確定目標是置頂工作方案的重要環節。在公司計劃開展某項工作的時候，我們需要為領導提供多種工作方案。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢？以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

溫泉酒店營銷策劃方案酒店營銷策劃方案目錄篇一

第一部分：市場篇---第2頁

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《第一部分：市場篇》

一、產權式酒店概述及在國內發展近況----第3頁

二、產權式酒店呈現的產品形式-------------第6頁

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一、產權式酒店概述及在國內發展近況 1.產權式酒店的定義

產權酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區，英文全稱是“timeshare”(中文譯為“泰慕賽爾”)即“時空共享”，其共同特點是都建于景色優美的旅游業和經濟比較活躍的地區，以保證酒店有較高的出租率和物業升值空間。產權酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經濟資源共享的基本原則，它使業主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務又是家產，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產業和旅游業的有效結合，是經濟發展到一定程度的必然產物。無論對發展商還是投資商，產權酒店都孕育著豐富的商機。

2.產權式酒店的性質

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豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。

3.國內產權式酒店的開發與發展

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目前，無論以何種方式運營的產權式酒店，其一般的運營方式均為：開發——銷售——委托專業酒店經營管理公司經管（或成立專業的酒店經營管理隊伍經管）——兌現購買者應得得投資收益。

這一運營模式下實現銷售的關鍵環節在購買者對酒店未來經營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經營管理方的選擇以及監督其日常經營行為的體制、機制（即保證購買者利益實現的體制、機制）尤為重要。

正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業額的30%左右，以此計算酒店正常的營業利潤是非常可觀的，如果附以非常有營業保證的區位優勢和非常有價值的賣點，投資產權酒店的風險實際非常之小，而一旦收益實現，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。

上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產權式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的經營市場和消費者對酒店經營投資的信心。

二、產權式酒店呈現的產品形式 1.時權酒店

時權酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權。

2.純產權酒店

純產權酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型及度假型。

3.養老型酒店

收益其家人所有。

4.高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村

指在高爾夫，登山，滑雪等運動圣地開發的度假別墅項目。

5.時值度假型酒店

指消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利，優惠和更多選擇。“分數”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。

產權式酒店的運營主體一般分為三類：酒店經營管理公司、旅游度假項目開發公司、房地產開發商，開發完成后一般均交由專業的酒店管理公司經營管理，開發者退居幕后或進行附加價值、增值項目的開發。

2.國內產權式酒店的一般銷售模式

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收益的計算方式為：

分紅總額 ╳

該房間收益比數

收益比數的計算方式為： 房間面積/營業總面積

或 房間總價款/全部房間總價款

（10）、酒店經營管理公司經營不佳，業主大會有權通過業主委員會或開發商進行酒店經營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經營管理公司的聘用合同。

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評價：

上述模式既為此類產權式酒店一般的運營模式。此類產權式酒店的開發商一般為房地產開發商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產開發利潤，多出現在旅游不發達的城市或優勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業機構，用于投資收益或節省企業經營（招待）成本，適合與不以酒店經營管理為主而專注于地產項目開發、在酒店經營、運作的能力經驗上又較為弱勢的開發商。

返租式產權酒店

房產總價╳事先約定的年回報比例（一般為6—8%）

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酒店一般采用無區分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優劣，往往以同一價格進行銷售，不做區分，但返租式產權酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運作的產權式酒店，其不同的房間依據其朝向、位置、面積大小，定價是不同的，這一點直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。

度假式產權酒店（分時度假式產權酒店）

度假式產權酒店與上述兩種產權式酒店的運營方式有著根本的不同，上述兩種產權式酒店的運營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產權酒店的根本利益體現在交換和休閑度假上。

一般以此類方式為開發目的的酒店，均會選擇一個國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業主可以以此物業作為資源與該組織內其他地方的酒店業主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權，用于休閑度假。

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兩個產權式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。

目前，此種模式的產權酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進行大規模的擴張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當嚴格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內部配套和城市環境的要求也有非常高的標準。

四、產權式酒店的流行趨勢

產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發展起來。據資料顯示，全球產權酒店1986—1995年年平均增長15．8％；1980年，在全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發展過程中的一種重要的經營創新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

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權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀萬龍大酒店”；倡導“e時代人性化商務空間”的廈門悅華酒店；“10％投資回報＋房屋產權”由新加坡開發的公寓式大酒店--青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大--龍慶峽（假日）鄉村俱樂部、金色假日酒店等。

在海南，自幾年前海口第一家現代意義的產權酒店出現后，至今已有盡幾十家不同規模、特點的產權式酒店問世。如海航集團的康樂園產權酒店、海口皇冠假日產權酒店、由“爛尾樓”改造的華發大廈產權酒店式公寓、中化集團與海南龍泉集團開發的龍泉海景大酒店等，均是一經推出即被看好，特別是華發大廈產權酒店式公寓，創下了7天銷售420多套的紀錄，而龍泉海景大酒店則更是實現了項目開工之日即是投資收回之時，在項目運作前期即與數百名投資者達成了訂購投資意向。可以說隨著海南旅游條件的進一步成熟完善，產權式酒店的投資已經進入了一個高速發展的階段。

五、經典酒店項目案例分析

案例一 ： 海口索菲特前沿酒店（產權式）

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項目概況：

海口索菲特前沿酒店由前沿控股集團投資開發的國內首個全海景五星房產權式酒店。作為亞洲財富領袖俱樂部永久性會址及2004年唯一榮膺中國國際商業地產博覽會50強的產權式酒店，它的首次亮相引起業內外人士的普遍關注。該酒店位于海南省海口市西海岸的盈濱半島，是旅游度假的黃金地段。

其銷售訴求點是：70年產權、每年9%的回報率、5年回購計劃、業主坐享每年21天的免費入住與穩定分紅，使業主擁有安心的投資回饋保障。并且展示出了前沿集團無比雄厚的經濟實力以及對投資業主的誠意投資前景比較樂觀。

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案例二

太和溫泉休閑酒店

目概況：

太和溫泉休閑酒店是由海南鈞恒房地產開發有限公司投資1.4億元，按國際星級標準規劃設計、建造、裝修的第一家溫泉休閑酒店；也是目前海口市內唯一一家生態溫泉別墅式休閑酒店。酒店位于海口市瓊山區新大洲大道三公里（海府大道、鳳翔大道、新大洲大道、東線高速公路四條主要交通干線的交匯點，距離僅200米。占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。酒店擁有歐式風格別墅38棟，各類客房500間（套），可滿足商務散客、旅游團隊、會議、休閑等不同客人的需求，房間內部裝修考究，格調新穎，均配有現代化的設備和安全設施。均價在6800元/平方米。

其銷售策略采取的是：分時休閑 + 產權酒店；

銷售訴求點是：休閑 + 贏利 + 資產增值。投資者用每年在其店 21 天的免費入住權通過公司參與國內分時度假機構多家酒店的入住交換，并可進入國際交換網，出國旅游休閑，其銷售模式可以值得我們借鑒。

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《第二部分：項目定位》

一、海口市概況-------------------第17頁

二、項目概況----------------------第18頁

三、項目swot分析------------第20頁

四、項目定位----------------------第22頁

五、客群定位----------------------第30頁

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一、海口市概況

行政區劃：海南省省會，是海南省政治、文化、經濟、交通中心，亦是海、陸、空交通的樞紐。由于它位于海南島最大的河流——南渡江口西側，地當南渡江的出海之口，故取名為海口。總面積218平方公里，市區面積25平方公里。人口四十余萬。轄2鎮、6鄉。市區范圍內設振東區、新華區和秀英區等3個區。海口市位于海南島北端、南渡江出海口，西鄰澄邁縣，東及南接瓊山市，北瀕瓊州海峽。陸地面積2304.84平方千米，海域面積830平方千米。2004年底，常住人口171.03萬人；戶籍人口143.07萬人，其中非農業人口822506人。

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口港，港內有秀英港和海口新港。秀英港為對外開放港口，有5000噸級泊位2個，3000噸級以下泊位11個，航線8條。海口新港現有泊位12個，航線11條，為全島目前最大的貿易港口。

環境氣候：海口市位于中國最著名的熱帶島嶼，號稱度假天堂的海南島。海口三面環海，陽光燦爛、海水清澈、沙灘平緩，全年平均氣溫23.8℃，長夏無冬。城市綠化覆蓋率42%，人均公共綠地面積8.6平方米，造就了一個世界級的天然城市大氧吧。聯合國環境署調查，全球城市空氣質量海口排名第五。海口環境優美，是“國家園林城市”、“國家環境保護模范城市”、“全國環境綜合整治十佳城市”、“全國衛生城市”，因此海口被“世界衛生組織”選定為中國第一個世界城市健康試點城市。得天獨厚的條件造就了中國最理想的第二家園安置地。

風景名勝：海口風光秀麗，名勝古跡多，加之近年新開發了不少旅游區和景點，游覽內容十分豐富。比較著名的有五公祠、海瑞墓、丘浚墓、李碩勛烈士紀念亭、秀英炮臺、海口崖州古城、海口人民公園、海口兒童公園、萬綠園、假日海灘、寰島游樂城共十一個景點，還有金牛嶺烈士陵園、濱海公園、海口體育館等景點，雖格局不太大，海口的土特產品有咖啡、椰子糖、椰茸、天然椰子汁、椰子醬、香蕉、菠蘿及菠蘿蜜等熱帶水果。

二、項目概況

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岸屬海口富人區，全長22公里的海岸線與金色、柔軟的沙灘相互交應、海天一色；十大主題景區及高尚海景別墅、高爾夫球場（27洞）、海上休閑運動中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中；一流的生態景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套，匯成了海口最高尚、最迷人的風景線，是全國不可多得的濱海生態住宅區。

根據規劃，海口市政府早在2004年就已決定將西海岸建成海南省第二個亞龍灣。目前，西海岸的環境建設僅初具規模，尚不如海南亞龍灣。但在二到三年后，一定能和亞龍灣相媲美。

酒店公寓的東側便是占地538畝，投資8億余元的熱帶海洋世界公園，公園景色業主可盡收眼底；酒店公寓西側為計劃在2007年開工建設占地439畝，建筑面積22萬平方米的酒店、別墅區，小區內擁有約10000平方米的大型購物中心，8個大型餐廳及娛樂設施。該區域的生活配套設施給金色陽光溫泉酒店公寓提供了更加周到、便利的生活環境。

金色陽光溫泉酒店公寓的園林景觀約10000平方米，道路實行人車分流。綠地率達50%以上，園林、景觀的設計是以巴厘島熱帶度假圣地為構思藍本，將海景、水系、庭院、雕塑和形色各異的近百種熱帶植物、花卉有機結合起來，創造了一個詩情畫意般的異國風情。

此地將成為新的政治、文化、旅游中心，各種配套的生活服務設置將一應俱全。酒店公寓距新市政府約有3公里，而且中間有濱海大道和海洋公園相隔，實為鬧中取靜之地。

三、項目swot分析 1.優勢——s 區域優勢——本案位于海南海口西海崖內，屬于海口富人區，第二個亞龍灣，高爾夫球場（27洞）、海上休閑運動中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中。

品質優勢——本案為五星級酒店公寓，每套公寓均為180°的全海景。擁有四大水系。一是標準溫泉游池（50×20m），并有設計優雅的游池吧相配套，四季恒溫（24℃—28℃）。二是在建筑的北側還建有寬度約200米酒店公寓專用的金沙灘海水浴場。三是專為婦女、兒童設的娛樂性游池，約1380m2。四是五個溫泉泡池。以上均為客人在海南省創造了獨一無二的游泳條件。

戶型優勢：從60平方米左右的一室一廳戶型（約占總套數的84%），到160平方米的三室兩廳，可滿足不同消費層次人員的需求。

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的功能。

配套優勢：有中、西餐廳、多功能廳、商務中心、商店、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、醫務室、美容美發中心、洗衣房、衛星電視、寬帶網、ip電話、冷暖空調、24小時溫泉熱水、網球場、186個停車位等。

季節性較強—— 在海南旅游旺季一般在10份——次年3月份；

3、機會——o 客源遞增——來海南旅游的人數逐年增加。市政府正在大力發展本區域，打造第二個亞龍灣。4.威脅——t 區域內的競爭——目前海南擁有溫泉酒店，市場競爭激烈。

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綜合評述，本項目資源優勢很大，市場環境優越，潛力巨大。如何尋找溫泉與度假旅游酒店關聯度；項目表現怎樣與品牌行銷相結合，成為本案行銷的重點。

通過上述項目市場分析，我們得出一個復合地產的新概念：酒店式公寓+溫泉，通過兩者有機結合，讓項目發揮自身最大優勢和魅力所在，這也是本項目策劃主線。

四、項目定位

1、你會為溫泉買單嗎？——溫泉地產消費調查

在房地產業界一直就有著“溫泉板塊”的說法，近年溫泉地產熱度興起，許多開發商都借助開發溫泉，來提升樓盤知名度。在許多人眼中，溫泉板塊成了豪華、高貴、享受的樓盤的代名詞，以下是來自博智市場研究公司進行的大調查。

本次調查采用定點攔截訪問的方式，共收到311份有效問卷。受調查者的學歷絕大部分分布在高中及其以上學歷，達到了96.7%。在職業分布上，主要集中在大學生、普通公司職員、技術工人、個體經營者等人群。可見，這些人群將有可能成為未來一年年房地產消費市場的主力軍。

目標客戶群 年齡分布：３０—３９歲為購房中堅力量

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調查表明，近6成的購房者會考慮選擇購買有溫泉的樓盤。可見，帶有溫泉的樓盤是消費者選擇住房的重要因素之一。難怪開發商們想方設法地以“溫泉”為賣點，即使當地沒有溫泉也不惜耗巨資長途跋涉引入，為的也是吸引更多購房者的關注。

圖1 如果您在選購住宅時，您會不會考慮選擇購買有溫泉的樓盤？

59.0%20.7%20.3%會不會說不清

? 溫泉：我喜歡

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數據表明，55.9%的購買者表示非常喜歡溫泉，溫泉具有保健的功能，同時可以充分利用地熱資源。況且，自古以來就有利用溫泉的傳統，一半以上的消費者非常喜歡溫泉是屬于很正常的事，而不喜歡溫泉的只有極少數，只占了1.8%。

圖2 您喜歡溫泉嗎？

在消費者的心目中，溫泉樓盤仍然被定位

為高檔樓盤。

? 溫泉樓盤：是一種生活享受

溫泉樓盤仍然是一種奢侈品，在有意向購買溫泉樓盤的人中，有55.3%的人看中了溫泉樓盤所代表的生活享受。購買有溫泉的樓盤代表了在生活上的滿足，代表了對生活的追求進入了一個高的層次——享受生活。

圖7 您看中了溫泉樓盤的什么特點？

? 溫泉樓盤的發展：我看好

調查中，有57%的被訪者表示看好溫泉樓盤的發展，筆者認為許多的人信心應該是基于以上的理由。

圖9 您看好溫泉樓盤的發展嗎？

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57.0%29.6%13.4%看好 不看好 不清楚 由此可見，溫泉地產在受廣大消費的青睞，也將是本案最大的脈點。“冬天到海南泡溫泉” 對我國北方地區及日本、韓國、北歐、東歐等國的高爾夫球愛好者都有極大的吸引力。據有關部門統計，去年到海南省旅游的國外游客是30多萬人，今年前三季度已經超過去年一翻，其中大部分游客是沖著海南氣候而來。據海南省統計局提供的資料，2006前11個月全省旅游收入比去年同期增長21.2%，接待旅游過夜人數比去年同期增長16.0%。

2項目定位

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要使項目銷售達到預期的市場期望值，必須對項目基本功能、環境乃至產品文化附加值等等，各個構成要素都賦予個性化、特質化、差異化。只有存在鮮明良好特質的項目，才能創造出差異性，獨特性，并在眾多競爭對手中脫穎而出，獲得市場認同，獲得經濟效益和社會效益。

（一）項目發展的宗旨、理念、目標、設想

—— 項目發展的宗旨：

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—— 項目發展的理念

最受消費者追捧的、區域內、外引起共鳴的、大型的山景、海景、度假、休閑式的豪華、高尚的投資領域。

──項目發展的設想

第三類住宅與旅游業聯動

以旅游業發展為前提作為純粹休閑、娛樂用途的度假式住宅，第三類住宅不僅對其周邊自然環境、景觀具有嚴格要求，同時對周邊的娛樂、休閑設施亦要求較高，一般要求娛樂、休閑設施要齊全完善。因為消費者購買第三類住宅的根本目的是用來休閑享受，如果只有景觀而無休閑設施，只有“靜景”而無“動景”，則其吸引力便會大大降低。因此可以說，開發第三類住宅的前提是該區域具有發達的旅游業，第三類住宅的興起必須以旅游業的發展為前提。

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（二）項目的綜合定位

1、項目形象定位：

投資型、產權式、休閑、度假五星級酒店的物業 ? 具有非常優越的地理、海景觀的自然優勢。? 本項目正好符合現代一部分人的生活需求。

2、項目檔次定位：

總結起來：

休閑之旅

生態之旅

所有健康既有環境有助于的健康，又有溫泉的保健功能促進身體的健康。

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五、客群定位

? 從世界以及其它城市的發展歷程分析，旅游業與房地產業總是相輔相成的。

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標客戶有兩類人群：

創富階層包括：中產階級和準貴族

a、投資型買家（約占45%）

（1）主要人群結構：這類客戶以境外客戶及當地原居民為主；

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?

投資利潤可觀，具有較大吸引力；

?

? 項目所處的位置能否獲得理想投資回報；

b、自用型買家（約占34%）（1）主要人群構成：

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這一類客戶以私營企業主等為主；

（2）主要目的：

? 擁有一定的資金； ? 較強的經濟意識；

? 購買以能滿足自己需求為出發點；（4）其主要關注點：

? 項目本身的一切軟、硬條件，如所處地段、交通狀況等； ? 項目的物業管理和周邊的配套設施等是否能夠滿足他們的需求； c、過渡型買家（約占15%）

（1）主要的客戶群： 跨國集團高級階層及管理人員；

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（3）主要特點：

(4)主要關注點：

? 物業的環境是否滿足其居住環境的要求；

? 物業的升值潛力，將來出租或出售是否能獲得較大利潤； ? 注重物業的景觀環境、檔次，將來是否容易轉讓。d、炒作型買家（約占6%）

為主；

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（3）主要特點：

以上分析的目標客戶四種類型，示意圖如下圖所示：

目標客戶示意圖

（圖四）

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目標市場選擇：

一級目標市場：北京、上海、深圳

二級目標市場：內陸城市武漢、沈陽、大連、天津、第36頁

《第三部分：營銷篇推廣篇》

一、營銷目標-------------------第39頁

二、營銷推廣思路---------------第40頁

三、推廣主題-------------------第41頁

四、推出時機---------------第42頁

五、推廣進程---------------第44頁

六、全國推廣銷售策略---第45頁

七、全國宣傳策略---------第46頁

八、“造勢”策略-----------第47頁

九、常規宣傳策略----------第47頁

十、媒體選擇策略----------第47頁

十一 總體銷售策略----------第48頁

第37頁

十三：銷售方案----------------------第56頁

十四：廣告媒介策略----------------第59頁

十五、推廣計劃所需具體事項----第62頁

十六、面臨的威脅與風險---------第64頁

十八、售前的準備工作及安排-----第66頁

第38頁

同時，房地產市場上供大于求的因素，客戶可選擇的范圍十分廣，我司通過對房地產營銷的市場細分，通過對消費者的文化水平、經濟收入等，以及對物業檔次、質量、風格、面積的不同需求的因素作全面的破釋。

因此，本項目在推廣上應努力挖掘項目的文化內涵和賣點，促進銷售順利進行，以此提高項目在市場的知名度和美譽度。

一、營銷目標

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2、促進項目的良好銷售，實現項目較高的回報收益率；

4、以本項目為依托，為發展商樹立良好的社會品牌形象。

二、營銷推廣思路

1）推廣的重點就是要在統一推廣形象的基礎上，利用各種媒體手段，使目標客戶對本項目形成良好的主觀軟價值的認同感。

2）有效組合媒體的相應特點和本項目自身的特質，通過遞進式、立體式的媒體組合，產生良好的廣告覆蓋率的效果。

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3）利用廣告的持續發布，實現潛在客戶從欣賞到信任再到最終購買本項目的一個過程。4）通過實際操作中的滾動式的推廣和合理的資金投放，使推廣費用所產生的效用最大化。

5）要加強滲透式宣傳攻勢，強塑品牌，帶動市場人氣，以此形成品牌效應，在銷售戰略上，做到“以點帶面”、漸進式的推廣。

6）通過多種媒體的立體式組合推廣，采取雙向溝通式的廣告宣傳，在市場中起到強強聯合的推廣效果。7）根據發展商和項目的需要，引入具有戰略性意義的品牌營銷戰略。實現項目的效益最大化，并以此帶來多贏的局面。

三、推廣主題

1）、投資型、產權式、休閑、度假五星級酒店物業概念；

2）、宣傳項目升值的潛力及投資回報價值；

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4）、塑造高檔次、高追求的產權式酒店物業形象；

5）、宣傳開發商提供保證每年固定的投資回報服務，增強投資者信心。

四、推出時機

（一）入市應遵循的條件：

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1、準備充分后入市：我們要避免為一個特定的時間入市，為某種偏好入市或為入市而入市。在銷售策略不明確、市場動向沒有把握、銷售工具不齊備、內外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，捉襟見肘，銷售前景將是黯淡的，因此，在項目的正式推出前，我司策劃人員將為項目在知名度和形象上做一個量的積累，蓄勢待發，達到銷售實質的飛躍。

2、無造市不入市：在房地產市場競爭如此激烈的競爭態勢下，業內人士公認：“無造市即無市場”，故入市準備時間再短也不能忽略造勢，要費勁心機的造好勢。

3、銷售旺季入市：通過銷售旺季（9.10的銷售氣氛來實現本項目一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續銷售。

4、控制的入市：根據工程進度、價格策略、銷售導向等分期分批有節奏地向市場推出產品，避免一擁而上，好景觀迅速被搶盡、劣房積壓的局面，實現均衡、有序的銷售目標。

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五、推廣進程：

1、先設計新樓書；

2、要求業主設計及為項目設立獨立網站；

4、制造展銷會需用的模型，展板及材料樣板；

5、招募及培訓銷售顧問；

6、與銀行商討貸款事宜；

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商資料及審批文件等等，務求每一銷售顧問均有書可循；

9、專業培訓及現場參觀，務求令每一銷售顧問了解整個項目細節。

六、全國推廣銷售策略

1）品牌營銷

2）服務營銷

選擇承諾服務定位，強化產品售后服務意識；

3）低開高走，分期銷售

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七、全國宣傳策略

八、“造勢”策略

與激列的市場競爭中制造銷售氣氛極之重要。為渲染市場氣氛，我司有針對性地在媒體上發表有關本項目的新聞撰稿，內容主要以宣傳及詳盡介紹該項目地理位置的優越及投資的潛力，從而引出本項目更大的其它優勢，以令市場更注目該酒店。

九、常規宣傳策略

廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于成本較高，因而須緊密配合銷售策略所采用，從而令常規宣傳效果發揮至最大。因此，常規宣傳的策略性推廣將是整體宣傳策略重點計劃。

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十、媒體選擇策略

1、經濟合理化；

2、符合目標客戶的閱讀習慣、視聽習慣；

3、有高效的閱讀率及覆蓋率。

酒店產品作為一種商品，同樣遵循商品規律，同樣有它的生命周期，在相應階段，廣告策略與行為也要作出相應的調整，廣告媒體在房地產市場上占有十分重要的環節。

十一 總體銷售策略

（一）、銷售總體戰略

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我司具有豐富的全程操盤經驗和嫻熟的運作技巧，對尾盤積壓問題提前解決，實現最理想的銷售業績。

銷售前期以合理比例推出，引起市場注意，營造熱銷氣氛；后續期將房源按比例推出，價格逐級攀升。

（一）銷售導入期

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分期付款計劃和免息優惠以減少買家對購買樓花的顧慮，并吸引投資客介入。

認購單位以低價素質略遜色的單位為主，配以部分中、高素質單位試探市場反應，為下一步銷售奠定基礎。視當時市場的整體狀況和銷售進度，在適當的時機推出“定期價格攀升”的銷售策略。（此法較為冒險，但若成功收效也大。應視具體市場情況和發展商的態度決定，有關該法詳細的論證將在以后的每階段的具體策劃報告中提交），即在宣傳中明示市場，項目的價格將會不斷上升，欲購從速。造成“買漲”的心理。同時亦在側面反映了發展商對物業的信心和對市場前景的看好。

（二）銷售促進期

正式公開銷售階段，推廣重點先后放在市場供應較少且具備競爭強勢的單位；以及憑借完善合理戶型、景觀具備競爭實力的單位。注意分期分批推出保留單位，以保證客戶的不同需求，建議每一周期中推出素質較差的單位，并陸續推出素質高的單位，視市場的反映情況來調節單位的價格距離。宣傳策略上再進一步延展樓盤形象和項目賣點以使買家產生偏好的同時，配合主推戶型的總價、戶型特點，作高頻度、高到達率的立體式推廣。

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（三）熱銷期

在前階段成功銷售的基礎上，推出強勢單位元，以良好的工程形象及前期銷售業績高調入市，售出單位以爭取價格為目標。宣傳策略注重表現買家對物業的認同感，并繼續維持整體形象以促進買家對物業的認可。

（四）尾盤沖刺期

超出預期均價水平的基礎上，有步驟地放出余留的，低質素的單位作特價處理，并帶動人氣，消化剩余高價單位。宣傳推廣以價格為主要訴求點，吸引買家注意。這段時間是尾盤推動期，此階段樓宇形象已在市場中樹立了地位，具備了一定的知名度和美譽度，后期的推廣更多在前期推廣積累的基礎上進行，營銷細節方面繼續做出修正；在銷售力度及宣傳力度上做文章，且需要大力推廣剩余的難銷單位。

十二、具體銷售策略的運用 1）第一階段認購期

推出的部分單位，可將銷售起價定在9000元/m2左右，均價比定價低2-3%左右，制造低價熱銷效應。

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溫泉酒店營銷策劃方案酒店營銷策劃方案目錄篇二

價格策略是指企業為了在目標市場上實現既定的目標，給自我銷售的產品和服務制訂一個基本價格幅度和浮動幅度。包括以成本為中心的價格策略、以需求為中心的價格策略、以競爭為核心的價格策略。餐飲企業的價格策略包括高價位名牌策略，中價位品質策略，低價位大眾策略。

渠道策略

在現代社會，絕大部分生產企業并不直接把制造出來的商品輸送到最終消費者手里，而是需要一系列中間組織和個人的協調活動，這種活動的總和在銷售學上就叫做銷售渠道。效率是渠道設計的推動因素，雖然引入中間商會把產品的價格適當提高，但能夠減少生產商和消費者所需要進行的交易次數，因而可降低交易成本。渠道設計中的關鍵問題是：市場覆蓋率、強度與等級、經銷策略。餐飲企業的渠道策略包括自身所擁有的直營物理店鋪渠道和加盟物理店鋪渠道。

促銷策略

促銷是營銷組合的重要組成部分，是指企業宣傳產品和服務的優點，說服目標顧客購買企業的產品或服務的活動總稱。促銷策略是根據消費者的心理分析和促銷活動規律的運用而構成的有效策略。包括：刺激——反應策略;需要——滿足策略;配方策略。刺激——反應策略是指推廣人員運用一系列刺激方法，引發顧客的購買行為。需要——滿足策略是指推廣人員運用技巧、誘發顧客需要，以實現銷售目的的推銷方法。配方策略是指推廣人員根據已知的顧客需要配好對癥下藥。這種策略的特點是推廣人員已知顧客的消費偏好及某些需要。促銷策略包括廣告策略、營業推廣、公共關系、人員直銷。餐飲企業的促銷策略包括對上述促銷功能的組合運用，以構成局部或某一時段的立體營銷優勢。

賣點廣告

賣點廣告(pointofpurchseing)是指在銷售現場所有售賣廣告的總和，包括：橫幅、掛旗、水牌、展示、展板……的總和。

媒體廣告

(1)電視媒體。理解廣告信息的人數多;廣告成本昂貴，但理解信息者人均成本低;信息量小，不能保存，重復收視率不高。

(2)廣播媒體。理解廣告信息的人數多;廣告成本適中，理解信息者人均成本也低;信息量尚可，不能保存，重復收聽率不高。

(3)報紙媒體。理解廣告信息的人數多;廣告成本昂貴，理解信息者人均成本中等;信息量大，保存期較長，重復閱讀率中等。

(4)雜志媒體。理解廣告信息的人數中等;廣告成本適中，理解信息者人均成本中等;信息量尚可，保存期較長，重復閱讀率很高。

dm廣告

dm廣告(driectmail)是指直接郵寄廣告，包括：直接郵寄產品說明書、直接郵寄消費規則、直接郵寄俱樂部會員通知、直接郵寄折讓卡……等形式和資料。

sp廣告

sp廣告(spreadpurchesing)是指介于pop廣告和dm廣告的一種廣告形式，是以直接派發折讓券、優惠卡、禮品券……等形式和資料的直接營業推廣。

溫泉酒店營銷策劃方案酒店營銷策劃方案目錄篇三

作為從化的“市中心”，從化街口吸引著大部分年輕時尚的人群，而位于從化街口廣百購物中心4樓的永亨隆創業園(格子店)更占據著良好的競爭位置。我們是廣州大學華軟軟件學院的其中一支參賽隊伍"clover&zebra"，我們格子店商品的主題是"colorfullife",也就是：彩色的生活，每一季度，我們都會換不同的顏色主題的商品，分別是紅色、橙色、黃色、綠色、藍色、紫色、黑白色、金色、銀色等。利用同一色系和諧的商品組合，再加上格子內部的擺設，定能給人以醒目、新鮮的感受，增加消費者的消費欲望。

二、商品介紹

1、商品簡介商品系列一(主打系列)：文具。包括筆類：鉛筆、圓珠筆、簽字筆等;包括書本類：筆記本、ok便利貼、小便簽、書簽等。商品系列二：玩具。包括手機附屬商品類：手機繩、手機掛、手機貼紙等。公仔類：青蛙、四葉草、等一些公仔。商品系列三：精品。包括木制商品：小夾子、小日歷等。

2、商品的市場前景預測本店商品屬于小巧而實用的類型，其涵括了工作、學習以及日常休閑的一些用品。商品價格適中，同時，與以往格子店單一而無特色的銷售形式不同，新穎的顏色季度分類形式更能夠體現現代人的藝術風格，營造了本店的藝術特點，定能引領一股商業熱潮。

三、市場預測

1、目標顧客和目標市場目標顧客：主要是針對：年齡為10到30歲之間;月收入(支出)800元到2500元左右的;職業為學生，年輕上班族，情侶、新婚夫妻等;生活方式為時尚型、活潑型等;消費者個性為自主、自信、熱情奔放。目標市場：多個市場的多個產品，商品系列一：文具。文具的需求針對年輕的上班族以及學生，滿足工作，習作，收藏等需求。商品系列二：玩具。手機制品針對手機使用者(以年輕人居多)，公仔則滿足禮物、收藏的等需求。商品系列三：精品。滿足情侶、年輕夫婦，供擺設、收藏等需求。

2、產品的市場優勢與同類商品相比，本店的一大特色為色彩系列，每個季度不同的色彩搭配給給人耳目一新的感覺，相對其他商家普遍存在的“多而泛”特點，本店更加精心地挑選了同一色系的商品。而這卻可能帶來了商品的單一性，為了彌補這一缺陷，我們特在網上設有訂單系統，消費者便能在網上訂購他們想要的顏色款式的商品，而不僅僅是格子店黎呈現的商品。

四、營銷策略

1、銷售計劃和商品營銷策略

①傳單((精致小巧的，宣傳紙,不是一味的垃圾傳單))策略：在街口，或者各大高校分派傳單。

②網絡宣傳策略：各大網絡校園網內，經營網站內。

③*品牌、專利策略(進一步的戰略)

2、價格決策

①產品組合銷售策略：產品可以單買，也可以組合購買，能夠享受優惠的政策。例如單買筆、筆記本、橡皮一共是10元，而一起買則是8.8元。

②特殊人群優惠策略：特殊人群購買特殊商品享有優惠特權，例如：學生憑學生證購買某筆記本有8.5折優惠。情侶購買情侶商品也可以有8.5折優惠等。

③贈品策略：例如買滿20元送書簽三張等。

④折扣策略：例如:開業1周全場8折、國慶8折等。

3、經營模式

本店經營模式分為實體店面、網上店面部分。店面管理工作：包括采購管理、店面布置、宣傳策劃等。網上店面管理工作：包括網頁建設與維護，訂單送貨等。

五、財務規劃

2、商品成本利潤分析(以第一次商品入貨為例：第一次主題為greenlife)

六、小組成員介紹及聯系方式

溫泉酒店營銷策劃方案酒店營銷策劃方案目錄篇四

活動時間： 月 日—— 月 日

活動地點：商場前廣場

具體活動內容：

一、一元、十元驚爆限量商品大搶購

與商家協調，讓商家提供一元和十元驚爆商品，用于促銷。在活動期間，每天推出一定數量的特價產品。由商家與商場按6：4共同承擔差價。(時間： 月 日— 月 日)一元 十元產品放在大廳統一銷售。購物滿1000元即可搶購一元十元商品。

二、購物得大獎 力帆轎車開回家

一等獎：力帆三廂汽車 一名

二等獎：洗衣機 三名

三等獎：空調被 五十名

紀念獎：雜物袋 若干

備注：個人所得稅及其他相關費用獲獎人個人承擔

三、全市最低價承諾

商家聯手簽名，承諾低價銷售，同品牌同型號全市最低價。與商家協調，讓商家簽訂低價承諾，若違反，商家雙倍返還差額。

溫泉酒店營銷策劃方案酒店營銷策劃方案目錄篇五

20xx年8月1日----20xx年3月31日(開業慶典結束)

二、基本思路：分五個階段，充分利用景區的新聞事件、景區重大項目的進展情況、各類節慶活動等，在新聞媒體逐漸推出“藥王谷”，讓廣大旅游消費者從知曉、了解“藥王谷”，到認識、渴望游藥王谷。讓“藥王谷”在公眾視線中不間斷地出現，進而產生“必游”感。

三、分階段營銷規劃

(一)、第一階段：

引子營銷階段，20xx年8月1日----20xx年9月30日。

以景區所發生的幾件重要事件為題，利用相關媒體報導藥王谷景區，傳播藥王谷概念。

主要事件：

1、中法專家第四次聯合溶洞考察藥王谷景區地下溶洞群

2、藥王谷大橋通車慶典

3、市、縣領導視察藥王谷景區

4、景區重要崗位人才招聘

5、景區概況報導

形式：媒體報導

選用媒體：

(二)、第二階段：

試運行階段，20xx年10月1日----20xx年11月30日

主要事件：

景區公路硬化工程全面啟動

景區主要接待設施主體竣工并進入全面裝修

景區各部門經理招聘

形式：媒體報導

運作方式：

10月1日至11月30日：本階段的營銷宣傳以招聘部門經理為主要內容，粗線條式作景區形象宣傳，主要選擇已有的網絡資源(綿陽人事人才網、四川旅游網、四川旅游政務網)為載體，并根據招聘的進展情況在綿陽的晚報上作一次到二次招聘宣傳;借市領導視察之機，在可能的媒體上報到相關事件;景區公路硬化工程期間，投稿各媒體，宣傳進入景區方便快捷，其可入性完全達到旅游度假的要求。

景區編寫好相關稿件，分時段直接投發上述媒體。

及時催促川報在10月15號前刊發景區的主題報導。

人才招聘仍在網上進行，原則上不在平面媒體上發布。

(三)、第三階段：20xx年12月1日----20xx年1月5日

正式運行開始，整個開業營銷全面啟動。

1、準備：12月1日至12月10日。

a、周歷設計、印刷完畢。

b、與各媒體協調到位。

c、擬定新年拜訪對象并最終確定所有單位與人員名單，現景區內工作人員的各單位或個人提出名單，由公司審核確定。

d、開業倒計時標志或廣告的確定。

e、景區入口處(大橋)的環境布置方案確定。

2、發送新春周歷：12月11日至12月20日

落實到個人負責全部按要求發放，且須取得被發送人的相關信息(姓名、單位、職務、地址、聯系方式)。

分成市級政府單位口、縣級單位政府口、企業口、文教口、新聞媒體口、銀行口，董事長、總經理、各部門經理負責完成。

3、媒體團拜：12月21日至20xx年1月5日

a、在綿陽與遂寧兩地市選擇當地主流媒體各兩家(電視、報刊各一)，恭祝人民元旦新春快樂：北川藥王谷，豬年送健康!后標明藥王谷景區開業倒計時---天。

頻率：每種媒體隔天一次，共5次/一個媒體x2個x2地市

b、在四川日報、華西都市報、四川電視臺各作三次團拜：北川藥王谷，豬年送健康!后標明藥王谷景區開業倒計時---天。

4、倒計時標志設立：在綿陽、遂寧市內，選擇人流量最大的公眾場所的電子顯示屏，連續播放景區開業倒計時信息。

5、景區入口布置：自江油、北川縣界牌開始到景區大橋南橋頭，以彩旗、橫幅布置;景區大門口與酒店等接待設施正面，也需懸掛橫幅。

6、相關網站：向旅游同行、旅游愛好者恭賀新年送健康。

7、vip接待：以接待基礎市場vip在景區過元旦為引子，啟動“初嘗藥王谷”活動，有針對地請包括新聞媒體在內的、有影響力的、可能帶來群體重復消費的企事業單位、社團、政府部門的主要負責人到景區體驗。

(四)、第四階段：20xx年1月6日----20xx年2月15日

1、春節拜年：在綿陽、遂寧、成都，選定兩家主流媒體，向社會各界拜年，并傳遞開業信息。

2、公益性新春活動：冠名贊助綿陽、遂寧春節聯歡晚會。宣傳以“藥王谷送健康快樂”為主題。

3、專題報導：在綿陽、遂寧、成都，選定一家主流平面媒體，以導紅、插圖、軟文形式，系統地宣傳藥王谷的人和事。

(五)、第五階段：20xx年2月16日----開業

高潮階段，正式開業。

1、開業前10天或15天的媒體集中宣傳

成都、綿陽、遂寧三地，選定一至二家平面媒體，每天用通欄12進行開業宣傳，并在最后一天用1/2版公示祝賀單位名單。電視臺用移動字幕在新聞欄目不間斷播出上述信息。

2、開業前的產品推介會或新聞發布會

在成都，借一年一度的政府搭臺的有關交易會，設立獨立展臺，召開專場新聞發布會。

邀請單位：

b、旅游同行：成都、綿陽、遂寧等地市知名旅行社負責人

d、具體執行：可請有經驗的專業機構辦理

e、注：必須在前十天左右完成相關工作(邀請函、人員、場地布置方案、會議資料、禮品等)

2、三八節預熱：3月6、7、8三天(星期六、星期日、星期一)，景區開展“試運行期免門票游藥王谷”活動。

注意點：事前免門票宣傳、景區內的中醫藥養生保健特色產品宣傳

3、開業慶典會(會前15天形成細案并落實相關事項)

時間：20xx年3月xx日(前十天按天氣預報確定)，時間二天。

程序與內容：

b、人員邀請：

e、開業主要活動：(文藝演出、參觀游覽----辛夷花線、大佛線、溶洞線，品七大養生大餐、晚宴)

f、時間(流程)安排：

第一天：全上午報到，下午游覽;歡迎晚宴，文藝晚會，煙火表演、泡藥浴，自由活動。

第二天：召開主題會，賞花，午餐，結束、送部分代表;下午與中間商專題會議。整個慶典結束。

四、注意事項：

1、安全、有序

2、熱情、大方

3、安排周密細致、準備充分

4、熱鬧、轟動、新聞效應強

5、費用可控、責任到人

6、提前預演三次

溫泉酒店營銷策劃方案酒店營銷策劃方案目錄篇六

六一兒童節，給孩子們送童裝是大多數家長的選擇，也正因為如此，六一童裝促銷可是費了商家們不少的心思，即要能吸引孩子們的注意力，又有獲得家長的目光，因此，一場精彩的六一童裝促銷在大家的期待中開始。

六一童裝促銷幾點注意：

賣場布置

孩子們的世界是五彩繽紛的，要想吸引孩子們的目光，第一條，也是最直觀的就是賣場的布置，即要與自己的風格相符，又要為節日添彩。

a、六一節店內通過暖色調的掛旗、氣球，促銷海報，節日特色裝飾品來營造節日氛圍，(如形象人偶等)，同時在店內張貼海報，布置各類pop等宣傳品吸引顧客關注;門口掛節日祝福橫幅，在戶外張貼促銷pop海報。

b、有促銷場地的店可以搭建促銷形象展區，利用形象展架(至少保證三至四個，有一定的數量才能有氣氛)，帳篷，氣球，進行實地陳列。沒有促銷場地的店要利用好宣傳品和陳列作好氛圍以吸引人氣。

c、店內播放節日特色的音樂，快節奏的，喜樂的音樂，來吸引消費者，同時刺激在店內購買的消費者，更易購買。

d、休息區和贈品區的有效陳列。贈品陳列要讓顧客看到，摸到。休息區推出不同的玩具和娛樂活動，比如說和卡通人偶一起做游戲、照像等。

同時，促銷員在整個活動中也相當重要，由于孩子相比成人更為感性，他們會先熟悉人再購買產品，因此店員的親和力十分重要，所以要做好促銷員的業務培訓工作。

活動的選擇

愛玩是孩子們的天性，讓孩子們參與進來的活動自然更能吸引他們的目光，提起他們的興趣，自然也會對產品的銷售起到促進作用，這是童裝品牌商都明白的道理，重要的是應選擇什么樣的活動，具體到每次活動該如何操作。

溫泉酒店營銷策劃方案酒店營銷策劃方案目錄篇七

小區是中國城市最重要的居住形態，有檔次的小區是定制衣柜目標群體的聚集地，專人調查小區、合理劃分小區、因地制宜的改變銷售操作特點，是一種合理的差異化營銷。

（1）專人調查小區

每一次活動開展派專人對目標小區進行詳細地摸底，包括規模（戶數）業主群體定位、消費層次、建筑整體風格、售樓情況、入住情況、已經裝修和未裝修的情況、物業管理水平、物業管理部門及主要負責人，宣傳與搞活動時使用的墻體位置和立體空間（如掛橫幅的位置、貼海報的位置、樣品的位置、推廣活動的區域）等。

同時，還要對是否有其他可利用的宣傳媒體（如內聯網、公告欄等）、競爭品牌在該小區的舉動等情況進行細致、規范地了解。并把了解到的數據形成書面報告，然后呈報給直銷負責人，其進行核查后，再召開公司高層會議進行討論，并依據制定活動方案。

（2）按小區性質細分

單位小區、鄰里之間都很熟悉，因此在老住宅做推廣活動，往往可以通過活動、口碑等達到以點帶面的作用；在商業小區“雞犬之聲相聞，老死不相往來”情況居多，其突破點是和物業聯合做推廣，如召開專家舉辦的《家裝講座》、《風水論壇》等。

（3）按建設時間細分

已存在多年的小區，衣柜購買者多為二次裝修。這就需要做好單一用戶的服務，以達到樣板作用。新建設小區，消費潛力巨大，定位推廣可以起到立竿見影的效果。

（4）按消費層次細分

通過看小區的各項配置，如泊車品牌、人員穿著、年齡層次、作息規律等，就可以吧消費者潛力預估的明明白白，定位推廣也會輕輕松松。

（5）按地理位置細分

判別改小區對周圍小區的商圈影響力，以此決定外圍推廣氛圍的布置力度。

（6）按追單時間細分

時間越長，買賣的成交率就越低，以3天、7天、15天為間隔，用電話跟單、上門溝通、實地演示等方式追逐跟進，追單成功率會明顯提升。

（7）按競爭態勢細分

當小區活動遭遇多個品牌競爭時，與其做“江海中的小魚”，不如做“池塘中的大魚”。即把精力轉移到他人容易忽視的地方，轉移到有意向的家庭、個人、把每戶的思想工作做透、作通。在提高客戶忠誠度的同時，也會鞏固公司在行業內的地位。

在完成前期小區調研和分析的基礎上，結合自己公司實際情況和促銷內容，策劃富有特色的《鳳凰小區美澳衣柜營銷活動方案》，是小區營銷成功的關鍵環節。

好的小區營銷活動方案包括：活動名稱、活動主題、活動時間、活動地點、活動目的、活動流程、活動營銷物料支持、活動現場執行細則、活動銷售指標、活動費用預算、活動效果評估等內容。

其中活動銷售目標、活動主題和現場執行細則最為重要，它決定了活動的質量，所以要仔細考慮，專業策劃，實戰檢驗。