合同是適應私有制的商品經濟的客觀要求而出現的，是商品交換在法律上的表現形式。合同是適應私有制的商品經濟的客觀要求而出現的，是商品交換在法律上的表現形式。怎樣寫合同才更能起到其作用呢？合同應該怎么制定呢？下面我就給大家講一講優秀的合同該怎么寫，我們一起來了解一下吧。

房地產項目合同控制概念房地產項目合同結構分解圖篇一

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出于資金安排和銷售的需要，項目開工后，房地產公司不會輕易變更事前擬定的開盤和交房時間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。現實中，房地產公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結構性”進度控制脫節，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，將問題爆發于物業管理階段，加大了公司物業管理成本，降低了公司美譽度。那么，如何改進房地產企業的工程進度控制水平呢？我們可以從事前、事中、事后三個階段的工程進度控制重點來進行分析。

一、事前控制

1、合理制定計劃

計劃是控制的依據，計劃制定合理則進度控制成功了一半，計劃制定的不合理則進度控制失敗的風險增大了三倍。

目前的多數房地產企業，尤其是停留在“圈地運動”和“圈錢運動”階段的企業，計劃制定不受重視，計劃的制定過程要么非常粗略，要么以走過場、交差的形式敷衍而過，造成以后的工作混亂。

例如，某地產公司計劃制定過程為：領導層制定開發計劃確定本期開發面積、開盤及交房時間，然后由副總經理召開項目協調會，確定各部門工作的總體時間要求，即為計劃確定。這個計劃往往在實際中得不到有效實施，各部門相互推卸責任、扯皮的現象非常嚴重，工程進度控制也就無從談起。

建議計劃制定過程為：項目發展部門根據市場情況制定項目開發計劃；項目開發計劃經有關部門批準后銷售部門制定銷售計劃，項目部根據開發計劃和銷售計劃、國家標準、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工計劃，兩部門在計劃中必須詳細列明需要其他部門配合的階段及要求，經確認后其他部門以此為依據制定各自計劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點標注，最后由總經理或副總經理召開項目協調會，經協調調整最終確認。

● 計劃的制定應以項目為中心，各部門圍繞項目進行計劃；

● 計劃制定需要得到各個部門的重視，可以考慮將計劃制定作為部門的重要業績考核依據之一。

2、嚴格圖紙會審

由于目前甲方對設計工期要求普遍緊，設計院提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、失誤較多，如果在項目圖紙會審中把關不嚴格，將會導致設計問題推后到后續施工階段暴露，甚至出現一間房建造出來沒有門，一間建造出來多個窗的笑話，增大設計變更、簽證量，延誤工期。據了解，設計變更和簽證太多是目前房地產企業工期延誤的關鍵因素之一。

建議：首先，項目部人員以“圖紙多審一天，施工就節約了三天”的態度參與技術評審；其次，要注意充實項目部技術力量，使得項目部人員有足夠的能力發現簡單的設計問題；最后，給監理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發現技術問題，最好是恩威并舉，發現問題給以獎勵，不能發現問題給以處罰。

二、事中控制

1、節點制定

項目施工計劃應有詳細的分解，如一般施工項目分解成為樁基施工、基礎施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個主要節點，每一個階段又可以細分為更小的節點，如傳統的37項或39項節點控制。筆者以為，37項還是39項只是提出大的進度節點，需要進一步細化為更小的節點進行控制的思想，具體分解成為多少項節點應由甲乙雙方根據施工對象的特點、甲方進度控制的薄弱環節等實際情況進行確定，而不是生搬硬套，當然，有些是國標規定還是要遵守的。

2、節點控制

節點控制包括節點過程控制以及節點完成的控制。

① 節點過程控制

◆ 項目外圍關系維護處理，以免因外部因素干擾而延誤工期；

◆ 控制一定要形成書面記錄。可用的工具和手段主要有：狀態跟蹤表、不履約通知、日報、月報、現場指令、現場巡視等。

② 節點完成的控制

節點完成控制指及時組織項目節點驗收，并根據完成情況予以考核評價。不能如期完成的應發出不履約通知作為警告以及后續考核處罰之用。進度發生變化還應變更后續項目施工計劃并與其他部門溝通、發布計劃變更信息。

三、事后控制

1、計劃變更

理都應是及時與相關部門取得聯系，最好是組織召開計劃變更協調會，將計劃變更的影響降到最低。相關部門應做出計劃變更的原因分析總結，為以后工作的改進提供建議。

2、進度超期

進度超期發生之后的處理同樣需要引起重視。不少項目部發生超期后便“埋頭苦干”，爭取將進度追回來，導致的結果往往是增大成本和降低質量要求，加大后續服務難度。據此，在進度超期實際發生之后，首先應知會領導及其他相關部門，而不是隱瞞；其次，決定是否需要變更計劃，如變更計劃采取前述處理；再次，分析總結，形成書面材料；最后，追究有關責任。

從以上分析可以看出，由于房地產項目開發的復雜性，房地產企業的工程進度控制是一項系統工程，不僅需要在過程處理上運用很多的小技巧，靈活控制監理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢的溝通，從系統的角度去完善改進。

房地產項目合同控制概念房地產項目合同結構分解圖篇二

【摘要】 房地產項目的成本控制對于房地產企業的經濟效益來說，是增加盈利的最根本的方法，也是在當今愈演愈烈的房地產市場競爭中占有一席之地的必要途徑。成本控制貫穿于房地產開發項目的前期決策、設計規劃、施工等各個重要階段。本文試圖從房地產項目各個階段的成本的構成進行分析，挖掘出目前房地產項目成本控制中存在的問題，并結合成本控制的原則提出相應的對策建議。

【關鍵詞】 成本控制；房地產項目；經濟效益

房地產業是國民經濟的重要支柱之一，隨著我國房地產市場的交易漸趨成熟，房地產行業競爭也越來越激烈，房地產企業要想在房地產市場占有一席之地，保存自己的競爭力，就必須從項目中獲得更高的利潤；而要想獲得盈利，必須要加強成本管理，實現真正的成本控制。本文通過分析房地產開發項目的各個重要階段及每個重要階段發生的主要成本，探討在房地產開發項目的整個過程中成本控制存在的問題，并對這些問題提出了相應的對策建議，以期房地產企業能實現項目的建造成本和營運成本的全面監控，降低房地產項目的總成本，最終實現房地產項目的經濟效益的提升。

一、房地產項目的成本構成

在房地產開發商的角度來講，房地產項目的成本即為對建設項目的投資費用。房地產項目的成本控制對于成本管理來說，是一個重要的環節，同時也是保證開發商能順利完成在既定成本預算下目標的實現的重要手段，是房地產開發過程中降低產品成本、提高房地產企業的經濟效益的必要方法。

1.項目前期決策階段的成本

項目的前期準備階段是一個項目的定位時期，一般是在對房地產項目進行市場調研的基礎上，開發商選擇和確定投資方案的過程，包括可行性研究、基于可行性研究的決策。一般來講，開發商首先需要從經濟和技術的角度分別論證擬建項目的必要性與可行性，然后基于以上的分析，對不同的建設方案予以比較，最后做出選擇與決策。建設項目的決策階段需要對項目建議書、可行性報告、設計任務書進行確定并編制投資估算。項目開發階段的成本主要包含了土地成本、土地建設成本、設備配套成本及一些其他的費用支出。

2.項目的設計階段的成本

項目決策之后，就是初步設計和施工圖設計以及工程的招標階段。由于對于項目的設計是對于整個項目的總體設計，會貫穿于項目的全周期，包括后續的施工階段；因此雖然設計階段的成本占比不大，但是對于整個房地產項目的總成本控制起著至關重要的作用。

3.施工階段的項目建設成本

項目的建設成本在整個項目成本中占比較大，一般包括進行項目開發前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等。

4.財務費用

房地產開發的財務費用包括籌建項目的各種費用、為了進行房地產項目開發，開發商籌集資金的財務費用等等，這也需要耗用大量資金。

5.項目建設中的管理運營費用

項目建設中的管理運營費用所包含的范圍比較廣泛，一般來講，管理運營費用包含了開發項目中所有管理人員所發生的費用，即在房地產開發過程中，從前期準備到項目完成最后交付使用前所發生的各種費用。

6.各相關品類的稅收費用

房地產的開發項目一般會不可避免地產生各種稅收費用，通常括了企業所得稅、房產稅、營業稅及營業附加稅以及印花稅等。

二、成本控制原則

1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費用的控制，因為對于一個房地產開發企業來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發生的特定耗費有關；此外，成本控制是貫穿于整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控制。

2.經濟效益原則。成本控制的出發點即為通過將項目的成本盡量地控制在最低，并在預算的成本范圍內完成項目的開發，最終為房地產企業帶來經濟上的效益。因此，房地產項目的成本控制應當以項目的經濟效益為中心，以在最小成本費用下實現服務質量最大化為目標。

3.目標成本控制原則。房地產項目必須以目標成本為依據，嚴格去監督在開發過程中企業的各項成本費用支出；目標成本一般是基于對企業的人力、物力、財力等進行了綜合的分析思考之后，考慮項目的內部實際情況及外部市場環境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標成本的決策。

4.動態控制原則。房地產項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項目成本控制的重點也需要根據施工過程的進展情況進行相應的調整。例如：在項目的綜合分析決策階段應該結合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風險性；而在設計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產品在交付使用后，能否達到其所期望的功能而進行限額設計；在施工階段則需側重于各項成本的實際支出情況，并結合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現進行成本控制的動態調整。

5.責權利相結合的原則。在房地產項目開發過程中，項目經理、技術人員、業務管理人員以及其他人員都有在規定范圍內決定費用開支與否以及開支多少的權力；同時，各管理部門、施工單位和相關人員又負有各自的成本控制的責任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業績進行考評，并將最終的項目經濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實施控制的內在動力而形成激勵機制。

1、成本控制理念落后

有些房地產業管理者常常只顧及招攬眼前的項目，而忽略了對成本控制的范圍、目的及手段等的思考，缺乏長遠發展的眼光，這對于房地產企業的長期發展是不利的。而有些管理者雖清楚了解成本管理的必要性，對成本控制的科學方法及規范性的思路卻并不明晰，將成本高低作為衡量成本控制效果的唯一依據從而只是一味地降低成本費用，這對于房地產開發的經濟效益及目標達成是不利的，因為項目的立足點是在既定的目標下實現成本費用的最小化，如果只是一味地壓縮成本而導致項目預期目標無法達成，這無疑會對房地產商乃至整個項目都產生重大的不利影響。

2、項目設計階段缺乏嚴格的成本控制

項目設計階段是工程進行成本控制的開始，是把經濟和技術進行綜合考慮而對項目后續進程產生導向性作用的一個過程。有效的成本控制應該從初步設計階段就開始，但是我們看到的現實情況是，很多項目開發單位在設計階段不能很好地協調好項目的經濟性與技術性，在初步設計階段表現出過分偏重于技術方面而忽視了項目的經濟效益。這樣往往會造成房地產項目成本控制達不到既定目標，使得項目造價偏高。

3、成本控制方法和技術落后

許多房地產企業在進行成本管理時運用的技術和方法比較落后，導致開發商不能對項目的成本與進度進行同時的動態控制，也不能適時地選擇與使用成本信息，這在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目標成本，再將目標成本轉化為標準成本，成本控制應該結合產品的生產過程，如果沒有提供足夠的信息反映設計、施工或者經營過程，會容易誤導目標的制定，顯然這種不系統的控制方法已經不適應現在競爭愈演愈烈的房地產市場企業成本控制的需要。

在房地產項目的前期決策階段應該著重考察投資環境，結合所處的地域分析擬投資房地產產品的市場價值，考慮項目的各項經濟技術指標和市場配套情況等；在可行性研究階段應聘請專業的投資咨詢機構，明確項目的合理規模、建設標準、平面布置方案以及重要設備的選擇。在設計過程中可進行限額設計，在材料設備采購時，按照就近原則，選擇成熟可靠的材料和設備。在工程的施工階段應該減少設計變更，盡量避免施工中重大設計變更；同時選擇正確的材料供應商。

項目的設計階段應用價值工程的原理，將事后的成本控制變為事前積極的成本預控，對成本費用進行監督。在設計過程中，應注意保持技術和經濟上的平衡，既不能只看中技術與既定目標的完成而忽視項目的經濟性；又要反對一味地強調節約成本而忽視了目標的達成和項目的技術性。

此外，由于許多項目開發商的設計階段會忽視項目的經濟效益，因此擇優選擇設計單位以及設計方案顯得尤為重要。房地產商可以提高設計單位的準入門檻，選擇比較有實力的設計單位；同時，也可以采取請兩個專業的策劃公司的方案，讓他們對項目分別從項目的優勢和劣勢兩方面來進行分析。這樣，項目決策者就可以根據兩種不同的思維角度，對項目的設計進行綜合的分析并掌握更多更明晰的數據資料，方便房地產企業做出準確的定位，在成本最小化的情況下實現利潤的最大化。

五、結語

本文通過對房地產項目中各個階段的成本費用進行分析，揭示了目前房地產開發中存在的成本控制的問題并結合成本控制原則提出了相關問題的解決方法，以期對房地產開發企業提供有利的信息。

房地產項目合同控制概念房地產項目合同結構分解圖篇三

【摘 要】隨著我國經濟的快速發展，城市化進程的加快，我國的房地產事業正經歷一個高速發展的時代。在這樣的時代背景之下，房地產開放事業絕大多數實行的成本管理不完善，成本控制的意識也欠缺。但是在近些年來，市場經濟的發展伴隨著政策法律的相對完善，國家利用宏觀調控手段對房地產事業進行調整，房地產對于這一系列的變革正遭受著新一輪的挑戰。房地產開發企業要想迎接好這一輪挑戰必須加強自身的價值鏈分析，對成本控制做好全面管理，建立一系列應對市場經濟變革的精細化管理，才能度過難關，取得自身的健康發展。

【關鍵詞】房地產；項目開發；成本控制；管理

面對市場經濟的變革，我國隨即不斷地出臺了相關的宏觀調控措施，房地產開發事業在如此環境中也產生著急劇的變化，伴隨著市場經濟競爭的激烈程度不斷加大，其自身要想取得生存和進一步的發展，企業的成本的管理很大程度上決定了企業的發展前景。房地產開發管理在這一過程中具有重要的影響，筆者依據自身多年的房地產管理，在本文中對成本控制的問題做出一些簡要分析并具體闡述了其控制策略。

一、簡述成本控制中存在的問題

（1）成本控制缺乏有效的規劃

不管是在什么行業中，都存在著在事前規劃中缺乏成本控制。房地產開發事業中如同其他企業一樣，在項目開發中由于缺少規劃，為了趕工程進度而不進行成本控制出現一些成本管理方面的問題。房地產開發要想提高其企業的利潤，就要做好決策分析，做好事前規劃，這也是房地產項目開發中進行成本控制的重要依據之一。房地產項目的開發，做好事前成本規劃，可以將成本控制到一定的限度，減少不必要的開支，同時也可以判斷相關部門的工作成效。

（2）前期工程階段的成本的不到關注

在現實的企業項目開發中，企業往往將關注的重點集中于施工階段的成本控制而忽視其他階段的成本控制。在工程施工的前期費用管理中，往往一種成本的決策就可以決定一個開發項目的成敗。決策的制定要根據與市場相關的資金、資源與技術等因素的分析，進而判斷該決策在技術上是否可行，在市場經濟上能否盈利，企業忽略在規劃階段的成本控制，其成本也就無法從根本上得到有效的降低。

（3）竣工階段的反饋工作沒有落實

在房地產開發項目中大部分的企業都在企業項目竣工之后就不再進行過問，項目缺少必要的管理，建設中存在或者遺留下來的問題不能得到及時的反饋，因此改進工作也得不到很好的執行。許多房地產開發項目在完工之后還擔負著相關環境的維護工作，企業如果沒有將這些工作落實將會面臨一些巨額罰款，這在經濟上無疑增加了企業的財務負擔，影響房地產事業的發展。

（1）做好決策階段的成本管理控制

投資決策方面的成本控制包括諸多因素，其直接影響項目投資成功與否的就有投資機會選擇、項目策劃以及土地使用權等方面。決策階段的成本控制工作首先要做好科學的決策機制，經過大量可靠的市場調研工作，用動態的視角去觀察市場的變化，分析關于政策、經營和資金等方面存在的風險，從現實的角度出發，選擇合適的時機和合適的地點，在科學論證的基礎上做出有利于發展的決策。

（2）合理進行施工招標的成本控制

房地產項目開發中的招標書是很重要的，其招標條款更是要全面、嚴謹，準確地把工程造價以及其他方面的費用包死。首先要將標底編制完善，有條件的單位或者部門可以自行編制，在合理的控制好造價之后確保編制質量。對于造價是否符合標準要反復進行審查，將其控制在投資范圍為內。中標之后的合同條款還是要嚴謹，更要做到細致，將甲方和乙方的責任都要分清，以免在日后出面扯不清的狀況。招標文件的擬定中要包含主要的條款以及對工程造價有影響的相關細節條款，比如說合同中關于造價調整的方式，市場相關材料的價格等等。此外，要做好投標包干中承包方關于重要材料采購的清單工作，嚴格把好質量關，同時為了體現公平以及面對風險問題的承擔的合理原則，期間在三材以及貴重材料、設備上出現價格波動的問題要明確調整辦法。

（3）竣工結算階段的成本核算工作

工程造價中關于造價管理的工作是一個很重要的環節，堅持實事求是的基本原則，將工程中每一處變更情況都落實，該增加的就增加，該減少的就減少。再攻工程成本的核算過程中，要將關于核算的所有資料都要仔細的查看，其中包括合同內容及其補充條例，招標文件以及編制標底的問題以及解答，此外還有圖紙的審計，工程施工期間的聯系單等等。其次還要做好工程竣工圖與實際施工竣工之間的核對工作，查看工程的變更與實際情況是否一致，工程量在計算的時候有無較大的出入，材料采購期間和市場家有沒有太大的差距等等。這些工作在竣工結算中都是必須要做到位的，關系到整個工程的成本控制問題，工程的利潤好壞也會因這個過程實施的好壞受到影響。

（4）工程保修服務階段的成本管理控制工作

工程設計以及施工質量的高低決定保修服務階段所花費成本的多少，做好工程的質量管理工作，可以有效地將保修費用降到最低限度。

第一，在房地產開發項目中首先要做好商品房的使用說明以及保修工作的說明，分清楚房地產開發商與物業管理部門以及商品房用戶之間各自的責任以及出現問題之后各自需要負擔的相關費用，非開發商自身責任范圍內出現問題所需承擔的費用要拒絕支出。

第二，其次盡量在選擇物業管理公司的時候要嚴格，讓業務水平高，管理素質好、技術優良的物業公司承擔商品房的物業管理工作，房地產開發商要加大對物業管理公司的管理，一方面可以提高房地產的維護保養，另一方面可以提高自身的信譽。讓企業有更好的發展空間。

三、小結

綜上所述，房地產開發工作是一項周期較長的過程，其投資巨大，因此，項目開發的成本控制工作在此期間是一項必須要做好的復雜的工作。房地產公司應該針對自身存在的問題采取正確的措施，加強成本控制，強化全面的動態監督管理，這對于提高建設工程質量具有深遠的意義。只有這樣，房地產公司才能在市場競爭中取得效益，才能贏得自身發展的空間，才能更好的適應市場發展的需要。

參考文獻：

作者簡介：滿其忠，男，中國海洋大學2009級項目管理專業工程碩士研究生（在職），現供職于山東萬杰醫學院。

房地產項目合同控制概念房地產項目合同結構分解圖篇四

緊跟著對房地產項目成本控制的重視，房地產項目成本控制不單單要構建控制體系以及控制流程，同時也要構建多層次的控制體制。緊跟著信息時代的不斷深化，已經逐漸開發出多種成本控制軟件，同時信息化、標準化以及規范化的成本控制平臺有利于房地產項目成本的控制。

（一）決策階段所存在的問題

對于很多的房地產企業而言，雖然在決策階段中已經進行成本控制，但是企業重視的力度并不足，其中，主要體現在制定可行性研究報告單單為了籌集資金，只重視報告的實行，進而能夠順利籌集資金。這種方式的研究報告并沒有符合指導投資決策的要求，房地產企業應當合理的收集材料，并對建設的規范性進行科學的分析，從而促使計算結果準確度的提高。雖然很多的房地產企業已經策劃好決策階段的項目成本控制，但依然需要改進。其中，主要的問題有兩點：第一，房地產企業沒有建立策劃部門，并欠缺相關的專業人員；第二，房地產企業的項目決策沒有進行定量分析，同時也沒有明確土地使用權以及增值稅。

（二）設計階段所存在的問題

對于一部分房地產企業而言，并沒有重視項目設計階段的成本控制，通常都是注重設計費用的控制，而不重視設計單位的能力水平。一般而言，房地產企業都會把房地產項目交給信賴度高的設計單位進行設計。然而，設計合同只是標明了設計的范圍、費用標準、設計的進度、施工的技術要求等，并沒有標明約束設計單位的內容。其中設計階段主要存在以下幾個問題：第一，沒有落實設計招標制度，從而導致設計單位的競爭力不高，同時，由于房地產企業過度重視港澳臺以及國外設計單位的名氣，而忽略了客戶對房屋的具體要求。第二，房地產企業并沒有規范設計任務書，任務書中并沒有明確客戶的實際需求。而且，設計任務書并沒有明確對成本的要求，沒有重視對成本的控制。

（三）建設階段中所存在的問題

在招標投標環節中并沒有充分對成本進行控制。在進行招標的的時候，會體現出熟人工程以及關聯工程，從而導致幕后關系網不斷增大，從而對招標投標產生影響，最終導致招標投標的不公平。對于很多的工程項目招標投標而言，雖然看上去是在很公平的進行，但很多的工程項目都是不能順利展開的。同時，現場簽證控制制度并不健全，從而導致了成本控制難度加大。在進行工程項目的時候，會花費一定的時間，在工程實施的過程中會出現一定的問題，從而導致工程成本的增加，最終會導致工程項目停工、返工等情況的出現，并會導致工程總成本的增加。

（四）竣工結算階段中所存在的問題

房地產企業沒有明確合同條款，對于建設工程施工合同而言，建設單位一般都是重點關注付款、工期、質量等內容，而不重視工程款項的計價規范、計量依據以及結算方法等，從而導致口頭合同的大量出現。同時，房地產企業并沒有確定工程資料，比如現場簽證、設計變更、施工圖紙等，從而導致結算進度減慢。對于一部分的承包單位而言，由于承包單位清楚房地產企業結算時要進行及時的結算，為此，承包單位會故意拖慢辦理結算的進度，進而能夠得到房地產企業的一定補償，最終不利于結算的有效完成。除此之外，項目的審核人員的綜合素質不高。通常而言，監理單位的相關人員并沒有全面學習法律法規等知識，而且，由于相關的`技術人員不足，從而導致了一部分技術人員的專業知識以及技術水平不高，使得一部分不規范的問題出現，最終導致項目成本的增加。

（五）營銷階段中所存在的問題

在營銷階段中，房地產企業并沒有有效的推廣項目。通常而言，項目的推廣應當由立項到銷售的整個過程，每一個環節都要進行推廣，并要有相關的宣傳策劃。同時，一部分的房地產企業隨意實施銷售計劃，從而導致了銷售計劃無法充分發揮其作用。

（一）決策階段的有效途徑

第一，要對土地成本進行控制。首先，要對土地費用能夠承受的限額進行控制。在進行競拍土地之前，一定要制定相關的方案，其中要包括對未來的銷售額進行預測，要建設怎樣的樓盤，緊接著要計算出建造的成本，從而能夠計算出企業能夠承受的價格底線，最終能夠確保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值稅。一般而言，房子賣出的價格會直接影響增值稅，同時也會對增值稅的成本產生一定的影響。當運用超率累進稅率進行征稅，賣出房子的價格越高，增值稅率就會越高，從而導致土地增值稅稅收成本的增加。為此，房子賣出的價格不單單會影響土地增值稅的計稅方式，同時也會對稅率的選擇產生一定的影響，從而導致土地增值稅稅收成本的變化。第三，資金來源要可靠。對于房地產企業而言，籌集的資金主要來自于股東，同時，也可以通過融資進行籌集。為此，房地產項目的資金來源一定要可靠，從而能夠促使房地產項目更加順利進行。

（二）設計階段的有效途徑

第一，有效進行設計招標。在設計階段中要想進行有效的成本控制，就一定要有效的設計招標。其中，可以采用網絡、報刊等手段進行招標公布，從而能夠吸引更加多的設計單位參加招標，進而能夠促使房地產企業得到更加優秀的設計方案，不單單能夠有效的控制成本，同時也能促使企業經濟效益的不斷增加。第二，要進行限額設計。要進行限額設計控制首先就要合理安排設計單位的限額設計，并要進行科學的考核，有效的推動責任落實到每一個人身上。同時，要制定獎罰制度。此外，設計單位要保證工程的安全，確保工程的質量，并要運用新的工藝方案以及材料設備，從而能夠合理的節約投資成本。此時，企業可以根據所節約的投資額的多少，進行不同程度的獎勵。

（三）項目建設階段的有效途徑

第一，公平選擇施工單位。對于房地產企業而言，要充分考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮施工單位進行施工的費用、使用以及所運用的技術是否達到要求，而且也要考慮施工單位的信譽。同時，房地產企業要指定有效的招標文件，并要嚴格審核投標企業，公平選擇最合適的招標人。第二，要建立完善的現場簽證制度。對于現場簽證而言，一定要由施工、監理單位以及業主共同簽字。同時，簽訂合同前，要全面核對合同的內容，從而避免不必要的矛盾出現。

（四）項目竣工結算階段的有效途徑

第一，要加大施工合同的約束力。要明確規定施工的期限以及過程等，當發包人不接受合同中的期限要求時，承包方應當加入相關的規范性文件以及規章制度，從而確保合同的適用性。第二，促使審核人員綜合素質的提高。對于結算審核工作而言，不單單需要專業知識和技術，同時也要有效的運用有關的法律法規。同時，審核人員要明白定價的方法，從而能夠隨時落實變更的情況，更好的清楚材料的價格。

（五）項目營銷策劃階段的有效途徑

在進行施工的時候，一定要制定健全的營銷策劃。要根據現場的實際情況，進行合理的市場調研，促使銷售策劃的完善。同時要在控制的范圍內，制訂科學的策劃方案，從而能夠了解市場銷售的實際情況，更好的促使營銷的順利完成。

綜上所述，房地產企業要從項目決策階段、設計階段、建設階段、結算階段以及營銷階段中更好的控制項目成本，從而能夠促使工程建設成本的節約，最終促使企業經濟效益的不斷增加。

房地產項目合同控制概念房地產項目合同結構分解圖篇五

1、什么是樓盤銷售控制

在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。

2、銷售控制產生的背景和作用

銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。

3、房地產銷售控制方法：

所謂的房地產營銷就是在短時間內通過產品的投放去不斷調節項目產品的市場供求關系，從而尋求和試探出項目產品真實的市場價格。或者就是通過不斷的調節產品的銷售價格，來平衡項目產品所針對的特定的客戶群的特定的時間段的供求關系。

其實這兩種調節說的都是一個意思，就是產品銷售進度的控制，只是采取了不同的手段而已。

方法1：銷量控制法

在整個銷售過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。

方法2：價格控制法

一般地，價格控制應以“低開高走”，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時，樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，隨著心理需求的變化呈不規劃變化。

方法3：時間控制法

銷售期一般分為四個階段：開盤前準備期、開盤初期、銷售中期、收盤期。以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，以便掌握什么時間該控制什么，如何去控制，從而產生協同效益。

銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協調，價格的“低開”并不意味著公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結合，按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。量在誰手中，誰就能控制價格，猶如股市的“莊家”一樣。隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調整，并根據不同的時間段放出不同的銷量。那么整個銷售過程就是一個比較完美的銷售控制過程。

不同的銷量。那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。

3、如何實現銷售控制（銷售控制的流程）

銷控管理需要以下措施來完善：

（1）、房號銷控表：以直觀的方式顯示單個樓盤的銷售進展情況，可以提供需要了解房間的詳細資料及銷售情況，并可以根據選擇的模擬付款方式生成付款時間表和按揭供款表，方便客戶進行詳細了解和分析。

客戶所擁有的房地產專業知識和樓盤信息，與開發商相比是不對稱的。

在樓市交易中，客戶挑選房號時，往往帶有一定的盲目性和隨意性；而開發商則利用自己的有利地位，采取房號銷控策略，將客戶的盲目性和隨意性引導到有利于物業成交的一面，從而促進樓盤銷售。

房號銷控的具體做好是：在推出樓盤時，開發商不是將所有的房號都拿出來，讓顧客隨意挑選。而是根據銷售計劃和實際情況（如“認籌”狀況），先推出一部分房號，保留一部分房號，等前面的房子賣完以后，再推出第二批。后面以此類推。

房號銷控策略的目的，是為了防止樓層、朝向、景觀好的房子賣完后，差的房子賣不出去。因此在實際銷售中，營銷人員往往將差的房子與好的房子搭配推出，或者先推出較難賣的房子，后推出好房子，以實現樓盤的順利銷售。

房號銷控是一種實戰性很強的策略，運用得好，能將不好的房子先銷出去，并且賣個好價格。如果不用或者運用不當，往往會出現尾盤大量積壓的情況。

3.2、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進展情況，在掌握全局的同時，也可以查看房間及業主的信息。

3.3、銷售登記：管理和登記房間銷售的情況

3.4、換退房管理：管理銷售過程中換退房處理及查詢。

3.5、催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。

3.6、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細資料，方便公司對成交客戶進行分析和了解，從而最大限度提高對成交客戶的服務。

3.7、銷售統計：將公司的銷售情況進行統計，并可以以圖形方式直觀顯示。

3.8、銷售統計報表：查看和打印銷售過程中需要的各種報表，房地產公司可以根據自己的需要來制訂各種報表。

房地產項目合同控制概念房地產項目合同結構分解圖篇六

摘要：房地產企業的成本決定因素錯綜復雜，本文從房地產項目開發成本的角度，采用微觀分析的方法，運用全成本的概念，對房地產企業的項目開發成本管理工作進行疏導，探討房地產項目開發成本的控制，以求達到降本增效的目的。

1.房地產開發成本的組成

我國房地產項目開發成本主要是指房地產企業從拓展立項開始經歷項目開發一直到銷售并辦理相關產權變更等一系列過程中所花費的全部費用。具體包括如下幾大項：土地征用及拆遷補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、配套設施費用、開發管理費用、銷售費用及其他相關的稅費等等。

2.房地產項目開發的特點

眾所周知，房地產在城市建設過程中具有非常重要的作用，通過近三十年的行業迅猛發展，目前不僅成為我國國民經濟的支柱產業，同時也成為了國家財政收入的主要來源之一。房地產開發不同于一般工業企業，具有其自身固有的特殊性。首先就是房地產開發具有開發周期長、資金需求量大的特點。房屋的開發建設是一個長期的過程，從項目立項進行可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、園區綠化等幾個開發階段，一般都需要經歷至少一年甚至更長的周期才能完成，開發投資周期長、投資回收期長、資金需求量大。其次、房地產開發經營業務具有復雜性和多樣性。與傳統行業的工商業產品不同，房地產開發企業開發建設的產品，除了其開發產品本身的建設外，企業還需要根據城市規劃的要求，同時還承擔與產品等相關的市政、通訊、消防等基礎設施和相應的公共 配套設施的開發建設。第三、房地產項目開發專業性強，且受政策和市場不穩定因素影響較大。房地產行業是國民經濟的支柱產業，受政府政策和市場導向等因素的影響較多。

隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規范。房地產企業在外部市場環境良好，銷售火爆的時候，利潤掩蓋了很多企業再經營管理中存在的問題，此時很少有人會去關注成本管控的問題。但隨著國家宏觀調控的趨緊、市場環境的變化、庫存壓力加大，提升管理水平，控制成本，對房地產企業來說就顯得尤為重要。

目前，在我國國內房地產行業的發展過程中，由于缺乏完善統一的行業管理制度，導致了現在房地產行業有很多的弊端。經歷了房地產行業十多年的黃金時代，隨著國家對房地產政策的多次調控，行業洗牌和行業分化，房地產行業步入了白銀時代。歸納房地產成本管控現狀大致有如下幾點：第一、成本管理粗放，缺乏組織架構體系支持。很多房地產公司，沒有專門的成本管控部門對房地產開發的全流程進行監控，他們或是由類似財務部門或工程造價部門等部門對房地產成本進行管理，成本管理概念較為狹隘，僅只限于工程造價成本，在成本管理意識上也沒有脫離“財務成本”、“造價成本”的概念，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理思想。第二、合同管理不規范，變更簽證難以控制，不確定性成本或風險成本較大。很多地產公司在簽訂合同的時候，都考慮大而全的合同，跨成本核算項目、跨分類核算科目，在簽訂的時候，沒有從成本管理與控制的角度考慮，導致合同執行難、簽證多且難于控制。第三、缺乏成本管理工作全過程全員參與意識。

首先在組織體系的建設方面，從房地產企業層面要成立專門成本管控中心，設立成本管理委員會，由企業高管層主要領導直接負責組織建設，成立一支綜合實力較強的成本控制管理組織。其次，健全成本管理制度，制定成本管理手冊，強化企業內部成本管理。在成本管理制度方面，要堅持成本管理工作規范、科學的管理模式。成本管理目標要依據項目定位和建設開發的特點及相關影響因素制定相應的目標成本，細化調查和市場研究，充分考慮不可預見風險因素。全流程成本控制要堅持全員參與，要在公司內部倡導節約有獎、增效有獎的管理模式，將成本管理的責權利有效結合，做到獎懲分明。

房地產作為商品，其價格的影響因素涵蓋較多，主要有如下：不動產所在地段、土地取得價格、周邊環境及配套、市場區域競品競爭強度、戶型、市場購買力等，企業要充分考慮這些因素，運用擬定目標利潤和市場價格來推導目標管理成本，將目標成本按成本要素逐項進行分解，充分考慮從產品制造到產品變現及交付等一系列過程中需要發生的費用，讓目標成本及目標利潤具有可控性和可預見性。

房地產開發成本管理控制是一個系統性的工程，也是房地產開發企業成本管理控制的關鍵環節，涉及成本管理的各職能部門必須從投資立項、設計開發、招投標管理、工程施工、銷售管理及物業交付等管理各環節做好相應的工作。

3.1房地產項目投資環節的成本管控

房地產投資決策一般均有企業高級管理層進行控制，投資決策環節的成本控制是項目成敗的關鍵。房地產項目開發投資大、建設周期長、綜合性強，在投資階段要充分考慮行業風險要素和宏觀經濟政策，包括對未來的預期等等。

目前很多房地產企業存在一個普遍的錯誤概念，認為房地產開發成本的管控環節在施工建設階段，只要做好了現場管控和過程監管，就完成了成本管控的目標。殊不知，房地產項目設計環節才是成本管控的核心環節。據研究表明，設計階段可鎖定可控成本的80%左右，設計階段水平的高低，設計質量的好賴，直接影響到項目的經濟效益。控制房地產項目的建設工程成本，首先從設計單位的招標開始，選擇一家高水平的設計公司是房地產開發此階段的首要任務，其中涉及開發的定位、開發成本范圍和目標、經濟技術指標等等因素。其次是圍繞產品及功能定位等多因素，開展設計論證、限額設計、工程成本和設計方案結合等，細化圖紙設計要素，充分考慮經濟性和合理性。第三、要開展對設計圖紙進行嚴格會審工作，對圖紙中存在影響工程質量、圖紙錯漏、使用材料及工程成本等與設計人員充分溝通并適時修正，盡可能規避后期由于設計圖紙變更等造成成本增加等不可控因素出現。

3.3項目招投標階段和施工建設等實施階段的成本管控

第三、嚴肅合同的執行力度，從工程量核定和資金支付多角度進行管理，做到量價同步，控制資金的投入，從資金的角度控制合同風險和資金管理成本。

第四、對銷售費用、開發管理費用和稅費等進行精細化籌劃管理，對標行業內先進企業的管理模式，加強期間費用的控制，加強各項稅費的籌劃和過程管理工作。

四、結論

參考文獻：