光陰的迅速，一眨眼就過去了，很快就要開展新的工作了，來為今后的學習制定一份計劃。什么樣的計劃才是有效的呢？下面我幫大家找尋并整理了一些優秀的計劃書范文，我們一起來了解一下吧。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇一

以“解放思想、擴大開放、迅速提高質量、迅速占領市場”為指導思想，堅持發展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學發展觀，以人為本，強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學校西進的.各項準備工作，為教學工作的正常運行提供強有力的后勤保障。

緊緊圍繞中心工作，加強常規管理，注重工作實效，以“重視質量，深化改革，加速發展”為工作重點，努力做到：加強學習，提高服務意識;加強管理，提高服務水平;加強考核，提高服務效率，使服務工作力求做到有預見性、有高效性，以確保各項服務保障工作順利開展，并實現“優質服務年”的各項工作目標，為總公司的健康、穩定、可持續發展作出我們應有的貢獻。

1、緊緊抓住新校區建設的機遇，發揮長期以來形成的服務優勢，通過“管理體制、運行機制、分配制度和干部制度”的改革和重視人才培養，來增強市場競爭力，努力在新校區物業管理市場中獲取更多的份額。同時，還要大膽地走出去，積極地投身到激烈的市場競爭中去，努力拓展校外市場，獲取更大的發展空間，爭取更大的發展。

2、加強物管隊伍建設，提高綜合素質。繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次，逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。

3、以家屬區物業管理工作為切入口，全面提升服務質量和管理水平，進一步為師生員工提供“安全、優質、高效”的后勤保障服務。

4、在總結20xx年經驗的基礎上，進一步打造禮儀保安服務、大學生提供）會議接待服務、車庫管理、明德樓物業管理等精品工程，努力把物業管理工作推上一個新臺階。

5、抓好草坪、綠籬、樹木的除雜草、施肥、修剪等工作，進一步擴大綠化面積，增加修讀點;購買各類花卉苗木對校園環境進行裝點和優化，營造一個綠意盎然、干凈整潔的校園環境。

6、每兩月召開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣學習;各部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示范點，以點帶面，全面打造服務品牌和提升服務水平，努力構建溫馨物業、和諧物業。

7、牢固樹立安全意識，制定突發事件及火災應急方案;進一步加強巡查及加強對設施設備的維護和保養，把安全隱患消滅在萌芽之中。

8、實行目標責任制，嚴格執行管理文件和獎懲制度及追究制，對違規等現象，堅決予以追究和處罰;同時，根據工作業績，實施末位淘汰制（換崗、雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。

9、質量管理符合iso9001_xx標準要求：物業內部質量指標體系高于95%;調查顧客滿意率高于92。%。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇二

20xx年，我們全面落實科學發展觀，以急診發展作為第一要務，凝聚人心，以新思路、新觀念、新舉措增強急診工作的生機與活力，加強急診管理，提高醫療服務質量，鞏固并壯大急診隊伍，使急診醫療體系更加規范化，加快我院急診發展。現制定如下計劃：

在上級主管部門的正確領導下，以黨的十九大精神為指導，以做好新型農村合作醫療及城市居民醫保工作為目標，以維護健康，關愛生命，全心全意為人民服務為科室宗旨，為把我科建設成為民眾信賴、醫院放心、醫德高尚、醫術高超的科室邁出堅實的步伐。

1.醫療質量

要在鞏固前兩年急診管理年活動成果的基礎上，結合等級醫院復審整改工作，圍繞“質量、安全、服務、價格”，狠抓建設。要進一步加強急診急救專業隊伍的設置，進行急診醫學知識的學習，了解急診急救在當前社會的重要性，穩進急診急救隊伍。完善急診、入院、手術“綠色通道”使急診服務及時、安全、便捷、有效。完善24小時急診服務目錄、急診工作流程、管理文件資料、對各支持系統服務的規范。協調臨床各科對急診工作的配合。對大批量病員有分類管理的程序。立足使急診留觀病人于24小時內診斷明確、病情穩定后安全入院。加強上級醫師急救指導，加強三級會診，加強與其他專科的.協作配合，使急診危重患者的搶救成功率提高到98%以上。

2.質量管理。

很抓“三基三嚴”，加強病史詢問及規范查體、大病歷規范書寫、抗生素合理使用等專項培訓力度。認真執行首診負責制、交*制度、危重病人搶救制度、各級各類人員職責、依據病情優先獲得診療程序。加強運行病歷的考評，重點檢查與醫療質量和患者安全相關的內容，完善定期檢查、考評、反饋、總結的質控制度，堅持一周一小查，一月一大查，對環節管理、凝難病歷討論、三級醫師查房對病情變化的處理意見要重點監控，促進基礎質量持續改進和提高。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇三

在0xx年初步完善的各項規章制度的基礎上,2021年的重點是深化落實,為此,客服部根據公司的發展現狀,加深其對物業管理的認識和理解。同時,隨著物業管理行業一些法律、法規的出臺和完善,客服部也及時調整客服工作的相關制度,以求更好的適應新的形勢。

利用每周五的客服部例會時間,加強對本部門人員的培訓工作。培訓工作是根據一周來在工作當中遇到的`實際問題展開的,這樣就做到了理論與實際的結合,使每位客服人員對“服務理念”的認識更加的深刻。

據每周末的工作量統計,“日接待”各種形式的報修均達十余次。根據報修內容的不同積極進行派工,爭取在最短的時間內將問題解決。同時,根據報修的完成情況及時地進行回訪。

根據年初公司下達的收費指標,積極開展20xx、20xx區物業費的收繳工作。最終在物業經理、書記及其它各部門的支持下,完成了公司下達的收費指標。

如期完成20xx區每季度入戶抄水表收費工作的同時,又完成了公司布置的新的任務-----0xx區首次入戶抄水表收費工作。

制定了底商的招租方案,并在下半年成功的引進了“超市、藥店”項目。

在x月份,完成了x#、x#的收樓工作;同時,又完成了部分20xx區回遷樓(x#--1、2單元)收樓工作。

在得知青海玉樹地震的消息后,物業公司領導立即決定在社區內進行一次以“為災區人民奉獻一份愛心”的募捐活動,這項任務由客服部來完成。接到指示后,客服部全體人員積極獻計獻策,最終圓滿的完成了這次募捐活動。

積極完成各節日期間園區內的裝點布置工作,今年公司加大了對圣誕節(倍受年輕人關注的節日)期間園區裝點布置的力度,在小區20xx門及20xx區各大堂內購置了圣誕樹及其各種裝飾品。

在春節前夕,組織進行了一年一度的業主座談會。邀請來的各位業主在會上積極發言,對物業公司的服務工作給了充分的肯定并提出了合理的建議。

總之,在20xx年的工作基礎上,20xx年我們滿懷信心與希望,在新的一年里我們堅信,只要我們勤奮工作,努力工作,積極探索,勇于進取,我們一定能以“的努力”完成公司下達的各項工作指標。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇四

一、完善企業機制，強化基礎管理綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監管力度。對一些發生過事故的小區，重點加強監督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執行公司各項制度，對存在的發出意見書，落實整改，強化小區責任評估工作推進力度，使各管理處長效監管機制健全。l計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。

明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經濟業務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內外溝通，特別是與管理處的聯動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業的經營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業的相關法律法規的要求，力求會計核算工作的正確化、規范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。l行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業管理規范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規范服務標準和質量、不斷創新員工培訓內容等方面做扎實有效工作。

強化辦公室的協調職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協作關系，創造***的工作環境。l市場部明年要進一步完善各項規章制度，通過制度促使指標的落實。對物業市場形勢進行調研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業管理相關規定和準則制定管理方案，并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規用工，杜絕各類勞資糾紛的發生的`同時，想方設法規避人事風險，降低人事成本，利用本市現行“就業困難人員就業崗位補貼”的優惠政策，享受政府補貼，為公司今后的規模化發展提供人力資源的保障。

二、拓展市場空間，保持企業持續穩定發展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業管理行業當前，由于物業市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經濟規律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。

實施成本控制戰略，通過推行區域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務品質。在降低成本的方案中，最大限度節省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經營活動。承接高端物業管理服務項目。隨著房地產業飛速發展，物業市場迅速擴大，依托現有市場積累經驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業管理行業規模經營才能產生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務品牌。

鍛造一支技術強、作風過硬的隊伍，通過不斷學習新知識、新技術，為公司的日漸發展儲備人才。公司的飛速發展，人力資源是否能滿足我們日益增長的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前公司（含外聘）員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續加大培訓力度，擴展服務思路，由于我們直接地、經常地接觸著銷售終端――顧客（業主）。所以物業公司具備著其它行業不具備的獨特優點。擁有廣闊的物業市場為物業企業進入中介代理領域提供了前提。利用豫園品牌優勢，商場商鋪的經營管理也是我們可以涉足的區域。隨著社會分工的明確和細化，物業的延伸必然會得到深遠的發展。我們可以利用自身的優勢，集思廣益，思索物業延伸服務的可行性，挖掘出新的經濟增長點。

三、應對物業公司目前存在的問題進行分析和今后的工作展望目前，物業公司在內部管理方面也就是“軟”管理方面有了很大提高，如服務的及時性、質量、態度及標準化管理方面，但由于物業服務中硬件設施不到位，致使部分服務部分達不到需求。員工隊伍整體技術含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。公司目前處于發育階段，與本市大型物業公司存在著差距，在走向市場。

1、準備物業公司運行（特別是開盤期間）所需的辦公設施和辦公用品

2、去知名物業公司參觀學習

3、擬定物業公司組織架構和銷售期間物業管理人員編制配備

4、各崗位操作規程的制定，部分裝裱上墻

5、為開盤招聘和儲備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)

6、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝；

7、保安執勤用品、保潔物資準備

8、擬定培訓計劃，擬定保安、保潔、辦公相關資料和表格，請專業公司設計同和物業“logo”

9、擬定開盤物業配合方案、營銷期間物業管理工作和臨時工作紀律

10、對保潔、保安、工程、辦公人員進行相關專業技能培訓和現場指導

11、擬定銷售期間物業管理服務統一說詞

20xx年下半年，保安部的工作目標是:緊緊圍繞公司中心工作，全面落實公司基層建設方案和各項安全防備方法，增強軍事和業務培訓，增強自身學習，增強和公司各部室、管理處的協調，推行人性化和制度化管理，力保所轄小區大廈不發生重大安全事故，努力為保安隊員創造良好的發展平臺，打造一支規范化、專業化、有凝集力、有戰斗力、形象好的保安隊伍，為公司的連續健康發展，供給強有力的安全保障。

下半年要完成的八項重要工作任務

第一項工作全力配合公司實施《保安隊員績效掛鉤實施方案》，真正提升隊員的工作積極性。

1、改正完善《保安隊員績效掛鉤實施方案》。

2、和管理處一起做好績效方案的宣傳、發動、預備工作。

3、認真執行績效管理的檢討、監察職責，公正、公平處置問題，決不姑息違規隊員，努力在保安隊營造人人遵照公司制度的正氣。

第二項工作加強對正、副隊長的培訓，全面提升正、副隊長的綜合素質。

1、制訂正、副隊長培訓方案

2、從月份開端每個星期二天，一共進行為期十天的正、副隊長加強培訓。

3、在月中旬就培訓內容分別進行業務和軍事考核。

第三項工作增強對保安隊員的日常培訓，提升隊員工作水平。

1、制訂下半年保安隊員的培訓計劃。

2、認真落實培訓計劃，半年集中搞一次軍事訓練競賽，條件成熟考慮搞一次安全知識競賽。

3、探索培訓經驗，形成一種長效模式。

第四項工作規范對新聘保安隊員的培訓，使新隊員盡快熟悉工作。

1、制訂新聘隊員培訓方案。

2、聯接公司實際情況，由保安部對新隊員進行三天的業務培訓后，由保安隊長對新隊員進行實際工作輔導和軍事、消防訓練一個星期，八天后由保安部考核，考核合格后納入慣例訓練。

3、在今后的工作中，對每個新聘隊員依此進行規范培訓。

第五項工作增強業務學習，提升自身業務素質。

1、貫徹公司的學習制度，每月至少組織二次學習。

2、二次學習中至少一次擴大到隊長層面。

第六項工作做好本職工作，增強對各保安隊的檢討監察，積極和管理處溝通，共同做好保安工作。

1、比較部門職責和崗位職責，做好日常工作。

2、增強巡查崗亭，特別是管理處下班以后的時段。

3、就懂得到的情況、問題和管理處共同分析研究，認真解決。

第七項工作多方位懂得保安隊員，認真做好保安隊后備干部的培養工作。

1、實事求是地對所有隊員進行才能評估。

2、建立后備保安干部名冊。

3、將后備保安干部人選按照對正、副隊長的要求進行培訓。

第八項工作認真完成公司領導交給的其它任務。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇五

一、完善企業機制，強化基礎管理l綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監管力度。對一些發生過事故的小區，重點加強監督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執行公司各項制度，對存在的發出意見書，落實整改，強化小區責任評估工作推進力度，使各管理處長效監管機制健全。

二、計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經濟業務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內外溝通，特別是與管理處的聯動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業的經營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業的相關法律法規的要求，力求會計核算工作的正確化、規范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。

三、行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業管理規范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規范服務標準和質量、不斷創新員工培訓內容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協調職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協作關系，創造工作環境。

四、市場部明年要進一步完善各項規章制度，通過制度促使指標的落實。對物業市場形勢進行調研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業管理相關規定和準則制定管理方案，并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規用工，杜絕各類勞資糾紛的發生的同時，想方設法規避人事風險，降低人事成本，利用本市現行“就業困難人員就業崗位補貼”的優惠政策，享受政府補貼，為公司今后的規模化發展提供人力資源的保障。

五、拓展市場空間，保持企業持續穩定發展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業管理行業當前，由于物業市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經濟規律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。

六、實施成本控制戰略，通過推行區域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務品質。在降低成本的方案中，限度節省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經營活動。l承接高端物業管理服務項目。隨著房地產業飛速發展，物業市場迅速擴大，依托現有市場積累經驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業管理行業規模經營才能產生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務品牌。

七、鍛造一支技術強、作風過硬的隊伍，通過不斷學習新知識、新技術，為公司的'日漸發展儲備人才。公司的飛速發展，人力資源是否能滿足我們日益增長的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續加大培訓力度，擴展服務思路，由于我們直接地、經常地接觸著銷售終端——顧客(業主)。所以物業公司具備著其它行業不具備的獨特優點。擁有廣闊的物業市場為物業企業進入中介代理領域提供了前提。利用豫園品牌優勢，商場商鋪的經營管理也是我們可以涉足的區域。隨著社會分工的明確和細化，物業的延伸必然會得到深遠的發展。我們可以利用自身的優勢，集思廣益，思索物業延伸服務的可行性，挖掘出新的經濟增長點。

八、應對物業公司目前存在的問題進行分析和今后的工作展望目前，物業公司在內部管理方面也就是“軟”管理方面有了很大提高，如服務的及時性、質量、態度及標準化管理方面，但由于物業服務中硬件設施不到位，致使部分服務部分達不到需求。員工隊伍整體技術含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。公司目前處于發育階段，與本市大型物業公司存在著差距，在走向市場.

九、準備物業公司運行(特別是開盤期間)所需的辦公設施和辦公用品

十、去知名物業公司參觀學習

十一、擬定物業公司組織架構和銷售期間物業管理人員編制配備

十二、各崗位操作規程的制定，部分裝裱上墻

十三、為開盤招聘和儲備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)

十四、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝;

十五、保安執勤用品、保潔物資準備

十六、擬定培訓計劃，擬定保安、保潔、辦公相關資料和表格，請專業公司設計同和物業“logo”

十七、擬定開盤物業配合方案、營銷期間物業管理工作和臨時工作紀律

十八、對保潔、保安、工程、辦公人員進行相關專業技能培訓和現場指導

十九、擬定銷售期間物業管理服務統一說詞

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇六

自去年12月份組織架構調整以來，xx區的日常工作在公司領導的正確指導下順利開展，在清潔、綠化工作方面的質量能有明顯的改善與提高，但在小區車輛秩序的管理、公共設施設備維保的管理、部門內部隊伍的培訓建設等方面仍然較薄弱。對我個人來講，一直在物業客服線上工作，接觸工作主要以客戶投訴處理、內外溝通協調以及社區文化活動為主，對其他部門在技術操作、內部管理方面的知識掌握不夠全面，尤其是對工程、保安在工作的細化管理上更是弱項，20xx年將是我們物業工作全面提升的一年，我將針對欠缺與不足努力補上，全面提高，跟上公司的發展需求。特制定了20xx年物業管理工作計劃。

根據公司在新一年度的戰略目標及工作布署，xx區在20xx年工作計劃將緊緊圍繞"服務質量提升年"來開展工作，主要工作計劃有:

在原有基礎上修定各部門工作手冊，規范工作流程，按工作制度嚴格執行，加大制度的執行力度，讓管理工作有據可依。并規范管理，健全各式檔案，將以規范表格記錄為工作重點，做到全面、詳實有據可查。

以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。

根據公司培訓方針，制定培訓計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的開展崗位素質教育，促進員工愛崗敬業，服務意識等綜合素質的`提高。對員工從服務意識、禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質，為公司發展儲備人力資源。

從制度規范入手，責任到人，并規范監督執行，結合績效考核加強隊伍建設，加大對小區住戶安防知識的宣傳力度，打開聯防共治的局面。

以制度規范日常工作管理，完善小區樓宇、消防、公共設施設備的維保，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養護、水電維修等xx，在給業主提供優質服務。

根據年度工作計劃，近階段的工作重點是:

1、根據營運中心下發的《設備/設施規范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計劃管理制度》等制度規范，嚴格執行，逐項整改完善，按實施日期落實到位。

2、根據《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。

3、擬定車輛臨停收費可行性方案。

4、配合運營中心"溫馨社區生活剪影"等社區文化活動的開展，組織相關部門做好準備工作。

5、按部門計劃完成當月培訓工作。

20xx年xx區將以務實的工作態度，以公司的整體工作方針為方向，保質保量完成各項工作任務及考核指標，在服務質量提升年中創出佳績。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇七

1.遇見客人或領導時，立刻停下手中工作，站立，面帶微笑。

2.詢問客戶需求，傾聽客戶問題，根據所了解情況為客戶提供正確信息。

3.熱情耐心地引導問路來訪客戶，指明位置、樓層和行走路線。

4.嚴守客戶機密，不提供物業/客戶的內部管理信息。

5.對客服務時應保持正確的坐姿、站姿或走姿。體態保持端正、自然，走路輕、動作穩，使用禮貌用語。

6.對客服務時應做到三米之內見微笑，一米之內聽問候。

7.與人溝通時，不能左顧右盼，也不能注視對方時間過長，道別或握手時，應該注視對方。

1.接聽電話問詢及留言工作，遇有不明電話詢問時，禮貌謝絕回答。

2.接待員接到需留言電話時，準確地記錄受話人姓名、聯系電話、事由等事項，及時轉交當事人。

3.電話鈴響在3聲之內接起。接轉、掛斷電話時，應輕拿輕放。使用普通話，語音清晰，電話中的語速應稍慢，音調要親切柔和。接聽電話時，應讓對方感到親切，精神狀態良好而非懶散。

4.填寫記錄時，字跡清晰，內容詳細工作任務工作內容質量要求.

1.熱情接待公司訪客及會議人員，做好會議服務工作。

2.負責外來人員登記工作。

3.負責外借用品的'辦理工作。

4.接待推銷人員，不“推擋”推銷人員，將推銷材料完整的收集保存上交領班。

5.主動示意，姿態優美，舉手投足符合禮儀規定。

6.仔細核對外協人員、借物人員證件的有效性。

7.對客服務中注意使用禮貌用語。做到“三聲”：來有迎聲、問有答聲、走有送聲。

8.在服務過程中，不得對客人無禮，不得對客人不理不睬。客人有疑問時，要耐心解釋，不得與客人爭辯。當處理有困難時應及時向上級報告。

1.負責規定區域內文件打印、復印工作，須認真核對校驗稿件的準確性，確保無差錯。

2.文件打印應仔細校稿，無錯字、漏字現象，標點正確。交稿前仔細與原稿進行再校對，準確無誤后方可上報。

3.節約紙張，符合文件復印控制要求，做好復印記錄。

1.負責客戶區域郵件、報刊二次分揀工作，應及時、仔細的將郵件、報刊發送到客戶手中。

2.郵件應及時送達，不得出現私扣、誤發、遲發現象。符合郵件、報刊分揀、發送要求。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇八

上個月的工作結束后，我們在工作的檢查中發現了許多的問題和漏洞，這讓我們被察覺到了自己的工作中有許多的不足，這樣的情況不僅會大大的降低小區的安全性，還讓我們的工作變得沒有意義。

作為保衛安全的保安，要是我們的工作有一點重大的漏洞，那么我的工作就是沒有意義的！為此，我們必須將自己的工作好好的整改，將我們保衛的漏洞全部填補起來！為此，在九月間我們要好好的進行一次大整頓，讓我們的工作都能步上正軌。對此，我們制定了以下九月的工作計劃：

一、對隊伍的整改想要完成一個高目標，就必須有一支高效率的隊伍，而我們的錯誤的問題，除了管理之外，最根本的問題就在我們的隊伍上！因為我們的隊伍中的隊員都是在自大江南北，這讓我們在管理和掌控上都有不少的麻煩。久而久之，甚至已經是工作中的第一大重要失誤！這是不能容忍的！對于隊伍，我們必須進行嚴格的整改，對所有的隊員進行高要求、嚴規定！不能遵守者便不能繼續留在隊伍。其次還需要對隊伍進行嚴格的訓練，保證隊伍的防范能力。對隊員的安全意識進行培訓，讓他們在工作中能夠發現保衛上的安全問題。

二、管理的改正現在這樣的成績，和管理也有許多的.關系，想要管理好隊伍，首先管理層面就必須先做好榜樣。對自己嚴格要求，要嚴格對待隊伍，更要嚴格對待自己。在九月中，先對自己進行培訓，嚴格了解工作中的必備知識，多去學習，再將這些都教給隊伍中的隊員們，要主動的帶動隊伍的提升。

三、工作上的改正首先是我們的站崗工作，對進出的人員必須有所了解，外來人員和車輛必須嚴格做好記錄。對門外徘徊的可疑人士也要多加注意。在巡邏方面，需要多注意業主們投訴的地方，增加巡邏次數，對各處設施也要進行檢查，保證業主們的生活安全。還有就是傳達室的快遞寄放問題，要進行有序的整理，不能隨意的堆放，更不能給業主們帶來財產的損失。

四、總結在八月的檢查中，我們確是見識到了自己太多的不足，所以我們更因該加緊改正自己的錯誤！比錯誤的更可怕的，就是知道有錯誤卻不去改正！我們會好好的整改，讓廣大業主能有更放心，更舒心的居住環境！

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇九

商業、寫字樓性質物業是在建設規劃中必須用于商業或辦公經營性質的房地產，它是城市整體規劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場所。從建筑結構上來分，商場物業有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統的居住型物業，此類物業給開發商及物業公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風險相對應的商業原則，因經營和管理商業物業導致的法律糾紛也比住宅物業更加復雜。

我們認為，商業性物業糾紛較之傳統居住型物業糾紛，具備如下兩個方面的特征：

（一）商業物業較難成立業主委員會，以業委會為維權主體與物業管理公司的直接對抗相對較少，更換物業公司也相對較少。

相對于住宅而言，商業地產經營業態各異，又由于如今商業地產呈現租賃式經營模式，導致商業物業像住宅那樣成立業主委員會有困難。據20xx年相關部門統計，僅以深圳為例，商業物業成立業委會的比例不到四分之一。依深圳市《業主大會和業主委員指導規則》及相關文件規定，“商業物業已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業主委員會。”

實踐中，如果商業物業是單一業主且物業又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業委會的必要。只有在存在分割產權物業的情況下，才具備了成立業委會的前提。但問題是很多商業性物業從表面上看入住率頗高，但實際上各個產權人將物業出租，或者開發商用委托第三方經營或者全場租約的形式經營，又或者開發商已經出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業主交付使用的面積多，不一定達到成立業委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業樓宇的產權人不像小區業主那樣特別在意小區公共事務和共同利益關系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業委會的合意。加上開發商控制的物業公司顯然并不希望成立對抗性的業委會，無人牽頭的小業主就成了一盤散沙。

物業公司最擔心的就是與業委會對抗、導致丟失管理權。沒有業委會或者開發商作為大業主在業委會中具有控制權，則物業管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業主更換物業管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當然，作為企業的物業管理服務企業的律師，我們經常向開發商、物業公司灌輸成立業委會的好處，有一個監督方，有利于物業公司管理行為更加規范，有利于減少各類糾紛，有利于小區的和諧。

（二）隨著商業地產的開發，物業管理公司的業務在傳統住宅領域外有了新拓展，部分商業項目采用了開發商和物業管理公司合作經營的商業模式，對物業管理質量提出了更高要求，出現了相對居住型物業中欠繳物業管理費訴訟案件數量下降，但個案標的額上升以及針對管理質量、管理內容和收費合理性的新訴訟糾紛。

深圳中院房地產庭所作出的統計數據顯示，傳統居住型物業訴訟60%集中在物業公司訴業主欠繳物業管理費，30%則是業主訴物業公司管理不當所導致的侵權糾紛，其他物業糾紛的比例則為10%；而在商業物業中，欠繳物業管理費的糾紛比例下降至30%，經營戶、業主訴物業公司管理不善導致的管理類侵權糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

出現以上情形的原因主要歸結為以下兩個方面。其一，商業性物業因其租金與物業管理費的收費標準大大高于居住型物業，開發商一般不愿將商業物業的巨大利潤讓渡于其他物業公司，因此進駐商業物業的物業管理公司大多為開發商公司的子公司或關聯公司。地產公司此時與物業公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統地產業務中本應由地產公司負責經營的領域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業務，此時都將會一并委托給物業公司，或者直接將大廈經營權交付給物業公司代行使權利。

在減少了開發商負擔的前提下，無疑加大了物業管理公司的責任和義務，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業務的引進、管理；業績分成等新業務上。同時，因服務范圍的擴大，業主和商戶對物業公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調費用的測算是否合理等更加關注。其二，進駐商業物業的經營戶或企業，一般依據合同約定，在進駐前均會繳納一定數額的物業管理費保證金，加上商戶進行實體經營、經濟實力相對較強，因此欠繳物業管理費的案件數量相對下降，不過因為商業物業的物業管理費相對高昂，個案欠費的數額會升高。

（一）在接受開發商委托，獨立取得商業物業經營權的情況下，物業公司在制定商業樓宇招租租約模板時，需要注意：

1、獨家經營權保障條款

在物業公司對商業樓宇招商經營過程中，租賃合同的雙方為物業公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經營項目的獨家經營權。因此，應當在合同中約定獨家經營權的涵義和范圍：

（1）明確獨家經營權的含義。某類行業或者店鋪的名稱、經營業態、經營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業的范圍。

（2）明確違約責任，特別是獨家經營的商戶必須達到的業績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權利提前解除合同。

2、開業日期與開業率的約定

對于初次招商的商業物業來說，項目開業日期對于經營商家和管理方都是比較重要的，項目開業日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關聯的中央空調費、水電損耗等費用的標志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業日期要求商家開業前向管理方出具書面函件，明確其開業日期，以便管理方做好水電、中央空調、其他公共設施的啟動準備。到期即使因單方原因無法正式開業或者達不到商業預期，也應當開始計算各項費用。

對于因開業日期不明確或者開業率不足導致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開業的具體日期、逾期不能開業的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業率上應當在合同中明確約定開業是否為整體開業；如不是，則要確定開業率是多少，開業率計算標準是以開業商家占全部商家數量的比例還是以開業面積占物業整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來合法規避責任和最大程度完成費用收取任務。

3、租金遞增率的設定

經營商業地產時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業公司應當代開發商了解本地區一定時期內商業地產的升值潛力，并經過對政府規劃、統計部門發布數據的研究和詳細的市場調查后，借鑒周邊類似物業的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經濟形勢的千變萬化，一味租金遞增將導致商戶難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

4、扣率租金模式下如何預防法律糾紛

除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華x萬x城。這種做法，使得物業公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經營成果，保證了開發企業利潤的增長。

但是，如何確定商戶的營業額則是個突出的問題，很多時候開發企業和商戶會因為營業額數額上的爭執而引發法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結合、商戶自報和物業企業定期抽查相結合的形式則更為合理。首先，應每日統計商戶的日營業額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業額，在此基礎上很容易根據商戶的日現金流量計算出整月的營業額，不容易存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶的營業情況，根據當日抽查的營業額再與商戶自報的營業額進行對比分析。如何確定租金是事關開發企業利潤的重要事項，在實踐中應采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現。

5、避免“裝修期”容易出現的法律漏洞

物業公司在進行物業招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內商戶享受免租并減免物業服務費用、免除中央空調費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關系究竟如何確定？為了財務統計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現法律風險。因為在租賃期限內，雙方存在租賃法律關系且由合同明確約定了權利義務，有據可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經營，雙方的法律關系應如何界定？如裝修期間發生安全事故造成人身和財產損失應如何承擔？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復原狀？等等。為了避免雙方法律關系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發生的問題進行具體明確的約定。

6、裝修條款引發糾紛的預防

在商業地產租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協議時，應對裝修條款詳細加以約定。

（1）裝修范圍。根據有關規定，承租人在裝修房屋、增加附屬設施前，首先應當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。

（2）裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。

（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤入營業成本中，在租賃期限正常屆滿時不應存在補償問題。但在租賃關系提前結束時，雙方往往會為裝修的補償問題發生爭議。為此，雙方應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應保管好裝修的相關票據、合同等書證，以便雙方結算。

（5）對物業管理來說也應當重視裝修期，在物業服務合同中約定中央空調在裝修期內是否開啟、開啟的時段和收費標準，裝修期滿后全額收取空調費。物業服務費一般在裝修期有所下調，但仍要履行管理義務，應將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監督檢查，避免出現人身和財產損害。

7、優先續約權的條款設定

一般情況下，在商業地產租賃合同中均對承租人的優先續約權有約定，但往往約定的內容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優先續約權”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業地產升值導致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據物業拒不退出，從而發生糾紛。基于這種情況我們認為應當在租賃合同中做出如下約定：

（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優先續約權。

（2）對于長期合作并且商業信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內時享有優先權，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權以10000元繼續承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權以11000元繼續承租。

（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產評估資格的評估機構所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權繼續承租。

8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險

在商戶拖欠租金和物業管理費用的情況下，物業公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中比較糾結的問題。我們認為應當具體情況具體分析。

首先應在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業公司享有對商戶采取停水停電的權利。此外，應區分兩種情況：第一種情況，開發商或業主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協議》和《購電協議》，則對于欠租的商戶，開發商和業主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應的使用與否的決定權。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權利就受法律保護。此時，雖有免責約定，司法實踐中也通常被認定承擔擅自停水、停電造成商戶經濟損失的賠償責任。另外，還要注意即使有權停水、停電，物業公司也應事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風險。

對于物業公司因業主和租戶、商戶欠繳物業管理費的斷水斷電問題，按照國務院《物業管理條例》和各地的物業管理條例、各地《業主公約》模板以及司法實踐，均認定物業公司行為違法。基于物業公司和業主之間的平等合同關系，一方付錢，一方提供服務，物業公司有對小區業主和物業使用人提供物業管理及維護相應設施設備、保證業主和物業使用人安全合理便捷使用的義務。即使物業公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎設施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權利。即使在物業服務合同中約定當業主、物業使用人不繳納物業費時物業公司可以采取斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無效。物業公司如任意胡為將承擔侵權賠償責任。

9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風險

制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到一定金額和時間、商戶違法經營，則出租人就享有合同解除權。實踐中，合同解除條件已經成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執行的時間長、過程復雜，為了避免擴大損失，業主大多會采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。

其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領取并承擔保管費用。實踐中，也有由物業管理公司、業委會、社區工作站甚至無利害關系人數人見證下清退承租商戶物品的做法。

（二）、物業服務企業履行管理義務應當注意的風險與防范

1、商業物業的保險與風險規避

商業物業流動人流量多，注意物業使用相關人的人身和財產的安全是物業服務重點。同時進駐商戶、企業自身的實力和守法守規意識參差不齊，加上設施設備特別是空調、電梯扶梯、水電供應等都容易滋生事故，因此要比住宅物業管理有著更多的風險性。司法實踐中，侵權訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業管理公司在日常的經營中面臨著巨大的風險，因為再優秀的物業管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業使用相關人的人身安全和財產造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉嫁風險成為擺在物業管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。

事實上，很多物業企業往往要求商戶應購買相應的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經購買保險的情況下，根據保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產，萬一發生不測事件，例如火災，在毀壞商戶財產的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業公司乃至開發商往往都要承擔連帶責任，對于微利企業的物業管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應考慮購買如下保險：

（1）財產一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產因自然災害或意外事故造成的直接物質損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現象，以及火災和爆炸；

（2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。

（3）物業管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業公司因管理或從業管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失（依法應由物業公司承擔的經濟賠償責任），還包括物業公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。

2、商業物業停車場區域的車輛管理損毀風險的控制與預防

商業地產停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業服務企業對停車場的經營服務過程中，因管理停放的車輛發生損壞、滅失等給企業帶來的風險。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風暴雨等導致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導致物業公司承擔不菲的賠償風險。

物業公司是否應承擔賠償責任關鍵在于判斷停車服務關系是否構成保管合同法律關系。依據公平原則，這方面司法實踐中已經形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構成保管關系，無論出現何種情形，保管人即物業公司都要承擔賠償責任。否則就只是車位使用服務關系。但車位使用服務這一契約關系也要求物業公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務。即使遭遇極端天氣也無法免責。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業樓盤發生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：

（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質、停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項印制在停車憑證上。

（2）完善停車場硬件，要求開發商、業主購買監控設備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務的內容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等。

(4)收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的`牌號或者電子卡應有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑證。

(5)因物業維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區域。 (6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業主挪移車位，提前預備沙包等物，尤其注意商業物業的地下防空停車場，一般防空區域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。

(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發現問題，排除潛在危險。對監控設備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規定，保存至少30天。

(8)購買保險，分散管理風險。

俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業還是商用物業，物業公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業地產中較為少見，但物業進場、撤場不當所引發的糾紛和后續調處將會十分復雜。經過對客戶蘇州開發區最大商業旅游建筑群、南京某重點大學校區、無錫最大購物中心、深圳南山區某大型商場等物業進場、退場的法律服務，我們認為物業企業對大型商業項目的進場和撤場應高度重視并注意風險防范。

（一）物業的進場的類型與相關問題

商業地產中依據進場時間不同分為“依前期物業管理協議的進場”和依據“新的物業管理合同”和舊的物業管理公司交接的進場。

1、“依據前期物業管理協議的進場”

協議的主體是開發商，所以交接對象也是開發商。因此在與開發商交接的情況下，進場前應當把握如下兩個原則，其一，審查開發商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應當查實，如暫時未能移交及查實的，應當由開發商說明情況，取得開發商書面承諾書，要求其在承諾期限內完成相關材料的交付義務。其二，物業公司對開發商所移交的物業及實體性構筑物一定要把好驗收關，否則因把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的負擔。具體來說，應當注意以下幾個方面：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業配套設施等問題）。

（2）要求開發商對小區所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責人聯系電話、保修期限等內容列出清單和附件交給物業公司。

（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后維修減少費用。

（4）凡樓宇內采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄電梯設施、商業景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業指示標識系統、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設施做好與否，室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

（6）對于可能有爭議的商業區域公共設備、設施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產權須界定并出具相關證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。

2、依據“新的物業管理合同”和舊的物業管理公司交接的進場。

這類交接相對于前者較為復雜，理想狀態下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業進場交接，雙方互相設置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外soho的經營形象。因此對于“新舊交接”的進場方式，尤其需要注意以下幾個方面：

（1）一方進場，一方會撤場，雙方都應當組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時間表、確定負責人。

（2）嚴格執行交接流程，對于相關材料的交接，應當做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發生的資料遺失，如開發商未將資料移交導致退出的物業無法移交的，應當取得其聲明并簽字確認。往來函件應當提前與當地郵局聯系，找專人進行確認送達業務，如發生拒收的情況，應當采取dv全程跟拍或公證送達。

（3）對物業硬件設施進行驗收。列出清單并依據清單對水電，管線消防等硬件設施逐項進行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執。（4）對資料和樓宇內的遺留問題進行協調，補救。

（5）如雙方發生沖突，應首先取得樓內業主及開發商的支持并向政府主管機構請求協調，在維穩的背景下，通過正當的方式進場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應當取得對方明確的書面答復，本著“求同存異”的原則，逐步進行協調接收。

（二）物業撤場應當注意的問題

一般情況，物業撤場都會有交接相對方予以全力配合。但在物業公司遵守約定管理而相對方違約，導致物業管理企業無法取得物業管理利潤，依據合同行使解除權被迫撤場的情況下，相對方不僅不會配合，反而會百般刁難。在相對方不配合的情況下應當如何交接，此時注意兩個原則：

1、應注意“程序合法，取證充分。”對于無人配合或設置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很容易成為對方日后爭議的口實，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤場工作領導小組并分立各管理項目主管小組，明確職責；

（2）做好交接計劃、流程并告知開發商，通知其截止撤場時間點管理責任發生轉移，警告如因其拒絕交接造成的安全責任由其自行承擔；

（3）將交接安排在管理區域內予以公示，做好管理區域內商戶、小業主的說服解釋工作；

(4)做好完備的交接記錄，dv全程拍攝并照相，將重要機電設施設備進行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等安全鎖好；

(5)保安按照管理區域的重要性次第撤崗并公告；

(6)將所有日常運營管理資料和原自開發商處取得的圖紙、設施設備資料等制定清單，分類分箱封存并標記清晰；

（7）通知開發商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;

(8）對于開發商拒絕接受的財務資產應當預先安排公證提存等措施保管妥當；

（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達的證據。

2、充分依靠政府物業主管部門和街道辦等機構，事先向相關機構報告，說明撤場的原因和可能造成的嚴重后果；請求派人現場見證；必要時候將撤場證據和需要移交的管理資料等送達到政府主管機構保管；撤場后向政府機構提交報告。

3、整理并備份管理資料，做好財務核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。

（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發生糾紛時無法舉證；

（2）為了追討開發商和商戶欠費，撤場前應對管理期限內的物業費用，單獨歸類制定清單，向欠費方發出清償通知書并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業管理費或其他訴訟進行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業管理費；

（3）清理員工勞動資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥善遣散員工；

（4）撤場前對物業共用部分，共用設備的維保養護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；

（5）做好財務核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產投入后的折舊費用統計；可能將來帶有收益性質的物業服務項目的測算，可以委托審計機構進行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。

總之，商業物業經營管理特有的法律風險需要引起經營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經驗和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇十

物業公司自成立到現在，在公司領導的關愛下逐步走入營運管理階段，為了能使物業公司達到集團領導的預期（獨立運營，自負盈虧），z物業管理有限公司正面臨嚴峻的挑戰，為贏得市場，提升品牌，樹立物業新形象，不斷提高物業管理服務水平和服務質量，加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力，加強與業主的溝通和合作，不斷增進與業主之間了解，滿足業主的需求，不斷提高業主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環境效益和經濟效益，特此擬定以下工作計劃：

1﹑每周召開一次工作例會，在總結工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見或合理化建議或批評。

2﹑不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛生﹑愛護小區周邊環境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。

為了提升服務水平，我們將推行"全員首接責任制".每一位員工都有責任和義務接待業主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。樹立以業主為中心，并在首接責任制的同時，推進"一站式"全新的服務理念。

1﹑管理處實行內部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向經理負責，同時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。

2﹑管理處實行定時值班制，改變工作作風，提高辦事效率，向業主公布管理處常設（報修）電話，全方位聆聽業主的聲音。

3﹑制定切實可行的管理措施，推行"首問責任制".

4﹑健全完善管理處規章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、績效考核制度、內部員工獎懲制度等。

5﹑月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制，根據員工工作表現、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。

6﹑完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現出色、能力出眾的員工提供發展的空間與機會。

7﹑加強內部員工隊伍管理，建設高效團隊，增強管理處員工的凝集力。

1﹑小區業主向政府物業主管部門有效投訴為零；向物業公司主管部門有效投訴為2%,投訴處理回訪率100%.

2﹑小區業主對服務工作的滿意率達90%以上。

3﹑急修及時，返工﹑返修率不高于2%.

4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無重大管理責任事故發生。

5﹑房屋本體及設施、設備按計劃保養，運行正常，無管理責任事故發生。

6﹑管理處擬成立社區文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區活動；充分利用宣傳欄出一些內容涉及物業管理法規、典型個案、報刊摘要等內容的板報。

7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時歸檔。

8﹑物業管理服務費收繳率達95%以上；物業管理報告每年度向業主公布一次。

管理處挑選精兵強將，成立以經理為主的培訓實施小組，對新入職及在職員工進行培訓：

1.新入職培訓

為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工了解公司的基本情況（如企業宗旨、企業精神、企業的歷史、現狀及發展趨勢），熟悉公司的.各項規章制度（如考勤制度，獎懲制度、考核制度等），掌握基本的服務知識（如職業思想、行為規范、語言規范、禮貌常識等），掌握崗位工作的具體要求（如崗位責任制、業務技能、工作流程與要求、操作要領等）。通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環境并掌握必要的工作技能。

崗前培訓內容：公司規章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規范》、公司的發展史、公司的規劃、經營理念、公司的組織機構、員工職業道德、敬業精神、消防安全知識、物業管理基礎知識等內容。

2.在職培訓

培訓內容：

1、z物業公司的各項規章制度

2、z物業公司的《員工手冊》

3、企業發展、公司規劃、公司理念、組織機構

4、各部門相關的專業知識

通過以上培訓內容來加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力。

1、人力力資源整合，根據管理處工作需要，適當將部分崗位職能合并，實現因才設崗，因才定崗的復合型人才管理機制。

2、客戶服務：繼續貫徹執行《員工手冊》，注重規范員工服務禮儀、工作效率和服務質量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優質服務。

3、設備設施維護：按機電運行和維修分工的原則，對小區所有的機電設施設備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質增質。確保小區的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、月、季度保養有計劃，有落實，杜絕發生重大安全責任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發揚主人翁精神，增強責任心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監管力度，力爭在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴格按照檔案管理規定。另外，擬想對業主資料、業委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實現規范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規章制度。

6、車輛管理：對進入小區的車輛進行嚴格管理，逐步實現業主車輛按固定車位停放；臨時車輛采用臨時收費管理；對需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。

7、安全、消防管理：加強對保安員應知應會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應急突發事件的處理等的培訓，完善標識系統，對外來人員（裝修人員）進出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管理工作，要求保安員對小區內的業主熟知度達80%左右。消防設施設備的檢查由保安員進行檢查，維修保養由維修工進行。

新建物業竣工驗收后、業主入住前，物業管理公司應及時組建物業接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收；接管驗收是物業管理公司接管的物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

管理處將采取如下系列措施，開展多元化經濟，努力創建"社區經濟圈",力爭實現管理費收支平衡。

1、根據小區實際情況，管理處成立房屋出租中介服務中心和成立便民服務點，制定相關制度和有效措施，定人定崗，把業主委托代為出租的房屋及便民服務統一搞活管好。

2、利用廣場地面資源，對在小區內合法、方便顧客為前提的擺點商家以臨時占有使用場地的，適當收取一定費用。

3、節約管理成本，減少不必要的開支。嚴格控制辦公用品的采購與支出。

4、修訂管理處服務標準，增加服務項目。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇十一

1、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

2、督促整理好第12xx15幢（共36戶，已收樓32戶）房屋檔案資料。

3、跟進部分綠化植物的補種和改造。

4、做好外圍紅線報警的使用與維護，包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。

5、制定安全警報現場跟蹤與核實，明確解除警報及記錄操作相關要求，避免作業疏忽。

6、督促做好12xx15幢相關附屬工程，包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產權面積的明確（公司要求架空車位出售）、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。

7、跟進落實好會所泳池的開張營業，并做好相應的管理與維護工作，包括門票發售、泳池水質處理等。

8、跟進做好小區健身器材的.安裝。

9、督促做好各種費用的追收。

1、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況，以對比分析、尋找差距，為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

2、制定《保安器材管理規定》，包括對講機、巡更棒、門崗電腦等，并認真貫徹實施，明確責任關系，誰損壞誰負責，杜絕各種不合理使用現象。

3、全面推行租賃經營服務工作，召開全體工作人員總動員會，明確租賃服務意義目的，統一思想，集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程，確保工作正常進展。

4、為提高費用收繳率，確保財務良性循環，以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。

5、以專題會議形式，組織三個小區管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格，明確責任關系，杜絕各種同類負面案例再次發生，全面提高管理服務質量。

1、擬定"華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施，為創建"市優"工作打好基礎。

2、做好個別崗位人員調整和招聘工作（如：綠化組長到位、管理處負責骨干到位等），確保項目工作正常運行。

3、全力抓好30xx35幢物業移交工作，確保業主滿意。

4、督促管理處及時做好26xx29幢摩托車位車牌的制作及安裝；并督促管理處及時頒發通知，要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續，該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。

5、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。

6、督促工程部做好30xx35幢相關附屬工程，如：道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。

7、繼續跟進26xx29幢綠化種植工作。

1、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。

2、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理，維護物業的完好。

3、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強，發揮標識識別作用，強化憑辦理租賃手續方可停放，加強收費工作。

4、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作，杜絕各種長期免費停車現象，維護秩序正常。

5、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況，找出問題所在，并做好相應改善，確保系統的靈敏度和正常運行。

6、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除，以免影響整體觀容。

7、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。

8、與財務協調，及時做好壞帳處理。

1、協調相關部門完成好各項工作任務。

2、招商登記等工作配合。

3、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。

以上計劃，也許會存在著不足和瑕疵之處，敬請上級領導審核指示，我好改正不足。

物業管理很重要，這是早就下了定論的了，我們必須要時刻把小區居民的生活質量提高上去，他們買了我們下去的房子，就應該受到更好的服務。做到小區衛生一塵不染。做到小區沒有任何安全事故發生，做到小區不會有任何的偷盜事件發生，那就是我們最應該做的后勤保障工作。

我們的工作做得好不好，就看我們執行工作計劃認真不認真，只要我們我們認真執行了，工作了，那么我們的小區物業管理工作一定會做的更好！

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇十二

新的一年，為實現新街公司長遠發展，現結合新街公司和我部門的實際情況，我們物業部20xx年工作的重點，著力于物業部各項工作的落實，并且在原來物業部工作的基礎上，不斷提高服務質量，主動配合其他兄弟部門完成各項維修任務，特擬定工作計劃如下：

德化新街是一條地下商業步行街，根據目前新街公司的運作模式及崗位管理的需求，物業部人員維持目前的的人數外，繼續招聘電梯工2名，瓦工1名，空調工1名。保證水電系統、電梯系統及公共設施的正常運行。為保證應急事件得以及時有效的處理，在現有人員編制中，夜間實行備勤制度。

（1）加強物業部的服務意識。目前在服務上，物業部需進一步提高服務水平，特別是在方式、質量及工作標準上，更需進一步提高。本部門將定期和不定期的開展服務意識和方式的培訓，提高部門人員的服務質量、服務效率、工作標準。

（2）完善制度，明確責任，保障部門良性運作。為發揮物業部作為物業和商家之間發展的良好溝通關系的紐帶作用，針對服務的心態，完善和改進工作制度，從而更適合目前工作的開展。從設備管理和人員編排完善制度，真正實現工作有章可循，規范工作。通過落實制度，明確責任，保證了部門工作的良性開展。

（3）加強設備的監管、加強成本意識。物業部負責所有的設施設備的維護管理，直接關系物業成本的控制。熟悉設備運行、性能，保證設備的正常運行，按照規范操作，操作是監管的重力區，物業部將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效；并且將設施設備維護側重點規劃到具體個人。

（4）開展培訓，強化學習，提高技能水平。就目前物業部服務的.范圍，相對于同類商場還比較有限，特別是局限于自身知識的結構，為進一步提高工作技能，計劃采取“走出去請進來”的工作思路，即派優秀員工外出考察學習，聘請專家前來培訓指導，并且結合實際開展理論學習，取長補短，提高整體隊伍的服務水平。

（5）針對設施設備維護保養的特點，擬定相應的維護保養計劃，將工作目標細化。變配電、電梯、中央空調等大型設備按時按量、責任到人。

能耗成本通常占物業公司日常成本的很大比例，節能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關鍵是：

（1）提高所有員工的節能意識。根據商場溫度的變化適時開關中央空調，制定開關時間等。

（2）制定必要的規章制度。比如物料二次回收利用制度。

（3）采取必要的技術措施，比如商場內廣告燈箱和公共區域照明設施設備的改造，根據季節及時調節開關燈的時間，將能耗降到最低。

（4）在設備運行和維修成本上進行內部考核控制，避免和減少不必要的浪費。

（5）每月定時抄水電表并且進行匯總,做好節能降耗的工作。

（1）預防性維修：所有設施設備均制定維護保養和檢修計劃，按既定的時間、項目和流程實施預防性檢修。

（2）日常報修處理：設施、設備的日常使用過程中發現的故障以報修單的形式采取維修措施。

（3）日常巡查：物業部各值班人員在當班時對責任范圍內的設備、設施進行一至兩次的巡查，發現故障和異常及時處理。

為保證設備、設施原始資料的完整性和連續性，在現有基礎上進一步完善部門檔案管理。做好設施設備資料的收集跟進工作。

（1）嚴格執行定期巡視檢查制度，發現問題及時處理，每日巡檢不少于1次。

（2）根據季節不同安排定期檢查，特別是汛期，加強排水系統巡視檢查力度確保安全。

我們工程部將通過開展以上工作，展現我們公司的服務形象，為商家提供更為優質貼心的服務，為公司今后的發展創造更好的條件。

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇十三

xx年，在地產公司唐董的正確領導及大力支持下，物業公司全體員工團結一致、開拓進取，緊緊圍繞地產總部所指示的工作目標開展工作，金龍華苑小區逐步進入規范化，服務品質逐步落實到位，管理工作持續改進完善，力爭在20xx年度把金龍華苑小區工作推向一個新的臺階，根據20xx年工作的實施及進展，特制定物業公司20xx年的工作計劃。

20xx年，物業公司將完善物業定位發展，調整新的發展戰略，奉行“先品牌、后規模”、 “把工作重心放在改進物業的服務品質、小區規范管理工作”思路上，工作任務將主要涉及到企業資質的定級，內部管理，經營管理，企業管理規模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務質量等具體工作。物業公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發展擴大。因此，工作重點主要是配合地產做好商鋪管理規劃及物業公司經營管理、服務品質、業務拓展方面來開展，收支實行“取之于物業，用之于物業”的政策，作為整體不提利潤要求，只求服務品質，為能夠順利的達到申請三級企業資質的要求，擴大管理面積、擴大公司的規模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據公司發展需要，將調整組織結構，進一步優化人力資源，提高物業公司的人員素質。強抓落實內部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的服務品質，保持公司的管理質量水平逐步上升。在工作程序上進行優化，保證工作能夠更快更好的完成，確實做好地產開發品質服務的有力后盾并重點計劃以下幾個階段來逐步落實。

一、落實物業三級資質評定

按照湖南省江華瑤族自治縣物業管理的有關規定，我公司的臨時資質是一年，將于20xx年4月23日到期，初設1年的暫定期現已超出規定期限，其相關資質是由行政主管部門根據物業管理面積等參數來評審物業企業等級。據目前的管理面積，我公司可以評定為四級企業。我公司已在20xx年12月份承接江華縣印象瑤都物業管理項目商住一體化約8萬平方米，加上金龍華苑項目約80375.91平方米。目前我公司物業管理面積約16萬平方米，這個數字對于物業企業來將是遠遠不夠，初步計劃如果能夠順利的拿下龍華.世紀城及華園國際對我們公司來說也將是住宅物業方面一個更大的奠基石。所以，企業等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在20xx年第二季度開始準備有關資質評審的有關資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關。

二、內部管理工作

（一） 人力資源管理

物業公司在20xx年成立初期時至今設置了管理處經理—工程經理—保安—保潔，但具體人員定崗定位及責任分工成效不是很明顯，比如服務中心文件建檔、人事、相關合同、制度匯編、小區規劃、工程維修標準等無完善的體系，20xx年將重新調整管理架構，編制完善的管理制度及崗位職責。在現有的人員任用上，按照留優分劣的原則進行崗位調整或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導。

在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強內部員工的培養和選拔，帶出一支真正的`高素質隊伍。推行員工職業生涯培訓，培養員工的愛崗敬業的精神。真正以公司的發展為自己的事業。在今后的項目發展中，必須給予內部員工一定

的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性，同時有利于員工的資源優化。

在培訓工作上將逐步完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為年終考核的一個子項。管理人員必須要有較強的物業管理專業，基層員工進入公司接受公司的相關制度培訓及崗位培訓，技術性工種入公司后必須持相關國家認證證書上崗證上崗。。20xx年的培訓工作重點轉移到管理處和班組長員工上，基層的管理人員目前是公司的人力資源弱項，20xx年通過開展各類培訓來加強該層次員工的培訓。

（二） 品質管理

服務品質管理沒有推行實施，力度未加強落實無法達到所理想效果。可以看出服務中心對小區業主所提出整改項及投訴問題重視度不夠（可以講能拖就拖，能推就推，無具體解決方案和辦法），最重要的是小區業主針對物業服務行業思想接受意識還未轉換過來，員工的培訓工作執行力度不夠，執行的標準沒有真正的落實。為此，20xx年將實行服務品質管理的實施，為公司通過資質評審認打下堅實的基礎，爭取能夠在20xx年第二季度通過三級資質并取得相關證書。

在20xx年上半年由物業公司負責人牽頭對服務品質體系文件進行匯編，使得對公司更加合適而有效。針對服務品質文件，匯編精簡有效的品質管理培訓。對新接管的項目實施項目式的服務品質體系進行整編推行，實施不同標準的服務質量系統。

20xx年將實施由服務中心經理負責品質管理的落實執行，公司每個接管的項目都指定服務中心經理主抓質量管理工作并配合物業領導做好相關資料的匯編。包括在該項目的質量內部管理、業主的投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項目質量管理分析報告等。同時，配合相關行政部門、業主的需求進行年度的質量管

理分析調查，獲得有效的內部管理信息和業主的建議，以便對項目的不合格項進行整改并逐步完善。

（三） 行政工作

經了解金龍華苑服務中心在20xx年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，管理當中存在一些欠缺。為此，在20xx年要加強小區管理，做好人事、勞資、檔案外聯等各項工作。在公司內設置建議信箱，具體設置在服務中心一樓前臺處，用于公司員工就公司的現狀和工作生活中的各種問題進行咨詢，由服務中心主管負責人抽專門的時間了解，并回復。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議，或者階段性的服務品質檢查。

20xx年物業公司的消耗物品采購將由服務中心指定負責人進行統一采購。采購的形式采取固定供貨商合同制服務，有利于節約成本和規范化操作。每月的25號報下個月的材料采購清單，次月3號領取所采購的物資，在有力保障項目正常運轉的同時，注意費用的有效控制。

（四） 企業文化和品牌打造

華安物業是年輕企業，依托金龍房地產公司和永州的經濟發展環境狀況，華安物業繼承金龍房地產公司高效的服務質量標準，扎實的內部管理。打造華安物業服務品牌，鑄造朝氣逢勃的企業文化。在20xx年華安物業公司將通過舉辦一系列的活動，來鑄造公司的品牌和文化。如：崗位技能競賽、服務水平競賽、撲克賽等，以此加強企業的凝聚力，增強員工的歸屬感，激發員工的工作熱情。嚴肅工作紀律，從細小處做起，如：著統一服裝上班、見面問好、主動為業主提供幫助、下班整理自己的崗位物品及清潔衛生等等。再就是舉辦多種多樣的競賽活動，同時積極參與有關物業管理的各種會議和培訓，在小區業主心中建立良好的形象。

三、對外拓展

物業公司20xx年4月成立至今為止已有三年，三年的時光已經過去了，20xx年如果不能夠拓展管理面積，不但資質定級會成為一個問題，從長遠的方面來講，停止不前就會被淘汰。因此，公司的擴張壓力是較大的，20xx年的工作重點必須轉移到這方面來（包括金龍華苑商業管理）。湖南永州的物業管理市場，住宅小區在今后較長的一段時間里仍是最大市場，再其次是商業樓，再就是工業園區。按照我公司目前的規模，很難在市場上接到規模大、檔次高的住宅物業。因此，中小型的物業將是我公司發展的首選目標。同時，住宅物業是市場上競爭最激烈的一個物業類型，我公司應在不放棄該類物業的情形下，開拓商業物業、工業物業和公共物業等類型的物業市場。走別人沒有走的路。在20xx年第一季度將組織人員對市場進行一次摸底調查，已調查結果調整公司的拓展方向。物業公司于20xx年12月承接印象瑤都項目，感覺到公司缺乏一個專業的團隊來從事物業管理工作。使得該項目工作在以后人力投入的情況下，勢必是一個較大的考驗，江華縣物業市場情況不熟（包括永州市物業市場），信息缺乏，雖做了周邊大量的調查了解，但其他物業管理未能有好的趨勢。因此，20xx年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設專門的人力資源部門招聘高素質人員來工作（基層管理、各部門基層員工），力爭華安物業能夠順利的成長，不斷的發展物業市場。

四、經營管理工作

20xx年，經營管理主要工作是在公司已有和新接的項目中挖掘項目的相關資源進行經營，指導項目開展多種經營管理工作。核算項目的經營情況，根據實際情況和計劃來調控，以達到經濟效益最大化。因此，20xx年經營管理主要進行

物業工作計劃 物業工作計劃及目標篇十四

1、一年來本著對部門員工同等公平、公正、公開的原則，加強部門員工溝通、交流，培養部門員工的團隊意識和集體凝聚力，使部門員工以主人翁責任感投入工作，工作從消極被動轉為積極主動，并大大的減少了人員流動。

2、部門員工培訓工作

部門員工培訓工作作為日常工作的指標任務(因大部分是新部門員工，皆是生手或根本未做過清潔工作)，利用中午休息時間每周一次，每次2小時的集中培訓，培訓內容包括：《清潔基本技能》、《崗位職責》、《操作安全》、《清潔劑的性能和使用》、《機器設備的使用》等，并根據實際情況制定了各崗位的《崗位操作規程》及《檢查規程》、《培訓規程》、《語言行為規范》及相關的工作技巧，同時在日常工作中不間斷的指導和培訓，培訓工作貫穿整個上半年度，經考核，部門員工實操考核100%合格，理論考核95%及格。另外對兩組領班進行了基層管理能力培訓，使基層管理不斷加強和提高。

3、對兩班組部門員工日常的儀容儀表、禮貌禮節、考勤紀律、上下班列隊、統一工鞋(部門員工自購)等嚴格要求，并運用到日常工作中，清潔綠化部門員工的整體形象及素質得到很大提高。

4、日常保潔工作

加強一期的日常保潔管理，尤其是會所地面晶面處理、玻璃清洗、地毯清洗、油煙機清洗等工作都按計劃完成，并按周計劃、月計劃定期完成對各個衛生死角清理、天湖、仙子湖落葉清理、溪水源頭泥沙清理、噴泉清洗、下水道清撈及山路清掃等各項機動工作，同時加大力度對外圍及草坪落葉清掃，垃圾收集，衛生質量有了很大的改進和提高、垃圾收集清運實行日產日清。

5、工具物料管理

為控制成本，杜絕物料浪費，清潔綠化物料實行專人專管，嚴格領、發登記，并按計劃用量領用。常用工具實行以舊換新，工具實行自我保管，誰丟失誰賠償，在確保質量情況下，能省的一定省該用的就用，同時協同采購進行物料質量的把關，物料單價的市場調查，采用質量可靠、合理的價格的物料，清潔物料消耗在數量、價格上都下降很多，真正做到開源節流。同時做好各種機械設備的使用、保管養護工作，以提高機械設備的.使用壽命。

在確保日常保潔工作同時，二期收樓單元清潔開荒、及由于滲漏水維修后清潔、又一城售樓部、樣板房開放工作擺在所有工作之首位，根據實際情況，科學合理調動部門員工，進行合理安排清潔開荒、地板打蠟和綠化植物擺設等工作，在全體部門員工的共同努力下，圓滿完成并安排員來年計劃同樣可以根據部門職責來說，具體到這些職責采用何種方法方案落實實施，進度及控制方案，并對今年的不足采取改善方案及預防措施，同時結合公司的發展規劃，調整工作的方向及重點，做到事前計劃，事中控制，事后總結，使部門工作融入公司的發展大計中。