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房地產(chǎn)論文選題方向篇一

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭?！?版)中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運動應(yīng)當(dāng)反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢姡菽?jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊。

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟(jì)和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

房地產(chǎn)論文選題方向篇二

我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟(jì)未來的擔(dān)憂?？偟膩碚f，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。

最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化“控地價、限房價”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。

我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。

第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。

第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。

第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強(qiáng)化房價上漲的預(yù)期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。5?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。

相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

一是合理地為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長，需要一定的'政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進(jìn)而帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。

根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.

以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機(jī)通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

作為應(yīng)對，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預(yù)期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進(jìn)入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。

二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應(yīng)求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù)，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。

三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的gdp考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。

如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預(yù)期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟(jì)增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。

總的來說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文選題方向篇三

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中，財務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務(wù)風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，當(dāng)前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的治理措施。

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量來達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對員工自身在財務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務(wù)管理工作上的風(fēng)險意識，更加有效地做好企業(yè)財務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身的財務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項目運作的過程中進(jìn)一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財務(wù)管理工作在項目運作過程中各個流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財務(wù)管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務(wù)管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時面臨的財務(wù)風(fēng)險，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。

（四）加強(qiáng)市場調(diào)查。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時刻加強(qiáng)對市場情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對國家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過對上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當(dāng)前自身在市場競爭的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)語。

綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容進(jìn)行了分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。

房地產(chǎn)論文選題方向篇四

1.房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營銷房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同，具有獨特的性質(zhì)。如價格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動的固定場所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價值規(guī)律、供求規(guī)律及市場競爭規(guī)律的相互作用。同時還具有供求關(guān)系特殊性，銀行和中介機(jī)構(gòu)參與性，權(quán)利主導(dǎo)性、不完全競爭性等特殊性。通常通過分析一般性的市場營銷與市場關(guān)系營銷的異同點可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營銷。

1.市場定位觀念不夠明確。

眾所周知，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì)，是一個重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品定位時市場定位觀念不夠明確，往往會出現(xiàn)定位過高或定位過低的現(xiàn)象，很容易使顧客對企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品，忽視了對其他產(chǎn)品的重視，這樣容易促使失去購買欲，大量的潛在顧客將會流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。

2.實施客戶戰(zhàn)略不夠完善。

在實施客戶戰(zhàn)略的過程中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了挖掘新客戶，而忽略了對老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對售后服務(wù)沒有引起高度重視，使得有些問題無法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來，房地產(chǎn)開發(fā)商即使在一周內(nèi)流失了100個客戶，又可以于接到100個新客戶，這兩者之間的銷售業(yè)績似乎沒有任何變化，然而，事實相反，吸引新客戶所花費的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場競爭中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。

3.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系處理不當(dāng)。

企業(yè)內(nèi)部關(guān)系主要包括企業(yè)與內(nèi)部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強(qiáng)市場關(guān)系營銷的主要目的在于協(xié)調(diào)好企業(yè)與內(nèi)部所有員工之間的關(guān)系。市場關(guān)系營銷管理是指股東關(guān)系管理、部門關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業(yè)內(nèi)部等級分明現(xiàn)象嚴(yán)重。而房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內(nèi)部員工關(guān)系的處理，對員工的要求甚嚴(yán)，很少主動關(guān)注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng)造性大大降低。

顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的核心，要迎合市場需求，必須提供個性化服務(wù)。生產(chǎn)、設(shè)計出迎合不同消費者的心理需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購房者。同時要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確保客戶精神上的愉悅感，居住上的舒適感。銷售人員應(yīng)該采取積極的銷售手段來促進(jìn)樓盤銷售，使顧客感受到購買房屋的樂趣。具體措施可如下文內(nèi)容:1.直接降價;2.免費送禮;3.內(nèi)部員工價;4.組織團(tuán)購;5.承諾無理由退房;6.減首付;7.保價計劃;8.先租后賣。

2.開發(fā)商對入住糾紛的提早預(yù)防措施。

應(yīng)加強(qiáng)與顧客的交流溝通。根據(jù)美國營銷協(xié)會的研究，只有三分之一的顧客是會因產(chǎn)品出現(xiàn)問題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見，重視與客戶之間的交流溝通是增強(qiáng)客戶滿意感的重要途徑。一個不滿意的客戶意味著公司將流失無形的資產(chǎn)，而一個滿意的客戶意味著公司將會增加無形的資產(chǎn)。因此，有見識的房地產(chǎn)公司，加強(qiáng)與顧客溝通，主動出擊，為顧客排憂解難無形資產(chǎn)，他們盡力鼓勵顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。為了使房子能在交付時達(dá)到使用和綠化完成等要求，現(xiàn)在，部分開發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來的倉促入住改為預(yù)留出入住準(zhǔn)備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進(jìn)行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹(jǐn)慎承諾，降低客戶預(yù)期值，客戶的滿意度就會更高。

1.市場定位策略。

從關(guān)系營銷角度看，產(chǎn)品市場定位的實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位，即明確與誰打交道。這種關(guān)系定位，即包括了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位，也包括了市場環(huán)境條件下的其他客戶關(guān)系的定位。在明確市場定位的的時候，優(yōu)先考慮所處的市場環(huán)境、開發(fā)商綜合實力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢與特色，也就是確立房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢源于開發(fā)商可以向客戶所創(chuàng)造的價值，同時該價值應(yīng)比開發(fā)商自身所創(chuàng)造該價值時耗費的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢。在對競爭優(yōu)勢進(jìn)行評價時，開發(fā)商至少應(yīng)考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量、開發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素。與此同時，還應(yīng)與競爭者的相應(yīng)因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢所在并進(jìn)行改進(jìn)與強(qiáng)化。此外，應(yīng)向市場有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)擴(kuò)充服務(wù)人員，同時加以培訓(xùn)，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢與能力。

2.實行客戶關(guān)系的管理策略。

顧客就是上帝，因而開發(fā)商進(jìn)行客戶維系有以下幾種方略:第一、實施實行會員制。該營銷方法的突出優(yōu)勢就是把硬性廣告宣傳變成為會員之間軟性宣傳，同時銷售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價格要優(yōu)勝于市面上那些同一類別的產(chǎn)品。通過會務(wù)活動拉近商家、消費者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時增強(qiáng)彼此之間溝通與信任，這樣借助會員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會員消費市場，進(jìn)而帶動樓盤銷售。第二、強(qiáng)化個人聯(lián)系。也就是利用樓盤營銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強(qiáng)關(guān)系。比如常常邀請顧客的主管經(jīng)理參與各類娛樂活動，逐步密切雙方關(guān)系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時與生日時送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養(yǎng)花的客戶送上優(yōu)良花種與花肥;抑或通過自己的一些社會關(guān)系來幫助客戶解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問題。利用個人聯(lián)系進(jìn)行關(guān)系營銷也有一定的弊端:容易導(dǎo)致企業(yè)對長期接觸客戶的營銷人員有過分依賴，加大了管理難度。所以在運用這一策略時應(yīng)該注意適當(dāng)?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個人聯(lián)系之上，利用長期個人聯(lián)系來提高企業(yè)親密度，進(jìn)而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

3.于競爭中合作，實現(xiàn)雙贏。

松散性結(jié)盟通常是開發(fā)商之間運用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌，在收益方面實現(xiàn)雙贏。如自20xx年10月起，于成都市的羊西線兩側(cè)進(jìn)行樓盤開發(fā)的'二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營銷宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯的營銷效果。而在20xx年4月28日進(jìn)行開盤的廣州星河灣因完美的設(shè)計規(guī)劃、施工質(zhì)量及園林景觀，迫使其他的發(fā)展商調(diào)整設(shè)計方案及競爭戰(zhàn)略，不得不對對原先的設(shè)計進(jìn)行重新修改，增加了投入，還對其他發(fā)展商進(jìn)行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏的一個體現(xiàn)。實際上，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開發(fā)某一種新的產(chǎn)品;或組建企業(yè)集團(tuán)，利用合作來得到強(qiáng)大聯(lián)合優(yōu)勢，抑或優(yōu)勢互補，促進(jìn)合作各方得到比合作之前的更多競爭優(yōu)勢與利益。武漢地區(qū)在城區(qū)建設(shè)推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時就為我們提供了一個雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個強(qiáng)化”戰(zhàn)略。即:(1)強(qiáng)化品牌合力。以樹立武漢都市新空間為構(gòu)建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標(biāo)，通過契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤連接在一起，促進(jìn)小地塊聯(lián)盟整體的競爭實力，提升品牌戰(zhàn)力。(2)強(qiáng)化統(tǒng)一使用技術(shù)資源、策劃資源、營造競爭策略環(huán)境。(3)強(qiáng)化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強(qiáng)大的專業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機(jī)構(gòu)為支撐點，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶需求的產(chǎn)品提供了條件，為研制適銷對路的成套產(chǎn)品提升了市場競爭實力。(4)強(qiáng)化決策管理。即科學(xué)地利用社會決策資源與專業(yè)資源，提升投資商的價值，打造競爭策略平臺(5)強(qiáng)化銷售平臺。結(jié)合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網(wǎng)絡(luò)銷售平臺，全面推出3a立體化營銷策略，構(gòu)建最佳的低成本高效益的營銷模式。各大房地產(chǎn)公司應(yīng)本著尊重契約、統(tǒng)一行動的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競爭形式。以契約的形式為行動指南，營造企業(yè)自己專有的策劃、營銷、服務(wù)機(jī)制，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場份額奠定堅實的基礎(chǔ)。

4.協(xié)調(diào)好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境。

企業(yè)是社會的重要組成部分，企業(yè)的活動會直接受到政府及相關(guān)法律法規(guī)的制約。因此，在協(xié)調(diào)企業(yè)與政府之間的關(guān)系時，應(yīng)以積極的態(tài)度，自覺遵守國家的法律法規(guī)，幫助解決國家所面臨的各種難題。現(xiàn)代關(guān)系營銷理論認(rèn)為:如果能夠加強(qiáng)企業(yè)與政府之間的配合，樹立共存共榮的意識，那么國家就可能會制定出對營銷活動調(diào)節(jié)合理化、避免相互矛盾、幫助營銷人員創(chuàng)造和分配價值的政策?，F(xiàn)代營銷的內(nèi)容豐富多樣，其他相關(guān)團(tuán)體與內(nèi)部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營銷的一個重要環(huán)節(jié)。只有正確處理好這些關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境，是實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的前提條件。

5.正確處理企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，創(chuàng)造發(fā)展的動力。

企業(yè)內(nèi)部營銷最關(guān)鍵的一步，便是把握企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與特征。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要可以分為三個層面，即由股東構(gòu)成的影響層、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時直接關(guān)系到企業(yè)市場競爭能力。正確處理好企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現(xiàn)代關(guān)系營銷理念的核心，這種人為核心的理念強(qiáng)調(diào)的重點在于激發(fā)人潛在能動性和創(chuàng)造性，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價值。

6.完善客戶退出管理模式。

客戶退出管理模式是根據(jù)客戶退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購買模式，認(rèn)真分析原因，吸取經(jīng)驗，通過改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一，預(yù)測客戶流失率。預(yù)測顧客流失率的公式為(期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù))/期初顧客人數(shù)*100%。

房地產(chǎn)論文選題方向篇五

包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進(jìn)行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計算。

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預(yù)算來將兩種計算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進(jìn)行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證。

國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。

1.計算方式復(fù)雜。

在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進(jìn)行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。

房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設(shè)公司，在項目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結(jié)果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報告不規(guī)范。

稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機(jī)構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延。

部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務(wù)會計賬目上進(jìn)行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。

5.收入確認(rèn)不規(guī)范。

企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結(jié)算，不能夠及時的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。

1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。

在對房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。

2.準(zhǔn)確計算工程項目的竣工面積。

稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。

3.房源銷售收入的確定。

在進(jìn)行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋诹私馐袌龅木鶅r之后然后有一個相對較為準(zhǔn)確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴(yán)格控制扣除項目審核。

同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴(kuò)大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。

5.把握成本控制分?jǐn)偂?/p>

房地產(chǎn)項目的成本費分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。

6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。

土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會導(dǎo)致錯誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。

7.提高清算工作的質(zhì)量。

清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務(wù)必要提高門檻和，加強(qiáng)對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務(wù)制度和稅收制度，保證每一項核算的結(jié)果的真實和準(zhǔn)確。

四、結(jié)語。

通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。

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房地產(chǎn)論文選題方向篇六

對房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提出了要求，需要有與之相適應(yīng)的人才隊伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級管理人缺乏，越來越多的項目需要在開發(fā)理念、融資風(fēng)控、建設(shè)管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的專科、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求特征，推動高校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整，迎接房地產(chǎn)市場“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設(shè)、項目營銷、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務(wù)涉及價值鏈長，需要的專業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類型可以歸為金融財務(wù)類、策劃管理類、工程技術(shù)類和營銷服務(wù)類。在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項目為單元，每個項目組都需要上述人才，不同的專業(yè)知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。

1.綜合性特點從行業(yè)特點來看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項目需要應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)波動與房地產(chǎn)調(diào)控的影響，項目團(tuán)隊需要把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢以及房地產(chǎn)市場的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續(xù)的銷售風(fēng)險。從開發(fā)過程來看，企業(yè)需要與政府多個職能部門和各類專業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合，項目團(tuán)隊面臨多項與政府部門相關(guān)的報批業(yè)務(wù)。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權(quán)出讓等相關(guān)知識，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項目規(guī)劃、項目評價等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓(xùn)、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項目的流程與特點。房地產(chǎn)項目對綜合性知識的掌握和應(yīng)用能力要求較高，而大學(xué)畢業(yè)生知識窄，難以適應(yīng)房地產(chǎn)項目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔(dān)人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經(jīng)驗的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強(qiáng)的溝通能力。

2.區(qū)域性特點房地產(chǎn)項目受到所在城市的自然環(huán)境與社會習(xí)俗影響較大，項目根植于區(qū)域之中，項目定位不能離開所在區(qū)域。項目團(tuán)隊對于城市、區(qū)域與板塊的認(rèn)識程度決定著項目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個項目，也選擇了一個區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類型。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結(jié)果。在企業(yè)發(fā)展過程中，區(qū)域性是重要的特點，項目團(tuán)隊需要對城市、區(qū)域與板塊有深入的認(rèn)識和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。

3.金融化特點從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營與金融服務(wù)的過程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達(dá)國家表現(xiàn)的淋漓盡致。我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項目融資、風(fēng)險控制與資產(chǎn)經(jīng)營處置對企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達(dá)國家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財務(wù)學(xué)科，注重學(xué)生對于房地產(chǎn)金融與財務(wù)知識的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營管理中展現(xiàn)出來的特點，這些特點對房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時調(diào)整課題體系、教學(xué)方式與培養(yǎng)方式，推動人才供需之間的平衡。

在我國的高校培養(yǎng)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)在的專業(yè)調(diào)整中受到影響，被并入工程管理專業(yè)，人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專業(yè)的?？?、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專業(yè)設(shè)置的限制和院校學(xué)科背景的差異，我國房地產(chǎn)專業(yè)教育情況復(fù)雜，依托的學(xué)科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學(xué)生還難以適應(yīng)行業(yè)對于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。

1.學(xué)科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置，依托的一級學(xué)科包括工商管理、管理科學(xué)與工程、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置多數(shù)依托工商管理與應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科設(shè)立，課程設(shè)置也是偏重于經(jīng)濟(jì)管理，重點課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專業(yè)，與土木工程、項目管理課題體系結(jié)合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)。由于高校依托的學(xué)科基礎(chǔ)不同，課題設(shè)置也各有側(cè)重，培養(yǎng)出來的學(xué)生專業(yè)基礎(chǔ)與知識結(jié)構(gòu)差異較大。課程體系與知識專業(yè)的不同導(dǎo)致培養(yǎng)的學(xué)生專業(yè)知識與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標(biāo)準(zhǔn)化，對培養(yǎng)學(xué)生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業(yè)，房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)科體系還存在“散、亂、基礎(chǔ)不牢”的問題。

2.專業(yè)教育體系與市場需求脫節(jié)房地產(chǎn)專業(yè)作為高度應(yīng)用型的專業(yè)，能否與實踐充分結(jié)合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專業(yè)教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現(xiàn)在兩個方面。首先，教材、書本上的知識不能適應(yīng)房地產(chǎn)理論與實踐的發(fā)展需要。目前的`課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實踐脫節(jié)嚴(yán)重，部分教材沿用上世紀(jì)版本，內(nèi)容知識陳舊，難以在現(xiàn)實當(dāng)中得到應(yīng)用。而從國外引入的教材，也存在與國內(nèi)實踐相脫節(jié)的問題。其次，房地產(chǎn)專業(yè)教師隊伍與實踐脫節(jié)。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場發(fā)展的階段，制度變革與市場發(fā)展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實踐上還沒有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節(jié)奏較慢，不能適應(yīng)市場的需求。

3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場、企業(yè)緊密結(jié)合，是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點。從國內(nèi)高校房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)方式來看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學(xué)為主，對于課程實習(xí)、畢業(yè)實習(xí)環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣，另一方面也難以適應(yīng)企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專業(yè)課程教學(xué)與實踐教學(xué)實現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，推動培養(yǎng)方式由“被動”面對市場轉(zhuǎn)向“主動”適應(yīng)市場轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢。

1.獨立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)，夯實高效人才培養(yǎng)基礎(chǔ)體系房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發(fā)達(dá)國家或地區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國具有獨立性的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時，設(shè)置相應(yīng)的專業(yè)碩士，形成學(xué)術(shù)與專業(yè)兩個培養(yǎng)體系。從國家層面設(shè)置相對的房地產(chǎn)專業(yè)，統(tǒng)一學(xué)科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對人才的需求類型、需求結(jié)構(gòu)、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設(shè)置必須與之相適應(yīng)才能得到發(fā)展，課程和方向的設(shè)置還需要與時俱進(jìn)。

2.實現(xiàn)教學(xué)與實踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學(xué)生的實踐能力，在課題體系中設(shè)置相應(yīng)的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實踐來看，教學(xué)與實踐之間還存在很大距離。英國房地產(chǎn)教育體系中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)投資等應(yīng)用性的課程，要求學(xué)生選擇一個對應(yīng)方向的房地產(chǎn)項目，實地參與項目的運營過程。我國香港和新加坡的房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數(shù)出國考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)中，國內(nèi)高校也應(yīng)該從國際與國內(nèi)兩個視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)人才的實踐能力。從國際視角來看，在有條件的發(fā)達(dá)地區(qū)，培養(yǎng)方案中設(shè)置暑期國際房地產(chǎn)夏令營，對國外特定城市的房地產(chǎn)市場與項目進(jìn)行實地調(diào)查，開拓國際視野;從國內(nèi)來看，以課程為依托，以實際項目作為案例，明確“房地產(chǎn)開發(fā)、工程造價、項目管理”等課程為“教學(xué)+實踐”的課程，規(guī)范學(xué)生的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。

3.與行業(yè)資格認(rèn)證掛鉤，探索教育專業(yè)化路徑英國與我國香港地區(qū)成立有皇家特許測量師學(xué)會和香港測量師學(xué)會等，這些協(xié)會及其專業(yè)認(rèn)證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)證，確保培養(yǎng)出來的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認(rèn)證提高了畢業(yè)生的競爭力，有助于明確學(xué)生培養(yǎng)的方向。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢。國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會等。充分重視國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于人才的需求特點，發(fā)揮專業(yè)協(xié)會的橋梁作用，推動行業(yè)協(xié)會、企業(yè)與高校三結(jié)合，有助于培養(yǎng)具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產(chǎn)專業(yè)人才。

房地產(chǎn)論文選題方向篇七

目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實際經(jīng)驗，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從20xx年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機(jī)，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行b股、h股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的`國際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、dbs發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團(tuán)已累計吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當(dāng)時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險引起的財務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。

[2]潘愛青:房地產(chǎn)融資問題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,20xx,07。

[3]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿(mào),20xx,07。

房地產(chǎn)論文選題方向篇八

摘要：文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前環(huán)境下的狀況，對品牌營銷、綠色環(huán)保營銷、服務(wù)營銷等不同營銷方式進(jìn)行分析，提出針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠。

關(guān)鍵詞：營銷策略品牌營銷綠色環(huán)保營銷服務(wù)營銷。

營銷，簡單地說，就是用科學(xué)的方法分析市場上的需求，并生產(chǎn)出能滿足市場需要的產(chǎn)品。所謂房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針和目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境的分析，找出機(jī)會，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。

從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的策劃工作。它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)營銷有市場營銷的共性，也有其個性，市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運用。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場自20xx年開始調(diào)控，在國家各種調(diào)控政策的影響下，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況舉步維艱。據(jù)中房信統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20xx年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1、8%，增幅比1～11月份回落0、6個百分點，比20xx年回落2、6個百分點；其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12、4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1、4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1～11月份提高0、9個百分點，比20xx年回落1、1個百分點；在20xx年排名前20名的房企中，有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠?qū)崿F(xiàn)銷售目標(biāo)。

如今，國家的宏觀調(diào)控政策未有絲毫松動的跡象，在政策日益趨緊的情況下，幾乎所有的地產(chǎn)商都開始節(jié)衣省食，儲備過冬?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)比拼的不再是誰大，而是比誰的銷售資金回籠的快，能夠熬過去的希望就越大。所以，加速房產(chǎn)的銷售，已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)順利度過難關(guān)的最重要手段，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極探索營銷策略。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過20xx年、20xx年的井噴，現(xiàn)在賣方市場已是一去不復(fù)返，所以，根據(jù)目前的市場狀況，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要積極探索房地產(chǎn)營銷的策略，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1、積極展開品牌營銷。

從企業(yè)的角度看，品牌營銷對房地產(chǎn)業(yè)意義十分重大，能夠為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益。一般來說，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，多數(shù)樓盤不愁銷售。然而，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的日趨成熟，競爭日益激烈，單靠產(chǎn)品本身很難保持對消費者長久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身，它還包含著情感和文化及與消費者的情感溝通；不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是企業(yè)的無形資產(chǎn)；能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益。

從消費者的角度看，現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提高了，選擇的機(jī)會更多，消費者購房行為也日益挑剔。人們對房子的需求不僅僅是安身立命的場所，而且是價值、身份的體現(xiàn)。品牌作為一種質(zhì)量、信譽、價值的承諾，可以增強(qiáng)消費者的購買信心，加速購買行為的發(fā)生。如今許多消費者在購房時，不再找樓盤買房，而熱衷于找品牌。

總而言之，品牌作為一種最有效的資源，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)克敵制勝的法寶，發(fā)展壯大的利器。品牌競爭代替產(chǎn)品競爭是市場發(fā)展的必然趨勢，一個強(qiáng)勢地產(chǎn)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價格戰(zhàn)，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，建立和培育品牌是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的投資。

2、踐行綠色環(huán)保營銷。

房地產(chǎn)綠色營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身與環(huán)境的和諧共存而把綠色生態(tài)觀念引入其營銷活動，并指導(dǎo)其策劃與實施的過程，其本質(zhì)就是綠色營銷理論在房地產(chǎn)行業(yè)的實踐運用。綠色營銷觀念是以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的一種全新的營銷觀念，是生態(tài)文明時代房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇，也是未來綠色文明社會對企業(yè)的必然要求。房地產(chǎn)綠色營銷通過一系列綠色營銷組合手段來滿足消費者對綠色住宅的需求，以實現(xiàn)社會效益、消費者效益和企業(yè)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最終為實現(xiàn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展。可以從三個方面理解房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷的必要性。

對企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了樹立自己的品牌形象，就必須在生產(chǎn)中采購和使用綠色建材，開發(fā)綠色生態(tài)環(huán)境，生產(chǎn)綠色品牌產(chǎn)品。綠色品牌的開發(fā)營銷可以塑造企業(yè)形象，在市場上，可以拉近企業(yè)與消費者的距離，得到消費者的支持和社會的認(rèn)可，最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)的商業(yè)競爭優(yōu)勢，推動企業(yè)利潤的提升，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力。對消費者來說，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人們生活水平日益改善，消費者對各種產(chǎn)品的需求從生理需求向心理需求發(fā)展。

現(xiàn)代生活的快節(jié)奏給人們帶來越來越大的身心壓力，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作，釋放壓力的良好場所，成為人們生理上、心理上的緊密依賴品，成為人們滿足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費者追求的目標(biāo)，也應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)設(shè)計的著力點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)踐行綠色環(huán)保營銷理念就顯得意義特別重大。

3、全面開展服務(wù)營銷。

同樣的產(chǎn)品，在市場競爭的激烈中，怎樣才能使自己產(chǎn)品戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地呢？這里面，除了品牌、價格、促銷等諸多手段外，服務(wù)牌也是必不可少的一張。有調(diào)查表明，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物質(zhì)產(chǎn)品日漸豐富，人們對服務(wù)需求的增長遠(yuǎn)高于對物質(zhì)產(chǎn)品需求的增長。服務(wù)營銷不僅要求服務(wù)能體現(xiàn)品牌的價值，還要與眾不同，同時，需要服務(wù)的產(chǎn)品越復(fù)雜，對服務(wù)工作的要求也越高，這些因素使得服務(wù)營銷越來越重要。

可以肯定地說，今后的營銷時代將是服務(wù)營銷比拼的時代。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，確立初步的認(rèn)知和傾向。在售中服務(wù)階段，開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)。

在售后服務(wù)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主提出的問題要給予及時地反饋與解決。在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與解決；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)服務(wù)營銷不僅包括對現(xiàn)實顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實的滿意度，還要提高預(yù)期的滿意程度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)服務(wù)營銷管理，強(qiáng)調(diào)以市場為中心和以顧客為上帝的服務(wù)營銷觀念，使其內(nèi)容和形式更加豐富，并向?qū)I(yè)化、社會化、全方位化方向發(fā)展，使之成為有力的競爭優(yōu)勢之一。

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展且不斷規(guī)范的時期，消費者對住房需求愈發(fā)理性，服務(wù)營銷在房地產(chǎn)銷售中越來越重要，服務(wù)品質(zhì)的好壞將直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關(guān)鍵的因素，這對企業(yè)的營銷順利開展影響巨大，主要有以下幾個方面：

1、房地產(chǎn)營銷前要積極展開市場調(diào)查工作。

現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的'住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。在這基礎(chǔ)上，建造好的房屋才能符合消費者的需求，銷路暢通，達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。社會在不斷變革，環(huán)境的變化、需求的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)遇，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來生存的威脅。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)如能夠通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，找到住房開發(fā)的最佳市場切入點，企業(yè)就能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，規(guī)避市場的風(fēng)險，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)營銷要有完整的綠色營銷理念。房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷應(yīng)該是完整的，全面的理念，不再是單純的綠地的規(guī)劃，應(yīng)該在產(chǎn)品、包裝、價格、分銷、促銷和銷售服務(wù)等各個環(huán)節(jié)上貫徹綠色原則，并科學(xué)地予以組合運用。

首先，積極開發(fā)綠色產(chǎn)品，從生產(chǎn)、使用到回收處理的整個過程中對環(huán)境污染最小，生產(chǎn)符合有關(guān)規(guī)定的有利于資源再生的產(chǎn)品。綠色產(chǎn)品是企業(yè)實施綠色營銷的支撐點，事實證明，誰擁有綠色產(chǎn)品，誰就會擁有市場。

其次，強(qiáng)化產(chǎn)品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營銷的引擎，要把以促銷為主的包裝觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境為主的包裝觀念。綠色包裝是指對產(chǎn)品進(jìn)行可回收利用的、具有環(huán)保功能的包裝。強(qiáng)化這一包裝能最大限度地降低產(chǎn)品在消費過程中對環(huán)境造成的污染和對人身造成的損害。

再次，合理制定綠色價格。綠色產(chǎn)品是經(jīng)有關(guān)部門通過嚴(yán)格認(rèn)證以后，獲得綠色產(chǎn)品標(biāo)志的產(chǎn)品，在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等方面都有較高的要求。因此，在成本構(gòu)成方面與一般產(chǎn)品也有所不同，除了要考慮生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所發(fā)生的一般成本、費用以外，還必須考慮綠色資源的開發(fā)和運用所付出的代價、為保證清潔的成本、開發(fā)和運用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。

最后，開辟綠色銷售渠道。選擇怎樣的銷售渠道是企業(yè)營銷的關(guān)鍵。選擇綠色渠道，要注意選擇在消費者心中具有良好綠色信譽的代理商、批發(fā)商和零售商，以便維護(hù)綠色產(chǎn)品的形象；要以回歸自然的裝飾為標(biāo)志來設(shè)立綠色產(chǎn)品專營機(jī)構(gòu)或?qū)９?，便于消費者識別和購買；要合理設(shè)置供應(yīng)配送中心和簡化供應(yīng)配送系統(tǒng)及環(huán)節(jié)；要建立全面覆蓋的銷售網(wǎng)絡(luò)，不斷提高綠色產(chǎn)品的市場占有率；在選擇經(jīng)銷商時注意該經(jīng)銷商所經(jīng)營的非綠色商品與綠色商品的相互補充性和非排斥、非競爭性，謀求中間商對綠色產(chǎn)品的忠誠度，進(jìn)而大力推銷綠色商品。

企業(yè)要靈活運用綠色營銷組合，使綠色產(chǎn)品、綠色包裝、綠色價格和綠色銷售服務(wù)相互配合，融為一體。只有這樣，才能確保綠色需求的可持續(xù)增長、綠色營銷得到全民的認(rèn)同。

總之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是社會進(jìn)步的客觀要求，實際上，社會生活中沒有任何一種營銷策略完全優(yōu)于另外一種渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點，在樓市的寒冬里，做好營銷工作，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售，加快資金回籠，企業(yè)就能在市場中不斷生存發(fā)展。

房地產(chǎn)論文選題方向篇九

展，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時機(jī)，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎金相對其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè)，學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因為那里有良好的鍛煉平臺，可以得到規(guī)范的培訓(xùn)，對于長遠(yuǎn)發(fā)展有極大的好處；學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因為短期內(nèi)可以得到豐厚的收入。

(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的運轉(zhuǎn)，必須包括綜合部、投資部、設(shè)計部、合約部、發(fā)展管理部、項目部、營銷部、財務(wù)部等部門，而不同部門員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質(zhì)和難易程度導(dǎo)致了不同部門的員工具有不同的收入。據(jù)調(diào)查，一般行政人員、投資專員、設(shè)計專員、會計、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級別的薪酬差別將會更大。

(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別較大，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，所以大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級管理人員會有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔(dān)當(dāng)高級管理人員，獲取高額的回報。

(一)薪酬設(shè)計的團(tuán)隊原則。房地產(chǎn)開發(fā)需要各個部門的不同人員通力合作來完成，團(tuán)隊的力量在開發(fā)過程中顯得尤為重要，所以基于團(tuán)隊的獎勵對于整個企業(yè)人的績效具有十分重要的作用。設(shè)置團(tuán)隊獎勵有助于提高各部門的協(xié)作能力，同時注意不要出現(xiàn)上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。

(二)薪酬設(shè)計的公平性原則。薪酬設(shè)計過程中遵循公平性原則，這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設(shè)計可以對員工進(jìn)行有效的激勵，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，同時可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過程中，要對不同部門的員工，根據(jù)其工作性質(zhì)來設(shè)計薪酬標(biāo)準(zhǔn)，同時要考慮不同性質(zhì)的報酬，即金錢報酬和非金錢報酬，非金錢報酬屬于隱性報酬，分為職業(yè)性獎勵和社會性獎勵，職業(yè)性獎勵包括自我發(fā)展、晉升等，社會性獎勵包括表揚、榮譽、成就等?？傊?，薪酬設(shè)計必須體現(xiàn)公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應(yīng)得的報酬。

制度不僅令人滿意而且具有長期激勵的效果。對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有十分重要的作用。

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計包括以下步驟：

(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，合理地設(shè)置不同的崗位。職位分析是對職位進(jìn)行說明，并形成職位說明書，明確職位與職能的關(guān)系。

(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來的薪酬制度在內(nèi)部是公平的。所以對不同部門的員工職位，根據(jù)其重要程度，得出等級序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來說，就是建立統(tǒng)一的職位評估標(biāo)準(zhǔn)，使不同部門的職位具有可比性。

(三)薪酬市場調(diào)查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進(jìn)行比較好的發(fā)展。薪酬調(diào)查一般要選擇專門的咨詢公司，對其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進(jìn)行調(diào)查，制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是，在對其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調(diào)查時，最好選擇與本企業(yè)有競爭關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的.增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面詳實的數(shù)據(jù)資料。

(四)薪酬定位。經(jīng)過分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對緊密的企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后，考慮企業(yè)的內(nèi)外部關(guān)系，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點、人才供應(yīng)狀況等，內(nèi)部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實力。

(五)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計具體來說是指員工薪酬的構(gòu)成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動調(diào)薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結(jié)合市場薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤水平和個人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個部分：職位工資、技能工資和績效工資。

職位工資結(jié)合市場薪酬水平制定，同時參考員工對企業(yè)的貢獻(xiàn)。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來多大的貢獻(xiàn)。一般來說，所具有的技能越強(qiáng)，技能工資相對就高，比如設(shè)計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績效工資就越高。

(六)薪酬體系的實施和修正。薪酬制度制定后，要嚴(yán)格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經(jīng)常和員工進(jìn)行溝通，調(diào)查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調(diào)動其工作的積極性，同時要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營狀況和市場薪酬水平的變化，不斷合理地調(diào)整薪酬制度，確保企業(yè)長期健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文選題方向篇十

在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈。因此房地產(chǎn)企業(yè)如何通過有效的營銷手段和策略來保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展就顯得十分重要，因為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷手段和策略與房地產(chǎn)企業(yè)市場核心競爭力有著直接的關(guān)系?；诖耍恼戮头康禺a(chǎn)企業(yè)在營銷當(dāng)中存在的問題以及目前的營銷現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，通過分析提出了切實可行的營銷創(chuàng)新策略，以期為我國房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供有價值參考。

新形勢；房地產(chǎn)營銷；策略創(chuàng)新。

房地產(chǎn)是一種財產(chǎn)和權(quán)力，從物質(zhì)形態(tài)上來講指的是土地和房屋，房地產(chǎn)不僅屬于客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)，其財產(chǎn)和權(quán)力也在法律范疇。房地產(chǎn)業(yè)還是一種獨立的產(chǎn)業(yè)兼具生產(chǎn)和服務(wù)的功能，涵蓋開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、租賃以及和房地產(chǎn)有關(guān)的中介等服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)宗旨是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值為目的的，其經(jīng)濟(jì)活動領(lǐng)域也較為廣泛包括土地開發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋開發(fā)建設(shè)、房屋經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及在此基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)市場。雖然房地產(chǎn)是一種商品，但是房地產(chǎn)這種較為特殊的商品是以土地為基礎(chǔ)的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動性、差別性以及不可滅性。營銷戰(zhàn)略是為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)特定的營銷目標(biāo)、保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展而設(shè)計的行動綱領(lǐng)和總體的目標(biāo)規(guī)劃。通過戰(zhàn)略規(guī)劃，合理配置企業(yè)資源，使企業(yè)的營銷活動在可接受的風(fēng)險限度內(nèi)，與市場營銷環(huán)境所提供的各種機(jī)會取得動態(tài)平衡。隨著房地產(chǎn)行業(yè)與市場營銷的充分結(jié)合，房地產(chǎn)市場營銷在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下逐漸成為了引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然導(dǎo)向。從房地產(chǎn)市場營銷的定義來講，房地產(chǎn)市場營銷過程實際上就是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和獲取經(jīng)濟(jì)利益的過程。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場營銷時主要是根據(jù)消費者的實際需求和潛在意愿，來向消費者提供辦公、居住場所以及與場所有關(guān)的服務(wù)的。房地產(chǎn)市場營銷并不是簡單的推銷而是一種全程營銷其營銷活動將會貫穿整個房地產(chǎn)的開發(fā)過程。另外房地產(chǎn)營銷的目的是完成銷售任務(wù)其活動中心是實現(xiàn)商品的最終交換。

2.1產(chǎn)品定位不合理。

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程當(dāng)中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優(yōu)惠政策，但是產(chǎn)品消化速度仍不盡如人意，并沒有激起廣大消費者的購買熱情。造成這一問題的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品市場營銷進(jìn)行前并沒有充分的對市場進(jìn)行摸底和考察，導(dǎo)致產(chǎn)品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產(chǎn)品定位例；開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計階段，并沒有對消費關(guān)心的項目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強(qiáng)調(diào)樓盤的形象和理念，較高的產(chǎn)品定位不僅沒有契合消費者的需求反而導(dǎo)致了房屋定位的虛高和面積的大而不實，因此虛高的產(chǎn)品定位也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭當(dāng)中很難穩(wěn)固自身的地位和位置。特別是隨著房價的日高不下，人們在購房上更加的理性，如果產(chǎn)品長時間的積壓得不到釋放，勢必會對空置房帶來很大的影響，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)在市場當(dāng)中健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。

2.2品牌意識不強(qiáng)。

隨著房地產(chǎn)市場的日益成熟和廣大消費者的理性消費意識的增強(qiáng)，提升產(chǎn)品品牌競爭力也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中必須要考慮的問題。品牌不僅是產(chǎn)品“精神價值”的體現(xiàn)，而且還能讓消費者在購房當(dāng)中對產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同感，從而主動去為產(chǎn)品買單。但是在我國房地產(chǎn)市場當(dāng)中真正在做品牌的企業(yè)卻很少僅僅只占到1%。很多企業(yè)并不能保證企業(yè)的品牌價值有足夠的核心競爭力，而是依托前期成功項目的品牌優(yōu)勢，大肆的推加產(chǎn)品的數(shù)量，并沒有把產(chǎn)品的質(zhì)量搞上去，進(jìn)而造成了消費者的流失和產(chǎn)品的失信。

2.3營銷模式落后。

我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷模式較為傳統(tǒng)其營銷模式并沒有緊跟時代發(fā)展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營銷策略不僅不能達(dá)到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業(yè)在市場當(dāng)中的競爭力。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場上擴(kuò)大營銷不惜在廣告上花費巨額的投入甚至是打政策的擦邊球，雖然提高了消費者的關(guān)注度但是消費者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營銷手段甚至還引起了消費者強(qiáng)烈的不滿情緒。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在營銷前并沒有對市場進(jìn)行充分的考察，其制定的營銷策略不僅不能夠與消費者和市場形成有效的需求關(guān)系，同時也阻礙了消費者產(chǎn)生購買的意愿，進(jìn)而造成產(chǎn)品的成交量出現(xiàn)嚴(yán)重下降。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只有打破傳統(tǒng)營銷模式的束縛，不斷優(yōu)化營銷模式才能占據(jù)市場的主導(dǎo)地位才能得到健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。

3.1注重市場定位。

市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動順利進(jìn)行的保證。如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重營銷前的市場調(diào)研工作，企業(yè)在市場銷售過程當(dāng)中就得需要耗費大量的精力來填補這項空白，進(jìn)而影響企業(yè)在銷售當(dāng)中效果和目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好市場營銷前的市場調(diào)研工作十分重要，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好營銷前的市場調(diào)研工作企業(yè)才能在市場營銷當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，才能提升企業(yè)的知名度和品牌影響力。

3.2創(chuàng)新營銷理念。

房地產(chǎn)營銷和其他企業(yè)的產(chǎn)品營銷有著本質(zhì)上的不同，因為房屋建筑與人們的`人身財產(chǎn)安全息息相關(guān)，所以在房地產(chǎn)營銷當(dāng)中房屋建筑的質(zhì)量問題才是廣大業(yè)主關(guān)心的重點。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定創(chuàng)新營銷策略時，一定要嚴(yán)格把控房產(chǎn)的質(zhì)量，確保房產(chǎn)質(zhì)量符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和要求。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式之所以沒能取得實質(zhì)性進(jìn)展，主要是房產(chǎn)企業(yè)管理層在營銷過程當(dāng)中太過注重價格，并沒有按照市場發(fā)展規(guī)律充分考慮業(yè)主的真實需求和想法，這種過于注重價格的營銷模式雖然可以短時間內(nèi)獲取一定的利益但是很難實現(xiàn)利益的長遠(yuǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)從傳統(tǒng)營銷理念當(dāng)中解放出來，轉(zhuǎn)變思維，通過對營銷策略的創(chuàng)新，把價格營銷轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量營銷，契合廣大消費者的實際需求，從而用高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品來滿足消費者的意愿和獲取更廣闊的市場。

3.3樹立品牌意識。

房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷方案時除了要以市場為導(dǎo)向外還要充分結(jié)合市場的實際需求。因為，營銷的落地點是在市場上，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)營銷人員在方案制定前一定要對房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的分析和研究，避免房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷當(dāng)中出現(xiàn)方向模糊和目標(biāo)不明確的問題。首先，是要對市場的基礎(chǔ)情況進(jìn)行考察，以便于為后續(xù)建設(shè)各類房屋提供重要依據(jù)；其次，方案制定應(yīng)以客戶需求為基準(zhǔn)。只有了解和掌握了客戶的實際需求房屋的規(guī)劃和建設(shè)才能讓客戶滿意才能得到客戶的認(rèn)可。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策層，企業(yè)在制定市場營銷方案時應(yīng)以企業(yè)的品牌效益為重，按照市場供需關(guān)系和周期變化，科學(xué)合理的制定出短期、中期、長期的營銷計劃，通過營銷方案的合理規(guī)劃為房地產(chǎn)企業(yè)打造出一個品牌過硬，形象良好的知名企業(yè)。

3.4創(chuàng)新營銷模式。

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績，但和發(fā)達(dá)國家相比我國房地產(chǎn)行業(yè)仍舊存在很多的問題，尤其是在營銷模式的創(chuàng)新方面，我國房地產(chǎn)的營銷模式仍舊很單一和過于傳統(tǒng)，單一和傳統(tǒng)的營銷模式不僅嚴(yán)重的制約了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展同時也影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場當(dāng)中的創(chuàng)新能力。在傳統(tǒng)營銷模式當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)的社會知名度和市場影響力主要是通過產(chǎn)品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統(tǒng)營銷模式的單一性和落后性導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)而且還造成了企業(yè)市場競爭力的下降，嚴(yán)重威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，計算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)已經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用不僅為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的制定提供了重要的技術(shù)支持，而且通過互聯(lián)網(wǎng)平臺的還能進(jìn)一步擴(kuò)大和加強(qiáng)房地產(chǎn)在產(chǎn)品宣傳上的范圍和力度，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷創(chuàng)新打下了堅實的基礎(chǔ)。另外，在信息技術(shù)的支持下房地產(chǎn)企業(yè)還可以自行開發(fā)企業(yè)的專屬網(wǎng)站，這樣企業(yè)就可以利用自己的專業(yè)化的操作平臺，定期的將房產(chǎn)信息發(fā)布到企業(yè)的網(wǎng)站上，客戶通過網(wǎng)站進(jìn)行選房、購房等一系列活動不僅節(jié)約了時間也提高了房地產(chǎn)交易的效率，企業(yè)也從中獲得知名度和影響力。總之，隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息時代的到來我國房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷策略的理念上一定要與時俱進(jìn)，緊跟時代腳步，不斷優(yōu)化營銷手段，在滿足企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新需求的同時，通過營銷創(chuàng)新為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在機(jī)會和挑戰(zhàn)面前獲取更多的發(fā)展空間，就必須要把企業(yè)的營銷策劃創(chuàng)新放在企業(yè)發(fā)展的首位。營銷策略有利于使房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動有整體的規(guī)劃和統(tǒng)一的安排，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)對資源的利用效率，能夠增強(qiáng)企業(yè)營銷活動及其他活動的穩(wěn)定性，既是房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的有力武器，也是企業(yè)職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營銷策略，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶，對于企業(yè)的發(fā)展意義重大。

作者:方芳單位:中冶寶鋼技術(shù)服務(wù)有限公司。

[1]趙婧.完善土地收購儲備制度的建議和思考[j].工程技術(shù)研究,2016,(8):256.

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[3]李恩會.宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)營銷策略研究[d].石河子大學(xué),2013.

[4]呂思琪.工程變更對造價管理的影響[j].工程技術(shù)研究,2016,(6):170.

房地產(chǎn)論文選題方向篇十一

在房地產(chǎn)項目中,項目成本管理指的是按照房地產(chǎn)項目的總體目標(biāo)和具體要求，在實施中合理地組織、實施、控制、分析、考核項目成本，從而實現(xiàn)優(yōu)化管理、降低成本、提高總體效益的目標(biāo)。當(dāng)前，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)不斷加強(qiáng)項目成本管理，在重視生產(chǎn)管理的同時,還要加強(qiáng)經(jīng)營決策管理，努力提高房地產(chǎn)項目的總體效益,使自身在市場競爭中立于不敗之地。

(一)項目開發(fā)初期的通用。

1、在設(shè)計階段的運用。

通常來說，初步階段對房地產(chǎn)項目投資產(chǎn)生影響的可能性非常大；與之相比，擴(kuò)初設(shè)計階段對項目投資的影響要小一些;而施工圖設(shè)計階段對項目造價的影響最小，可見在設(shè)計階段內(nèi)部各環(huán)節(jié)對項目成本的影響也有一定不同。設(shè)計階段的相關(guān)工作尤其是投資決策將對房地產(chǎn)項目成本控制產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。根據(jù)房地產(chǎn)項目相關(guān)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計，設(shè)計費在項目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而這極少數(shù)的投入能夠換來極為可觀的回報，它會對項目成本造成不低于75%的影響。

2、在項目開發(fā)之初的運用。

在項目開發(fā)之初，需對所投資項目進(jìn)行項目投資測算、利潤測算，但當(dāng)前目標(biāo)測算方法單一，測算考慮不周全，導(dǎo)致利潤測算和投資回報率測算偏差較大。項目方案確定后開工之前也要進(jìn)行目標(biāo)成本測算，即項目成本預(yù)算，預(yù)算包含一個項目所有的費用，但當(dāng)前數(shù)據(jù)的來源僅限于以財務(wù)數(shù)據(jù)為主，財務(wù)為了計算出利潤，采用不同部門所提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性也無法全部核實，導(dǎo)致計算出總的利潤有偏差。

(二)在項u開犮過程中的廷用。

按性質(zhì)來說，招投標(biāo)分為兩類，一是閉口的，二是不閉口的`，按照形式劃分，則可以分為工程量招標(biāo)、施工圖招標(biāo)以及費率招標(biāo)等，根據(jù)具體情況作出不同的招標(biāo)方式選擇。對于項目開發(fā)者而言，要盡早了解項目的大致造價，從而實現(xiàn)對預(yù)期價格的提前確定。具體來說，可以從兩個方面采取措施。一方面，采用閉口價格，然而選擇閉口價應(yīng)有前提，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式。另一方面，選取非閉口價包干時，在施工圖出齊后，可以進(jìn)行預(yù)算審價，不僅要審核施工單位預(yù)算，而且要采取包干的方式，這有利于較早敲定工程造價。但當(dāng)前開工后目標(biāo)成本管理落后，沒有及時跟蹤數(shù)據(jù)，無法第一時間知道成本狀況，不能及時反映動態(tài)項目成本。

(三)在項龍工店的運用。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，工程過程造價監(jiān)控同樣應(yīng)當(dāng)引起重視。所謂工程過程造價監(jiān)控，指的是社會中介機(jī)構(gòu)接受發(fā)包方的委托，使用專業(yè)技術(shù),從房地產(chǎn)項目立項開始到項目竣工結(jié)算，為建筑單位進(jìn)行建設(shè)項目的過程、方位的造價咨詢服務(wù)。借助于房地產(chǎn)項目工程造價監(jiān)控，有利于為投資價款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產(chǎn)項目工程的投資效益發(fā)揮到最大水平。在項目完工后，目標(biāo)成本的管理基本上結(jié)束了，但由于沒有及時進(jìn)行歸納和總結(jié),加之認(rèn)為項目已完成無需再花費精力去總結(jié)，因此造成目標(biāo)成本預(yù)決算出現(xiàn)偏差。

(一)項目成本管理控制措施。

1、經(jīng)濟(jì)措施。

要對人員方面的支出進(jìn)行有效管理，積極培訓(xùn)和訓(xùn)練員工很有必要，需要制定和實施有效的獎懲制度，完善激勵機(jī)制，充分調(diào)動員工工作熱情與積極性。人工費雖然占整體目標(biāo)成本比重小，但不能忽視一支訓(xùn)練有素隊伍所起到的直接作用。

2、技術(shù)措施。

要做好施工方案的設(shè)計工作，保證方案的經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性，從而促進(jìn)施工工期的時段、施工質(zhì)量的提升以及項目成本減低的最終目標(biāo)。一般來說，施工方案有四個組成部分,即施工方法、施工順序、施工器具以及流水施工的組織工作。要充分考慮成本因素對施工方案予以優(yōu)化分析和選擇。在項目施工中，應(yīng)積極嘗試提高工藝、減少消耗的新技術(shù)、新材料、新方法，以技術(shù)手段為核心展開成本控制。

3、組織措施。

房地產(chǎn)項目成本管理的首要負(fù)責(zé)者是項目經(jīng)理，因此，項目經(jīng)理要對項目成本管理工作進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，組織相關(guān)人員落實各項管理制度，在第一時間掌握和分析盈虧情況。合同實施及管理工作通常由成本控制部負(fù)責(zé)，特別是項目進(jìn)度款的申報、催款以及施工賠償問題的處理，要做好合同預(yù)算管理，通過合理預(yù)算降低成本。房地產(chǎn)項目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)是工程技術(shù)部，要在保證工期和質(zhì)量的前提下改進(jìn)技術(shù)，積極嘗試先進(jìn)技術(shù),通過工作效率的提高來減少工程造價。財務(wù)工作由財務(wù)部負(fù)責(zé)，要對項目財務(wù)收支狀況進(jìn)行及時的記錄和分析，對項目資金進(jìn)行有效調(diào)度。

(二)解決成本箐理過程中問超的措旄。

在項目開發(fā)之初，根據(jù)市場行情設(shè)計確定產(chǎn)品類型，多做幾種方案，多維度考慮,從中選擇最優(yōu),使投資回報最高、利潤最大化。

在項目開工后，用靜態(tài)和動態(tài)的目標(biāo)成本管理方法對項目進(jìn)行跟蹤管理，使項目處于可控狀態(tài)。

在項目完工后，需要及時整理項目各項數(shù)據(jù)，并與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對比,明確控制較好的方面，及時對項目出現(xiàn)問題的地方進(jìn)行總結(jié)，為其他項目決策提供參考數(shù)據(jù)。

項目成本管理對房地產(chǎn)項目成本控制和總體效益的提高有十分積極的意義，在房地產(chǎn)項目施工的不同階段，項目成本管理有著廣泛的運用空間，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的成本控制，就需要將成本管理運用于項目開發(fā)初，項目開發(fā)時，項目開發(fā)后三個階段中，注重已完成項目經(jīng)驗歸納和總結(jié)。

房地產(chǎn)論文選題方向篇十二

摘要：目前我國中低收入階層住房短缺,產(chǎn)業(yè)工人的工資和居住費用脫節(jié),之所以形成這種局面,主要是我國房地產(chǎn)上漲的最大動力來源于投資性購房。論文分析了我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及應(yīng)對策略,提出了住宅流通體制的總體思路，更多房地產(chǎn)論文范文盡在top期刊論文網(wǎng)。

政府近幾年來也已出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行密集調(diào)控，這些政策包括“國八條”，“新國十條”，“國十一條”，“9.29新政”，“新國八條”以及“國五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對房價的調(diào)控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買得起房，以這個為出發(fā)點，我們小組探討的課題就是基于政府出臺的政策對房價的影響，來分析中國的房地產(chǎn)市場。

首先房價變動是一個長期的過程，因此我們不能單從某年的房價來研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國二三線城市房價數(shù)據(jù)，研究當(dāng)期房價的變動趨勢。其次要判斷居民是否買得起房，不能只依靠房價，因為在這一期間房價的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個房價收入比的概念來分析這個課題，最后我們收集整理了房地產(chǎn)相關(guān)政策的頒布，分析政府宏調(diào)的作用與效果。結(jié)合政策理論分析和房地產(chǎn)市場實際價格趨勢來研究政府宏調(diào)的效果，從而總結(jié)出宏調(diào)政策的優(yōu)劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協(xié)助政府完成對房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定的調(diào)控。

我們決定通過計算房價收入比來對房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和居民購買負(fù)擔(dān)進(jìn)行評判，房價收入比是判斷房價高低的標(biāo)準(zhǔn)。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。

房價收入比(housingprice-to-incomeratio)計算方法：是指住房價格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比。本課題以城鎮(zhèn)三口之家為標(biāo)準(zhǔn)，住房價格指城鎮(zhèn)家庭在當(dāng)年的居住面積乘以當(dāng)年的房價，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房價收入比：pir=p/i.

一、政府政策對房價的影響分析。

查閱資料得知房價收入比(pri)增長速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年)上漲至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房價收入比也從處于合理區(qū)間的5-6(2004年)，上漲至10以上(2013年)。我們將結(jié)合政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對房價收入比數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析，以得出政府密集調(diào)控政策對房價收入比的影響。

我國自2004年以來，房價不斷上升，房價收入比總體來說亦呈上升趨勢，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展，因此，政府在這十年間對房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列密集調(diào)控。2005年，為抑制住房過快增長，國家頒發(fā)了“國八條”，這項政策對房價收入比有稍微影響，其中一線城市的房價收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后，三級城市的房價收入比都回暖，并繼續(xù)上升。因此為堅決遏制部分城市房價過快上漲，2010年，國務(wù)院各部委、各直屬部門機(jī)構(gòu)下發(fā)“新國十條”，首次提出要實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用;同是2010年，國家先后又再頒布了“國十一條”和“9.29新政”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在這兩個政策中，分別對差別化信貸政策進(jìn)行了強(qiáng)化和完善，對稅收政策進(jìn)行了細(xì)化和完善。結(jié)合數(shù)據(jù)我們看出，2010年國家采取的密集調(diào)控手段，致使2011年一線二線三線城市房價收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點數(shù)最多的一線城市，從15.21下降到12.68，;其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個點――從8.17下降到7.12。為穩(wěn)定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果，2011年，政府頒布“新國八條”，在相關(guān)政策中，特別要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，除此之外，“新國八條”還增加了堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)這一政策。盡管“新國八條”的調(diào)控力度更大，調(diào)控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房價卻迎來了新一輪的飆升，由14279元/平米(2012年)上漲至24773元/平米(2013年)，房價收入比也是史無前例的高漲。

總觀04年以來國家頒發(fā)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控目的從開始的抑制房價過快上漲逐漸趨向穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展;調(diào)控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國十條”中較為寬泛的嚴(yán)格實行，進(jìn)步到“國十一條”中加大執(zhí)行力度并明確方向，最后變革到“新國八條”中完善并切實實行;政策逐步細(xì)化，如市場監(jiān)管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細(xì)化與完善;隨著市場和社會的變化，政府調(diào)控的政策緊跟改革風(fēng)向：如“國八條”偏向嚴(yán)格控制被動性住房需求，而之后的“國十條”更強(qiáng)調(diào)堅決抑制不合理的購房需求――投機(jī)性購房等。我們亦不難找出這些政策的共同點，即政府強(qiáng)調(diào)最多的方面：一是高度重視穩(wěn)定住房價格工作和切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任;二是大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);三是加強(qiáng)市場監(jiān)管與監(jiān)理考核問責(zé)機(jī)制;四是加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。

由此可見，政府根據(jù)我國國情不斷在調(diào)整政策，這一系列密集調(diào)控政策對房價收入比也有一定的'影響，但這影響并不持久，一段時間之后作用將逐漸消失，房價抑制作用降低。其中，政府政策對一線城市的房價收入比影響最大;其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。

政府對房地產(chǎn)調(diào)控要逐步區(qū)域化，進(jìn)行分類(雙向)調(diào)控。針對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不可退出。而對庫存量較大的二線城市，嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)商的土地供應(yīng)，適當(dāng)?shù)姆潘上拶J和限購，同時采取打折促銷等手段，消化庫存。通過逐步降低大庫存城市的房價收入比，力爭平穩(wěn)過渡，避免城鎮(zhèn)化末期出現(xiàn)類似日本房地產(chǎn)市場崩潰的危機(jī)。

建議政府盡快開征物業(yè)稅，制定出臺一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅，讓房子多的、房子好的房地產(chǎn)投資者多交稅，而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買房需求。盡管物業(yè)稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本，由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊，但如果在征稅對象、稅率、起征點、減免稅等方面較好地參考國外的做法，并結(jié)合我國的具體情況做出合理的設(shè)計和安排，就能夠?qū)ζ胀ㄙ彿空咚鶐淼臎_擊降低到最小限度。

影響商品房購買力的另一個重要因素便是收入，改革中國的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購買需求，推動有效內(nèi)需來解決房地產(chǎn)存量過多的問題。

房地產(chǎn)論文選題方向篇十三

摘要：體驗營銷突破傳統(tǒng)上“理性消費者”的假設(shè)，認(rèn)為消費者消費時是理性與感性兼具的。消費者在消費過程中的體驗成為品牌經(jīng)營的有效途徑。本文結(jié)合某開發(fā)商的具體項目，討論體驗營銷在房地產(chǎn)中運用。

美國未來學(xué)家阿爾文·托夫勒預(yù)言服務(wù)經(jīng)濟(jì)的下一步是走向體驗經(jīng)濟(jì)，人們會創(chuàng)造越來越多的跟體驗有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動。目前，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入成熟時期，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴(yán)重，市場競爭加劇，在這種情況下，“體驗營銷”這一方式受到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的關(guān)注。

體驗營銷就是從消費者的感官、情感、思考、行動、關(guān)聯(lián)五個方面來重新定義、設(shè)計營銷理念。在體驗營銷時代，營銷的重點是，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品從設(shè)計到投入使用與消費者接觸的所有點，研究這些點，通過對它們的體驗建立起品牌在消費者心中的深刻印象。

房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，體驗應(yīng)貫穿始終。從開始的規(guī)劃設(shè)計到客戶入住后的長期物業(yè)服務(wù)。每一個環(huán)節(jié)，開發(fā)商都必須從消費者的角度來構(gòu)思，不能像過去一樣僅僅滿足于怎樣把它做好，而是要考慮消費者看到它、使用它時，會產(chǎn)生什么樣的感受。

本文以廈門某房地產(chǎn)商，在洛陽新城區(qū)首次投資的成功案例為例，淺談“體驗營銷”在房地產(chǎn)業(yè)中的運用。

1.項目位置：洛陽古城路、王城大道與民苑二路形成的圍合區(qū)域內(nèi)，臨隋唐城遺址。

2.項目占地:690573㎡。

分析。(1)優(yōu)勢s。地段優(yōu)勢明顯，處洛陽新城區(qū)，是住宅集中區(qū)，地段好;交通條件較好，王城大道與古城大道均為城市干道，且周邊有多條公交線路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設(shè)置，商業(yè)價值形成;臨隋唐城遺址，為項目未來業(yè)主帶來良好的視野及景觀。(2)劣勢w。地塊不規(guī)則形,且呈條形，在項目規(guī)劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少，人氣較弱，商業(yè)氛圍相對較難形成;道路交通污染，臨城市干道，存在一定交通污染。(3)機(jī)會o。洛陽房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展階段，市場走勢基本穩(wěn)定;洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程推動;南方開發(fā)商介入洛陽市場，在政府及消費者層面都能帶來一定的優(yōu)勢。(4)隱憂t本案體量較大，消化周期較長，未來項目銷售存在不確定性壓力;隨著競爭加劇，產(chǎn)品品質(zhì)提升，這在一定程度上將影響本案項目競爭力的形成;宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的不確定，是本案未來開發(fā)的.潛在性風(fēng)險。

1.目標(biāo)客戶群分析。

根據(jù)區(qū)域市場及消費者需求的了解，結(jié)合本案的區(qū)位特征，將本案客戶群定位為——洛陽地區(qū)中高端的購房需求消費群體——其具備以下特征未來客戶群:來源地——洛陽市區(qū)及城郊居民為主，部分周邊縣市居民;置業(yè)類型——以自住型消費為主，老城區(qū)二次以上置業(yè)者占多數(shù)，進(jìn)城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類型——私營業(yè)主、農(nóng)村高收入者等為主要客戶群;消費特征——對新城的區(qū)位認(rèn)同度高，對項目總價值要求較高，戶型、園林及配套均有相對突出的要求，并看好區(qū)域及社區(qū)發(fā)展前景。

根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強(qiáng)烈。當(dāng)物質(zhì)生活水準(zhǔn)達(dá)到一定程度以后，人們購買住宅的目的不再是出于滿足簡單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們在購房時除了價格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)該緊緊圍繞客戶需求展開。

2.產(chǎn)品定位及創(chuàng)新。

3.體驗式活動。

購房即便對于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情，次次體驗給客戶新的感受。耐心陪伴著顧客，從初步體驗到認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)。(1)文化性會所先行建設(shè)，通過會員活動，讓客戶了解本案的開發(fā)及服務(wù)理念;(2)參觀前期完成的園林景觀樣板區(qū)(結(jié)合舉辦書畫展)，讓客戶真實地感受規(guī)劃方案中的園林風(fēng)格社區(qū)主題。(3)專業(yè)人士解說規(guī)劃設(shè)計方案——產(chǎn)品不僅需要有好的功能和質(zhì)量，還要有能滿足使用者視覺，觸覺，審美等方面的感官質(zhì)量。密切聯(lián)系消費者和使用者，在專業(yè)人士的解說過程中，通過客戶的意見了解到產(chǎn)品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗，表面上，品牌是廣告或服務(wù)的標(biāo)志;深層次上，品牌則是對人們心理和精神上的表達(dá)。在體驗營銷者看來，品牌就是“消費者對一種產(chǎn)品或服務(wù)的總體體驗”。(5)垃圾處理、直飲水、中水處理系統(tǒng)、生態(tài)車庫等產(chǎn)品特色演示、介紹(6)戶型選擇、居家風(fēng)水常識小講座;——通過額外的服務(wù)細(xì)節(jié)，給消費者帶來美好而難忘的體驗。(7)組織客戶戶外游，增進(jìn)準(zhǔn)客戶的“鄰里”關(guān)系。本案目前已開發(fā)完成，取得了良好的銷售業(yè)績，并獲得客戶好評。

體驗營銷這種基于為消費者提供服務(wù)，最終與消費者實現(xiàn)共同體驗的商業(yè)模式下的行銷方式，成為地產(chǎn)商、地產(chǎn)項目樹立市場形象，吸引市場關(guān)注的一劑強(qiáng)心針。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望，并將其對項目的良好體驗，愉悅的感情升華為客戶的忠誠，這是房地產(chǎn)項目營銷成敗的關(guān)鍵。

[1]《旅游地產(chǎn)》第10期房地產(chǎn)營銷之體驗營銷。

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