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出租方違約責任 出租方違約賠償范圍篇一

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

（一）如果租賃合同中對違約金有約定(租房違約金的數額是由當事人雙方通過事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。如雙方在簽訂合同時，約定房屋租賃合同違約金為一個月的租金，那么一旦違約，出租人就可以要求承租人支付一個月租金同樣數額的違約金，作為違約賠償;

（二）約定的違約金過高或過低可以請求變更，約定的違約金超過實際損失30%的可認為約定過高，可要求降低。

（三）房屋租賃合同中對違約金沒有約定，應按對方違約對你造成的實際損失來計算違約金并退回押金和多余的房費。

（四）租房違約金的支付是獨立于履行行為即給付房租之外的給付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租賃合同違約金是不包含在這1500元以內的。

（五）租房違約金的處理：雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協商不成，可到法院提起訴訟。

出租方違約責任 出租方違約賠償范圍篇二

房屋租賃合同糾紛起訴狀

下面是一份房屋租賃合同糾紛起訴狀，希望能夠幫到大家!

起訴狀

原告：淄博市xxx村民委員會

法人代表：xxx 職務：主任

住址：xxx

被告：xxx第二鋼窗廠

負責人：xxx 職務：廠長

住址：xxx

訴訟請求

1、依法判令被告支付租金元，違約金元，以上共計元

2、本案訴訟費用由被告承擔

事實與理由

6月30日，原告與被告在平等自愿的基礎上，經友好協商簽定了場地和房屋租賃合同，雙方約定合同期自201月1日起至年12月30日止，租賃費為每年76275元，并約定租金每半年交納一次，下半年租金在六月底前交清。合同生效后，被告于前欠交租金元，和各欠交租金76275元，累計欠交租金元。根據合同約定：單方違約由違約方賠償總租賃額50%的違約金，因此被告應當支付元的違約金(即總租賃額76275元的50%計元)。

以上款項經原告多次催要，但被告一直拖延不交，為了維護原告的合法權益不受損害，現向貴院提起訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求。

證據和證據來源、證人姓名和住址

1、租賃合同1份

xxx人民法院

附：本訴狀副本 1份

起訴人：xxx

20x月x 日

出租方違約責任 出租方違約賠償范圍篇三

原告：*** 性別：男 民族：漢 出生日期：19**年*月*日 身份證號碼：****************** 電話：135********* 地址：北京市海淀區******

被告：*** 性別：男 民族：漢，出生日期：19**年*月*日 身份證號碼：****************** 電話：130********** 地址：北京市海淀區******

案由：租賃合同糾紛

訴訟請求：

一、判令被告向原告支付違約金共計32200元;

二、判令被告賠償原告裝修損失元;

三、判令被告賠償原告經營損失3573元;

四、判令被告承擔本案的訴訟費用

事實與理由：

原告與被告于2008年9月7日簽訂《北京市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，被告將坐落于北京市海淀區**莊園8#樓的***房出租給原告，合同約定房屋租賃期自2007年9月8日至2010年9月7日，共計36個月。租金為每月5000元，支付時間分別為2007年9月7日、200年9月7日、 2009年9月7日;付款方式為“一年一付，付十二押一”。

2007年9月7日，原告向被告交付2007年9月8日至2008年9月7日房屋租金60000元及押金5000元，并開始裝修、營業，裝修共花費 元。2008年12月，在原告忙于其他業務期間，被告擅自解除合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業務無法開展。

在此期間原告多次要求被告繼續履行租賃合同，但對方拒不繼續履行，對原告的要求置之不理。

原告與被告簽定的合同事實清晰、有效，被告違約事實清楚。請求法院依法維護原告的合法權益。

北京市海淀區人民法院

具狀人：

年 月 日

出租方違約責任 出租方違約賠償范圍篇四

原告：_________________彭__________，女，漢族，1949年7月2日出生，退休教師，住_______________號。

原告：_________________蘇__________，男，漢族，_____年_____月_____日出生，住址同上。

原告：_________________蘇__________，女，漢族，1980年7月10日生，住址同上。

原告：_________________蘇__________，女，漢族，1981年11月20日生，住址同上。

被告：_________________蘇__________，女，漢族，1979年1月22日生，住_______________號。

訴訟請求：_________________

1、請求人民法院依法分割原、被告共同所有的__________20號面積為120平方米__________房屋;

2、本案訴訟費用由被告承擔。

事實與理由：_________________

原告彭__________系被告之母，原告蘇__________系被告之父，原告蘇__________及蘇__________系被告之妹。原告蘇__________為城鎮戶口，年，彭_________

出租方違約責任 出租方違約賠償范圍篇五

原告：淄博市***村民委員會

法人代表：*** 職務：主任

住址：***

被告：***第二鋼窗廠

負責人：*** 職務：廠長

住址：***

訴訟請求

1、依法判令被告支付租金元，違約金元，以上共計元

2、本案訴訟費用由被告承擔

事實與理由

6月30日，原告與被告在平等自愿的基礎上，經友好協商簽定了場地和房屋租賃合同，雙方約定合同期自191月1日起至年12月30日止，租賃費為每年76275元，并約定租金每半年交納一次，下半年租金在六月底前交清。合同生效后，被告于20前欠交租金元，和各欠交租金76275元，累計欠交租金元。根據合同約定：單方違約由違約方賠償總租賃額50%的違約金，因此被告應當支付元的.違約金(即總租賃額76275元的50%計元)。

以上款項經原告多次催要，但被告一直拖延不交，為了維護原告的合法權益不受損害，現向貴院提起訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求。

證據和證據來源、證人姓名和住址

1、租賃合同1份

***人民法院

附：本訴狀副本 1份

起訴人：***

20*月* 日

出租方違約責任 出租方違約賠償范圍篇六

原告? _______，___（男、女），__族，____年____月_____日出生，身份證號_____________，住址：___________

被告? _______，___（男、女），__族，____年____月_____日出生，身份證號_____________，住址：___________

被告? _______，___（男、女），__族，____年____月_____日出生，身份證號_____________，住址：___________

訴訟請求

一、要求判令解除原、被告之間簽訂的《_________市房屋租賃合同》；

二、要求判令兩被告返還租用房屋；

三、要求判令兩被告支付房屋租金人民幣____________元；

四、要求判令兩被告支付遲延支付租金的違約金人民幣_______元（按每天所欠租金的________‰暫計至起訴之日，實際要求計算至被告履行之日）；

五、要求判令兩被告支付房屋使用費人民幣__________元（暫計至_______年___月____日，實際要求計算至被告返還房屋之日）；

六、要求判令兩被告支付使用承租房屋產生的水、電和燃氣等費用（暫計）人民幣________元（實際要求計算至被告返還所占用房屋之日）；

七、要求判令兩被告支付物業管理費人民幣_______元（______年___月至____月的費用，實際要求計算至被告返還占用房屋之日）；

八、本案訴訟費用由__被告______承擔。

事實與理由

_______年___月___日，被告因____________（飯店或店鋪經營 或個人）需要而與原告簽訂《_________房屋租賃》，合同約定：原告將其位于______區_____鎮_____（東、西、南、北）路______號、_____號和____號的房屋（以下簡稱“該房屋”）出租給被告_____、_____。該房屋的租期為_____年___月___日至_____年___月___日止，其中，_____年___月___日至______年___月____日為免租期。該房屋月租金為人民幣_______元（大寫：_______圓整），且該租金自合同簽訂之日起12個月內不變。另外，月租金的支付方式為：租金按每三個月為一期支付，被告于本合同簽訂后__個工作日內支付首期租金，以后支付時間為每年的___、___、2、5月份的20日前。被告逾期支付租金的，逾期一日，則每日按應付未付部分的____‰支付違約金。此外，租賃期間，使用該房屋所發生的水、電、燃氣、通訊、設備和物業管理等費用由被告承擔。

合同簽訂后，被告在租賃期內未按期支付租金和水、電、燃氣、物業管理等費用，已構成根本性違約，嚴重損害原告合法權益。經原告多次催討后，被告仍未支付上述費用。因此，根據《_______房屋租賃合同》第九條第二款之規定，原告于_______年___月____日發出《解除合同通知書》。

綜上，原告為維護自己的合法權益，特訴至貴法院，請依法支持原告訴請。

________________人民法院

具狀人：_______________

_______________

_______________

_______年_____月_____日

出租方違約責任 出租方違約賠償范圍篇七

b、雙方補充協議約定的使用方法;

c、按照合同有關條款或者交易習慣確定使用方法。

②出租房屋性質確定使用方法(次要標準)：只有沒有約定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質確定使用方法。

承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，出租人有權解除合同和要求賠償損失。

《合同法》第219條規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。因此，承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

《解釋》第7條規定，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規定處理。

承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任。

(4)、承租人對出租房屋承擔保管義務。

承租人應當妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

承租人已盡妥善保管義務，承租人不承擔損害賠償責任。

(5)、承租人能否對出租房屋進行轉租應當經出租人同意。

《合同法》第224條第二款規定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！?/p>

《解釋》第15條規定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外?！?/p>

房屋轉租存在兩個房屋租賃合同：

a、原租賃合同：繼續有效。

b、次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉租第三人造成租賃物損失行為負責。

《合同法》第224條第二款規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《解釋》第16條規定，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?！?/p>

出租人自知道或者應當知道承租人轉租后6個月內未提出異議，視為出租人同意轉租。

(6)、房屋承租人有何支付租金的義務。

①承租人應當按照約定的期限支付租金。

②對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補充協議;無法達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣。

③按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，按照法定期限支付：

a、租賃期間不滿1年的：應當在租賃期間屆滿時支付;

b、租賃期間1年以上的：應當在每屆滿一年時支付;剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

承租人延付租金，出租人有以下補救辦法：

(1)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

(2)《民法通則》第136條規定，“下列的訴訟時效期間為一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的訴訟時效期限為1年。

①出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理期限。也就是說，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。

②出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為1年而非2年。

因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有以下救濟權利：

承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，在出租人要求的合理期限內仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租賃合同。

《解釋》第十七條規定，“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。”

因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權受到次承租人代付租金抗辯權的限制。

7、承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務各有哪些?

(1)租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。

(2)房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除：

a。出租人有權請求次承租人騰房;

b。負有騰房義務的次承租人逾期騰房的，出租人有權請求次承租人支付逾期騰房占有使用費。

8、未經整體驗收合格的城鎮房屋，當事人訂立的房屋租賃合同是否無效?

《建筑法》第61條第二款規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

《消防法》第10條按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將消防設計文件報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。?

《消防法》第11條xxxxxx門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核的結果負責。

出租未經整體驗收合格的城鎮房屋，違反《建筑法》第61條、《消防法》第10條的強制性規定，但是不論是合同法還是《解釋》均未將此種情形規定為合同無效情形。因此，不應當認定房屋租賃合同無效。

①城鎮房屋是指城市、鎮規劃區內的房屋。

②未經整體驗收合格的城鎮房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同不因此無效。

但是，《解釋》第2條規定，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的城鎮房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”

違反建設工程規劃的城鎮房屋簽訂的房屋租賃合同無效;但在一審辯論終結前取得審批的依法有效。

9、違反建設工程規劃的農村房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同不因此無效。

農村房屋是指鄉、村規劃區內的房屋?！督忉尅返?條第二款規定，“鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定”。

法律、法規對農村居民住宅設計、建設、驗收方面的規定，至今適用的仍然是1993年6月29日xxx第116號令發布的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體和嚴格的標準。

因此，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的農村房屋租賃合同，不因此無效。

10、臨時建筑物房屋租賃合同，是否有效?

《解釋》第3條規定，“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。”

非法的臨時建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結前取得批準有效以外，均為無效房屋租賃合同。

11、房屋租賃合同未經備案是否有效?

《房地產管理法》第54條規定，“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案”。

《解釋》第4條規定，“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外?！?/p>

房屋租賃合同登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要件。

12、房屋租賃合同無效，產生哪些法律后果?

房屋租賃合同無效，當事人不得請求支付租金;但是可以請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

房屋租賃合同無效，當事人可以請求賠償損失。

房屋租賃合同無效的，出租人可以請求支付房屋占有使用費。

13、“一房數租”情況下，如何確定承租人?

《解釋》第六條規定，“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的;

(二)已經辦理登記備案手續的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。”

“一房數租”占有人優先→登記備案人優先→先成立合同優先。

14、因房屋租賃而發生的裝飾裝修處理辦法：

(1)租賃合同無效時，裝飾裝修如何處理?

①承租人經出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：

a、出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;

b、不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

②承租人經出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修物：

a、出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;

b、不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

(2)租賃期間屆滿時，裝飾裝修如何處理?

①承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人不得請求出租人補償附合裝飾裝修費用。

②承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，當事人另有約定的按照約定處理。

綜上述，經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，除另有約定或者可以拆除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費用。

(3)、合同解除時，裝飾裝修如何處理?

①承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

②承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

a、因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。

b、因承租人違約導致合同解除，承租人不得請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。

c、因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。

d、因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

③當事人另有約定的，按照約定處理。

15、什么是共同租賃權?

(1)共同居住戶的共同租賃權(共同居住權)。

《最高人民法院關于貫徹執行《xxx民法通則》若干問題的意見(試行)》119條第一款規定，承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。

(2)共同經營人的共同租賃權。

《解釋》第19條規定，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人有權請求按照原租賃合同租賃該房屋。

共同租賃權限于共同居住戶、個體工商戶共同經營人或者個人合伙其他合伙人。

16、什么是“買賣不破租賃”?

最高人民法院關于貫徹執行《xxx民法通則》若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

《解釋》第20條規定，“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>

根據上述規定，“買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。

但是，“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制：

①當事人另有約定除外：“買賣不破租賃”受當事人另有約定限制;

②事先抵押權限制：受房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的，“買賣不破租賃”受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制。

“買賣不破租賃”受到事先抵押權、事前查封和當事人約定的限制。

17、什么是承租人的優先購買權?

《合同法》第230條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

《解釋》第22條規定，出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

根據上述規定，承租人的優先購買權是指出租人出賣租賃房屋，或者協議折價、變賣抵押的租賃房屋償還債務時，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。

①在承租人享有優先購買權時，出租人負有在合理期限通知承租人的義務。

②“合理期限”沒有明確規定。目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人”規定;《民通意見》第118條規定的“前3個月通知”已作廢。

18、哪些情形承租人不得主張優先購買權?

《解釋》第23條規定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

《解釋》第24條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

根據上述規定，承租人在以下情形不得主張優先購買權。

(1)承租人怠于行使優先購買權，視為放棄優先購買權：

a、出租人在拍賣5日前已經通知承租人，承租人未參加拍賣的;

b、出租人已經履行通知義務，承租人在15日內未明確表示購買的。

(2)房屋共有人、近親屬購買權優先于承租人購買權：

a、房屋共有人行使優先購買權的;

b、出租人將房屋出賣給近親屬的。

(3)善意但三人已經取得租賃房屋物權的：即第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

承租人怠于行使優先購買權、更高優先權人行使優先購買權、以及善意第三人確定物權的，承租人均不得請求優先購買權。

19、出租人侵犯承租人的優先購買權，承租人能否請求法院宣告該房屋買賣無效?

《最高人民法院關于貫徹執行《xxx民法通則》若干問題的意見(試行)》第118條規定已經作廢，“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

《解釋》第21條規定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！?/p>

根據上述規定，出租人侵害承租人優先購買權的：

(1)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效;

(2)承租人只能請求出租人承擔賠償責任。

隨著《民通意見》第118條規定的廢止，承租人無權請求法院確認違反承租人優先購買權的房屋買賣合同無效。

20、房屋租賃糾紛如何確定管轄?

《最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》(1986年1月7日)規定，凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

上述規定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權的有效意見。

(1)房屋租賃糾紛一般應由房屋所在地法院管轄;

(2)個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

出租方違約責任 出租方違約賠償范圍篇八

個人房屋租賃合同范本

出租方（甲方）:

承租方（乙方）:

根據《xxx合同法》及相關法律法規的規定。甲乙雙方在平等自愿基礎上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權利義務，經協商一致，訂立本合同。

第一條房屋座落:**市**小區*號樓*單元***室，包括***號地下室。

第二條房屋租期為（壹）年。從年月日至年月日。

乙方租賃該房屋僅作為日常家庭居住使用。

租賃期滿，甲方有權收回此出租的房屋，乙方應如期歸還。乙方要求續租，則必須在租賃期滿日三個月前書面通知甲方。經甲方同意后，乙方在交清第二年全年租金的同時，重新簽訂租賃合同。在同等條件下，乙方享有優先承租權。

第三條本合同的租金交付方式為現金，先付后用。乙方一次向甲方交足全年租金元，租金交付日為本合同簽字日和生效日。

第四條在租用期間，乙方由于各種消費行為所發生的電費、水費、物業費、取暖費、有線電視收視費以及應由自己負責的其他費用，由乙方自行負擔。

第五條甲乙雙方的權利和責任:

（一）甲乙雙方在合同存續期間均無權單方終止履行合同。應由雙方協商一致后再行解決。協商不成時，不影響合同的執行（本條第三款情況除外）。

（二）乙方在居住期間應維護好房屋結構、設備、物品和門窗的完整。如有所損壞，需在合同期滿日之前恢復原貌，由此所發生的費用由乙方負擔。

（三）乙方在租住期間不得把此房屋轉借、轉租給他人使用。不得改變租賃用途或利用此房屋進行違法犯罪等性質的活動。不得改變房屋結構和損壞房屋。遇有上述情況，甲方有權單方終止合同的執行，且不退還乙方向甲方已繳納的租金，乙方給甲方所造成的損失由乙方承擔賠償。

第六條本合同未盡事宜，由雙方協商解決。

本合同共兩頁，一式兩份，由甲、乙雙方各持一份

甲方(簽字):乙方（簽字）:

年月日年月日

住址:原住址:

工作單位:工作單位:

電話:電話:

手機:手機:

1.各項費用要明確。租房一定要簽訂租房合同，租房合同要細。即使你不了解房屋租賃合同常用版的詳細內容是什么，但是你要明確水費、電費、煤氣費、電話費、光纜電視收視費、衛生費和物業管理費等由誰支付、并列明租住前的各項數字，以區分責任。房屋維修及費用也最好寫在合同里，以避免以后麻煩。還要查看上次的水電氣以及物管還有光纖電話費等結清沒有。

2.房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條:承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。

3.在租賃期間內對房屋的修繕義務及費用應由誰承擔。如果在使用過程中，房屋及其附屬設備出現問題或故障，應由誰維修，費用應由誰承擔，這是雙方需要提前明確的，否則，一旦出現問題，極易產生糾紛。

4.確認房產證上的人和你簽合同的人是不是一樣，查看出租人的房產證明和有效身份證明是否一致。租房者首先應請房東出示身份證件、戶口本原件，因為現在不少騙子都使用假身份證行騙；其次請房東出示房屋權屬證明原件，加產權證或是使用權證，若產權證正在辦理過程中，那么應當出示與原產權單位簽署的購房合同。

5.租金的支付方式及期限。這也是雙方應重點考慮的問題，三個月一付還是半年一付甚或一年一付等，雙方應予明確約定，否則，極易產生矛盾。

6.承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。

7.租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價；物業管理費則由物業管理公司收取，是物業公司以自己的經營活動為所有業主、租戶提供服務所收取的費用，二者不是一個法律關系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權要求承租人支付物業管理費。

8.簽訂租賃合同時要仔細閱讀合同條款，對于模糊內容要詳加詢問，并落實于字面。在雙方簽訂《房屋租賃合同》時最好將屋內所有物品詳列一份清單，作為其合同附件收好。并注明如果出現破損，維修費用由誰來承擔。這些看似不起眼的細節其實很重要。在簽租房合同時，還要明確租房日期、租房期限、租金、租金變更方式等，避免使用模糊語言，你想租一年的就不要簽半年合同，防止房東中途提高價格。

9.審查合同主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件。審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規允許出租的房屋。審查房屋租賃手續是否完備。房屋產權證明并非是合法出租的充分條件，還應按有關規定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。

10.如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經協商減少租金，變更合同內容。

租房合同常見問題解答

1.辦理房屋租賃合同需要什么證件？

答:房屋產權證、身份證等，具體可以協商。

2.和二房東簽的租房合同有效嗎？

答:如果二房東與房東簽訂的租賃合同中約定可以轉租，則轉租有效，否則無效。

3.房屋租賃合同期限內，若房屋被繼承、轉讓，合同還有效嗎？

答:不影響租賃合同效力，仍然有效。

4.我現在租的房子不想住了，可以轉租給別人嗎？

答:按規定，承租人轉租房屋時應得到出租人的同意，否則出租人有權解除租賃合同。

5.租賃期內，房東可以賣房嗎？

答:在房屋租賃期間，出租人可以出售房屋，但根據我國合同法規定，在相同條件下，承租人有優先購買該房產的權利。出租人在出售房屋之前應按規定時間書面通知承租人。

6.房東可以在租約期內隨意漲房租嗎？

答:如果簽訂的合同中沒有明確規定不能漲租，那么房東就有權漲租。

7.承租人不履行合同，拖欠租金怎么辦？

答:房東有權要求其支付拖欠租金，或者終止租賃合同，并要求對方承擔違約責任，必要時可訴諸法律。

8.合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金應該按每日百分之多少才合理？

答:法律沒有具體規定，協商一致就可以，通常約定每日萬分之五比較合適。

大致上都在這邊了。還有其他的問題你自己去找一下那個365租房的專題好了。

出租方違約責任 出租方違約賠償范圍篇九

原告：______________，性別：____，________年________月________日生，漢族，住址：_________________電話：_____________

被告：______________，性別：____，________年________月________日生，漢族，住址：_________________電話：_____________

訴訟請求：

一、請求貴院判令被告繼續履行合同，并限期被告無條件交付原告之房屋合法手續。

二、請求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產生的銀行同期貸款利息人民幣________元，違約金________元/天，((按銀行同期貸款利率計算)。

三、請求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產權延期帶來的損失________元。(按銀行現利率執行)。

四、請求貴院判令本案包含訴訟費在內的一切相關費用由被告承擔。

事實與理由：

_________________,

_________________.

此致

__________人民法院

具狀人：______________