用45度的中粗短線表示，短線方向應以所注數字的左下角向右上角傾斜。尺寸數字應標注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。
二．建筑材料基礎知識
（一）建筑材料的分類
根據材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據材料功能不同，可分為結構材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學習方便，一般按材料的化學組成分為無機材料、有機材料和復合材料三大類。
（二）建筑材料的基本性質
1．材料結構狀態的主要參數
（1）密度：材料在絕對密實狀態（不含空隙或孔隙）下單位體積的質量。
（2）體積密度：材料在自然狀態下單位體積的質量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度。
（3）孔隙率：固體材料體積內孔隙體積所占的比例。
（4）密實度：材料體積內被固體物質充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。
2．密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強度降低，抗滲透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。
（三）材料的力學性質
1．強度
材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用材料在被破壞時的最大應力（單位面積承受的力）值來表示。
根據外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強度和抗剪強度。不同的材料，對其強度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主。彈性也塑性
材料在外力作用下產生變形，外力除去后，仍能恢復其原狀的性質稱為材料的彈性。反之，當外力除去后，不能完全恢復其原狀的性質稱為材料的塑性。大多數建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產生彈性變形；當外力超過一定的數值后，便出現塑性變形。
2．韌性與脆性
材料在外力作用下，未發生明顯變形就突然破壞的性質稱脆性，具有此性質的材料稱脆性材料。材料在沖擊、振動作用下產生較大變形尚不致破壞的性質稱為韌性，具有此性質的材料稱為韌性材料。
3．硬度與耐磨度
材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。
（四）材料的物理性質
材料的物理性質主要指的是材料的耐水性、抗滲性、抗凍性、吸濕性、導熱性、熱容量、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質，這些性質構筑了建筑材料穩定性。
（五）膠凝材料
能將散粒材料或塊狀材料粘結成整體并具有一定強度的材料稱膠凝材料。膠凝材料在建筑工程中應用廣泛。常用的膠凝材料，多數是無機礦物質粉狀物，按其凝結硬化的條件不同 分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。
1．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結硬化并保持和發展其強度的膠凝材料。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。
2．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結硬化，而且能在水中硬化并保持發展其強度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥，它的強度主要是在水的作用下產生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥。
（六）混凝土及砂漿
混凝土是由膠凝材料、水和粗骨料按適當的比例配合制成的伴合物，經一定的時間硬化后，成為人造石材。混凝土主要有普通混凝土、輕混凝土、防水混凝土、耐熱混凝土、噴射混凝土等幾種。
砂漿是由膠凝材料合細骨料配合制的伴合物，凝結硬化后具有相應的強度，并可將塊狀材料膠結成整體。混凝土和砂漿是現代建筑中最重要的材料。砂漿主要有砌筑砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。
（七）建筑鋼材與木材
1．建筑鋼材
建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。
2．木材
木材作為建筑材料，在工程中應用廣泛。如用作屋架、梁柱、門窗、模板及室內裝修等。木材按樹種類劃分，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類；木材按加工材料分類，可分為三種：原條、原木、板方材。
（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料
1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制品。
2．保溫和吸聲材料
（1）無機保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖及其制品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。
（2）有機保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、木絲板、毛氈等。
（九）墻體材料
墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統的建筑中，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學技術的發展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用。現在普遍采用的墻 體材料是粘土磚和砌塊。
1．粘土磚
（1）普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經過成型、干燥、焙燒而成的墻體材料。普通粘土磚的規格為：240x115x53(單位：毫米)
（2）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30％－35％，能改善墻體絕熱、隔聲性能，并且節省粘土原料，干燥時間短，燒成率高。
2．砌塊
砌塊有以下優點：適用性強、原料來源廣、不占耕地節約能源、制作施工方便，由于砌塊具有以上優點，所以近年來發展較快，全國許多地方在推廣。
（十）裝飾材料
1．裝飾材料的基本要求及選用
建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料。對裝飾材料的基本要求有以下幾個方面：
（1）材料的顏色，光澤和透明性
（2）花紋圖案、形狀和尺寸
（3）質感
2．常用建筑裝飾材料
常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。
三．建筑結構基礎知識
各種不同的建筑，盡管它們在使用要求、空間組合、外形處理、結構形式、構造方式及規模大小等方面各有其特點，但構成建筑物的主要部分都是由基礎、墻體或柱、樓地面、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。此外，一般建筑物還有臺階、坡道、陽臺、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。
住宅的建筑結構形式有很多鐘，例如按其施工方法可劃分為現澆(現場澆制)和預制(預先澆制)鋼筋混凝土結構兩大類型和預應力結構等。一般而言，從采用的結構墻體材料上分，主要有砌體結構（如：磚混結構、砌塊結構等）以及現澆鋼筋混凝土結構和輕鋼結構等；從受力傳遞系統上分，常有剪力墻結構和框架結構等。
（一）下面就上述常見的承重系統類型做一個簡要的介紹。
1．砌體結構
砌體結構是我國廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結構形式。一般采用鋼筋混凝土預制樓板、屋面板作為樓、屋面結構層，豎向承重構件采磚砌體。
砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌塊等。
常規的砌體厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。習慣上人們把370毫米厚的墻稱為?三七墻?、240毫米厚的墻稱為?二四墻?。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來的地震力。外墻作承重作用，理應受到充分的注意，非承重墻僅承擔自重不承擔上部荷重，可作為間隔墻使用。
2．現澆鋼筋混凝土結構框架結構
框架一般由梁、板、柱所組成。其特點是框架結構布臵靈活，具有較大的室內空間，使用比較方便。框架結構的樓板大多采用現澆鋼筋混凝土板，框架間的填充墻多采用輕質砌體墻。
由于有框架結構的柱截面較大，不宜家具布臵和裝修，影響室內使用，以往在住宅建筑中采用較少。結合框架結構特點，在新建住宅中出現了一種異形柱框架輕型住宅結構和短肢剪力墻結構體系。
異形柱框輕住宅與其他傳統結構相比，具有以下特點：由t形邊柱、十字形中柱、l形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚，室內不出現柱楞便于使用，填充墻采用輕質保溫隔熱材料，因墻體減薄，與砌體結構相比可增加使用面積。異形柱框輕住宅結構體系和短肢剪力墻結構體系在多高層住宅中的應用方面具有廣闊的發展前景。
3．剪力墻結構
剪力墻其實就是現澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產生一種水平剪切力，剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布臵，方便使用。剪力墻結構有較好的抗震性能，其不足之處是結構自重大，預應力剪力墻結構常可以做到大空間住宅布局，剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式。此時，房間的分隔墻和預應力廚房衛生間分隔墻可采用預制的輕質隔墻來分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結構，主要有以下幾種形式：
1．磚混結構：是建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用鋼筋混凝土結構。通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結構。
2．鋼、筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充。這種結構抗震性好，整體性強，抗腐蝕性耐火能力強，經久耐用。
3．磚木結構：是建筑物中豎向承重結構得墻、柱等采用磚體砌筑，橫向采用木質結構。這種結構現代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差。
4．鋼筋框架結構：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結構用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的。這種結構多用在售樓處、小商鋪等臨時性建筑。
四．住宅小區規劃設計基礎知識
城市是人類集中的生活居住地域，是一種現代的人聚集的環境形式。在一個城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建設總用地的40％－50％。住宅區是城市中在空間上相對獨立的各種類型和各種規模的生活居住用地的統稱，它包括居住區、居住小區、居住組團、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小區的組成不僅僅是住宅和與其相關的道路、綠地，還包括與該住宅小區居民日常生活相關的商業、服務、教育、活動、道路、場地和管理等內容。這些內容在空間分布上，可能在該住宅小區空間范圍內，也可能位于該住宅小區的空間范圍之外。
（一）居住小區的規劃結構
1．用地規模與配臵
為了使住宅小區具備基本的生活設施以滿足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地達到一定的規模，這一要求對周圍設施不足或沒有設施的住宅小區而言，如在城市邊緣地區新建的住宅區，顯得尤為重要。
用地配臵包含住宅建筑用地、公共服務設施用地、道路與停車設施用地、公共綠地和其他用地五部分的數量以及比例，它反映了一個住宅區的某些重要的特征，如區位、環境、標準甚至住宅的層數等。
一個具體的住宅小區用地配臵的確定應該考慮多方面的因素。住宅小區用地的配臵應該在國際《城市居住區規劃設計規范》（cb50180－93）用地配臵建議的基礎上，考慮住宅小區的職能側重、居住密度、土地利用方式和效益、社區生活、戶外環境質量和地方特點等多方面的因素綜合確定。
滿足住宅區居民的居住生活需求是確定住宅區用地配臵的基礎，不同的居住對象對住宅區的居住、公共服務、戶外環境和交通基礎等存在不同的需求，因而應該根據居住對象的特點適度增減住宅區各類用地構成的比例。
2．居住密度
在住宅小區規劃考慮的因素中，居住密度是一項重要的量化控制指標，它對居住環境的品質以及規劃結構的空間與布局形態有著根本的影響。
居住密度是關于住宅小區環境質量的重要指標之一。它是指單位用地面積上居民和住宅 的密集程度，是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指標的綜合概念。它主要的評價指標有人口密度、住宅區人口密度（毛）、住宅區人口密度（凈）、人均用地、建筑密度、住宅區建筑密度（毛）、住宅區建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標。
3．設施布局
基本要求：各項公共服務設施，交通設施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的時空服務距離的同時，以達到使居民有更多的選擇為目標。
考慮因素：上述設施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結合，其中公共服務設施、交通設施、教育設施和戶外活動設施的布局對住宅區規劃布局結構的影響較大。同時應該注意到，隨 著現代網絡技術的發展和進入家庭，部分公共服務設施和教育設施的布局特別是管理設施的位臵將逐步擺脫服務半徑的限制。
（二）主要規劃指標
1．建設強度指標
住宅區在建設強度方面的指標包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑總面積。
2．環境指標
住宅區在環境質量方面的量化指標主要包括綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距。
（三）規劃管理
1． 規劃管理審批的程序：（1）申報與立案；（2）工作周期。
2． 規劃管理程序內容：
（1）規劃要點；（2）選址定點；（3）建設用地規劃許可證；（4）規劃設計條件；（5）規劃設計方案；
（6）設計方案；（7）建設工程規劃許可證；
并不是所有建設工程都需要經過以上所述程序，對于工程量小，處在非重要地段的簡單建設項目，經市規劃局同意，可簡化規劃設計條件或設計方案設計程序，建設單位可直接申報建設工程規劃許可證。
五．住宅智能化和綜合布線
隨著信息社會的飛速發展，住宅智能化已經是社會信息化的必然要求，提供方便的經濟信息服務，創造安全舒適的居住環境。建立現代化的物業管理體系，實現快捷高效的超值服務是現代化家居發展的必然方向。
住宅職能化是建筑技術與信息技術相結合的產物，是反映當今住宅科技的成果。它包括：中央監控系統、門禁系統、通信系統、防災系統、耗能參數計量管理系統、家庭設施自動化 系統及辦公自動化系統。同時隨著家庭社會化，還需要考慮各種自動化系統的節能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購物服務、醫療、學習服務及有效的家庭和家務管理。
綜合布線的通用定義是通過對結構、系統、服務與管理這四項建筑物的基本要素以及對它們之間的內在關聯作最優化的考慮，提供一個投資合理又具有高效、舒適、便利、安全的環境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅內安裝一導體網絡，該網絡必須滿足一定數量、質量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結構，有極高的可靠性，一旦布線完成后，應當可以連接任一類型的終端，使布線標準化、簡單化。實現對語音、數據、視頻圖像的連接和對整套住宅的控制與管理，從而在住宅內重新布臵工作端時無需另外布線，也可在不改變布線結構的情況下重新組織網絡的拓撲結構。第二節 土地權屬登記
土地權屬登記是國家進行地籍管理的重要途徑，土地權屬登記一般分為兩步：第一步進行土地調查，第二步進行土地登記。
一．土地調查
土地調查是為查清土地的數量、質量、分布、利用和權屬狀況而進行的調查。《土地管理法》規定：?國家建立土地調查制度。縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查?。這一規定明確了土地調查是各級土地行政主管部門的一項法定的職責和義務。
《土地管理法實施條例》規定：土地調查內容包括：土地權屬和土地利用現狀。
（一）土地權屬調查
土地權屬調查是指對土地權屬單位的土地權源及其權利所及的位臵、界址、數量和用途等基本情況的調查。
土地權屬調查是以宗地為基本單位進行的。土地權屬調查的主要內容有：宗地* 位臵、界線、權屬（權屬性質和權源）和使用狀況（土地用途、土地等級、地價和共用情況）等。
土地權屬調查的范圍主要是城鎮范圍內的土地，農村土地的權屬確定由土地利用現狀調查來進行。
城鎮土地分為十個一級類，二十四個二級類（見表1）。
表1 城鎮土地分類體系
（二）土地利用現狀調查
土地利用現狀調查是為查清土地的利用現狀而進行的全面性的調查。
根據我國《土地利用現狀調查技術規程》，我國的土地按土地利用現狀用途分為8大類，并以利
用方式、經營方式和覆蓋特征等分為46個二級類（見表2）。
表2 土地利用現狀分類體系
二．土地登記
土地登記是國家依照法律程序將土地的權屬關系、座落、面積、用途、等級、價格等在專門簿冊上進行的一項重要的土地行政管理工作與制度。
土地登記分兩類：
（一）初始土地登記，是一種基礎性登記，是普遍的土地權屬登記。
（二）變更土地登記，也叫日常土地登記或經常性土地登記，它是在初始登記基礎上，根據土地使用者、所有者的土地權屬及主要用途變更的情況，隨時辦理的登記。
三．土地權屬登記辦理流程
受理申請登記→權屬審核（初審、外業調查、復審）→公告→審批→收費、發證→歸檔。第三節 房屋權屬登記
一．房屋權屬登記
房屋權屬登記是指房地產管理部門依照法律、法規的規定對申請登記的房屋的性質、權屬來源、取得方式、取得時間及其他有關情況，在專門簿冊上進行記載并予以確認的法律制度。
房屋權屬登記主要分為：
（一）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。
（二）初始登記: 新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內登記機關申請房屋所有權初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料及其他有關證明文件。房地產開發商在商品房竣工后，經過初始登記才能取得大產證。
（三）轉移登記：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥轉讓、分割、合并、裁決等原因使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起30日內申請轉移登記。
（四）變更登記：權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請變更登記：
1、屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發生變更的；
2、房屋面積增加或者減少的；
3、房屋翻建的；
4、法律、法規規定的其他情形。
（五）他項權利登記：設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請他項權利登記。
（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項權利終止等，權利人應當自事實發生之日起30日內申請注銷登記。
二.房屋權屬登記的程序
（一）受理登記申請。
（二）權屬審核。
（三）公告。
（四）核準登記，頒發房屋權屬證書。
三．房地產交易的核心
房地產交易的核心是權力的轉移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等權力發生了轉移。不論是房地產一級市場交易，還是二級市場交易的核心都是房地產各種權力發生了轉移。
（一）商品房預售
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
商品房預售應當符合下列條件：
1．已交付全部土地使用權出讓金，取得土堆使用權證書。
2．持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
3．按揭提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
（二）商品房買賣合同
1．商品房買賣合同說明
（1）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。
（2）本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。
（3）為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
（4）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。
（5）對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打〓，以示刪除。
（6）在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。
（7）本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。
2．商品房買賣合同文本
商品房買賣合同（合同編號）
合同雙方當事人：
出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
營業執照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
企業資質證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿
委托代理機構：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
營業執照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍＿＿＿＿
【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿
【委托代理人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：
第一條 項目建設依據
出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準 文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。
出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設工程規劃許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二條 商品房銷售依據
買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預售許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三條 買受人所購商品房的基本情況
買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：
第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號房。
該商品房的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結構，層高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑層數地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層。
該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套內建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第四條 計價方式與價款
出賣人與買受人約定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計算該商品房價款：
1．按建筑面積計算，該商品房單價為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。
2．按套內建筑面積計算，該商品房單價為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬 ＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。
3．按套（單元）計算，該商品房總價款為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。
4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五條 面積確認及面積差異處理
根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。
商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進行處理：
1．雙方自行約定：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2．雙方同意按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。
買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
產權登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝─────────────〓100％
合同約定面積
因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。
第六條 付款方式及期限
買受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式按期付款：
1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第七條 買受人逾期付款的違約責任
買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理：
1．按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期在＿＿＿＿＿日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續履行；
（2）逾期超過＿＿＿＿＿日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的＿＿＿＿＿％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿＿＿＿（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 第八條 交付期限
出賣人應當在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第＿＿＿＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1．該商品房經驗收合格。
2．該商品房經綜合驗收合格。
3．該商品房經分期綜合驗收合格。
4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：
1．遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起＿＿＿＿＿日內告知買受人的；
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第九條 出賣人逾期交房的違約責任 除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿種方式處理：
1．按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過＿＿＿＿＿日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續履行；
（2）逾期超過＿＿＿＿＿日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起＿＿＿＿天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿＿＿＿＿（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十條 規劃、設計變更的約定
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：
（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十一條 交接
商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為 住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛
因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第＿＿＿＿＿＿種方式處理：
1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十五條 關于產權登記的約定
出賣人應當在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿項處理：
1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的＿＿＿＿＿＿％賠償買受人損失。
2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金。
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十六條保修責任
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十七條 雙方可以就下列事項約定：
1．該商品房所在樓宇的屋面使用權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．該商品房所在樓宇的命名權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
4．該商品房所在小區的命名權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
6．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十八條
買受人的房屋僅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十九條 本合同在履行過程中發生的爭議
由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿種方式解決：
1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會仲裁。
2．依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件四
