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商品房買賣合同糾紛起訴書篇一

尊敬的審判長、審判員：

律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。

一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經過多次咨詢、協商和談判，充分體現了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發房地產，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現行法律規定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據有關規定，到**縣房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。

根據《合同法》第8條之規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

二、本案商品房買賣合同糾紛爭議的主要焦點問題。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。

4、被告補充提供的證據建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產品的目的來看，遠離市區，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標明兩個陽臺。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據商品房買賣合同第8條約定，原告應當在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據。首先，這兩文件中所體現的工程監理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現的工程監理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現的工程監理單位為工程監理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現的施工單位為建設工程有限公司。兩家監理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規驗收。其次，這兩文件中所體現的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規劃法》和舊《消防法》等規定，原告開發建設的別墅商品房除了應當經過設計、施工、監理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規關于房屋交付使用的其他強制性規定，包括消防驗收、規劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續為止。原告開發的商品房在通知交房時沒有通過規劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規定，原告應當在具備法律規定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經濟損失。

1、原被告雙方關于商品房規劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現有眾多證據也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的。現在原告開發建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設局已經確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據《合同法》第94條之規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同的。

2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據《合同法》第96條之規定，當事人一方依照第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據原告的違約情況和相關法律規定，要求解除合同，并將解除合同

通知書

3、原告所開發的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規定。同時，根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。

綜上所述，本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。

律師事務所

律師：

2*年*月**日

共

2

2

1

2

商品房買賣合同糾紛起訴書篇二

王某與某房地產開發公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間，一起商品房買賣合同糾紛案的效力認定。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產開發公司將商品房房交付王某使用，未辦理產權登記手續。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產開發公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產權登記手續且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。

本案審理中首要的一點是認定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。

第一種意見認為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的禁止性規定。

第二種意見認為合同效力待定，理由為：王某未取得產權而處分他人財產，是無權處分，無權處分的合同效力待定。

第三種意見認為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發公司的債權轉讓給了自己，這一債權轉讓合同符合當事人的意思自治，并不違反法律強制性規定。

1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款。《合同法》第52條第1款的第5項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此，違反法律和行政法規的強制性規定是認定合同無效的重要依據之一。王某認為根據《城市房地產管理法》第37條第1款的第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規定，故為無效。我們認為，這一規定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質的條款；第二、《城市房地產管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；第三、從《合同法》鼓勵交易的'原則出發，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍；第四、買賣合同標的物的特征表明，其標的物無須是現已存在的物或現屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規定而無效的觀點是錯誤的。

2、王某轉讓商品房的行為是否是無權處分。

商品房買賣合同糾紛起訴書篇三

相對于其他訴訟文書，代理詞的寫法比較靈活，并沒有統一的格式，大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護詞大體相同。那么商品房

買賣合同

審判長、審判員：

作為本案被告(河南xx置業有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進行了質證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現依據事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據，且與事實不符。

按合同法第54條的規定，顯失公平：是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定為顯失公平”，也就是說該協議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認定為顯失公平。其主要構成要件：該合同必須是雙務合同，并且必須是等價有償的，沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習慣，沒有法律依據也沒有事實上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施，屬于雙方約定的基礎設施，公共配套設施范圍，其建設費用已計入房屋開發成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關于基礎設施、公共配套建設正常運行的承諾，承諾有關公司安裝作業完畢后交付使用日達到使用條件。并沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經計入開發成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關部門關于與有關房價收費項目的通知、規則、細則和辦法。

被告沒有違反《國家發展計劃委員會、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎設施費，有關政府部門無論是否執行，都和本案沒有任何關系，如果原告對該通知及有關政府部門有意見，請依法向有關政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規定，沒有牟取非法利益。如果原告認為被告違反了該規則，請按該“規則”第17條規定向政府價格主管部門提供證據進行舉報，可對被告進行行政處罰，和本案訴爭的2個協議條款，是否有效，是否該撤銷無關。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》，被告已作到銷售明碼標價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日，而該細則實施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時所簽訂的補充協議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據。

2.按開封市此管理辦法第二條規定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施，包括但不限于與小區內的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等于小區內基礎設施。城市道路不等于小區內道路。

3.按此管理辦法第6條規定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設單位必須有規劃部門出具的建筑面積確認通知單，到財政局核準城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設工程規劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協議，所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關的法律規定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進一步明確了，不交城市配套費不得發放《建設工程規劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經依法辦理了《建設工程規劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規定。

其理由有二點：其一按該規定，將說的是“商品房項目應計入房屋銷售價格開發商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎設施并不完全等于小區內基礎設施也包括小區外的基礎設施，城市基礎設施并不等于所購房內的基礎設施安裝費，城市道路并不等于小區內道路。城市配套費并不等于該商品房內配套費安裝。城市配套費是用于小區內外的公用，公共配套設施建設，而該商品房內配套安裝費，是用于進入自己房內的私用配套設施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設施的建設安裝只進入到小區內或樓道內就完成了，至于再進入自己房內的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內，在整個開封建筑安裝領域內，在整個房地產開發公司行業，在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業在進入私人房屋內安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作為房地產開發公司的被告，為了整個小區、整個樓的業主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發公司統一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費，交于有關公司后，進行統一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習慣，而且該交易習慣并不違反國家的法律、行政法規的強制性規定，按《合同法》第61條規定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規定，而這種交易習慣是受法律保護的，依法應受法律保護。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協議”意思表示真實，內容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件，依法應認定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內容合法，且不違反法律、行政法規的強制性規定。其三，簽約程序完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內容，在平等、自愿、協商一致的基礎上簽約的。且已按規定報房地產管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費，代收事宜達成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應按當事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據，未構成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認為本案的購房合同及補充協議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據。本案的合同及補充協議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業有限公司自行制定反復使用的合同。作為合同附件的補充協議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協商的結果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協議”中，被告并沒有免除自己的責任，加重對方責任，排除對方主要權利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協商的結果，且不違反有關法律、行政法規其有關代收安裝費的行為，不被法律、行政法規及有關規范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復收費及可撤銷的法定條件。同時認為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優于下位法的原則，故應適用《合同法》和其司法解釋》為依據來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍

20xx年12月8日

尊敬的審判長、人民陪審員：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權利應受法律保護。

根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規定“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規定“依法成立的合同，自成立時生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產權過戶手續的權利。

二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產權手續、收取原告購房款等行為系景德鎮市xx房地產開發有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊xx的簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對外的處理事務的代理人;正如《合同法》第四十九條之規定的：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”其意義在于維護代理制度的誠信基礎，保護善意第三人的合法權益，建立正常的民事流轉秩序。本案中即使凱達公司未授權熊方明對外處理公司事務，原告基于合同也完全有理由相信凱達公司與熊方明之間構成表見代理關系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產權過戶等行為均應視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時，到工商部門查詢了凱達公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經被吊銷，其公司股東為周xx和支xx;據原告了解，周xx已經死亡。而根據我國相關法律規定，公司被吊銷營業執照屬于公司意志以外的公權力運作的結果，屬于強制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(包括《公司登記管理條例》等)中的強制性規定，應予解散。公司解散又必須經過清算以及注銷兩個程序。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規定(二)第十八條之規定“有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內成立清算組開始清算，導致公司財產貶值、流失、毀損或者滅失，債權人主張其在造成損失范圍內對公司債務承擔賠償責任的，人民法院應依法予以支持;有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務，導致公司主要財產、帳冊、重要文件等滅失，無法進行清算，債權人主張其對公司債務承擔連帶清償責任的，人民法院應依法予以支持”。本案中，凱達公司既然已經被吊銷，那么公司就有法定義務進行清算，清償完公司清算之前的公司債務，這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(債權)。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規的規定依法進行清算、注銷程序，那么此時，就有必要否認公司法人人格，進而要求xx公司股東替公司承擔債務清償責任。

2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支xx非xx公司實際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔連帶責任。原告認為該份證據不能作為被告支興林免責的事由。因為公司工商登記對外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權利。從公司工商登記公信力的內涵出發，不僅在登記正確的情況下，登記所表現的權利是真實的權利，對社會公眾具有絕對的可信性，而且登記錯誤時也不能顛覆登記對于權利狀態的表述，這種狀態對于社會公眾同樣是真實的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護第三人的信賴利益，維護交易安全。從我國公司登記制度的設立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務不能免除原則)來看待本案，原告的權益完全應當受到法律的保護。

綜上所述，原告房產至今沒有辦理產權的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務所

律師 李俊杰

20xx年八月二十日

共

2

1

1

2

商品房買賣合同糾紛起訴書篇四

作為本案被告(河南置業有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進行了質證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現依據事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據，且與事實不符。

按合同法第54條的規定，顯失公平：是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定為顯失公平”，也就是說該協議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認定為顯失公平。其主要構成要件：該合同必須是雙務合同，并且必須是等價有償的，沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習慣，沒有法律依據也沒有事實上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施，屬于雙方約定的基礎設施，公共配套設施范圍，其建設費用已計入房屋開發成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關于基礎設施、公共配套建設正常運行的承諾，承諾有關公司安裝作業完畢后交付使用日達到使用條件。并沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經計入開發成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關部門關于與有關房價收費項目的通知、規則、細則和辦法。

被告沒有違反《國家發展計劃委員會、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎設施費，有關政府部門無論是否執行，都和本案沒有任何關系，如果原告對該通知及有關政府部門有意見，請依法向有關政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規定，沒有牟取非法利益。如果原告認為被告違反了該規則，請按該“規則”第17條規定向政府價格主管部門提供證據進行舉報，可對被告進行行政處罰，和本案訴爭的2個協議條款，是否有效，是否該撤銷無關。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》，被告已作到銷售明碼標價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日，而該細則實施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時所簽訂的補充協議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據。

2.按開封市此管理辦法第二條規定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施，包括但不限于與小區內的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等于小區內基礎設施。城市道路不等于小區內道路。

3.按此管理辦法第6條規定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設單位必須有規劃部門出具的建筑面積確認通知單，到財政局核準城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設工程規劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協議，所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關的法律規定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進一步明確了，不交城市配套費不得發放《建設工程規劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經依法辦理了《建設工程規劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規定。

其理由有二點：其一按該規定，將說的是“商品房項目應計入房屋銷售價格開發商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎設施并不完全等于小區內基礎設施也包括小區外的基礎設施，城市基礎設施并不等于所購房內的基礎設施安裝費，城市道路并不等于小區內道路。城市配套費并不等于該商品房內配套費安裝。城市配套費是用于小區內外的公用，公共配套設施建設，而該商品房內配套安裝費，是用于進入自己房內的私用配套設施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設施的建設安裝只進入到小區內或樓道內就完成了，至于再進入自己房內的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內，在整個開封建筑安裝領域內，在整個房地產開發公司行業，在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業在進入私人房屋內安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作為房地產開發公司的被告，為了整個小區、整個樓的業主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發公司統一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費，交于有關公司后，進行統一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習慣，而且該交易習慣并不違反國家的法律、行政法規的強制性規定，按《合同法》第61條規定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規定，而這種交易習慣是受法律保護的，依法應受法律保護。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協議”意思表示真實，內容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件，依法應認定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內容合法，且不違反法律、行政法規的強制性規定。其三，簽約程序完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內容，在平等、自愿、協商一致的基礎上簽約的。且已按規定報房地產管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費，代收事宜達成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應按當事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據，未構成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認為本案的購房合同及補充協議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據。本案的合同及補充協議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權赤屬該兩部門，不是被告河南置業有限公司自行制定反復使用的合同。作為合同附件的補充協議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協商的結果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協議”中，被告并沒有免除自己的責任，加重對方責任，排除對方主要權利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協商的結果，且不違反有關法律、行政法規其有關代收安裝費的行為，不被法律、行政法規及有關規范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復收費及可撤銷的法定條件。同時認為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優于下位法的原則，故應適用《合同法》和其司法解釋》為依據來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍

20xx年12月8日

商品房買賣合同糾紛起訴書篇五

乙方(供方)：

第一條：工程概況

1.1工程名稱：景新大廈

1.2工程地點：四十米大街

1.3承包范圍：景新大廈外墻石材供應、加工、運輸及安裝

1.4承包方式：包工包料、干掛

1.5工期：20年4月11日起，共120個工作日

1.6價格：

注：1.以上總價格為暫定價，以竣工后實際鋪貼平米決算總造價為準。

2、石材加工包括磨邊、修角，安裝包括開挖電梯按鈕孔

第二條：甲方工作

2.1開工前，甲方向乙方提供樣品的確認，石材施工堆放場地，確定面積;提供施工所需要的用電用水設備，說明注意事項。

2.2如果必要指派專人為工地代表，負責合同履行，對工程質量、進度進行監督檢查，辦理驗收、變更、登記手續和其他事宜。

2.3甲方應免費提供水、電等配合。

第三條：乙方工作：

3.1進場前向甲方提供有關施工的方案和進度計劃，交甲方審定。

3.2指派專人為工地代表，負責合同履行，按合同要求組織施工，保質保量、按期完成施工任務。

3.3乙方嚴格按照甲方的總進度計劃進行施工，不得違背甲方的進度計劃。

第四條：技術要求

4.1甲方保證施工前，會同乙方對現場的結構檢查，無明顯的缺陷。

(乙方可派人協助認可電梯門口結構完整，以保證工程質量。

)

4.2乙方提供的石材不得有色差，有嚴重色差的撤場調換。

4.3施工前，不得發現石材表面有破裂現象或者其他痕紋。

4.4施工時掛石材全部采用干掛施工，并且做好樣板，決定樣板后按樣板施工。

第五條：工程質量及驗收的約定

5.1施工時，發現石材有色差、痕跡、裂紋等質量問題，并且在施工過程中損壞石材等因素，全部由乙方負責。

5.2在施工過程中，乙方應做好產品的保護和看管工作。

5.3工程完工后，乙方應在符合驗收標準情況下，通知甲方驗收，并辦理驗收、移交手手續，，驗收時按國家有關規范執行。

第六條：工程價款及結算的約定

6.1簽定合同后三天之內，甲方預付合同總額/作為預付款，工程施工完成50%時，甲方在七天內首付合同總額的40%，全部完成并經驗收合格后，在一個月內支付到95%，余下5%作為質量保證金在滿一年后付清。

第七條：安全生產

乙方施工時必須切實注意安全，應遵守有關的安全條例，如發生工傷事故由乙方自負，甲方概不負責。

第八條：爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協商解決。

第九條：附則

9.1本合同正本兩份，雙方各執一份。

9.2本合同履行完成后自動終止。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

商品房買賣合同糾紛起訴書篇六

原告：________________賀某。

被告：________________海某。

訴訟請求

一、判令被告支付違約金162809元;

二、判令被告支付利息1438元;

三、判令被告支付律師費3800元;

(以上共計168047元)

四、判令被告承擔本案的訴訟費。

事實與理由

原、被告雙方于20__年5月29日簽訂了居間合同、房產買賣合同、交易服務合同并附有補充協議、交易流程確認函、解押協議、產權辦理協議等附件，約定被告將其所有的坐落于福州市倉山區的倉山街道金祥路_______________單元出售給原告，雙方在上述相關合同及附件中商定了交易價格、支付方式、交易流程、費用承擔及違約責任等。其中房產買賣合同第八條第一、二款約定：________________“1、自違約行為發生之日起，違約方按成交價款每日萬分之五向守約方支付違約金。該違約金的認定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續履行。2、自違約行為發生之日起超過五日，守約方即可向違約方發出信件促其履約，發信即日起超過十日仍未回復并履約的，守約方可解除合同，并有權要求違約方支付違約金人民幣120000元，守約方同時有權要求違約方支付本條第一款中約定的違約金及產生的傭金、服務費、交易過程所產生的其他費用、因違約行為給守約方增加的費用、律師代理費、差旅費等。”另產權辦理協議中的第六條也有類似的表述。

但20__年7月12日雙方簽訂補充協議后，被告本可以于20__年7月29日領取其名下的產權權屬證書并交給福建某擔保有限公司監管，可被告又拒不履約，福建某擔保有限公司于20__年8月11日再次發出“履約通知函”，但被告直至8月24日前仍未回復并履約，自第三方發信即日起被告已超過十日仍未回復并履約。在被告遲延履行主要債務，經催告在合理的期限內仍未履行的情況下，原告無奈只得于20__年8月24日再次發出“關于解除合同的函”給被告要求解除房產買賣合同。第三方于20__年9月2日將120000元保證金退還給了原告。為維護合法權益，原告于20__年9月3日與北京市大成律師事務所福州分所簽訂委托代理協議，委托律師代為主張權益，并通過銀行轉賬律師費3800元。

綜上，為維護原告的合法權益不受侵害，特訴至貴院。

此致

具狀人：________________

原告：________________張，北京市朝陽區石各莊村農民。

住址：________________

電話：________________

被告：________________張，北京市居民。

住址：________________

案由：________________房屋買賣糾紛

訴訟請求：________________

1、依法確認原被告之間的房屋買賣協議有效。

2、判令北京市朝陽區平房鄉石各莊村226號院內(西廂房一間除外)房屋歸原告所有，并判令被告立即協助原告辦理宅基地使用權變更手續。

3、本案的訴訟費由被告承擔。

事實與理由：________________

20__年5月1日，原被告之間簽訂了《房屋買賣協議》，約定被告將位于北京市朝陽區平房鄉石各莊村226號院內的房屋(不包括西廂房一間)賣給原告，價款55000元。該合同得到了北京市朝陽區平房鄉石各莊村委會的確認。合同簽訂后，原告按照合同約定，交付了價款，被告交付了房屋及宅基地使用權證書。原告把戶口也轉入了該院，并長期在該院生活居住至今。原告多次要求被告配合原告履行宅基地使用權變更手續，遭到被告的拒絕。20__年9月20日，騰退該院，被告突然以該院的宅基地使用權證書登記的是她的名字，農村房屋買賣違法等理由要求原告無條件騰退該院。

原告認為，農村房屋可以在本村村民內部進行買賣，當初的買賣協議是有效的。為維護原告的合法權益，針對被告的無理要求，原告多次與其協商無果。故訴至貴院，請支持原告的訴訟請求。

此致

北京市朝陽區人民法院

起訴人：________________

附：________________違約金及利息計算方式

商品房買賣合同糾紛起訴書篇七

律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。

一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經過多次咨詢、協商和談判，充分體現了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發房地產，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現行法律規定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據有關規定，到**縣房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。

根據《合同法》第8條之規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

二、本案商品房買賣合同糾紛爭議的主要焦點問題。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。

4、被告補充提供的證據建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產品的目的來看，遠離市區，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標明兩個陽臺。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據商品房買賣合同第8條約定，原告應當在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據。首先，這兩文件中所體現的工程監理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現的工程監理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現的工程監理單位為工程監理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現的施工單位為建設工程有限公司。兩家監理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規驗收。其次，這兩文件中所體現的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規劃法》和舊《消防法》等規定，原告開發建設的別墅商品房除了應當經過設計、施工、監理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規關于房屋交付使用的其他強制性規定，包括消防驗收、規劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續為止。原告開發的商品房在通知交房時沒有通過規劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規定，原告應當在具備法律規定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經濟損失。

1、原被告雙方關于商品房規劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現有眾多證據也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的。現在原告開發建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設局已經確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據《合同法》第94條之規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同的。

2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據《合同法》第96條之規定，當事人一方依照第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據原告的違約情況和相關法律規定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經解除，人民法院應當予以確認，原告應承擔由此所產生的法律責任。

3、原告所開發的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規定。同時，根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。

綜上所述，本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。

律師事務所

律師：

2*年*月**日