報告的撰寫需要對所研究的主題有深入的了解和全面的分析。寫報告時要注意語法和拼寫的準確性，避免出現錯誤和歧義，以保證報告的質量和可讀性。附上一份關于公司內部管理問題的分析報告，供參考意見。

小區物業管理調研報告篇一

1、維保人員與業務量不匹配。部分單位技術人員力量不足，人均保養電梯數量超過規定，有的人均負責維保電梯超過50臺，造成只維修不保養的情況;部分單位技術人員和管理人員對國家相關法律法規和電梯技術標準不夠熟悉。

2、使用單位檔案管理工作不規范。部分單位“一機一檔”歸檔管理不規范;個別單位對檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。

4、服務意識有待提高。部分單位應急電話、投訴電話記錄不規范;部分單位缺乏應急預案的演練記錄，對客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養單位對電梯使用單位應按時實施定期檢驗宣傳督促不夠。

5、部份外地維保單位存在超出授權范圍維保或授權重復、職責不明確等。如部分制造單位設立的維保站存在保養其他品牌電梯的情況。

6、根據《電梯使用管理與維護保養規則》(tsg。

t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發現事故隱患及時告知電梯使用單位;發現嚴重事故隱患，及時向當地質量技術監督部門報告。事實上，幾乎沒有電梯維保單位及時報告質量技術監督部門。

7、普遍存在著維保記錄填寫不規范，電梯日常維保記錄中的維保項目未滿足規范要求;未有效開展對所維保電梯的定期自檢工作，特種設備檢驗檢測機構進行的定期檢驗是在電梯維保單位自檢合格的基礎上實施定期檢驗，但往往檢驗機構的檢驗人員在現場檢驗時，會發現自檢報告部分項目與實際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規范，個別單位甚至存在編造自檢報告的行為。

1、落實使用單位的主體責任，特種設備使用單位是責任主體單位，主要抓好“三落實、兩有證、一檢驗、一預案、一演練”的要求。也就是做好責任單位、責任人及制度的落實，做好電梯的注冊登記和人員的持證上崗的落實，做好電梯檢驗的落實，做好應急預案和應急演練的落實。以此推動使用單位主體責任的落實工作。

2、抓好宣傳教育。針對小區業主對電梯使用常識了解不夠。結合《特種設備安全法》的實施，開展好進社區宣傳服務活動，宣傳正確使用操作電梯及應急情況的處理。發放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當的原因等，樹立安全防范意識。

3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項檢查工作，加。

強對物業公司電梯管理的指導。做好隱患排查治理工作，特別是對經檢驗不合格、對群眾舉報投訴反映強烈的單位，加強檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實工作。

4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項檢查，不定期的對維保公司服務情況及維保質量進行抽查。重點抽查那些經常對所維保的電梯不能一次檢驗合格的維保公司，以此推進維保質量的落實;抽查維保公司應急處置能力，確保發現電梯故障能及時排除。

5、加大執法力度，嚴防不合格電梯的使用。加大對電梯使用違法行為的查處力度，特別是對電梯不能及時辦理注冊登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經檢驗不合格電梯、維保公司不按安全技術規范的要求進行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴厲打擊。

6、加強協調配合。加強與檢驗檢測機構、電梯維保單位、電梯使用單位的聯系，對電梯使用過程中發現的隱患，及時協調解決，確保電梯的正常運行。

7、制定應急措施和救援預案及定期演練工作。每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進行一次應急演練，做好應急演練的記錄;提高服務意識，對客戶意見反饋處理及時匯總、分析及改進;接到電梯故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，電梯維修人員及時抵達所維保電梯所在地實施現場救援。

8、嚴格落實《電梯使用管理與維護保養規則》(tsg。

t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進行清潔、潤滑、檢查、調整，更換不符合要求的易損件，使電梯達到安全要求，保證電梯能夠正常運行。在維保過程中，發現嚴重事故隱患，要及時向當地質量技術監督部門報告。

小區物業管理調研報告篇二

自縣編委批準成立光山縣城市路燈管理所以來，縣公用事業局扎實開展縣城路燈管理的各項工作。但因管理體制不完善，我縣城區路燈在工程建設、維護更新、亮燈率等方面還存在許多問題，城區居民還有更多期待沒有解決。為應對城區規模不斷擴展、居民需求不斷提升的需要，我們對兄弟縣區路燈管理工作進行了考察、調研。現形成調研報告如下：

一、調研目的。

通過對周邊路燈管理水平較高的縣區進行調研，借鑒好的管理方法，學習先進經管理經驗，解決城區路燈管理遇到的相關問題，進一步改善我縣城區路燈管理水平。

二、周邊縣區路燈管理情況。

(一)信陽市。信陽市的路燈管理職能歸屬于市城管執法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設置3個)，市區共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設施)，體制健全，負責城區路燈的管理、維護、改造、新建等，經費為政府全供。市政府將全年路燈經費統一撥付至市政管理處管理，包括維修費、電費等。建立了路燈智能化控制平臺，實現數字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時工)。城區道路亮燈率達到95%以上。

(二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負責新縣公用照明設施建設、管理、維護的公用服務性質事業單位(職能包括城區照明設施的日常管理、經費管理、維修維護、亮化設施建設等)。縣政府將全年路燈經費統一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費等。城區共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺，實現數字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時聘用的電工)。城區道路亮燈率達到98%以上。

(三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負責城區路燈的管理、維護、改造、新建等。維修分兩部分，一是內部電工進行日常維修，二是重大突發情況聘用臨時電工進行維修，工資按天計算。路燈建設，由路燈管理所向縣政府打報告并經批復后，按相關程序實施。縣政府將全年路燈經費統一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費(路燈管理所每月自己抄表，然后報送電業局及財政局，據實向縣供電公司支付電費)等共計1000多萬元。城區道路亮燈率達到95%以上。

(四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級單位，干部職工5人。負責城區道路、街巷、橋梁、廣場、公園、公共綠地的景觀照明規劃設計、日常管理與行政執法;路燈建設及維修職能目前還在電業局，但是全年經費(包括維修費、電費等)統一撥付至照明管理辦公室管理。共負責城區10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個廣場、1個景區的亮化以及167臺計量裝置的維護管理工作。城區道路亮燈率達到95%以上。

三、光山縣路燈管理情況。

光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級事業單位，編制8名，現有干部職工8人。主要負責城區主次干道路燈的日常管理，對路燈亮燈率進行統計，協調縣供電公司對城區不亮的路燈進行維修。

(一)城區路燈分布情況。

光山縣城區(不含官渡河產業集聚區)共有19條主次干道、5個廣場，路燈、高桿燈、射燈共計2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個廣場(望水樓廣場、司馬光廣場、南城廣場、政府廣場、北城廣場)的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。

小區物業管理調研報告篇三

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

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為促進國務院《物業管理條例》《*省物業管理條例》的貫徹落實，規范我縣物業管理工作，打造和諧宜居環境，按照縣委的要求和縣人大常委會主任會議安排，縣人大常委會抽調有關方面人員組成調研組，于*月份對縣城住宅小區物業管理情況開展了專題調研，*月*日，縣人大常委會主任*，副主任*、沈少武率領縣人大常委會部分組成人員和部分縣人大代表對縣城住宅小區物業管理情況進行了專題視察，召開了座談會，聽取了縣政府及相關部門的工作匯報，視察組成員及人大代表提出了很好的意見建議。現將這次調查情況報告如下。

一、物業管理工作的基本現狀。

**個商品房小區由物業企業負責物業管理；

**個小區由開發企業代管，其它*個小區和單體建筑均無物業管理。總體來看，經過各方面的共同努力，縣城住宅小區物業管理從無到有，實行物業管理的區域不斷擴大，物業管理效應初步顯現，尤其是政府主導管理的保障房和移民安置房物業管理較為規范，群眾比較滿意，商品房小區物業管理也在進行積極嘗試，取得一定成效，為宜居*建設和社會穩定發揮了積極作用。

我縣物業管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，問題十分突出，矛盾錯綜復雜，現狀令人堪憂，物業管理工作與縣域經濟社會發展形成極大反差，群眾意見較大，已經成為城市建設和管理最為突出的問題，主要表現在以下幾方面：

（一）從行政管理層面看，存在四個突出問題。

一是政府對物業管理工作重視不夠，一些領導、干部認為物業管理工作是主管部門的事、是開發商的事、是小區自己的事，政府沒有主動履行監管職責，加之主管部門力量有限，小區物業管理基本處于無序狀態。多年來，縣、鎮政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業管理工作的具體政策措施，對物業管理工作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障，主管部門也存在對物業管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。

二是物業管理政策法規宣傳不到位。從視察調研情況看，政府、社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少，各級宣傳普及物業管理法規不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業管理的內容。

三是物業監管職能職責不清，目前我縣的物業管理工作主要依靠房管局進行行業直管，物業管理行政管理體制缺乏縣、鎮、社區、小區條塊結合、層層負責的行業監管網絡，缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防御機制。部門之間沒形成監管合力，物價部門沒有制定我縣物業收費標準，收費管理混亂，住建部門對小區建設規劃不盡合理，在工程驗收時對小區物業管理配套設施驗收把關不嚴，沒有按規定進行驗收，為以后的物業管理埋下隱患。三創辦、房管局、社區在物業管理工作中協作不夠緊密。

四是鎮、社區組織還沒有發揮應有的作用，省物管條例規定，鎮政府及社區在物業管理中應組織協調業主大會成立，調解業主、業主委員會與物業服務企業間的糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，但目前鎮及社區都以人手少、工作忙等為由不愿承擔物業管理相關職能。

（二）從開發商和物業服務企業層面看，存在四個突出問題。

一是一些開發商從自身利益出發，隨意變更設計，建設了一些達不到規劃標準的住宅小區，如物業管理用房、社區活動用房不到位，公建配套設施產權不明晰，房屋及小區水、電、排污系統建設質量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續管理糾紛多、難度大、成本高。

二是住宅小區基礎設施不配套，成為物業服務品質無法提升的硬傷。一個突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區中，包括新建商品房小區的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區環境、困擾物業管理的一大難題，這在老舊小區表現得尤為突出。一些開發商在出售房屋時極力避免簽訂“前期物業管理協議”，有關前期物業管理必須具備和提供的服務落實不了。因小區水電氣統一管理設施不全，即使大多數業主同意管控水電氣破解收費難問題，也不能有效執行。

三是物業管理模式落后，經營活動不規范。部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務變成了經營行為，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣*多個小區中，只有不到*個是聘請物業企業管理，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。大部分分散式小區，都由住戶分單元、分樓推選樓長或聘請退休老干部職工管理，所謂的管理大多也只是負責收取一點衛生費，做一些簡單的上傳下達，都是義務服務，難以長期堅持。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的*多個小區，社區或物業服務企業對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少數有制度或公約的也落實不到位。

四是有資質的物業管理企業少，服務質量不高，物業費收支不公開不透明，物業服務企業運轉困難。部分物業企業擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業主頤指氣使，缺乏主動服務、積極服務意識，從而滋生了眾多的矛盾。

（三）從業主層面看，存在三個問題。

一是業主自治而未治。召開業主大會、成立業主委員會難，業主自治組織不全，業主大會、業主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業企業對等的、維系物業管理市場完整性的重要主體。但是目前我縣*多個小區因為無人牽頭組織、缺乏經費、區域太小太零散等原因均沒有成立業主委員會，就是已經成立了業主委員會的小區，由于缺乏對業主委員會有效的監督制約措施，其業主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現，業主自治只能是良好的愿望而已。

二是業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有*%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。

三是少數在職和退二線公職人員不繳納物業管理費，說明對公職人員的教育管理還需加強。另外，隨著全縣安置區的增多，部分人既失地又失業，會加劇物業矛盾，應引起重視。

三、意見和建議。

（一）要加強組織領導，盡快制定出臺物業管理辦法。物業管理事關千家萬戶切身利益,事關城市管理水平和形象,事關“三宜”*建設成敗，直接影響著*社會經濟全面發展和小康社會目標的實現。同時，從多年的實踐看,物業管理在維護社區秩序,協助公安等有關部門防范刑事犯罪,防止可能發生的治安、火災、燃氣泄漏、水電故障等惡性事故中發揮著十分重要的作用。因此,加強物業管理具有十分重要的現實意義。縣政府及相關職能部門要高度重視物業管理工作，認真學習現行法律法規，深入研究工作中存在的問題，結合實際進行“頂層設計”，盡快起草制定《*縣物業管理實施辦法》，按程序提交縣人大常委會審議后實施要從加強領導、理順體制、政策措施、明確職責、夯實任務、加強監管等方面做出具體規定，便于政府部門、開發企業、物業企業和業主各方履行責任、權利和義務，使物業管理步入規范化和法制化。

（二）要明確管理職責，切實解決物業管理工作中亟待解決的問題。一要加強規劃管理，要嚴格執行城市規劃、小區建設以及物業管理方面的法律法規，對已建但沒有開展物業管理的小區，在建和規劃建設的小區，非小區的居民集中區、單棟電梯高層樓房等，分別采取相應措施加強監管、規范和完善。二要加強價格監管，物價部門要加強對物業企業收費行為的監管，研究制定物業服務項目標準和對物業收費指導價格，供業主和物業企業參考。三要強化公職人員引領，要充分發揮黨員干部和國家公職人員在小區內的模范帶頭作用，引導物業管理工作健康發展。四要實現有效管控，電力公司、自來水公司和天然氣公司要研究小區物業統管住戶用水、電、氣的機制，對業主大會同意通過管控用水、電、氣收取物業費的要積極配合確保執行到位。五要堅持抓點示范，在縣城篩選*-*個基礎條件較好的小區進行物業管理方面的綜合試點，通過試點總結經驗，為全縣物業管理提供樣板。六要盡快化解一批突出矛盾，相關部門要認真落實《在全縣開展房地產領域信訪突出問題專項整治方案》，及時化解西江盛景家園、萬景國際、濱江新城等物業管理方面的矛盾和信訪問題，有效預防和遏制其它小區物業管理矛盾和苗頭性問題發生。七要迅速開展專項整治行動，三創辦、住建局、城關鎮、各社區要迅速行動起來，及時整治紅花小區“臟、亂、差”和打通濱江大道通道，成立濱江新城業主委員會，古堰集鎮社區占用公共場地建設住房、桃源市場污染源治理、西單農貿市場違規占用通道建房等突出問題。同時，公安、司法、水利、電力、市場監管、廣電等部門和各鎮、社區等單位要主動履行職責，協同推進物業管理工作。對一些違犯城鄉規劃、物業管理法律法規的人和事，相關行政執法部門要聯合執法，加大查處打擊力度，強力推進宜居*建設。

三要規范服務行為，物業企業要通過加強業務培訓，提高從業人員專業素質和服務水平，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示，對業主和業主委員會提出的合理要求要及時整改。住建（房管）部門要在公共場所建立開發商、物業服務企業曝光臺，完善不良記錄和不誠信檔案，凡有不良記錄者，今后不得在本縣從事房地產和物業管理行業。

（四）要強化教育宣傳，不斷提高業主自治意識和自治能力。一是物業主管部門、宣傳、廣電部門和各鎮各社區要深入廣泛宣傳《國務院物業管理條例》《*省物業管理條例》等法規，以及即將出臺的《*縣物業管理實施辦法》，提高物業法規知曉率。電視臺要適時開辦物業管理專欄，宣傳普及物業法規，加大曝光物業管理陋習。物業主管部門要強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進依法履職、規范管理，增強業主的物業管理法律意識，引導他們共同關心支持物業管理工作。物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，提高服務質量，取得廣大業主和業主委員會的支持和配合。二是通過召開業主大會、組織學習、教育培訓、組織引導和制定居民公約，成立業主委員會，引入物業管理公司等方式，逐步實現小區日常事務自主管理。三是加強公職人員教育管理，充分發揮黨員干部主觀能動性和示范引領作用，積極參與和支持物業管理服務工作。四是結合新民風建設，建立小區業主“紅黑榜”，對熱心小區事業、帶頭繳納物業費的業主予以表彰鼓勵，對無故不繳納物業費的業主進行通報曝光，引導建立良好的小區風氣。

小區物業管理調研報告篇四

隨著現代居住方式的不斷改變，物業管理既有普通服務型行業的特點但又有著不同于其他服務性質工作的特點，主要體現在以下幾點：

1.社會性。

住宅小區是人們居住、生活的聚集地，居住在小區里面的人從事著各種各樣的行業，人口結構十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質、不同的需求，所以在小區的物業管理中就會有社會化的現象發生，因此說，物業管理具有很強的社會性質。

2.整體性。

現代大型住宅小區的功能具有多樣性，會根據周邊配套設施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區物業管理的內容包括了：日常的衛生保潔、綠化、安全保衛、公共設施的維護、規范進出小區的車輛行為、管理業主房屋裝修業務等等，這些內容組成了一個管理整體，需要小區物業管理處提高綜合服務質量，提升業主的滿意度。

3.服務性。

住宅小區業務管理的目的就是為了滿足業主們居住、生活的需要，所以物業管理要以為業主們創造一個優美、舒心、安全、滿意的居住環境為己任，這也是物業管理最終的整體目標。而且，物業管理要在合同規定的額范圍內提供基本的服務之外，還要結合小區特點和業主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區內居住的人員素質、需求各不相同，對物業服務內容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區業主的收入水平和物業管理消費意識存在著差別，對物業管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區的物業管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區物業管理具有相當的復雜性。

小區的物業管理處是為小區內集體業主提供服務的，跟其他服務性質的工作一樣，目標都是為了提高業主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。

1.規范小區車輛管理。

隨著經濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現小區道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監控攝像頭，物業人員加強小區內的巡邏，發現占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區內，在車位和空間有限的情況下優先滿足小區內業主需求。

2.維護小區衛生環境。

小區的衛生環境是需要廣大業主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛生問題。小區內有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節總會發出惡臭。維護小區衛生環境，首先就要求業主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經常擦拭垃圾桶，引導業主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業管理需要定期指派專業人員進行小區消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。

3.物業與業主多些溝通諒解。

物業管理處在日常的管理工作中要多站在業主的角度考慮問題，業主也要多支持物業人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區多了份和諧。業主和物業人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業管理處要提前通知業主做好準備;比如，會產生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業主的休息;對于業主投訴的問題，物業管理處應當及時處理并給予答復等等。

4.消除隱患，保障小區的安全。

物業管理的重要職責之一就是保障小區業主人身和財產的安全。住宅小區發生失竊、甚至命案的事時有發生，一旦發生這種問題，物業有著不可推卸的責任。業主繳納了物業費，物業就有義務承擔和履行保障小區安全的責任。因此，物業要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監控器，一旦出現失竊事件，調取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現;小區如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發生等等。

三、結語。

物業管理工作關系到小區業主居住、生活的質量、秩序和安全，物業人員在日常的管理工作中要立足于業主的需求，采取有效的措施不斷提高物業管理質量，提高業主的滿意度。

小區物業管理調研報告篇五

隨著城市建設步伐的不斷加快，縣城規劃區范圍內渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現象令人生厭。“如何將渣土處置和揚塵污染對市容環境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當前渣土管理現狀，加強渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業中專新校區等在建項目和住建局、國土局、城關鎮、交警隊、城管隊、運管所、建管站、環衛局、渣土辦等單位進行專題調研。通過召開座談會、現場查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現狀，認真聽取各方意見，并到株洲市天元區和耒陽市學習取經。經主席會議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。

一、當前縣城渣土管理現狀。

隨著城市擴容提質，城建項目不斷增多，渣土運輸與處置成為首要難題。因體制機制不全、日常管理不優、處罰措施不力等因素影響，導致縣城內建筑、裝修渣土隨意堆棄，運輸過程拋灑較多，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。

(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運門檻較低。目前，縣城規劃區范圍內渣土運輸處置有不成文的“地方規定”，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬，既不具備任何資質，也未辦理任何手續;運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動，就可從事渣土運輸工作。據調查了解，伴山帝景、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當地村民在負責清運。二是渣土堆放缺乏場地。目前，我縣沒有統一規劃的渣土消納場地，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導致渣土亂堆亂倒現象嚴重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業中專新校區段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項目工地的多。城關不少居民在建房過程中，不顧規劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地，導致填土、清運“雙重付費”。如原來的沿江風光帶、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山，在建設過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元。

(二)車輛違規運輸。一是缺少相關證照。目前，城關周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙、株洲等地購買的報廢車輛，且大部分無牌無證，也未進行相關檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設施。按照有關規定，從事渣土運輸的車輛必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸的車輛沒有任何遮蓋設施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規行為屢見不鮮，后果不堪設想。

(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現象。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執法采用謾罵、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價格現象。按照相關規定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運輸的村民為使利益最大化，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運輸價格。據調查了解，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方。三是存在違規運輸現象。從事渣土運輸的村民在渣土運輸過程中，無視時間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴重影響居民生活。

(四)影響衡東形象。一是影響城市環境。在渣土運輸過程中，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規定，既沒對運輸車輛進行沖洗，更沒按照規定進行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運輸現象普遍，拋灑無度，無論從河西進入縣城，還是從城北進入縣城，經常可見“塵土漫天，污泥遍地”。縣城空氣含塵量高，容易引發呼吸道感染等相關疾病，危害身體健康。二是影響安全環境。因渣土運輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規則，也未購買任何保險，導致肇事逃逸現象經常發生。據調查了解，近兩年來渣土運輸車發生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經多方排查，反復比對，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關證照手續不全，保險手續空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發展環境。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程、阻工鬧事現象經常發生，導致項目投資方對衡東發展環境評價不高，一定程度上影響了經濟社會的可持續發展。

二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。

一是體制機制不順。渣土辦是環衛局內設機構，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯動不夠，加上行政執法程序繁瑣，時間較長，導致管理難以到位。同時，目前我縣沒有成立規范的渣土運輸公司，也沒有規劃設立渣土消納場地，加劇了亂填亂倒行為的發生。加上部分領導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規辦事，借“重點工程建設”、“優化發展環境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。

二是源頭管理不嚴。業主單位對渣土清運重視不夠，認為與當地村民簽訂了清運協議，只要把土方拖出工地就行，后續所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規定硬化，沖洗保潔設備形同虛設，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規定時間和線路行駛等現象，導致環境污染嚴重。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執法不嚴，導致各類報廢、違規車輛日益增多。

三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設置需規劃、國土部門審批;規范工地施工由建設部門管理;渣土不按規定線路運輸及拋撒亂倒由環衛和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警、運管部門負責查處;環衛部門負責渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協調配合不夠，導致渣土運輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現象愈演愈烈。

四是問責處罰不力。渣土管理需要執法人員全天候值守巡查，發現問題，及時取證，及時處理。而在具體執法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機制原因，也未進行有效的監管。同時，對當事人的違規處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。

三、切實加強我縣渣土管理的建議。

控制渣土污染，保護城市環境，既是政策規定，也是民心所向，更是現實所需。為此，我們建議如下：

(一)廣泛深入宣傳，提高思想認識。一要加強正面宣傳。充分利用電視、網絡、橫幅、手機報等媒介，加強對規范渣土運輸處置、創建文明衛生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規的濃厚氛圍。二要加強針對性宣傳。針對個別項目、個別村組、個別人員，建設部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向村民宣講交通運輸、城市管理、渣土處置等相關法律法規，全面“叫停”違規運輸行為。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改、非法運營、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。

(二)迅速組織清查，從嚴從重整治。一要加強領導。成立高規格的領導小組，建議由縣長任組長，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建、交通、國土、公安、規劃、交警、環衛(渣土辦)及城關鎮等單位主要負責人為成員，領導小組下設辦公室(設縣住建局)，負責組織、指導、協調全縣渣土專項整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規劃區域內的城關和吳集的相關社區、村組、項目工地，在規定時間內對渣土運輸情況進行地毯式清查，包括運輸車輛、從業人員、運輸價格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實情況，分門別類，登記造冊，制定臺賬。三要制定方案。針對當前渣土違法運輸處置現狀，結合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》，尤其要充分考慮目前以當地村民承包運輸為主的實際情況，做細相關工作，確保穩步推進。四要嚴明紀律。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律，嚴禁領導干部對正常的渣土管理執法打招呼、批條子，一經查實，嚴肅處理，營造良好的執法環境。五要從嚴打擊。要加大執法力度，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規車輛的糾章和渣土任意拋灑等現象的整治，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛，為進一步規范縣城渣土運輸奠定基礎。

(三)強化源頭治理，夯實工作基礎。一是嚴格工地管理。加強對轄區各基建工地、拆遷現場、市政施工現場的管理，提高業主單位認識，督促項目業主單位加大對基礎設施的投入，做到“四個必須”，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度，即未落實保潔措施的車輛不出場，未密閉運輸的車輛不出場，車體、車輪帶泥的車輛不出場，未取得渣土準運手續的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現象發生。同時，對不出本工地的土方開挖、運輸、夯壓要做好揚塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設施、有自卸功能”的“三有”規定，對當地村民符合運營條件的車輛督促其按照相關規定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關證照、保險公司辦理必要的手續后，再批準加入或掛靠渣土運輸公司，由公司進行統一管理運營;對不符合要求或已經達到報廢規定的車輛一律予以報廢處理。同時，對無牌無證、無封閉設備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅決杜絕渣土違法運輸。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調節的原則，召開渣土運輸價格聽證會，廣泛征求群眾意見，結合運輸距離和市場行情，合理制定每季度的渣土運輸價格區間和渣土消納價格，規定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處。

(四)理順管理機制，提高管理實效。一是成立渣土運輸公司。注冊成立1—2家正規的渣土運輸公司，要求擁有一定數量的大小不同型號的渣土運輸車輛，辦理渣土車運輸車牌，取得道路運輸證等相關資質，落實城區渣土車輛運輸時間、路線、消納堆放要求和進出工地保潔規定，實現由村民個人無序運輸轉變為公司統一組織運營，最大限度減少渣土運輸污染。根據實際情況，可允許業主單位引進外地渣土運輸公司或當地符合渣土運輸條件的車輛進行渣土運輸，提高競爭力，防止市場壟斷。二是設立渣土消納場地。根據城市規劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經住建、國土、規劃、環保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發展實際，既要保證傾倒的渣土對周邊環境污染最小，又要保證能滿足規劃期內渣土的傾倒，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸、增加投入成本、造成二次浪費和污染。同時，明確規定城區居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率。政府儲備地最好完成“三通一平”，由“生地”變為“熟地”，按照規定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規劃區范圍內渣土運輸管理考核辦法，如果設立城市管理執法局，可下設渣土管理執法大隊，負責縣城規劃區范圍內的渣土管理工作。否則，應盡快成立以建設、交通、交警、城管、環衛等部門參與的渣土管理執法大隊，增加財政投入，加大巡查力度，實行聯合執法。建設部門要加強對渣土運輸的審批，明確運輸線路、時間等;交通、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監控，重點對渣土車無牌無照運輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規違章行為進行嚴管重罰;環衛部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發生;城管隊要建立有獎舉報制度，設立專門舉報電話，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調動市民參與的積極性、主動性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規劃控制區范圍內各社區(村委會)的日常考核，對管理規范、效果較好的予以一定的獎勵，實現平廂裝載、密閉運輸和遵章行駛，切實提高管理實效，早日創建國家級文明衛生縣城。

小區物業管理調研報告篇六

__縣中心小學是一所縣城所在地的中心小學。學校現有教學班31個，學生1199人，其中住校生659人。現有教師75人，職工25人。學校現有校長一名，書記一名，副校長兩名，教導主任、德教處主任、總務主任、辦公室主任、電教辦主任、財務主任各一名，各類組織機構齊全，職責明確，四名班子成員分工協作，有序推進學校整體工作。學校成立了由教導處主管的教育教學工作小組，下設語文、數學、藏語、綜合四個教研組，主抓學校教學工作;成立了由德教處主管的德育工作小組，下設學生會和少先大隊，主抓學校精神文明及校園文化建設，師生政治思想工作，學生家校聯系工作;成立了由總務處主管的總務后勤工作小組，下設安衛辦、后勤服務、營養餐管理組，主抓學校安全、后勤、衛生、維修、采購、營養餐供應等工作的管理及實施。

二、學校管理現狀。

(一)修訂完善各類規章制度，推進制度化管理。學校制定了校長、班子成員、中層、教研組長、班主任、科任教師及其他專兼職人員工作職責，做到職責明確，分工清楚，銜接緊密，不留空擋，體現科學性、規范性、公平性、人文性和激勵性;建立健全教職工學習、工作、生活制度，師生請銷假、教學常規管理、校本培訓、校本教研、集體備課、學生管理、財務管理、門衛管理等制度，完善學生思想品德評價、“校園之星”評比、教職工綜合考核評價辦法等教育教學考核評價辦法，建立健全教代會、婦聯等群團組織機構，充分發揮民主監督和參政議政職能，堅持校務、政務、財務公開制度，實行民主管理，定期召開教職工代表大會，妥善解決學校工作中的熱點、焦點問題，充分調動廣大教師的工作積極性。

(二)實施精細化管理，促進“三風”(教風、學風、校風)轉變。學校以辦人民滿意的教育為目標，不斷規范辦學行為，積極實施精細管理，全力推動教育改革，全面構建和諧校園。緊緊圍繞教育教學質量這一中心;突出素質教育和校園文化兩個重點;實施集體備課、課堂教學、師生評價三項改革;加強制度建設、隊伍建設、質量建設、校園文化和學生教育管理體系五項建設;深入開展課改實驗、校本研訓、師德師風教育、“校園之星”評比、“平安校園”創建、陽光體育六項活動。通過各項活動的開展，力爭轉變教職工思想觀念、教育理念、工作作風、教學方式和學生行為習慣、校園三風的根本轉變。

(三)細化隊伍管理，提升師德師能。1、加強師德建設。加強政治理論學習和教師職業道德教育，積極開展師德培訓、和師德標兵評選活動，嚴格落實師德百分制量化考核，實行師德一票否決制。2、建立科學的教師評價機制。學校通過在教職工中廣泛征求意見，認真修訂了教師工作考核評價辦法，建立科學、合理、公正的教師評價機制，充分調動和激發廣大教師的工作熱情。3、加強教師培養和培訓工作。采用“走出去學，請進來教，坐下來研”等多種方式積極開展教師培訓，結合繼續教育、“國培計劃”和網絡研修等培訓，積極開展“六個一”活動，即要求每位教師每學期讀一本教育專著，參與或主持一個課題研究，上一節優質課，在校報校刊發表一篇作品，寫一篇教學案例，每天進行一次自我反思。

(四)化辦學行為管理，提升學校規范化水平。學校嚴格規范辦學，提升學生綜合素質。一是嚴格開齊開足上好課程。二是堅決執行規定作息時間。三是嚴格控制作業留量，科學設計作業內容，切實減輕學生過重課業負擔。四是積極開展陽光體育活動、興趣小組活動、社會實踐活動及各類文藝體育比賽活動，培養學生的興趣和特長，切實增強辦學的活力和吸引力。五是加強圖書借閱活動，把學生個體借閱和班級集體借閱結合起來，在教室內建立圖書角，鼓勵學生多讀書、讀好書，養成自覺讀書的好習慣，積極創建書香型、學習型校園。

(五)細化教學管理，提升教育教學質量。

1、按照新課改理念和要求修訂完善教學常規管理制度，并嚴格執行。

2、建立由校長主管，主管教學的副校長具體負責，教導處具體實施的教學管理工作體制，形成“業務校長—教導主任—教研組長—教師”相互貫通的教學管理網絡。

3、加強教學常規檢查，采用隨機抽查和集中檢查相結合的方式，堅持每天巡課，每周找一名教師和一名學生談話，每月進行一次教案、作業檢查，每學期進行一次教案、作業展評，推行超前三課備課、教案簽字審批、“問題”回查及跟蹤督查制度。

4、落實校長帶頭上課、聽課、評課、說課制度。校長和班子成員每學期聽課不少于20節，一般教師不少于15節。實行推門聽課、隨機聽課，堅持有聽必評，有評必改和回聽、回查、回訪制度。實行“3+3+3”評課模式，即每節課至少提出三個優點、三個不足和三條建議。

5、嚴把“五個”關口，落實“五字”要求。

一是嚴把集體備課關，突出一個“細”字;。

二是嚴把課堂教學關，突出一個“新”字;三是嚴把作業關，突出一個“精”字;四是嚴把輔導關，突出一個“實”字;五要嚴把測試關，突出一個“效”字。

6、加強校本教研工作，提高教師教科研能力。各學科教研組堅持每周召開兩次教研活動，組織教師開展集體備課、課標學習、專題研討及學術沙龍活動，全面推行“集體+個人”雙色筆備課法，確立了“研課、備課、上課、說課、改課”五環節備課模式。堅持開展教學基本功大比武、優質課、優秀案例、教研論文評選等系列活動。

(六)細化評價管理，提升學生綜合素質。

1、建立科學的學生評價機制。改變單純以考試為手段、以分數為標準的學生評價方式，實行多元評價，建立學生成長記錄，做好綜合素質評價。

2、積極開展“校園之星”創評活動，制定“校園之星”評選辦法和評選細則，把“校園之星”評選作為學生評價和德育教育的一個重要載體長期堅持。

3、利用每周升國旗儀式、校園廣播、黑板報、宣傳櫥窗等媒介，通過開展主題演講、德育講座、重大節日慶典、“孝敬父母月”“文明禮貌月”“雷鋒在我心中”“感恩勵志教育”等德育教育實踐活動，對學生進行“五愛”教育、社會主義核心價值觀教育、理想信念、公民意識和社會主義榮辱觀教育、民族精神和時代精神教育，增強德育工作的針對性和實效性。

4、堅持課程育人，把德育教育滲透于各門功課的教學之中，滲透于教育教學的各個環節，貫穿于學校教育、家庭教育和社會教育的各方面;堅持家校聯系制度，定期進行家訪、召開家長會(期中、期末各1次)，建立學校、家庭、社會三結合的立體育人網絡。

5、開展主題班會，落實學生守則和日常行為規范，建立班紀班規和操行評分細則，狠抓行為養成教育，持之以恒的開展文明禮儀教育，培養良好的衛生、飲食、行為和學習習慣。利用品德社會課、法制講座、板報宣傳等形式，加強法制教育，增強學生法制觀念。

6、通過開展安全知識問答、講座、競賽，安全消防疏散演練等活動，加強安全教育;逐級簽訂各類安全責任書，堅持每天的教師值日、領導值班制度，做好課間教師的巡視、放學執勤和領導巡查工作，建立學校安全工作預案和特殊學生健康檔案，把學生的生命安全和身體健康放在第一位。7、加強體育藝術教育。堅決落實“陽光體育”，開展大課間活動，確保學生每天1小時的課外活動時間。積極舉辦各類專項體育比賽，每年度年召開一次運動會，設立競技運動和趣味運動項目，使全體師生共同參與。

三、存在困難和問題。

(一)學校管理人員數量不足，精細化管理落實不力。學校現有31個班，1199名學生，僅有4名縣教育局任命的班子成員，并且每名班子成員還擔任基礎課教學工作，學校事務性工作千頭萬緒，對學校管理工作分身乏術，一些教育教學檢查、評價工作交由學校教導處、教研組長等中層管理人員去做，但是這些中層管理人員老好人思想嚴重，怕惹人，不能一針見血的指出問題，長期以往，使一些消極怠工、溜號鉆空的教師有了可趁之機，工作落實不力。

(二)學校管理人員工作積極性不高，主動性不足。長期以來，班子成員思想意識不高，凝聚力不足，不能嚴格落實既定的工作要求，工作開展過程中存在打折扣、搞變通的問題，甚至還存在推諉扯皮、推脫等現象，缺乏創新意識，使得好多工作成效不明顯，老好人思想嚴重，在工作中不敢說、不敢管，不能很好地起到帶頭作用，學校班子成員數量少，工作壓力大，加之學校地理位置優越，是上級各類檢查必經之地，班子成員周末、節假日經常加班加點，比其他老師多付出了很多。但是，根據現行的激勵機制，班子成員多做的工作幾乎沒有任何回報，只能是任勞任怨的奉獻，導致學校班子成員面對學校管理工作缺乏積極性，不能主動的思考謀劃工作，歸根結底都是思想上的問題。

(三)教師缺乏奉獻精神，思想功利化。老師普遍認為自己就是教書的，備課、上課、批改作業是自己的份內事，其他都是份外事。對自己有益的事愿意做，對自己無益的事想法設法逃避。多數老師不愿當班主任，不愿承擔其他兼職工作，遇到迎接檢查的勞動、打掃衛生、檔案建設、校園文化建設，上級安排的精準扶貧摸底、送教上門、統計等工作，都是與自己無關的事情，學校把這些工作分配給老師，老師就一百個不情愿，然后消極怠工，蒙混過關，隨便弄個東西交給班子成員，學校也沒有專職人員去做這些事情，最終還得班子成員一一審查修改，比班子成員自己做還費力。對班子成員而言，所有的事情都是份內的事，安排給你的你就要負責到底，老師干的事情你要干，老師不干的事你也得干，24小時隨叫隨到，隨時待命。班子成員有苦無處訴，老師還會說，誰叫你是班子成員呢?你干得多就活該。

(四)學校管理人員思想觀念落后，實施素質教育措施不力。

受社會大環境、上級教育主管部門評價指揮棒和學校安全嚴峻形勢的影響，學校管理人員普遍認為在學校管理中安全第一，成績第二，把握了這個前提，凡是有安全風險的活動即使對學生再好也可以不開展，凡是對提高學生成績無益的事情能省則省，導致重智育輕德育、重結果輕過程、重成績輕能力的現象依然存在。一些老師在教育教學過程中，依然不能做到以學生發展為本，只教書，不育人，忽視學生良好道德品質和行為習慣的培養，知法不守法，體罰或變相體罰學生的現象依然存在。德教處和班主任在開展學生養成習慣教育和思想品德教育時，工作方式、方法老套、陳舊，存在只要完成任務就好，不重視教育效果，缺乏如何有效開展活動的思考和創新，導致年年都在搞，年年沒提高，年年沒轉變的問題，這主要是對該項工作重要性的認識不夠，育人意識觀念淡薄導致的。

(五)家長教育觀念落后，掣肘學校教育。農村學生家長普遍文化素質偏低，對學校教育不僅不能助力，有時候還會起反作用。一是家長對孩子溺愛、嬌慣，不注重良好行為習慣培養，部分學生生活自理能力差、行為習慣差。有的學生直到三年級，穿衣、整理學習用具還要家長協助完成，離開了家長，上課時一會兒找不見尺子，一會兒丟了筆;學校里老師教育學生不能隨手扔垃圾，見到垃圾要主動撿拾，走出校門，接學生回家的家長在校門口、公路上隨地吐痰，扔垃圾，讓學校教育的成果瞬間化為泡影;二是部分家長不懂教育，不會教育孩子。有很多家長常年在外打工，把孩子留給爺爺奶奶照顧，內心又覺得對孩子有虧欠，于是想通過金錢彌補，學校有60%的學生每天都有零花錢，學生用這些錢在校外的小商店里買辣條等各種小零食、小玩具，盡管老師一再教育學生那些是三無食品、垃圾食品，但是屢教不改。有的學生長期已形成了上學前買小零食的習慣，如果家長不給零花錢，就哭鬧，家長的溺愛造就的壞習慣讓家長也束手無策。有的家長長期對孩子的事情包辦代替，導致學生在學習過程中動作遲緩，跟不上大多數學生。三是有的家長把教育責任完全推給老師，見到老師就說：“他老師，你要把我娃抓緊哩。”但是家長自己，對孩子的表現不聞不問，認為只要讓孩子吃飽穿暖不生病，作為家長的責任就盡到了，甚至有的家長認為老師教育學生，是怕學生不好好學習，影響自己的教學成績，工資獎金。總之，家長的不作為或反作用，給學校教育造成很大困擾，我們老師深切體會到：家長是需要教育的。

四、下一步工作改進措施。

(一)加強教職工思想教育，進一步統一思想、提高認識。

利用每周的政治學習教育活動時間，組織教師學習《中小學教師職業道德規范》，《教師行為準則》，觀看全國模范教師、感動中國人物等視頻，要求教師做交流發言，從中找差距、找不足，探索解決之道，形成人人崇尚模范、爭做模范的良好氛圍;組織教師到條件更為艱苦的偏遠學校進行學習、參觀，讓事實說話，在一定淡化教師盲目攀比、不敢擔當、不愿奉獻的想法，通過以上方式，讓教師進一步認清自己的職責所在，增強大家的奉獻意識。

(二)加強班主任隊伍建設。

進一步明確班主任工作，強調班主任工作的重要性，每月召開一次班主任工作會議，為班主任搭建共同交流、學習的平臺，從中查擺問題，探討解決辦法，分享好做法、好經驗，從而提升班級管理效率。

(三)抓班子建設。

定期組織班子成員召開學習會，進一步提高思想、統一認識，對黨的教育方針、政策要學深、吃透，領會上級部門的工作要求，同時要求實事求是匯報近期工作開展情況，以此督促班子成員真抓實干。

(四)加強常規工作的督查力度。

建立常規工作臺賬，定期召開中層會議，逐項檢查落實情況，對未完成的要當面說清原因，并保證完成時限，同時不定期對相關工作進行抽查，避免陽奉陰違或匯報不實的情況發生。

(五)狠抓教育教學質量。

進一步完善教育教學質量提升計劃，通過校本研修、校本培訓以及走出去、請進來等方式，為教師搭建學習、交流的平臺，將教研工作抓細、抓實。

(六)強化工作責任。

進一步細化責任分工，將工作責任到人，做到事事有人管，人人有事做的良好氛圍。

(七)完善考核評價機制。

重新推薦、挑選教師代表，定期召開教代會，完善教師考核、評價機制，努力營造公正、公平的競爭氛圍，激發教師的工作積極性和進取心。

(八)凝心聚力，團結一致。

多開展有益于教職工身心健康、拼搏進取的集體活動，豐富教職工的業余生活，讓大家在實踐活動中形成默契，感受到大家庭的溫暖，從而進一步凝聚人心、團結協作。

(九)加強家長學校建設。

定期召開家長培訓會，分批次、有針對性地組織不同類型學生家長到校進行座談，就學生學習、安全、行為習慣等對家長進行培訓、教育，對優秀家長要進行表彰，邀請其做交流發言，對思想意識觀念淡薄的家長要進行批評教育，讓廣大家長掌握教育子女的方法，提高他們的思想認識，從而形成家校聯合、家校共育的良好模式。

五、學校對貫徹《標準》的理解和認識。

《義務教育學校管理標準》是對學校的教育教學和管理工作提出的具體要求，彰顯“以人為本”的管理理念，為規范辦學指明了方向，因此，學校要根據《標準》，不斷加強學校的規章制度建設，通過學校制度化、規范化的管理和教育，不斷提高教師職業道德水平和教育教學能力。在日常教育教學管理上，以往我們學校在許多方面的做法是與《標準》相契合的，但要達到《標準》要求，在現行的實際教學工作中還存著一定的缺失、問題、困惑和難度，例如我校數學、科學、語文專業教師缺乏，近年來各級組織關心支持教育，為我校配備了充足的教學硬件器材，但由于缺乏專業教師，這些器材的利用率不高。再如在“培養學生生活本領”方面，由于我校生源絕大部分來自農村，學生在家中參與種植養殖等活動的機會非常多，因此學校為學生安排的勞動實踐機會較少，今后在這些方面要多做工作，培養學生的勞動技能。

總之，貫徹落實《義務教育管理標準》，對于促進學校和諧發展，教師專業發展和學生全面發展意義深遠，我們將深入學習《標準》要求，結合本校實際，制定實施細則，通過提高學校管理水平，促進學校內涵發展。

小區物業管理調研報告篇七

隨著新型城鎮化的加速推進，城區居民小區如雨后春筍涌現，居民小區物業服務管理工作作為一項新興行業取得了較快發展。為加強對住宅小區物業服務管理工作的研究，全面掌握物業服務行業發展狀況，推動小區物業服務管理科學、健康、快速發展，縣委辦5月中下旬通過現場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮城區小區物業服務管理情況進行了實地調研。現將情況報告如下：

物業管理是房地產經濟市場化的客觀需要和必然產物，它既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理的重要一環，事關千家萬戶，直接影響著社會、經濟、環境等各方面的效益。

一是能促進經濟增長。“買房一陣子，物業服務一輩子。”作為商品房的售后服務，物業管理推動了房地產業運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產業的持續發展，帶動縣域經濟的持續增長。對開發商來說，良好的物業管理能塑造開發商在公眾中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產品價格，促進銷售，從而形成公司經營的良性循環。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產最重要的組成部分，好的物業管理可以使其個人資產處于完好的狀態，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉讓，保值率高。

二是能提高生活質量。居民小區的物業管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設施，都與群眾生活息息相關。它直接關系著所有住戶的和諧安居、清潔衛生、維護服務和治安管理等。加強物業建設管理，對改善居住環境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數有著重大的基礎性作用。好的物業管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、生活品質提升。

三是能增加群眾就業。物業管理就業容量大，對擴大就業具有重要作用。目前，我縣物業管理從業人員1500余人，從業人員大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。

四是能維護社會穩定。物業管理貼近群眾，直接服務居民，是加強和創新社會管理，推動和諧社會建設的重要環節之一。目前，我縣商品房新開發小區80個，縣城區原有的老住宅小區或生活大院約170個，總計開發面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業等構成復雜，社會穩控壓力大。物業管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區秩序，協助公安等有關部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發生的火災、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。

五是能完善城市管理。一個個物業區域是構成城區的基本單元，衛生城市、園林城市的建設，離不開物業形象和物業環境的改善。物業管理是建設現代城市的重要基礎工作，已成為一項關系民生的社會管理手段。每一個物業管理區域環境整潔、優美，秩序井然，城區整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來，現有物業服務公司已經發展到48家，有18個小區先后獲得省、市優秀管理小區和市文明小區、園林小區等稱號，為創新社會管理和創建文明城市、園林城市奠定了基礎。

隨著我縣房地產業的迅速發展，小區物業管理也暴露出了許多問題，引發了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。

（一）監管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足。縣房管局是小區物業服務管理行政主管部門。房管局物業管理工作職責設在縣房管辦，現有工作人員3人，負責對全縣80個小區及單位小區、48家注冊物管企業進行業務指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區物業服務管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規劃、發改、國土、工商、質監、稅務、城管、公安、安監、園林、環保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯合起來共同指導服務的領導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監督服務不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區成了執法空白區域。如有的小區內出現亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業服務小區出現的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環衛部門收取物業公司的環衛費和裝修渣土轉運費等，增加了物業公司負擔。三是鄉鎮的屬地管理責任沒有壓實。按照7月28日通過的《湖北省物業服務和管理條例》規定：“街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛”,但實際上鄉鎮都認為物業服務管理是房管局的事，是物業公司的事，責、權、費不對等，不愿意管。四是社區的作用沒有真正發揮。一個小區，少則數千人，多則數萬人，小區里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題亟待解決，急需社區出面協調解決。然而，事實上，社區對小區是有心無力，放任自流，形成小區、社區“兩張皮”.

（二）物業企業服務水平不高。一是實力不強。全縣登記注冊的72戶物業企業中，注冊資本在50萬元以下的60戶，占83%;從業人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業企業中，一級資質企業2家，三級資質46家；未申請辦理物業服務資質的24家，占33%.大多數公司規模較小，市場競爭意識和服務意識淡薄，安于現狀，內部管理制度不健全、從業行為不規范、服務水平不高，服務產品缺乏綜合競爭力。二是專業水平低。從72家物業企業調查情況看，從業的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學歷占8%、初中及初中以下學歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業水平不高：管理人員具有各類崗位從業資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數人員未簽訂勞動合同、未按規定辦理相關保險。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業服務工作不到位，不按規范操作，從業人員流動性大。三是服務項目單一。()物業企業僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區文明建設契機，拓展服務平臺。而保安服務又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監督；重對人的防范，輕對物的安全監護。據反應，每年小區失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務僅有6家物業公司。四是財務收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導致業主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業企業缺少長遠發展和規模化發展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業企業取得物業管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業主不滿，業主不愿意繳費。，我縣物業糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴68起，上級轉辦8起。

（三）發展基礎環境不好。一是開發商遺留問題給物業管理服務造成隱患。受利益驅動和有關部門監管不力等影響，開發商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、通信、空調位、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發商對小區配套承諾也不能兌現，質量問題多。調研中物業公司反映，房屋相關信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護帶來不便；電梯配置標準普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質量較差；公園、綠化等配套服務設施不兌現；房屋出現質量問題后，開發商不主動維修，卻和物業公司就修繕責任互相推諉。比如：小高層就曾經出現過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業主用不上水的問題。出現問題后，開發商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業公司，引起業主與物業公司之間的矛盾，導致業主拒繳物業費，造成業主和物業公司形成對立面。二是業主委員會尚未真正發揮作用。目前，開發商上報縣房管部門備案的業主委員只有20個，而且大多有名無實，真假難辨，真正發揮作用的很少。業主委員會的作用沒有充分發揮，開發商、物業企業與業主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業主自治管理和其它物業工作的開展。比如，小區住宅維修基金的提取需要業主委員會組織業主簽字，但因為業主委員會作用發揮不到位，全縣房屋維修基金時至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業主繳費意識不高。有的業主的消費觀念不正確，部分買房人長年外出務工，家里是剛從農村上來的中老年人居住，沒有物業管理觀念，對有償服務有抵觸情緒。有的業主把物業管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業公司就應該什么都負責；只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決；只要物業公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。有的業主把物業公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業主自身素質差，物業服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業主以不在小區住為借口不交物業費。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。在不繳費的業主中，還包括一部分機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養的人員。來自縣房管局物業費繳納統計表明，20全縣統計上報的80個小區，總戶數為15000戶，其中機關事業單位戶數為3000戶，未繳納物業費的機關事業單位戶數為300戶，占機關事業單位戶數的10%,影響特別壞；物業管理企業收費率最高的98%,收費率低的只有30%;盈利企業只有20%,微利保本企業達30%,虧損企業達50%.還有的部分物業公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發商的項目完成，開發商撤離，不再“輸血”,物業管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區業主入住率較低，也是造成物業收費難的原因之一。四是市場競爭氛圍不濃。由于小區物業服務起步較晚，發展滯后，物管企業大多都是由開發商直接指定或者經部分業主同意后直接進入小區進行管理。物業服務市場化程度不高，成為了制約物業服務業發展的瓶頸，無法形成良性競爭機制，企業沒有優勝劣汰的緊迫感和危機感，管理人員的專業素質、管理水平和服務質量都得不到有效提高。

三、需要改進地方不小。

一是健全制度，加大對開發商的監管力度。要制定房屋售后服務制度。加強對開發商工程質量和環境質量的監管，防止開發商偷工減料、降低公共配套設施和環境質量的行為；在項目前期規劃、設計時，房管部門就應該對小區的基礎配套設施提前介入監管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，保證居住小區建設少留甚至不留“硬傷”,為跟進的物業管理服務打好基礎。要制定嚴格的小區物業承接和查驗制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度，誰簽字，誰負責；要像銀行發放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權謀私和不作為、亂作為現象，杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業主使用的現象發生。開發商要把房屋信息向物管企業移交。要制定物業管理常態整治制度。對歷史形成的遺留問題要督促開發商和物業企業盡快落實維修、維護和整改；要加大小區環境整治力度，逐漸解決老小區無人管理、環境臟亂差等問題；對現在已經嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協調開發商以及行業主管部門、相關工程監管部門，迅速明確經濟責任和維修部門，限時并保質保量加以解決；對新建小區的工程質量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區基礎配套設施等方面，進行全方位監管。

二是規范行為，提高物業服務水平。房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業小區的交接，認真完成物業公司的資質初審工作。要做好住宅小區前期物業招投標的監管工作。要根據創建縣優秀小區的標準，對各小區進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業主投訴，用于監督物業公司的服務行為，督促物業公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據規定予以罰款，或發動小區業委會辭退物業企業，或限制其參與物業招投標和承接業務。要建立培訓制度，提升物業從業人員及業委會的整體素質。要倡導物業服務企業通過建立分析制度整合資源，創新服務理念，優化服務質量，降低管理成本，為業主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業公司創先爭優，要經常開展小區物業管理工作評比，制定獎懲措施，對獲得省優、市優的物業公司要予以獎勵。要探索物業管理模式多樣化，規范物業企業服務行為，抓緊培養本土龍頭型小區物業企業。扶持優秀物業企業發展壯大。要對物業企業給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區物業企業進駐招標關，提高物業企業進駐的門檻，物業企業進駐小區要向優秀物業企業傾斜；鼓勵物業優秀企業開展規模化、集約化經營，全面提升黃梅縣物業的水平和檔次。

三是創新手段，破解物業費的收繳難題。物業收費難、業主不交物業費，直接導致物業服務質量的下降。要強化宣傳教育，使業主明白自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業企業的利益，同時也損害了業主自身的利益。要創新物業服務收費方式，推行業主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業收費一并收取。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業費的業主，要在小區宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發其工資，情節嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業執照等環節要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區內現場開庭，快速審結、執行清理拖欠物業費行為；物業所有權發生轉移時，業主要與物業服務企業結清物業服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續時，要對欠繳物業費的業主進行限制。要增強物業服務經營透明度，建設物業費征繳信息平臺，推進物業費收支公開。

四是落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業服務和管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區物業管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發揮鄉鎮人民政府的綜合管理職能，將物業管理與社區管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區業主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區自治建設。要建立起縣房管局、屬地鎮、社區居委會、住宅小區業委會四級物業管理體系。房管、規劃、公安、環保、工商、城管、供排水、社區以及物業協會、業主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區和問題突出小區的維修改造力度。開發商、物業企業和業主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區物業管理的持久戰。

五是大膽探索，建立和完善物業管理制度體系。要盡快出臺《關于加強住宅小區綜合管理實施意見》，堅持“分級負責、權責統一，重心下移、屬地為主，多方聯動、業主參與”的原則，建立聯席會議制度，構建和諧社區新體制；探索對新建小區、老舊小區、零散小區和保障性小區的分類管理辦法，強化前期物業管理，暢通維修基金提取通道，強化激勵扶持，提升管理水平。要加強物業行業監管，全面清理或規范對收費管理，規定對用水、用電與民用同價，供水、供電、供氣等單位及時接管包括變電、燃氣調壓、二次供水等在內的設施設備、相關管線和計量裝置，并向終端用戶收費，全面落實物業服務優惠政策，杜絕亂收費，減輕物業企業的成本和壓力。大力推進《物業管理服務招投標制度》，營造公平的市場環境。建設數字化物業管理平臺，建立物業管理呼叫中心，探索報修一號通，提高全行業信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實際、扎實有效的物業管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，為黃梅的科學發展和諧發展做出積極的貢獻。

小區物業管理調研報告篇八

7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領下，調研我市城區物業管理工作。委員們實地察看了園林小區、天一城市花園、天森國際花都小區物業管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區物業管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區物業管理工作提出了意見和建議。現將調研情況報告如下：

一、基本情況。

1、加快物業管理行業建設。1995年，市國土局設置了物業管理股，具體負責物業行業管理。截止目前，全市共有物業服務企業38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區實施了物業管理，總服務面積約510萬平方米，物業管理覆蓋率達70%。

2、培育規范物業管理市場。一是引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境。，我市逐步推進物業管理招投標工作，至今已有19個小區實行招投標。二是整頓市場秩序，規范物業管理運作。針對一些業主反映較突出的問題，如物業服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業服務企業達標考核、物業設施設備專項檢查、安置小區綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業管理水平。倡導“誠信物業”，開展創優評比活動。截止目前，我市已創全省示范住宅小區2個，全省優秀物業管理小區（大廈）5個，xx市示范住宅小區（大廈）4個。積極推動業主大會和業主委員會建設，全市業主委員會已成立并備案在冊22家。

二、存在問題。

1、少數物業企業管理不規范。不按規定配備專業維修人員，公共設施設備維修不及時，物業費用收支不按規定公示等。加上有的小區業主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業企業提高服務水平，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。業主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。

2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區內業主的電費由物業公司代收，但電損、線損、變損等費用由業主承擔，引起廣大業主的強烈不滿。此外，住宅小區的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規的交叉，出現部門之間互相推諉、執法不到位現象，增加了管理難度。

3、從業人員整體素質不高。我市物業管理從業人員大多來自下崗工人、轉業軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業管理行業發展需要，而企業自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業人才更為緊缺。

4、業主權利義務認識不清。人們普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，行業技術含量低，嚴重挫傷了物業服務企業的工作積極性。隨著業主的維權意識日漸增強，對物業服務企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業費現象時有發生，一些小區形成惡性循環，導致物業企業服務質量下降，廣大業主深受其害。

5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業管理區域內的環境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發業主與物業公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業糾紛都是由工程建設遺留問題引發的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態勢。

6、部分老小區無物業管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規劃、建設、用地方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區目前尚無物業管理，基本由社區居委會代管。

三、意見和建議。

1、進一步加快物業發展。培養一批骨干企業，增強企業競爭力。穩步推行物業管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業管理職業經理人隊伍。大力引導物業企業更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發展物業服務新的增長點。做好物業管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優質優價”的物業服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業企業內部管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業主明明白白交費。

2、建立完善長效管理機制。物業管理業務范圍比較廣泛，涉及規劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環保等多個部門，應理順機制，明確物業管理所涉單位的工作職責，建立物業管理工作聯席會議制度，定期會商物業管理重點工作。

3、發揮小區業主自治作用。加大業主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規和政策的要求，建立健全業主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規范活動行為。充分發揮業主的自主權與能動性，依法維護好廣大業主的切身利益和合法權利。

4、規范物業企業服務行為。加強對物業服務企業資質的動態監管。督促指導物業服務企業依法依規健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業服務企業培訓提高員工素質，隨時監督檢查物業管理的亂收費行為等。

5、高度重視小區建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規劃開始，相關的物業服務企業應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發建設企業參考。詳細規劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發，提高停車能力。對已建成小區引導物業企業通過規范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

小區物業管理調研報告篇九

政府性基金是指各級人民政府及其所屬部門根據法律、行政法規和中共中央、國務院文件規定，為支持特定公共基礎設施建設和公共事業發展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項用途的財政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預算、具有特定用途的財政資金。規范和加強政府性基金預算管理，對于落實新《預算法》，完善政府預算體系，提高財政預算的統一性和完整性，增強財政對各類資金的統籌調配能力和管理監督水平，推進財政科學化、精細化管理，更好地支持經濟社會事業發展等具有重要意義。本文通過調查研究、分析存在問題，并結合我縣實際，提出進一步規范和加強政府性基金預算管理的對策建議。

一、我縣政府基金管理概況。

(一)征收管理。

我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項，包括：新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金、城市公用事業附加、文化事業建設費、國有土地使用權出讓收入、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業保障金、城市基礎設施配套費、國有土地收益基金、農業土地開發資金。基金征收、使用上實行分類管理：

1.按基金收入來源和使用范圍分類。從收入來源來看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業或個人征收的基金，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、城市基礎設施配套費等;二是來源于與土地出讓所得有關的基金，如國有土地使用權出讓收入、國有土地收益基金、農業土地開發資金;三是來源于其他收入的基金。從使用范圍來看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會保障等事業發展的基金，如文化事業建設費、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業保障金;二是用于農田、土地開發建設的基金，如農業土地開發資金、國有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設的基金，如水利建設基金、城市基礎設施配套費、國有土地使用權出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業附加。

2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務部門代征，如文化事業建設費、教育費附加、地方教育附加;二是由相關部門直接征收，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金;委托相關機構征收，如城市公用事業附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業保障金委托地稅部門征收;三是由財政部門從相關基金中提取，如國有土地收益基金、農業土地開發資金從國有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業建設費由文化部門使用;二是由多個部門負責分配或使用，如國有土地使用權出讓收入出讓收入就涉及國土、城建、農業、教育、財政等多部門。

(二)預算管理。

根據國家、省市對政府基金預算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動政府基金預算單獨編制工作。實行部門上報，與公共預算數字銜接、財政審核下達的程序。編制上尚未使用信息化手斷，采取手工編制的方式。

二、政府性基金收支預算的政策要求及我縣目前存在的問題。

(一)政策要求。

修訂后的《預算法》第五條規定“預算包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算。一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算應當保持完整、獨立。政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算應當與一般公共預算相銜接”。《政府性基金管理暫行辦法》第26條規定“政府性基金預算編制遵循“以收定支、專款專用、收支平衡、結余結轉下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預算。各項政府性基金按照規定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預算作為全口徑政府預算體系中的一個獨立分支已成法定要求。

(二)我縣基金預算管理中存在的問題。

近年來我縣不斷加強政府基金的管理，對收支預算進行規范，但由于體制機制等方面的原因，目前政府性基金預算管理仍不盡科學規范，在實際運行中仍存在不少問題：

1.基金預算編制和審批程序執行不合法。按照規定，政府基金應建立年度收支預決算管理制度。每年第三季度，有關部門按照財政部門規定的專項用途，單獨(與部門經費預算分開)編制下一年度政府性基金收支預算，報財政部門審核，并按照規定程序向同級人民政府報告，政府依法向同級人民代表大會報告，審查通過后予以執行，履行“二上二下”的報審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預算編制尚未獨立成體系，而是依附于政府公共財政預算，按公共財政預算中確定的政府性基金預算數，分解到各基金項目，下發相關征繳部門，部門匯總后上報財政職能科室，財政代為編制收支預算，未履行單獨由人大審批程序。

2.基金預算編制不夠精細。由于我縣政府性基金收支預算依附于政府公共財政預算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預算的盤子，減去稅收等收入預算數，倒扎出政府性基金預算數，在具體項目上，采用基數加增長的方式確定收入數，最后的軋差全部放入國有土地使用權出讓收入基金中。財政司職預算編制科室按照總預算下達的金額和項目并商相關執收部門再單獨編制政府性基金收支預算。收支預算編制沒有結合基金實際運行情況和考慮相關影響因素，未對基金收入作出科學、準確的預測。對支出預算未實行項目庫管理。

3.基金預算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業費、城市公用事業附加等隨稅附征的基金。

4.基金預算約束力不強。目前，預算與執行差異較大，特別是一些受市場因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續性，往往會造成年份間收入的或高或低，無規律性。基數加增長的編制模式，會造成實際收入與預算收入差距很大，產生預算支出當年結余較多和預算執行進度不夠均衡等問題，如20__年我縣土地出讓金收入預算5.07億元，實際征收16.38億元。

5.基金預算與公共財政預算之間缺乏協調和銜接。目前公共財政預算與政府性基金預算處于各自為政的狀況，公共財政預算中只是很粗放的將政府性基金數字進行羅列，政府基金預算按照公共財政的數字進行編造。

6.預算管理上未能扎口。目前，各項政府基金在財政內部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業保障金在社保科;新型墻體材料專項基金、城市公用事業附加、城市基礎設施配套費在經建科;教育費附加、地方教育附加在教科文科;國有土地使用權出讓收入在綜合科，因此在預算編制的標準、口徑、方法不統一，影響預算的準確性和科學性。

三、新形勢下規范和加強我縣政府性基金收支預算的幾點建議。

(一)固化預算管理體制機制。

1.完善政府性基金管理政策法規。建議結合《預算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關制度辦法，制定適合本縣情況的基金預算管理辦法，明確政府性基金預算的編制范圍、內容、方法、流程和監督管理等規定，并輔之以配套的實施細則、操作流程，增強政府性基金預算編制與執行的約束力，規范和完善本縣政府性基金預算管理。

2.建立基金預算與公共預算的協調機制。按照修訂后《預算法》要求，探索推動各類預算之間的相互協調與銜接，研究建立政府性基金預算與公共財政預算之間的資金調劑渠道，比如將一些基金收支結余調入公共財政預算，統籌安排用于保障和改善民生以及加快社會事業發展，加快建立相互協調、有機銜接的政府預算體系。目前，我縣已建立國有土地收益金統籌調入公共財政機制，對商業地塊出讓收益按一定的比例集中，調入共公財政預算。在此基礎上，我們應極積調研，科學分析，進一步擴大可統籌的項目，提高資金的使用效率。

3.明確政府性基金預算編制的責任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進一步明確政府性基金收支預算的編制部門。在此基礎上，建議逐步建立政府性基金預算責任制度，規范和明確財政部門、預算主管部門在預算編制、審核和執行等環節的職責分工。今年9月份財政部機構職能調整到位，為統籌預算管理，財政部將綜合司承擔的政府性基金預算管理職責劃轉預算司，在縣級財政部門，也應將所征收的政府性基金統一劃歸到預算管理，以便于統一規范管理職責，切實加大管理力度。

(二)細化基金預算編制。

1.規范收入預算編制。收入預算根據本年度征收任務完成情況和下一年度征收任務及征收標準調整變化等情況編制。在收入預算編制過程中，各征收部門應根據當年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經濟形勢、社會經濟發展情況和政策變化情況的基礎上，詳細分析可能影響基金收入的因素，科學、合理地預測下一年度的基金收入情況，按照積極穩妥、留有余地的原則編制基金收入預算。

2.細化支出預算編制。一是在按照“以收定支、專款專用”和“收支平衡、結余結轉下年安排使用”原則編制基金支出預算的基礎上，進一步細化基金預算編制，基金支出預算要細化到具體支出項目。二是參照公共財政預算，研究推動政府性基金預算支出項目庫建設，做好預算申報項目的立項、評估、遴選、論證、審核和排序工作，確保基金支出預算編制科學、規范。三是結合公共財政預算支出標準體系建設工作，研究建立基金預算支出標準體系，提高資金使用效率。

(三)剛化基金預算執行。

1.完善政府性基金基礎資料庫。在現有數據的基礎上，進一步充實完善基金收支的基礎資料庫，系統、全面地梳理基金的收入來源、規模、結構、依據、政策變化等信息資料，為今后根據經濟形勢變化和政策調整情況作出科學、準確的預測奠定基礎。

2.嚴格收支預算執行。一是加強政府性基金收入管理，嚴格按規定征收政府性基金，確保基金收入及時、足額繳入國庫。二是按照人大批準的政府性基金預算和基金收入征收繳庫進度，督促基金使用單位強化預算執行，對符合條件的項目及時申報用款計劃，抓緊辦理撥款手續;對尚未啟動的項目，抓緊項目論證、評審、報批等工作，加快項目實施進度;對補助下級的基金支出，盡早提出分配方案;三是對歷年結余資金規模比較大的基金項目，財政部門與基金使用單位加強溝通，研究完善基金使用政策，同時結合共公財政預算執行情況，研究統籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預算執行的均衡性。

(四)精化財政信息化建設。

在“金財工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統功能定位，擴展系統管理范圍，通過整合系統資源實現內外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統為主的征收平臺體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點，強化薄弱環節。二是實施非稅系統與稅務征收系統、預算管理系統、財政票據管理系統的全面銜接，實現征收及使用信息共享，完善動態管理。三是優化非稅系統相關功能，加強政府性基金收入收繳跟蹤、收入統計分析，確保基金收入的應收盡收，同時建立政府性基金電子政策文件庫，加強基金源頭管理。

(五)強化基金預算監督。

1.加強財政監督。根據財政部和本縣有關規定，加強政府性基金收支管理的監督檢查，監督基金使用單位嚴格遵守相關財務管理和會計核實制度，按照財政部門批復的政府性基金預算使用基金，確保基金專款專用。對部分社會關注度高、資金量大的政府性基金項目，探索組織社會專業機構力量參與跟蹤監督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財政運行全過程的監督機制。

2.實施績效評價。結合本縣財政績效評價工作的推進，逐步擴大績效評價的范圍，選擇部分政府性基金項目，由主管部門和項目單位試點開展自評。在此基礎上，不斷增加納入績效評價的項目數量和資金規模，并逐步開展第三方評價。

3.推進信息公開。在進一步細化報送人大審議的政府性基金預算草案，自覺接受人大監督的基礎上，根據國家和本縣財政信息公開的有關規定，各級財政部門向社會公開本級政府性基金總預算和總決算情況;按照“誰使用、誰公開”的原則，政府性基金使用部門向社會公開相關政府性基金的使用情況，自覺接受社會監督。

小區物業管理調研報告篇十

調查報告與調查報告不同。調查報告是因為發生了什么事而進行調查，然后寫報告。以下是為大家整理的關于,歡迎品鑒！

加強基層黨員教育管理，對于增強黨員的宗旨意識和黨性修養，提高基層黨組織的戰斗力和凝聚力具有至關重要的作用。為進一步加強黨員的教育管理，x區實施了一系列黨員管理辦法，使黨員日常管理工作更加科學、有效和精細，切實激發了廣大黨員先鋒模范作用和奉獻精神，為加快x區建設成產城融合、城鄉一體、生態宜居的x城市及助力xx城市建設提供了堅強的基礎保證。

一、工作開展情況。

一是確定黨員去向，抓實黨員管理。針對農村流動黨員去向不定、管理困難等問題，各村(社區)黨組織建立流動黨員微信群，確保在外的黨員能第一時間收到通知。同時要求農村流動黨員在外出期間，凡居住地、聯系方式發生變化要立即向所在黨支部報告，街道黨(工)委根據變化及時調整農村流動黨員信息庫，實行動態管理。黨支部確定具體聯系人，負責了解農村外出黨員的思想、工作狀況，及時向其通報組織的動態信息。

二是充分利用互聯網平臺，使黨員外出有所學。全區各村(社區)黨組織組織農村流動黨員訂閱使用微信公眾號、學習強國平臺等網上學習平臺，及時傳達學習黨的建設和組織工作重要部署、重要文件解讀等。抓住務工返鄉黨員節日集中返鄉契機，結合黨內“規定動作”和黨員需求，集中組織流動黨員開展“補黨課、議發展”活動，讓返鄉黨員真切感受到“組織始終在身邊”。

三是重視人才回歸，使黨員回鄉有所為。開展鄉土人才聯絡和回歸工作，建立與外出黨員人才定期聯絡溝通的長效溝通機制，暢通信息交流渠道，打造“人走心不走”的外出人才隊伍。通過加強和返鄉黨員的聯絡、溝通和交流，進一步拓寬村級后備人選渠道，建強村級骨干隊伍，有效解決村干部隊伍總體年齡偏大、文化素質偏低、后備干部偏少的“三偏”問題，為脫貧攻堅、鄉村振興提供有力支撐。

(二)黨員積分制管理開展情況。

一是進行黨員分類。x區以村(社區)一級黨組織為單位，將黨員劃分為三類：一類黨員為在村(社區)黨員，包括離退休人員、在市內的外出務工和經商黨員;二類黨員為到市外長期務工和經商黨員;三類黨員為因長期臥病在床、生活不能自理等身體疾病原因不能正常參加組織生活的黨員，此類黨員不參與積分管理。

二是設置積分類型。黨員積分制管理工作的核心是積分的設置，x區在充分調研分析村(社區)基層黨組織建設和黨員隊伍管理現狀的基礎上，確立了“分類積分、量化考核，獎優罰劣”的工作思路，分值分為日常行為積分和評議積分兩部分，日常行為積分和評議積分按照7:3的比例加權確定。日常積分依據黨員參加學習、會議，參加組織活動，報告思想工作等情況由所屬黨組織打分。評議積分在每個積分周期結束時，由村(社區)黨組織組織黨員集中進行民主評議。

三是明確獎懲制度。各村(社區)依據年度內綜合得分的高低，按照黨員總數20%的比例，評選年度內村級優秀共產黨員進行表彰;按照黨員總數10%的比例，推薦年度內街道優秀共產黨員。對黨員年度積分在后5名的，由黨組織安排專人進行談話教育，指出問題和不足，明確整改方向;第一年被評為不合格黨員的，由街道集中舉辦專題培訓班，對黨員進行重點教育，督促其認真整改。黨員本人認識不到位、不改進或者連續兩年被評為不合格黨員的，按相關規定進行處置。

(三)“一編三定”工作開展情況。

一是依據需求設定崗位。根據村(社區)實際，針對無職黨員的具體情況，依據需求設崗，確保黨員能夠在崗位上發揮作用。村(社區)黨組織組織進行調查摸底，重點了解無職黨員的年齡、文化、能力、特長、分布狀況以及家庭情況，并進行綜合分析、登記造冊。收集整理村(社區)在發展中迫切需要解決的問題和群眾關心的熱點、難點問題，掌握第一手資料，為合理設置崗位提供科學依據，在此基礎上，按照因地制宜，因事設崗，按需設崗的原則，合理設置崗位，建立無職黨員“一編三定”管理工作臺賬并公示上墻。

二是依據崗位確定職責。結合不同崗位特點，制定相應的崗位職責，將職責落實到每一個上崗黨員，使黨員做到有崗有責，避免崗責分離。街道和區組織部門組織多種渠道對上崗黨員進行崗位培訓，讓他們掌握履行崗位職責必需的業務知識，提高他們履行崗位職責的能力和水平，積極幫助他們解決工作中的困難，為他們履行好崗位職責創造條件。

三是定期參與評議。設立上崗黨員履行職責活動情況登記簿，詳細記錄每個上崗黨員的工作情況，街道每半年對“一編三定”工作開展情況進行小結點評，對上崗黨員進行評議，促進上崗黨員在職履崗，區組織部門通過逐村觀摩活動、黨建考核、明察暗訪方式對“一編三定”工作開展督導。將上崗黨員履行職責的情況作為年度黨員民主評議的主要依據，對發揮作用較好、表現突出的先進黨員各街道給予表彰獎勵。

二、存在問題。

一是缺乏專職工作人員。目前我區，區街兩級負責黨員教育管理工作皆為組織科或組織員辦人員，黨員教育管理工作僅作為科室工作的一部分進行開展，人員力量較少。

二是專業培訓工作較少。市級層面相關培訓工作較少，對黨員教育管理工作系統、全面培訓不多，缺少全年整體的規劃。

三是黨員組成結構不平衡。部分黨員年齡較大，文化層次較低，黨員先鋒模范作用發揮不明顯。

三、下一步打算。

一是利用黨建云平臺加強黨員教育管理。我區作為黨建云推廣試點區，充分利用好與工商銀行搭建的黨建云平臺，進一步完善外出流動黨員、農民工黨員學習管理手段。將黨員教育管理與產城融合、城鄉一體、生態宜居的x城市建設、x專項斗爭、x城市建設等工作相結合，確保黨員隊伍的先進性與純潔性。

二是細化黨員積分制管理。根據黨員所在崗位、工作特點、年齡結構等實際情況，將黨員劃分為不同類別進行積分管理，圍繞黨員履行基本義務、參加基本活動、發揮基本作用等要求，制定積分考核內容和計分標準，并適時根據上級黨組織有關要求單位年度工作重點運行實際情況等調整加分、扣分項。三是加強督導，確保黨員學進去。充分發揮“互聯網+智慧黨建”融平臺，進一步完善站點學習制度，結合全區每月開展的“五務公開檢查”工作，進一步加強站點和網上學習督導工作。積極組織開展黨員干部學習教育活動，每月不定期組織村(社區)干部學習國家最新的大政方針、法律法規、農村實用技術等。

近日我局組織專人，先后深入22個居民住宅小區采取座談討論、發放調查問卷等方式，開展了物業管理工作專題調研。現將調研情況報告如下：

我縣物業管理工作經過多年的發展，已形成了類型多樣、層次廣泛的服務形式。目前主要有四種管理類型：一是物業服務企業專業化管理型;二是開發商售后自管型;三是業主自主管理型;四是過去類似單位集資建設的單棟樓，即老舊樓房，不具備實行專業化的物業管理屬無人管理型。

目前，我縣共有11家物業企業，其中本地物業企業5家,引進物業企業6家,物業從業人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區84個，建筑面積158萬平方米，共住居民16400多戶，近4萬人。公司化物業管理覆蓋率為33.3%，小區成立業主委員會14個，占全部小區的19%。

近年來，我局主要采取了以下幾項措施：一是廣泛宣傳，增強了業主的物業消費意識，使業主在一定程度上了解、參與、支持物業管理，為物業管理工作營造了較好的氛圍;二是組織培訓，提高了參訓物業管理人員素質。每年與就業局共同舉辦物業從業人員培訓班，并多次組織各物業企業負責人、業主代表、社區負責人赴臨河區、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區考察學習物業管理工作，不斷提高物業服務質量水平。三是積極開展老舊小區改造、社區化物業管理、片區化大物業等創新工作。今年我局又積極招商引資，擬實施物業管理與安保運營一體化建設項目，對全縣范圍內的老舊住宅小區，進行統一化的安保、安防等全方位專業化物業服務，不斷提高全縣的物業管理水平。

一是物業管理機構、人員缺位，監管作用無法發揮。目前，全縣內僅有4名專職工作人員負責物業管理的監管工作，人員嚴重缺乏，監管不到位造成事無人管、無人管事的現象非常嚴重，從而導致物業監管工作無法落實。如：物業前期招投標、從業人員定期崗位培訓、業主滿意度調查、業主委員會成立與培訓、小區承接驗收等物業管理工作無法正常開展。

二是在項目的規劃設計、開工、竣工驗收等環節上，沒有嚴格的監管標準。很多小區在一期工程未規格設計物業用房、活動室、自行車棚等，由于后期資金困難，項目中斷，導致配套設施無法落實。

三是部門之間沒有形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業主的正常居住等。對此，物業服務企業難以管理，相關政府職能部門也很少監管過問。

四是業主自我管理意識欠缺，業主委員會尚未真正發揮作用。從目前我縣成立的14個業主委員會中，有2個業主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發揮。

五是業主與物業服務企業矛盾日益尖銳，不穩定因素開始凸顯。近年建設的部分小區，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達標、無停車場、無公共活動場所、安全無保障等問題，給業主生活帶來不便。由此，業主希望所有問題讓物業企業解決。但因有些問題超出了物業公司的服務范圍，物業公司無力協調，使得原本簡單的個體性問題發展成為大的群眾性問題。部分業主因此而拒交物業費，物業企業因收不足物業費而降低了服務質量，業主與物業服務企業的矛盾日益突出。經調研，引發業主和物業服務企業糾紛的原因多數與開發商遺留問題有關。有的開發商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足,有的在售房時關于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現，有的在管道維修時甚至找不到設計圖紙，成了業主拒交物業費的理由。這些問題業主從開發商處得不到及時解決，只能同物業服務企業交涉，從而引發雙方的矛盾和糾紛。

六是物業管理企業經營不規范，服務不到位，從業人員素質較低。目前，在全縣的物業管理小區中，大部分沒有通過招投標方式選聘物業服務企業，多數小區或是由原開發企業委托其子公司代管，或是由開發商通過前期物業選聘的物業企業管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業管理市場缺乏競爭，物業服務企業沒有活力，管理水平很難令業主滿意。

(一)加強領導，健全組織機構，逐步完善物業管理工作。針對全縣物業管理的復雜性，健全以物業主管部門、巴鎮社區居委會、業主委員會為主的三級物業管理體系，理順解決物業糾紛投訴中出現的問題，建立主管部門行業指導，社區居委會具體負責，各部門協同配合的物業管理工作機制，逐步形成條塊結合、以塊為主、各負其責、齊抓共管的物業管理新局面。

(二)要進一步規范物業管理招投標行為。按照房地產開發與物業管理相分離的原則，住宅物業的建設單位，必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。同時建立物業公司信用檔案，按季度上報，年終評定，從而推動物業服務企業優勝劣汰，加快物業管理市場化進程。特別是要引入競爭機制，徹底改變物業管理工作由開發建設單位“自建自管”的狀況。

(三)嚴格把好驗收關。開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，需讓物業公司參與驗收，以增強專業間鑒定。相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。要有詳細精確的小區管道設計圖紙，以便日后的管理和維修。物業管理企業在驗收時也要詳細檢查、檢驗小區配套設施及公共設施情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質量關;組織驗收，應將小區各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;以源頭上杜絕因工程質量引發的物業管理問題。

(四)加強對物業管理企業的監管，一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平;二是強化日常管理，政府職能部門與社區居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;三是組織考核。要不定期對物業企業考核巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節嚴重的取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。

(五)加大老舊住宅小區改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區22個，面積9.3萬平方米。這部分老舊住宅小區都是規模相對較小，維護成本較高，配套設施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現象，缺乏基本的物業管理條件等問題。一是全面清理所涉及的老舊小區，摸清情況，整理出需要改造的范圍項目，將完善基礎設施作為當前老舊住宅小區改造整治的主要內容，優先解決道路和地下管網破損陳舊老化問題。二是制定并逐步出臺相關改造扶持政策，對配套設施不齊全的老舊小區，采用政府補助一點，供水、供電、供氣企業承擔一點，業主個人籌一點的方式，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制，為小區引入物業公司管理創造基礎條件。三是力爭在五年內，完成老舊小區環境綜合治理工作，在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，完善物業管理，實現“路平、燈亮、草綠、水暢、衛生、安全”目標。滿足老舊住宅小區居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業管理模式。老舊小區基礎設施改造完成后，可以采取社區居委會代管、業主自治、專業物業服務等模式，實現物業管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區的物業管理長效機制。

(六)多渠道加大宣傳力度，為物業管理工作創造良好的環境。物業管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》，加強對居民的物業消費意識教育，使物業管理的直接參與者—業主和物業服務企業知法明理，對在物業管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規范自己的行為。

根據20xx年工作安排，縣人大常委會成立了以xx主任為組長的調研組，對全縣輔警隊伍建設管理工作情況開展了調研。x月x日，調研組實地調研了xx派出所、交管大隊、特(巡)警大隊輔警隊伍建設管理工作情況，召開座談會聽取了縣人民政府、縣人民法院關于輔警隊伍建設管理工作情況的匯報，縣委編辦、縣人社局、縣財政局等相關單位參加座談。調研情況如下：

一、全縣輔警隊伍建設管理現狀。

(一)輔警隊伍已成規模。

目前，縣內輔助警力主要有三部分。一是縣政府公安機關聘用管理的公安輔警x人(截至20xx年x月x日)，其中男性xx人、女性x人;按照崗位職責劃分，勤務輔警xx人、文職輔警x人。公安機關各業務警種、各基層所隊均有分布，但相對集中在交管大隊(x人)、特(巡)警大隊(x人)、xx派出所(x人)。該部分輔警自19xx年開始陸續入隊，人數與正式干警人數基本持平。二是縣監委使用、縣公安機關管理的留置看護中隊輔警x人，全部為男性。三是縣人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人，其中男性x人、女性x人。該部分人數是正式干警的x倍。

(二)發揮作用不可或缺。

縣公安機關輔警在街面巡邏防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建設及窗口服務、報警接轉等崗位上為我縣公安工作提供了良好的支持，部分警種輔警人數是正式干警的x倍，已經成為公安機關各項工作正常開展、維護全縣社會治安秩序和公共安全不可或缺的重要輔助力量。

縣人民法院聘用制司法警察彌補了正式干警年齡斷層，緩解了用警矛盾，是目前法警隊伍的重要力量，在審判輔助、案件執行中發揮了重要作用，特別是在近年強化案件執行工作中，促進了案件執行高執結率成績的取得。

(三)建設管理逐步規范。

依據《國務院辦公廳關于規范公安機關警務輔助人員管理工作的意見》(國辦發[2016]15號)和《xx省人民政府辦公廳關于印發xx省公安機關警務輔助人員管理辦法的通知》(皖政辦[2016]72號)，縣人民政府研究通過了《xx縣公安局警務輔助人員管理辦法》，推行了以定編制、定崗位、定保障和統一工資發放、統一輔警招錄“三定二統一”為主要內容的公安輔警隊伍管理改革，基本扭轉了以往公安輔警招聘上的各行其是、使用上的各自為政;各用工單位根據自身實際，建立了日常管理制度加強管理，如xx所的《輔警月工作清單》、《積分制考核》等制度，特(巡)警大隊的《隊員日常考核管理辦法》、《輔警八小時以外管理規定》等制度，促進了招聘、使用、管理逐步規范化。

縣人民法院制訂了《聘用人員管理辦法》，并依據最高人民法院《關于加強人民法院司法警察隊伍建設的若干意見》(法發[2005]23號)，按照正式法警有關要求管理聘用制法警，目前正按司法改革相關要求，銜接輔警的經費保障和人員管理工作。

二、存在的主要問題。

(一)輔警素質參差不齊。一是各單位輔警招聘工作不規范，學歷層次有高有低，少數人員自身素質比較低。二是崗前培訓時間短，主管部門培訓不到位，缺乏系統正規的職業化學習和訓練。三是后續教育跟不上，部分人員業務、作風不能適應新形勢下的工作要求，綜合素質有待進一步提高。

(二)隊伍思想不夠穩定。因為待遇保障等原因，部分素質較好、能力較強的輔警僅僅將輔警工作作為“臨時崗位”，一有機會就另謀出路。同時，因為激勵機制不夠完善，積極進取的導向功能缺失，部分輔警缺乏職業認同感和榮譽感。

(三)隊伍活力有待增強。在優秀人才留不住的同時，一些需要及時更替人員的崗位，沒有形成有效更替機制，已有淘汰機制“形同虛設”，隊伍競爭氛圍不濃，崗位危機意識不強，少數不能勝任崗位工作的輔警仍在聘用中，弱質人員難消化，長此以往影響隊伍活力。

三、幾點建議。

(一)做好“進口”文章，夯實人員素質基礎。一是要科學設定進人計劃。人數規模既要滿足當前警務執勤的需要，也要用發展的眼光科學測定需求趨勢，嚴格實行員額管理;要考慮人員年齡結構，分年度按比例進人，確保隊伍力量基本保持均衡;要從嚴執行進人計劃，定期進人，堅決防止隨意進人、臨時動議進人。二是要合理擬設進人條件。要把政治合格放在首位，確保所進之人擁護黨的理論和路線方針政策，具有良好的政治素養、職業操守;要完善按崗位職責要求分類確定進人條件，確保所進之人適應崗位履責需要。三是要精心組織招聘。確保招聘程序公開、公平、公正;要堅持“寧缺勿濫”的原則，確保所進之人符合崗位履責的基本素質要求。

(二)加強教育管理，提高隊伍能力水平。一是要加強隊伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有關警察義務和紀律的規定，以必要的形式加強輔警的言行約束;要善于發現隊伍中的不良苗頭和思想傾向，運用積極的、正面的引導方法，幫助輔警樹立正確的價值觀、事業觀，增強工作責任心。二是健全長效培訓提升機制，加強隊伍工作業務培訓。要按依法履職、依法執勤原則，開展系統性、針對性、經常性培訓，不斷提高輔警的服務意識、服務能力和服務質量。三是不斷完善與崗位職責相適應的人員考核評價體系，堅持定量為主的原則，促進輔警履職盡責。四是建立完善必要的崗位輪換制度，避免輔警公權私用風險。五是要按照“誰使用、誰管理、誰負責”的原則，嚴格落實警務輔助力量執勤時處輔助地位的規定，結合各單位實際健全完善可操作性強的管理辦法，加強依法用警管理。

(三)加強勤務保障，確保隊伍基本穩定。縣人民政府應統籌縣內各部門輔警隊伍的用工員額、保障標準和用工要求。相關部門要按規定的分工，積極發揮作用，平衡各部門的輔警用工薪酬和基本福利標準，共同促進全縣輔警隊伍的健康發展。一是健全完善適應崗位特點、滿足用人需要、符合縣域經濟社會發展實際的工資報酬標準體系，建立崗位、履職與報酬相關聯，注重工作績效的、呈梯級晉升的薪資辦法，逐步減少報酬與崗位要求不相符的矛盾。二是用工費用要嚴格收支兩條線，由縣財政科學預算定額保障。三是要保障相關裝備條件滿足工作執勤需要，確保規定的包括統一著裝在內的警務裝備按時按質配發。四是各用工單位要落實專門機構、專門人員負責輔警的人事管理工作，及時關心他們在思想、生活上的困難和問題，并盡力解決。

(四)暢通人員“出口”，保持隊伍活力。要探索健全適應崗位需要的淘汰機制。一是完善用工合同，按合同用工。對工作表現差、思想漂浮、作風不實、難以勝任工作的人員，充分運用工作考核評價結果，依法解除用工合同。二是嚴格執行工作紀律，對觸犯黨紀國法、違反相關紀律規定的，一律予以及時清退。要探索建立優秀人才薦用晉升機制。對符合條件報考公務員、事業單位和國有企業崗位的，予以支持和必要的推薦;積極匯報爭取出臺從優秀輔警中選錄正式民警政策。要探索符合輔警實際的退養機制。針對輔警中一些崗位的特殊性，積極研究爭取老、弱輔警作為特殊工種提前退休、病退等政策;探索建立符合政策規定、對年輕輔警起激勵作用的內部退養機制。

主任、副主任、秘書長、委員會:。

根據市人民代表大會常務委員會2017年的工作要點和監督計劃，從3月13日到16日，市人民代表大會常務委員會組織了一部分成員和市人民代表大會代表，在市人民代表大會常務委員會副主任王慶的指導下，調查了我市的物業管理狀況。調查組聽取市政府和市住宅建設局、民政局、城市管理行政執法局、房地產協會等有關部門的情況報告，深入梅列區、沙縣、將樂縣、建寧縣、鄉鎮(街)、社區居民委員會、房地產企業、房地產經紀人、產業委員會、業主代表進行座談，實地調查梅列區龍澤區、沙縣西園區、將樂縣濱江華府、建寧縣萬星首府等10個小區的調查點，深入了解我市房地產管理工作情況。現將調查情況報告如下:。

我市自1993年首家房地產服務企業成立至2016年底，全市共有148家具備資格的房地產服務企業，其中二級資格11家，三級資格113家，暫定資格24家，員工約8300人，管理服務面積約1100萬平方米。市區企業58家(本地52家，外地進駐6家)，從業人員約3500人，管理服務面積約430萬平方米。物業管理以小區為主，涵蓋商業、辦公、現場、醫院、學校等領域，管理形式主要有專業物業管理、單位物業管理、社區居委會管理和無人管理四種，物業服務費實行政府指導價格，收費標準與收費等級相對應，每月每平方米0.5元至1.9元。

近年來，市政府認真貫徹落實國務院頒布的《物業管理條例》和省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業管理條例》，加強物業管理，提高物業管理水平，取得了一定的效果。

(一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關于進一步加強全市物業管理工作的通知》、《三明市物業服務收費實施方法(試行)》、《三明市開展規范提高城市住宅區物業管理專業行動方案》等10多項規范文件和實施細則，涉及社區物業管理、物業服務收費和實施地化管理等多個方面，逐步建立物業管理規章制度，推進相關工作的順利開展。各縣(市、區)也相繼出臺了物業管理相關政策。例如，沙縣制定了《沙縣人民政府關于加強物業管理的意見》、《沙縣提高住宅區物業管理工作方案》等文件，進一步完善了物業管理機制，優化了運營流程。

(二)管理基礎越來越強化。一是做出示范選擇。市住房建設局組織開展2016房地產管理年活動，對全市各管理項目進行3次評價，獎優罰劣，確立典型。2009年至2016年，全市共建9個省級物業管理示范項目，32個市級物業管理示范項目。二是創新工作機制。市區引進信息化管理，率先成立福建省易萬家物業管理信息服務公司，委托三鋼信息技術公司開發具有三明特色的易萬家物業管理信息平臺，提高物業服務質量和效率。樂縣建立房地產管理糾紛調整機制，2016年以來接受房地產服務合同糾紛210件，審查199件，其中協調所有者支付房地產費后，房地產企業撤銷198件，判決1件永安市建立履約保證金制度，房地產企業進入新住宅區時，根據住宅區規模，支付3萬至5萬元履約保證金，協調解決房地產企業撤銷后住宅區遺留問題。

(三)行業監管落實。一是加強源頭管理。行政主管部門要求房地產開發企業在項目開發階段按照相關標準和條件規范建設，減少檢查住宅遺留問題，完善售后服務，為后期房地產管理工作奠定基礎。二是推進信用建設。2016年全市建立房地產企業信用綜合評價制度，落實日常動態更新、社會各方評價、年度綜合評價制度，初步建立誠信激勵、失信懲戒機制。在全省發布的第一批房地產服務企業信用綜合評價結果中，我市8家房地產企業評價良好，占全省9.5%。

(4)協會的作用發揮得更好。2014年成立市物業管理行業協會，在聯系企業、聯系市場等方面起到了一定的作用。市住房建設局依托房地產協會開展員工培訓、繼續教育、技能競賽等活動，提高員工職業素養、技能和服務水平。從2014年到2016年，各種培訓和繼續教育達到1800人。從2016年開始每月邀請省內業界專家進行專業技術講座，一些大企業也制定了內部訓練計劃，開展以動態評價為中心的行為管理，及時向社會公開。

隨著城市化的快速推進，我市物業管理面積增加，物業管理行業發展穩步推進，但總體發展水平與先進地區相比，與人民群眾期待相比，存在一些問題，主要表現如下。

(一)指導監督不足。由于體制不健全，缺乏有效的執法監督，住宅區居民物業管理糾紛時發生。一是管理權利的責任不清楚。目前，市區現有58家房地產服務企業，約60家行業委員會和150家房地產服務項目，市級和兩區從事房地產行業管理的員工不足5人(市級打工1人，兩區各2人)各縣(市、區)由住宅建設局負責此項工作，沒有設置專業機構和負責人管理的鄉鎮(街道)、社區居民委員會責任不明，大部分鄉鎮(街道)和社區居民委員會沒有將房地產監督協調責任納入日常工作范圍。主管部門疏于指導，監督不足，業主、產業委員會與房地產企業、社區居民委員會四者關系不合理，在協調房地產管理企業與業主之間的矛盾糾紛、指導、監督業主大會與產業委員會工作和管轄區內日常房地產管理活動等方面尚未發揮作用。二是執法能力不足。對于亂停車、毀綠、經營干擾、養狗、亂建等行為，行政執法不足。由于社區居民委員會、房地產企業沒有執法權，對這些行為進行勸說和制止是有效的，房地產糾紛投訴率高，解決率低。2016年梅列區翡翠城區200多名業主集體訪問，反映開發人員對園區內違法建筑沒有管理，有虛假宣傳嫌疑，社會影響很大。三是住宅專業維修資金使用管理不足。住宅專業維修資金提取程序繁瑣，使用率低，許多住宅區公共部位、公共設施設備無法及時維修。目前，市區支付住宅專業維修資金2.1億元，至今僅使用360.83萬元。建寧縣住宅專業維修資金累計支付1283.35萬元，住宅維修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，業主、房地產企業意見較大。四是舊住宅區問題越來越突出。我市老舊小區多無物業管理，基本由小區居委會代管，公共維修資金不足，小區配套不全，綠地面積小，停車位不足，環境臟亂差，房屋立面損壞嚴重等問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。

(二)行業委員會的作用尚未充分發揮。由于各方對其地位、作用和運營規律認識不足，部分縣(市、區)行業委員會建設率低，全市建設工作和進展不平衡。首先，工業委員會很難成立。大多數業主對行業委員會的認識有偏差，自治管理意識弱，參與物業管理的積極性低，不愿參與行業委員會的選舉和選舉，許多小區物業管理運行多年來無法成立行業委員會。二是行業委員會正常運行困難。行業委員會是業主選舉產生的，但組成人員大多沒有津貼獎勵，屬于免費為小區業主服務，缺乏有力的手段和方法，很難在房地產企業和業主之間起到橋梁和紐帶的作用，對房地產企業和業主雙方也沒有有有效的制約，因此工作積極性普遍不高，遇到困難和矛盾不想管理的現象時有發生，行業委員會的維權和協調作用無法發揮。三是行業委員會監督困難。行業委員會是自治的大眾組織，機構松散，沒有明確具體的權力和責任，沒有相應的獎懲評價方法，很難有效監督其運營狀況。梅列區東安25棟產業委員會到期，長期不公開收支賬目，損害業主利益，業主意見大。另外，一些小區業主對行業委員會產生的程序、權利、責任、地位、作用認識不足，一些形狀虛設，很難發揮其應有的作用。

(3)收費難的現象比較突出。物業管理費用難是長期困擾我市物業管理的領導問題，成為制約我市物業管理行業快速健康發展的重要因素。從調查的情況來看，費用困難的現象主要表現在四個方面。一是開發建設部門的遺留問題，費用困難。一些房地產開發企業未按合同執行水、電、氣、房地產服務用住宅的一些房地產開發企業未能及時履行住宅質量保證責任，住宅滲水等問題未能及時修理，一些開發企業未能按合同約定期限辦理住宅生產證，一些業主不滿二是房地產企業未能按合同約定提供質量價格一致的服務。調查顯示，許多住宅區停車位管理不規范，車輛隨意停車，停車位收費標準不統一的住宅區公開制度不健全，住宅區日常維護不足。據梅列區人民法院初步統計，2016年受理的房地產服務合同糾紛案件504起，90%以上由于業主對房地產服務質量不滿意。三是部分業主房地產有償服務消費意識薄弱。一些業主的思想觀念習慣于公司負責管理和免費接受房地產服務，缺乏花錢買服務的思想準備，沒有確立商品意識和房地產消費意識，認為房地產管理是政府應該管理的事情，拒絕支付房地產管理費用。根據市房地產協會2015年對55家企業的調查統計，2012~2014年度房地產服務費累計不足2033萬元。四是低收入群體的經濟承受能力有限。目前，我市許多購房者屬于中低收入家庭，由于市政建設、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件，但超過了他們支付能力的消費，使他們對房地產費用產生抵觸感，同意按規定支付房地產費，但一拿到鑰匙就拖欠。

(4)服務水平需要提高。一是忽略房地產企業自身建設。一些房地產企業沒有建立嚴格的各級人員崗位責任、工作標準和評價標準，有錄用人員沒有取得相關房地產管理監視證就上崗的現象，員工整體素質不足，服務水平參差不齊。二是物業管理工作不規范。一些房地產企業擅自增設收費項目，提高收費標準，引起與業主的矛盾。《物業管理條例》明確規定，物業企業不得擅自占有、改變住宅區共享部位、共享設施設備經營。由于監督不嚴格，房地產企業擅自占有、改變住宅區公共部門經營的現象有時會發生。三是物業管理服務質量不高。我市從事物業管理的企業總體規模較小，無法有效地將管理和服務有機地結合起來，部分物業企業的經營在微利、平衡的情況下運營。物業服務，特別是小區物業服務，僅僅停留在清潔衛生、綠化養護、治安巡邏等基本服務內容上，物業企業提供的服務還不能滿足業主的要求。

針對本次調查發現的問題，對下一次物業管理工作提出以下意見和建議。

(一)完善物業管理結構。市政府應盡快整理關系，加強物業管理體制建設。必須加強業務指導。明確物業管理工作監督部門，參考漳州市做法，建議在市住建局設立物業管理機構，明確工作責任，配備專職人員，核定工作經費。進一步細化責任落實，順應房地產企業、產業委員會、鄉鎮(街道)和部門之間的關系，加強政府、社區居民委員會對業主、產業委員會、房地產企業的指導、指導和協調，形成多方合作、共同推進的良好局面。二要嚴格監督管理。破壞住宅結構、違法建設、違法改變房地產用途、破壞住宅區環境、侵犯業主公共利益等違法行為，通過社區居民委員會、鄉鎮(街)、職能部門與房地產機構的聯動，形成工作合作力，立即依法處理。三要擴大物業管理的壟斷范圍。在規范新建住宅區物業管理的同時，市、縣(市、區)二級政府應繼續加強舊住宅區的整備、改造，對整備改造后的舊住宅區定義物業服務范圍和標準，由行業委員會或社區居民委員會引進物業企業，從秩序維護、衛生清潔、綠化養護的基本服務內容開始，擴大舊住宅區的物業壟斷面。四要完善住宅專業維修資金的使用管理。住宅專業維修資金是住宅的養老金和保命金，市政府積極協調有關部門，盡快整理住宅專業維修資金的使用管理機制，征收住宅專業維修資金，公開透明使用，使住宅專業資金更好地發揮利益。

(二)提高業主的管理意識和能力。業主物業管理意識和行業委員會自我管理能力的提高直接影響住宅區物業管理水平。必須提高業主的積極參與度。各級政府和有關部門應進一步加強國務院頒布的《物業管理條例》、省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業管理條例》等法律法規的宣傳力度，開展法律法規訓練、物業知識競賽、社區文藝公演等大眾喜愛的活動，提高很多業主的物業消費意識、公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。二要加強行業委員會組織建設。要細化《市住建局關于規范業主委員條件的指導意見》，加強鄉鎮(街道)、社區居委會對行業委員會工作的指導，創新行業委員會的組織模式。

增強業主參與小區事務的積極性。引入業委會委員薪酬服務機制，提高其履職能力，提升業委會對小區事務的管理水平和決策的公正性。三要規范業委會工作。鄉鎮(街道)、社區居委會要對業委會的活動進行定期監督檢查，對業委會活動中出現的違規行為要及時制止并限期整改，保證業委會在法定范圍正常有序運行。業委會在換屆時，要委托第三方機構對收支賬目進行審計，并向業主公告結果，接受業主的監督和質詢。

(三)規范物業管理收費。物業服務是監測商品房小區治理狀況的“晴雨表”和“風向標”。其中物業費價格水平、物業費收繳率、物業財務透明度和物業服務質量則是衡量物業服務狀況的主要指標。市政府及有關部門要加強引導，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍。一要簡化物業費追繳程序。探索將物業欠繳案件作為簡易類案件，由物業企業采取向基層法院申請支付令的方式，降低追索物業費欠繳的管理成本、司法成本。二要增強收費透明度。要監督物業企業嚴格按照相關部門審核批準或物業管理服務合同約定的項目、標準收費，及時在小區內公布物業服務的收費情況，定期向業主公布財務收支情況，接受業主和有關部門的監督，讓業主明明白白消費。三要強化獎懲引導。要認真研究對策，對參與管理、成效顯著的業委會成員，給予表彰鼓勵;對違法失信行為，納入個人征信、考核體系。引導黨員干部和機關事業單位職工，帶頭繳納物業管理費用，帶頭維護好小區環境秩序。

(四)提升物業企業服務效能。物業企業要樹立質量與品牌意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一要加強行業自律。物業管理企業要不斷提升誠信自律意識，逐步提高科學管理水平和服務質量，促使企業向規范化、科學化、標準化發展，牢固樹立“誠實守信、優質服務、文明從業”的服務宗旨，力求“業主滿意、企業受益、行業順意”。二要落實物業承接驗收制度。物業管理企業承接物業時，要嚴格落實《物業承接查驗辦法》，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，杜絕項目“帶病”交付，減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。三要引領行業規范運作。要積極培育市場，通過以獎代補、組建國有物業公司等形式，建立示范點，使部分優秀企業組成物業產業龍頭，帶動我市物業管理規范化。四要更新服務理念。物業服務應朝著商業化與公益化相結合的方向發展，將以人為本的理念深入到服務中，如在社區內設立“心理咨詢”、“醫療服務”、“家政服務”等社區服務中心，以滿足業主不同層次的需求。

合同管理工作是企業的一項重要管理內容，在市場經濟日益發達的現代社會，企業的“重合同、守信用”已成為企業在市場競爭中不可或缺的重要標簽。管理層已認識到企業信用的好壞直接關系到企業的發展潛力和未來，同時，對企業合同管理的好壞又是影響企業信用好壞的關鍵環節。因此加強對企業合同的工作的管理，已成為上下的共識。“重合同、守信用”已成為我企業不斷鞭策自身持續改進的口號。

回顧20**年度合同工作，我們發現在合同管理工作的規范化、信息化、標準化方面又邁上了新的臺階。

1、改變了以往對信用的單薄觀念，由綜合部牽頭各部門管理人員進行了合同法、稅法及會計知識的培訓。

2、改變了以往對信用管理不明晰的狀況，明確了合同管理由合同管理辦公室統一管理，設專職專管員一名，財務、市場部兼職專管員各一名。

生糾紛的處理等環節都按照《合同法》規定重新規范，使合同管理做到了有人負責、有據可查、有章可循，企業信用管理水平有了明顯提高。

2、為更好地了解員工思想狀況，搭起員工與公司間的橋梁，20**年下半年我分公司成立工會委員會，在涉及員工的集團權益時代表員工與公司協商解決。

3、20**年本公司簽訂工程合同成交額達到數千萬元，合同管理工作仍由總經理辦公室檔案管理員一人負責，工程合同未進行詳細分類，合同審核仍由總經理一人審核，為保證公司的利益不受損害增加審核，回首20**年的合同管理工作，在各部門的配合下，取得了一定的成績，但我們仍要看到，工作仍存在較大的不足，對合同管理工作的培訓要加強，合同管理制度需要進一步完善。

展望未來，我們相信在上級領導的指導下，在全體員工的共同努力下，把企業的信用管理工作做得更好。

人才是促進我們國家經濟增長的主要因素，如何充分調動人才的積極性和創造性，使其創造的經濟效益和社會價值最大化，結合我鎮實際，利用問卷調查與口頭詢問的形式對各鎮直單位進行人才調研，針對現有人才狀況、人才培養、管理及其過程中出現的問題進行分析并提出建議，形成書面報告如下：

本次調研共向15鎮直單位的普通工作人員發放調查問卷94份，向各單位領導發放調查問卷20余份。

黃泥河鎮行政、事業單位現有人才共145人，男女比例為23:6，少數民族占11%，老、中、青人才比例為1.5:3.5:5；擁有本科及以上學歷的有5人，占3.4%，大專學歷34人，占23.5%，中專學歷78人，占53.79%，中師、中技、高中學歷10人，占6.9%；各類人才中，有33人，占總人才數的23%，專技人員76人（其中高級工3人，中級工3人，技術員22人，助師20人，醫士10人，醫師9人，護士1人，護師2人，會計員3人、農藝師2人，助理館員1人），占總人才數的52.5%。

黃泥河鎮各類人才的引進和錄用主要是畢業生分配（占人才總數的59.3%），根據各單位所需進行調劑錄用和分配上崗。

1、有計劃有目標地引進人才。

黃泥河鎮黨委、歷來重視人才管理工作，根據人才需求和可供選拔的人才資源的之間關系[實行宏觀調控，有計m」劃有目標地引進人才，使人員的補充、更新和增長及時得到滿足，使工作人員和職位之間不合理的結構和比例得到適當調整。

2、合理分配崗位。

人才引進之后，盡量做到量才錄用、適才適所、人事兩宜，正確合理分配人才，這有利于人才充分展示自己的專業特長，可以充分發揮自己的積極性和創造性，能創造更多的經濟財富和社會價值。有83%的被調查者反映現有工作與自己所學專業基本對口；有85%的領導認為員工的工作結果達到利益最大化，80%的領導肯定員工的工作成績。

3、明確。

規章制度。

黃泥河鎮各單位將獎懲制度、激勵制度、保障制度、績效考核制度寫進單位規章制度。有獎有懲、獎懲分明，75%的領導認為單位規章制度能管理好員工并能充分調動各員工的工作積極性并肯定員工出勤率能達到95%以上。

4、規范人才流動。

黃泥河鎮人才流動形式主要是不改變隸屬關系的流動（如借調等），主要根據各單位工作性質職位需要和人才的特長進行調整，這有利于單位更好地利用人才，也有利于人才發揮各自的才能，現在15個鎮直單位的領導均通過競爭上崗，其中5名現任領導屬于新人上任，他們在平時積極工作、努力學習和鉆研業務知識，不斷地提高自己的業務能力，在競爭上崗的機遇來時牢牢把握信機會，成為人人羨慕的對象和學習的榜樣，帶動很大一批人將原來用于娛樂的時間更多地用在學習和進修上。適當的競爭機制打破了原來“職位只升不降、工資只漲不降”機關人事怪圈，實現人力資源的優化配置，促進人與事的配合和人與人的協調，使人盡其才、事得其人，反映在調查表中，有82%的人才選擇在各方面條件都成熟時會另換工作，不會另換工作的19人中有17人滿足于現有崗位，11人滿足于現有收入，13人的工齡超過7年，女性有6人。

5、重視人才培養。

我鎮對各類人才的培養特點之一是“請進來、走出去”。請有經驗的單位外人才與單位內人才進行技術業務的傳授和交流；組織各類人才參觀學習別人的先進經驗和技術，這樣的學習方式既學到了知識又開拓了視野，是90%以上的員工最滿意的學習方式。其次，有70%以上的人才進行自學或參加各種函授進修班，未參加再考試的人，有64%的人工齡超過15年，因年齡的關系沒有參加函授考試；再次，100%的單位系統組織過崗前、在崗培訓，有81%以上的人才經常參加單位或系統組織的各種業務培訓。70%的單位經常舉辦民主生活會和業余活動以豐富員工生活，并能充分調動員工的工作積極性。

1、對員工的培訓程度不夠。

有35%以上的員工在工作中遇到的最大困難是缺乏知識與能力并迫切希望能通過學習獲得，但同時至少50%的員工的業余生活主要用于娛樂而很少用于再學習，造成一種心中想學卻不行動的慵懶環境。

2、單位制度不能嚴格執行。

有15%的員工認為單位制度不能嚴格執行，制定的各種獎懲制度在年終不能完全兌現，這對員工的積極性造成了不小的影響，使他們產生了“做與不做一個樣、做好做壞一個樣”的“思想，在工作中表現為敷衍塞責。

3、業余活動和集體學習開展得不夠。

鎮直各單位組織的各種業余活動和集體學習主要是上級規定。由于沒有固定的休息日，真正自行組織活動少，自愿參加活動的員工也少，這使各員工之間除了同事關系外無法形成更加親密的伙伴關系，沒有更進一步的了解與信任，并不利于工作的開展。

4、工作時間不科學。

己工作積極，34%的員工認為自己工作態度一般，能完成領導交待的任務和本職工作；有60%的員工不滿足于現有收入，超過50%的員工不滿足于現有工作環境，有58%的員工認為單班制（所有員工同時上下班）不合理，不利于大家更好地處理工作和生活之間的關系。

現代社會，無論是黨政機關、事業單位還是各類企業，人才資源是第一資源，人才競爭是競爭的焦點，新世紀國家之間的競爭實質是人才的競爭。人才問題是關系黨和國家事業發展的關鍵問題不能吸引和留住人才，任何一個強大的組織都會因為缺乏能創造財富的生產力——人才而走向衰落。要更新人才觀念，做好人才工作，提出以下建議：

1、堅持黨管人才的原則。

“黨管人才”是近兩年人才工作的新提法，是“黨管干部”的進一步深化，也是黃泥河鎮黨委、對人才工作的新要求，為將黨的十六屆三中全會中要求的人才工作落實好，摒棄原來“重使用、輕培養”的舊人才工作觀念，建立黨的干部和人才工作統籌規劃、協調發展的運行機制全面貫徹黨管人才原則，大力實施人才強國戰略，努力為全面建設小康社會提供堅強的人才保證。

2、合理開發和使用人才。

我們應該遵循人才成長規律或人才資源開發規律，善于發現和大膽使用尚未顯露但有真才實學的人才，大力進行智力開發，通過培訓教育，使在職人員達到更高的水平，使智力結構更加完美；在人才的使用過程中，注重德才兼備和用人所長的原則，高學歷不代表絕對的高能力和高素質，只有德才兼備的人才才是單位和社會的最佳選擇；不斷提高人才工作水平，把各類人才的積極性、創造性引導好、保護好、發揮好，不但要管住人才、管好人才，還要激活人才、愛護人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了，人才的使用合理了，人才的整體素質提高了，積極性調動好了，創造性開發好了，經濟效益自然就增長了。

3、合理制定勞動時間制度。

由于各單位工作性質不同，應根據具體情況制訂合理的工作勞動時間，在周末和節假日安排值班或輪班，合理地安排作息時間，保證人才的身體健康。

4、適當的人員激勵機制。

在人才管理工作中，采用激勵機制對工作人員的各種需要予以不同程度的滿足或限制，以此引起他們心理狀況的變化達到激發動機、引起行為的目的。要達到激勵的目的，首先要了解人才的心理需求和人格類型，正確分析職工的工作動機和他們的內在、外在需求；其次要采取合理的激勵機制，貫徹崗位責任制，實行按勞分配。從物質上和精神上對不同的人才采用不同的激勵方式激發他們的責任心，有利于調動工作人員的積極性，有利于形成良好的集體觀念與社會影響，有利于工作人員的素質的提高。

5、重視組織文化對人才的作用。

組織文化是組織在長期的生存和發展中形成的，為組織多數成員所共同遵循的基本信念、價值標準和行為規范，組織文化為解決組織目標與個人目標的矛盾、領導者與被領導者之間的矛盾開辟了一條現實可行的道路，他對組織內的人才具有導向作用，能規范組織內人員的行為并產生凝聚力，優秀的組織文化還能激勵員工，會產生一種尊重人、關心人、培養人的良好氛圍，產生一種精神振奮、朝氣蓬勃、開拓進取的良好風氣。由調查結果顯示，98%的人才認為良好的工作環境和學習環境能激發他們的熱情，在一個集體觀念和榮譽感較強的單位上班會得到更多的快樂，也更愿意為單位貢獻自己的力量。

根據決勝現代化的指標要求和十大行動方案，我鎮將進一步推動城市管理工作，切實解決人民群眾和社會普遍關注的熱難點問題，建立健全長效的城市管理機制。明確職責，整合資源，在較短時間內提高市容市貌水平和群眾滿意度，力爭在現代化體系考核中不失分。現將目前我鎮城市管理工作調研情況報告如下：

(一)完善管理機制，提高城市管理效率。

一是完善城市管理考核機制。進一步完善《城市管理考評辦法》，促進城市長效管理措施落實，提高我鎮城市管理工作的整體水平并最終提升全鎮城市管理質量。

二是積極推行鎮區單元網格化管理。擬在鎮區實施單元網格化管理，各相關單位以部門責任為基礎，各司其職，共同管理所屬網格。目前，前期工作已完成，只待開會落實。

三是落實商戶市容環衛責任制。目前鎮區《市容環衛責任書》簽定率達96%，社區達93%以上。

四是認真落實督查督辦制度。目前，督辦案件879件，其中事件743例，部件136例，完成870件，完成率為98.98%，結案率為100%，在全市各鄉鎮中處于中上水平。

(二)加大整治力度，提升市容環境水平。

一是開展三小車整治。聯合交警中隊建立車主底冊，嚴格實行“一次半月，二次二月，三次罰沒”辦法，結合夜間整治，進一步推進“三小車”整治工作。目前，共查扣三小車262輛。

二是開展黑收廢清零工作。由執法隊與各社區、村相互配合，開展整治活動。目前，共取締黑收廢40余家，與相關社區、村簽定責任書9份。

三是規范鎮區停車秩序。目前，散發《有序停車告知書》320余份，勸離車輛150余輛，貼單處罰道板停車306輛。

四是開展聯合整治活動。組織大小整治31次，包括：鎮區大環境整治、綠色低碳示范鎮迎檢環境整治、黑收廢整治、黑診所整治、環境整治、大環境整治、鎮區超門窗經營整治等。上半年，共拆除違章建筑15處1100平方米、披棚(包括遮陽棚、雨篷)2700平方米、開水爐9只、廣告牌210塊、燈箱30只，清理木柴、磚塊等雜物137卡車，涂刷墻面800平方米、清理水池1個及清淤8農用車。

以創先爭優為強大動力，以新農村建設等重大活動為契機，圍繞一根主線，三穩三提，深入開展各類環境整治活動，促進環境轉型，不斷深化城鄉一體化管理。一方面，按照“大城市，細管理”的要求，明確監管和責任主體，無隙覆蓋，完善長效管理。加強宣傳動員，充分發揮廣大群眾的主體作用，在全社會形成“只有責任人，沒有局外人”的氛圍，力爭在1-2個月將我鎮的市容市貌水平提上一個臺階。

我鎮的城管工作盡管取得了一定的成績，但隨著城市化的快速推進，城市規模的不斷擴張，城市管理工作與文明城、衛生城的要求和廣大市民的期望相比還存在著不少的差距。

(一)部分單位城市管理意識不強。

主要表現在沒有落實本單位城市管理內部機制及構建。

城市管理組織網絡，對督察督辦的消極怠慢，且長效管理水。

平低下。

(二)城市管理重難點問題突破不夠。

占道經營、流動攤點、市場外擺攤問題未能有效解決，夜市大排檔和臨時市場臟亂差、農貿市場管理不到位等仍然存在，背街小巷、城鄉結合部和城中村等部位衛生死角多，亂停放車輛、城市“牛皮癬”和違章搭建等，嚴重影響了城市品位。

(三)長效管理的責任和措施未全面落實到位。

由于城市管理長效化、常態化舉措不足，長效管理責任和措施落實得不夠到位，一些城市管理難點問題“整治時好一段，整治后老樣子”，總在“整治—反彈—再整治—再反彈”這樣的怪圈中反復。

(四)職責不清，存在管理盲區。

重心下移的要求落實還不夠到位，管理的細節還有很多缺失，多頭執法、突擊式管理、執法不規范、效能不高等現象普遍存在。保潔范圍上存在盲區，如河岸結合處、沿路水塘、城市道板等。

城市管理事關民生和社會和諧，且工作量大涉及面廣，任務十分艱巨。我鎮繼續把加強城市管理作為改善人居環境、提升城市品位、構建和諧社會的重要工作來抓，提高城市管理水平，夯實文明城、衛生城創建基礎。

(一)進一步完善和創新城市管理體制。

一是完善管理體制。在各單位明確管理職責的基礎上，增強條塊管理的互補性，同時在條塊之間、部門之間建立有效的聯系溝通、事前告知和定期通報制度。按照“管理、服務、執法”三位一體的“大城管”格局，全面整合現有執法資源，做好城市綜合管理與執法工作。

二是創新管理辦法。根據城市管理面臨新的形勢和任務，順應形勢，建立有利于深入推進城市長效管理的新機制、新辦法，如精細化管理工作制度和作業標準、環衛和市政公用設施維護市場化運作細則、城市管理的考核激勵和統籌協調機制等等，切實推動長效管理機制的有效落實。

三是積極推行鎮區單元網格化管理。擬在鎮區實施單元網格化管理，各相關單位以部門責任為基礎，各司其職，共同管理所屬網格，促進城市管理由粗放型向集約型、精確型轉變，提高案件處置效率和提升城市管理精細化水平。

四是多措并舉，提高管理效率。一方面，加大整治力度，建立繳扣物品倉庫，對低價物品不予歸還，高價物品的簽訂承諾書后歸還。另一方面，充分利用環衛工人作業范圍廣、時間長的特點，實行城市管理方面問題信息上報制度，使每個環衛工人都成為城市管理監督員。(包括城管隊員和輔警)。

(二)切實加快城市基礎設施建設。

黨委政府要進一步建立長效發展機制，重視和加強城市基礎設施的建設，增加投入，盡快完善一批城市發展迫切需要的公用設施和市政設施，加快鎮區地下排水管網、市政道路貫通工程、農貿市場、停車場、環衛設施建設，有計劃推進舊城區主次干道改造，不斷完善園林設施，提高公園、道路綠化管護水平。通過逐步完善城市基礎設施，不斷增強城市服務功能。

(三)加強城市管理隊伍建設。

一是加強思想政治素質建設。定期組織開展政治學習，引導城管隊伍樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，牢固樹立為人民服務的宗旨意識和遵紀守法的法制意識，塑造愛崗敬業的職業精神。

二是加強業務素質建設。大力培養城管人愛崗敬業的精神，強化業務指導和培訓，注重規范化操作，提升城管隊伍業務素質和技能。建立健全業務人員百分考核制度，努力打造一支業務精湛的城管隊伍，不斷提升城市管理水平。

三是加強凝聚力建設。開展1—2次拓展訓練，促進隊員身心健康、挖掘自身潛能、克服心理惰性、砥礪品質毅力、強化團隊協作能力，增進隊伍凝聚力和向心力。

(四)著力解決城市管理工作中的瓶頸問題。

一是著力解決流動攤販占道經營問題。流動攤點管理涉及弱勢群體利益，關系社會民生，長期以來都是城管部門工作的難點，也倍受廣大市民關注。建議采取建設“小販中心”或設立臨時疏導點，實施規范管理，有效解決流動攤販占道經營問題。

二是加快推進城中村改造。要進一步重視城中村改造工作，針對城中村亂搭亂建多、環境衛生差、社會治安存在隱患，妨礙城市管理、影響城市形象這一狀況，把城中村改造列為城市建設重點，制定近期和年度實施計劃，加快推進城中村改造步伐，為廣大市民營造良好的生活環境，實現城市環境的根本性轉變。

三是大力整治車。

小區物業管理調研報告篇十一

物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。

一、小區物業管理基本概況 我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目實施前期物業管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。

維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。 三老舊小區基礎條件不配套 我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。 四開發商遺留問題的解決不到位 開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。 五熱難點問題影響物業管理正常運作。

1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障后，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。

2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直

勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。

3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。

4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。 六現行物業法規操作困難。

1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。

2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。

3、現行法規中關于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。

4、成立業主大會的規定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

三、解決物業管理問題的幾點建議

1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。

2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。

2015學年第一學期17-19周，在朱江老師和三木老師的組織和指導下，我們小組對花都區的某些物業管理企業進行了一個實地的見習與調研。通過此次有組織的調研活動，不僅讓我們對物業管理行業有了一次切身的體會，而且激發和增強了我們投身于物業管理行業的熱情和信心。

基本情況：

業管理行業分類中具有代表性，經營管理比較典型，并且在調研中實際操作起來也切實可行。本次調研活動我們分三次進行，先后對以上提到的物業管理企業的管理者進行了采訪，并到這些企業所管轄的物業進行了參觀、了解。通過此次調研活動，增加我們了對物業管理的感性認識的同時，也使我們思考了物業管理行業所面臨的困境和行業發展等諸多問題。

調研結果：

1、深圳市新東升物業管理有限公司

經過深入的訪談和調查，深圳市新東升物業管理有限公司成立于1995年6月8日，公司注冊資本為1000萬元,總資產達到3000萬元。是國家建設部評定的物業管理一級資質企業。現為中國物業管理協會常務理事單位。他們公司現有員工3000余人，擁有一批高中級工程師、經濟師、會計師、建筑師、設計師、物業管理師等優秀專業人才，擁有一批工作經驗豐富、服務意識超前的員工隊伍。

他們公司下設兩個分公司及三十多個管理處，物業管理面積達500萬平方米。管理的物業類型有：高層商住大廈、醫院、高等院校、住宅小區、工業區、政府辦公大樓等。

該公司于2015年成功中標華南理工大學北校區。在我們學院成立之時又接管了我們學校的物業管理。他們憑著敏銳的觸角、快捷的作風和真誠的服務，贏得了一批又一批客戶的認可。他們的承諾是：接管一個，管好一個，創造一個品牌。 他們始終堅持"客戶的滿意是他們永恒的.追求"的服務理念和"優質服務、精益求精"的質量方針。

他們公司的企業文化是：

· 公司宗旨： 業主至上 服務第一

· 企業精神： 團結 開拓 優質 奉獻

· 質量方針： 優質服務 精益求精

· 企業理念： 客戶的滿意是我們永恒的追求

2、廣州市殷逸亨物業管理有限公司

經過對星光匯的參觀與訪談調查，了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業管理有限公司投資于花都的一家商業地產，由殷逸亨物業管理有限公司進行管理。該公司投資對星光匯那塊地皮的租賃，建造起星光匯整棟物業，提供一切基本設施與人員管理，通過招商投資加盟，出租整棟物業的鋪位，收取租金盈利。

這次的調研，負責星光匯項目管理的經理向我們介紹了商業物業的各種設備設施的運行、維修、管理的情況，這使去參觀的同學受益匪淺。以前的一部分同學都誤以為物業管理就是簡單的保安、保潔、綠化等小事，可是，經過對星光匯的這次調研活動，不僅了解了物業管理技術復雜和管理難度的一面，同時也看到了物業管理行業擁有適合自己發展的前景。同時負責星光匯項目的經理也對我們提出了期望，她說：物業管理行業急需高素質的人才，同時對人才的要求也是理論與實際操作并重的。

她還向我們透露了星光匯剛開始營業時的一些不良狀況。由于這

一帶的地段剛開發娛樂場所，以前到至今都是電子產品行業在這一地帶集中式經營。因此，這一帶的人氣還不足，或者說來這一帶娛樂消費的人群數還不夠。經營起來比較困難。而且在之前ktv裝修開業的時候也出現了一些狀況，牌照也延遲了申領。一系列的難題堆在了我們物業管理的管理者面前。

她還向我們分享了解決問題的對策與方案。她說：我們面對這些問題，剛開始也比較棘手，也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益，譬如，首先，向加盟者或者租賃方提供暫時減租或免租的方式，同舟共濟熬過這段創業期。吸引更多的投資者，先打造成一流的、全方面的娛樂場所。其次，要做好物業的管理，也就是管理好各種設備設施的運行、維修，基層員工的管理等。再次，就是投資加大宣傳力度，提高我們星光匯在這一帶的名氣。我們之前也請了一系列的明星來做宣傳，也得到了很好的宣傳效果。她還幽默地說，還好這里的公交車站有你們學校的經過，為我們帶來了不少的商機，如今的ktv，已經是你們華汽學子的飯堂了，你們學校的學生到處可見。我們聽了都笑了起來。

3、廣州市花都駿威物業管理有限公司

到了第三天，我們還到了我家所在的小區駿威廣場參觀，還跟里面的物業管理人員和業主進行了交流。也了解到了一些業主與管理公司之間的矛盾問題。

業、電梯的管理等等一整套完善的小區物業管理。小區的管理人員服務周到、盡心盡責，而且還熱情地跟我們進行了交談，向我們展示了小區獲得的有關創建文明城市的獎項。

可是，我們從業主與租戶那里也了解了一些不滿的呼聲。這都有待業主與物業管理公司的協商與處理。例如，有的業主抱怨小區外的閑雜人員侵占了小區的資源，擅自混進小區的花園散步觀賞。有的小朋友的家長抱怨小區的游泳池對外開放。有的車主抱怨外面的車也在小區里停泊。還有的業主抱怨小區的寵物過度，造成管理不便，還對小朋友造成危險。他還憤怒而且幽默地說：我看是不是什么都能養，遷怒我就買頭牛回來養，我看他管還是不管。我們都哈哈大笑起來。

的確，小區的管理很泛，會出現很多矛盾需要協調，這要求管理人員與業主相互合作，這樣小區的氛圍才會和諧，實現共贏。本次對駿威廣場的調研，不僅能對自身的物業知識得到提高，也能從物業管理者身上找到我們可供學習的綜合素質修養。駿威物業通過增強對員工的關心，切實為員工著想，實現了物業公司和員工之間的良性互動，員工都以公司為豪，愿意為公司出力，為業主提供良好的服務。可是，該物業管理公司還是缺少與業主之間的溝通與交流。通過這次調研，讓我們都認識到，做好小區的管理與業主之間的溝通很重要。要切實了解業主的意見與要求，才能改善管理，創造品牌，帶來口碑，使企業做大做強。

對于物業管理行業的思考。

其一，轉變行業觀念。物業管理其實稱其為物業服務更加妥當，因為

物業行業屬于第三產業——服務業。而現在物業公司與業主的諸多矛盾中有很大一部分就是因為物業公司沒有擺正自己的位置，以為自己是管理者而對業主頤指氣使，從而滋生了眾多的矛盾。只有物業公司真正認識到自己的角色是服務者，才能在物業服務中處處為業主著想，理順公司與業主的關系才能從意識上認識到物業服務的實質所在。從而受到更多業主的支持而減少矛盾糾紛，從而實現物業公司與業主之間的良性互動和和諧共贏。

其二、加快市場化。物業管理市場化是提升物業管理行業水平的必經途徑。實現物業管理市場化，第一，可以通過市場機制實現優勝劣汰，從而提高物業管理行業行業進入難度，從而提升行業水平。第二，業主可以通過市場化的方式（比如招投標等）選擇物業服務公司，從而增強行業的競爭氛圍。這樣不僅維護了業主的合法利益，也促進了行業整體的良性發展。第三，物業管理的市場化可以促進物業管理專業化的發展。物業管理專業化可以促使物業管理將部分專業服務（比如保安、保潔、綠化等）外包，這樣可以節省物業管理開支，同時也可以使物業公司更加專注于業主的特約服務。不僅增加了物業收入實現了公司發展，也使業主享受了更加方便多樣的服務。

房地產開發前期介入等相關產業納入到物業管理產業中來。另一方面是產業鏈的后向擴展，物業管理要在社區服務中擔當合理角色，可以提供社區衛生醫療健康服務、小區特色文化創建等活動中尋找產業支撐點。

總結，本次調研活動很有意義，效果明顯，也學習了很多關于物業管理行業的知識、行情。調研結束后，我們都主動寫下了各自的調研心得，都認為從這種學習方式中受益匪淺。理論聯系實際的調研活動讓我們不僅吸收了課本的知識，還讓我們了解了社會中實際的情況、物業管理行業的實際操作，也鍛煉了實踐的能力。我們都感到十分的充實。

參考文獻：東北財經大學出版社《物業管理》 、 《物業管理公司》

-隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮著非常重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，在其發展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業服務收費難就是其中之一。一部分物管企業面臨著生存和發展的威脅，制約著物管行業的規范運作。為了更深入地了解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區內住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：

一、物業管理服務收費的現狀

我市物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，轄區7家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，目前，轄區內部分小區的物業服務收費情況令人擔憂，比如國際花城小區的恒泰物業公司2015年度尚有20%物業費未收取，2015年度收取率只有60%—70%。物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。

二、物業服務收費難的原因

1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。

業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2、服務質量不高，制約服務費的收繳。

從總體上看，我社區物業企業在履行安全保衛、環境秩序、衛生保潔、綠化管養、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區車輛亂停亂放嚴重，影響了業主的正常通行；有的小區門衛把關不嚴，給拾荒、推銷產品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區秩序；有的小區保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區丟失車輛、盜竊等事件時有發生；有的小區衛生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養不夠好等等，致使業主意見大，影響了物業服務費的收繳。

3、業主自主治理小區的意識和能力弱，業主大會、業主委員會作用發揮不明顯。

《浙江省物業管理條例》賦予了業主、業主委員會的權力、義務。但是，從我轄區的實際情況看，由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產，沒有經費保障和工資待遇，大量業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業主大會，難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

標準，收費標準降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業主至今未交物業費，但物業公司仍繼續提供標準化服務。這種低價位的收費阻礙了物業管理市場的發展，使物業這種商品達不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴重。目前我轄區10層以上高層住宅電梯21部，據調查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業和政府的棘手問題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業主對物業管理投訴率居高不下。

目前，我社區有90%以上的物業服務企業是受開發商委派或內部招投標對小區行使物業管理。實際上，這些物業服務企業仍然需要依靠原開發商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發商與物業服務企業是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發商解決的矛盾和問題，統統推給下屬的物業管理公司。如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業管理企業無力解決也無法解決。出現問題，業主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業公司身上，造成了物業管理投訴量居高不下。

6、物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。

目前，我市有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

7、物業管理的法治體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。

物業管理工作若干意見的通知》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠繳和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現狀，往往造成企業陷入有法難依的窘境。

8、政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力，給物業管理服務收費帶來影響。

表現在小區管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經營問題，破綠種菜、養狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城-管、工商、公安、園林、環保和社區居委會等部門負責的職能，現在由于有了小區“圍墻”這么個“框框”，有了小區物業管理的存在，統統轉嫁到物業企業的身上。但是，物業企業作為市場化運作的經濟實體，是依據國家《物業管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業服務托管聘用合同為小區業主提供管理服務的企業，并沒有處理解決上述問題的行政執法權力和相應的能力，結果是企業不該管的要管，不管業主埋怨；管不好業主更加埋怨，最終導致物業管理收費的困難。

9、部分新建小區入住率低，導致物管收費率難以提高。

近幾年來，隨著房地產市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區因此空關率比較高，個別新小區入住率甚至不足20%。空關房雖然按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。

三、解決物業管理收費難的對策

物業管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經歷

一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我市物業管理收費難問題，推動物業管理向規范化、順暢化、健康化方向發展，建議：

一、盡快出臺物業管理服務質量等級標準

按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公布費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

二、加快業主大會制度規范化進程

按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質

在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境

深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

江山市雙塔街道周家青社區

2015年10月

小區物業管理調研報告篇十二

1、調研目的。通過對成衣整套生產流程的體驗，對國內服裝企業的現有運作流程有一個了解和認識，總結生產管理特色，提出改進建議。

2、調研企業。泗陽某服飾有限公司。

3、時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環節，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。

二、企業概況。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經濟開發區，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產基地，為集團公司提供配套服務。

三、企業生產管理的基本架構。

該企業是生產基地，在生產模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產工藝單，按照客戶的指令組織生產，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產管理的系統。下面為該企業的生產過程：生產通知單。由客戶發來生產通知單，根據提供的樣衣進行分析，得出制作成本，與客戶協商達成一致，投入生產之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。

經過排料劃樣投入生產。裁剪。裁剪是服裝生產的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的`款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。縫制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務是服裝產品檢驗，人數上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。

四、管理特色。

在縫制車間會有品質部的巡檢，對于出現的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發貨之前保證服裝質量。

五、調研建議。

（一）展望未來成衣發展趨勢。

1、市場全球化。當今全球化的發展趨勢也給服裝企業帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業必定計劃在亞洲開展業務，很多外國企業必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業也帶來挑戰。

2、全面質量管理(tqm)。許多服裝企業正在將全面質量管理方法應用到服裝生產、經營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉周期、降低成本和提高生產效率等。

3、新技術應用與創新。技術進步促進大量新產品和新工藝的出現。無疑計算機已經并將繼續對企業組織產生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響著運作。產品工藝上的技術變化將直接影響到企業組織的產品質量及競爭力。

4、流程再造。流程再造是指一切重來，對企業現有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業流程。流程再造的核心是使現有企業流程得到重大改善。

5、erp與供應鏈管理。erp的核心管理思想就是實現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產品生產和流通中涉及的原材料供應商、生產商、批發商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產制造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的系統進行的管理。這也是目前許多企業正在積極努力的目標。

6、準時化生產(jit)與精益生產(lp)。準時化生產方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產必要數量和完美質量的產品和零部件，以杜絕超量生產，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現最大產出的目的。精益生產方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會需要為依據，以充分發揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業資源，最大限度地為企業謀取經濟效益的生產方式。強調的是質量、柔性、縮短時間和協同工作。準時化生產是精益生產方式的核心。

（二）建議。

面對市場全球化的現狀，服裝企業在發展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰，在發展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產品效率及運轉周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產品和工藝上的技術變化對于企業組織的產品質量及其競爭力影響很大，對于產品技術上的創新，要及時的體現在產品生產中，要對原材料供應商、生產制造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統管理。

小區物業管理調研報告篇十三

本次設計的題目是休寧上竹園安置小區規劃設計，屬于住宅區的規劃設計，想要完成這個課題，就不得不深入了解其他一些住宅區的規劃設計方法，以取其精華，用于創造優秀的設計作品，因此我參觀學習了一些的住宅規劃小區和安置小區，總結出以下幾點心得。

一、調研目的。

1、了解居住建筑的布置規劃，研究居住建筑的特點、組成及各組成部分的功能要求及相互關系，了解辦公樓的設計原則和使用要求，劃分整個辦公功能分區及相互關系，分析各組成部分的特點及布局方式，明確對結構和荷載的布置進行簡單的分析。

2、從不同角度對農民拆遷安置小區及失地農民進行了相關研究，了解其存在的問題以及失地農民的特點，掌握現在對農民拆遷安置小區的規劃設計研究進展并分析其不足之處，以期在本次畢業設計中拆遷安置小區戶外環境研究中針對問題提出合理的解決措施。

二、調研內容。

1.居住區規劃設計的基本要求。

（1）使用要求：住宅類型、合理的公建配套項目及布局方式，組織居民的室外活動場地、綠地及內外交通等。

（2）衛生要求：要有良好的日照、通風，防止噪聲和空氣污染。

（3）安全要求：居住區規劃為防止災害發生或減少危害程度，應按照有關規定，對建筑的防火、防震構造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防地下構筑物等作必要安排。如防火間距規定，當兩建筑山墻相對且無門窗時，其間距不小于3.5m，當建筑沿街布置時，向外人行消防通道間距不大于80m，建筑長度超過160m時應設消防車道，凈寬凈高不小于4m。（4）經濟要求：運用規劃布局手法和設計技術，降低居住區建設造價和節約城市用地。（5）施工要求：規劃設計應有利于施工的組織與經營。

（6）美觀要求：優美的居住環境，取決于住宅和公建設計、建筑群體的組合、建筑群體與環境的結合，應反映出生動活潑、欣欣向榮、明朗大方、整潔優美的面貌。

2.住宅類型的選擇。

（1）根據居住對象確定住宅標準。（2）滿足戶室比要求。（3）確定住宅建筑層高和層數。

（4）適應當地自然氣候條件和居民生活習慣。

居住區內道路可分為：居住區道路、小區路、組團路和宅間小路四級。其道路寬度應符合下列規定：居住區道路紅線寬度不宜小于20m；小區路路面寬6—9m，建筑控制線之間的寬度，需敷設供熱管線的不宜小于14m，無供熱管線的不宜小于10m；組團路路面寬度3—5m，建筑控制線之間的寬度，需敷設供熱管線的不宜小于10m，無供熱管線的不宜小于8m；宅間小路路面寬不宜小于2．5m。居住區內道路縱坡應符合相應規定。居住區內的道路設置應符合下列規定：

內主要道路至少應有兩個出入口；居住區內主要道路至少應有兩個方向與外圍道路相連；機動車道對外出入口間距不應小于150m。沿街建筑物長度超過150m時，應設不小于4m的消防車通道。人行出口間距不宜超過80m，當建筑物長度超過80m時，應在底層設置人行通道。

1.安高城市天地。

(1)區位。

安高城市天地，近臨合作化南路和“黃金中環”望江西路，與金寨路高架咫尺之遙，輕松暢享城市中心便捷交通之優越；居新老城區之中樞，處學術殿堂之腹地，距政務文化新區約兩公里，與中國科技大學僅百米之遙，區內另有安徽大學、合肥學院、解放軍炮兵學院等多所高等院校，地理位置優越，文化氛圍濃厚。安高城市天地占地170余畝，規劃建筑面積40萬平方米，綠地率40%，住宅車位比1：1。

(2)設計理念。

安高城市天地以愛琴海地區優美的景色和悠久的人文景觀為主線，結合地域院落結構及親水特性主題，強調景觀的享受和文化的植入，增添景觀的濃厚底蘊和美感。安高城市天地以極為流動韻律的湖岸線和多元化建筑風情，營造充滿文化氣息的親水社區。

安高城市天地包含多層情景洋房、精品小高層、觀景高層和高級公寓等住宅物業形態，

各居住單元均南北向布置，戶型設計人性化，親水樓臺，戶戶觀景。

(3)戶型。

(4)居住區不緊要滿足人們基本的居住需求，同時還要一定的配套設施及綠化要求，給居民創造一個便于生活的、有一定生活品質的生活場所。

在配套設施方面，安高城市天地在小區周邊規劃了800m風情商業街、沃爾瑪國際購物廣場、國際甲級寫字樓、美國豪生高級商務酒店等眾多標志性建筑集群，為居民的生活提供保障和便捷的服務。

好的小區環境營造需要良好的建筑形式和景觀環境營造，安高城市天地的建筑造型優美，色彩淡雅，景觀小品豐富，富有詩情畫意。為人們創造了優雅的生活環境，在一定程度上提高了生活品質。

2.華潤幸福里。

華潤幸福里共規劃19棟樓，其中1#2#3#5#6#為5層花園洋房，7#8#9#10#11#12#為18層+11層，15#16#為28層高層，17#回遷樓，18#19#21#22#為33層高層，20#為4層洋房。

(1)區位。

華潤幸福里位于合肥市蜀山區望江西路與合作化路交匯處，總用地面積約10萬m2，總建筑面積約28萬m2（不含地下建筑面積），用途集商業、辦公、住宅為一體，總投資約16億港元。

華潤幸福里地處繁華深處，整個住區與城市保持約200米的距離，與城市兩大商業副中心三里庵、南七直線距離僅1公里左右，臨近中國科技大學、安徽大學等高校。五里墩立交橋、金寨路高架橋、合作化路、望江路、黃山路等共同構筑的立體道路交通系統，規劃及營運中的國購廣場、西環中心廣場、南七商業大廈、沃爾瑪、樂購等商業設施均環伺附近。

(2)戶型理念。

華潤幸福里產品豐富多樣，涵蓋多層洋房、小高層、高層，主力戶型為80-140平米，并配有少量小戶型精裝公寓和大面積的城市花園洋房類產品，力求在繁華深處，營造讓都市人久違的心靈庭院。

(3)建筑與綠化環境。

突出生態質量，提高文化品位是高檔小區在規劃過程中所宣揚和追求的。華潤幸福里的建筑風格帶有一定的歐式韻味，開發者借此來提升文化韻味招攬住戶。為打造高品質的居住環境，配套設施尤其是環境綠化便在規劃中凸顯出來。

3.寧波市北侖區安置小區。

放采用地面分散停車與建筑底層架空停車兩種方式，由于地下車庫建設成本較高，該類小區很少采用這種停車方式。

小區綠化系統分為中心綠地、組團綠地、宅問綠地三部分，由于考慮到投資成本等因素，小區的建設者對于中心綠地、組團綠地等公共綠地空間，以種植草皮及灌木為主，偶爾會設置少量的涼亭、座椅等休憩娛樂設施；對于宅間綠地則以種植草皮為主。由于小區內的停車占用部分宅問綠地，致使宅間綠化比較分散，不成系統。

考慮不足，而對于老人、兒童等弱勢群體的需求更是無暇顧及。拆遷安置小區在環境設計中熱衷于形式化的公共空間建設，通常在小區中心、組團人口布置中心綠地并設置少量的涼亭、座椅，而對于日常生活中利用率最高、真正能加強鄰里交往的宅問綠地的配套設施則缺乏必要的考慮與設計，最多只是沿建筑墻角種植少量草皮.

四、總結：

1.居住建筑單體設計。

建筑設計中，要符合現代化的工作步伐，要使居住環境給人帶來舒適感體現居住建筑的人性化。建筑圖如底層及標準層平面圖、頂層平面圖、主要立面圖、剖面圖要滿足相關規范的要求，根據實際情況選擇建筑方案，考慮到實用、美觀、符合辦公目的等等各方面要求。

2.居住建筑規劃設計。

居住建筑的規劃要從宏觀去考慮，致力營造靜謐舒適安逸的生活環境。首先要有合適的道路關系網，小區干道、組團道路、宅間小道功能明確。建筑的前后關系要滿足各項指標。

3.調研體會。

近年來，隨著城市新區開發的持續升溫，大量的城市住宅也如雨后春筍一般拔地而起，不斷地改善著人們的居住條件。居住區的規劃設計，是一個復雜的過程，需要規劃、策劃、工程、管理等多方面的合作來完成。以上是對居住區設計的一些調研，我們的居住區環境要達到一個更理想、更舒適、更優美的境界，我們建筑設計者就應該有創新意識的設計思路，努力探索，來不斷創新、完善。

安置房建設是城市建設的重要組成部分，更是關系民生、促進社會和諧的大問題。城市中心區的安置房設計要著力于創建宜居環境，提高生活品質。政府部門應集合更多更優勢資源，對城市中心區安置房建設進行深入專題研究。而設計師則應正視自身的責任，從思想和技術層面，努力實踐“設計改變生活”，幫助更多的城市拆遷戶實現“新房子，新環境，新生活”的宜居夢想。

小區物業管理調研報告篇十四

7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席的帶領下，調研我市城區物業管理工作。委員們實地察看了園林小區、天一城市花園、天森國際花都小區物業管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區物業管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區物業管理工作提出了意見和建議。現將調研情況報告如下：

1、加快物業管理行業建設。1995年，市國土局設置了物業管理股，具體負責物業行業管理。截止目前，全市共有物業服務企業38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區實施了物業管理，總服務面積約510萬平方米，物業管理覆蓋率達70%。

2、培育規范物業管理市場。一是引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境。20xx年，我市逐步推進物業管理招投標工作，至今已有19個小區實行招投標。二是整頓市場秩序，規范物業管理運作。針對一些業主反映較突出的問題，如物業服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業服務企業達標考核、物業設施設備專項檢查、安置小區綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業管理水平。倡導“誠信物業”，開展創優評比活動。截止目前，我市已創全省示范住宅小區2個，全省優秀物業管理小區（大廈）5個，xx市示范住宅小區（大廈）4個。積極推動業主大會和業主委員會建設，全市業主委員會已成立并備案在冊22家。

1、少數物業企業管理不規范。不按規定配備專業維修人員，公共設施設備維修不及時，物業費用收支不按規定公示等。加上有的小區業主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業企業提高服務水平，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。業主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。

2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區內業主的電費由物業公司代收，但電損、線損、變損等費用由業主承擔，引起廣大業主的強烈不滿。此外，住宅小區的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規的交叉，出現部門之間互相推諉、執法不到位現象，增加了管理難度。

3、從業人員整體素質不高。我市物業管理從業人員大多來自下崗工人、轉業軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業管理行業發展需要，而企業自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業人才更為緊缺。

4、業主權利義務認識不清。人們普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，行業技術含量低，嚴重挫傷了物業服務企業的工作積極性。隨著業主的維權意識日漸增強，對物業服務企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業費現象時有發生，一些小區形成惡性循環，導致物業企業服務質量下降，廣大業主深受其害。

5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業管理區域內的環境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發業主與物業公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業糾紛都是由工程建設遺留問題引發的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態勢。

6、部分老小區無物業管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規劃、建設、用地方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區目前尚無物業管理，基本由社區居委會代管。

1、進一步加快物業發展。培養一批骨干企業，增強企業競爭力。穩步推行物業管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業管理職業經理人隊伍。大力引導物業企業更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發展物業服務新的增長點。做好物業管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優質優價”的物業服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業企業內部管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業主明明白白交費。

2、建立完善長效管理機制。物業管理業務范圍比較廣泛，涉及規劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環保等多個部門，應理順機制，明確物業管理所涉單位的工作職責，建立物業管理工作聯席會議制度，定期會商物業管理重點工作。

3、發揮小區業主自治作用。加大業主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規和政策的要求，建立健全業主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規范活動行為。充分發揮業主的自主權與能動性，依法維護好廣大業主的切身利益和合法權利。

4、規范物業企業服務行為。加強對物業服務企業資質的動態監管。督促指導物業服務企業依法依規健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業服務企業培訓提高員工素質，隨時監督檢查物業管理的亂收費行為等。

5、高度重視小區建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規劃開始，相關的物業服務企業應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發建設企業參考。詳細規劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發，提高停車能力。對已建成小區引導物業企業通過規范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

小區物業管理調研報告篇十五

為打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深入調研，現將工作調研小結如下：

1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。

2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。

3、小區配套設施標準性高。

4、準確把握市場脈搏。

5、經營理念鮮明――創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。

6、企業的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。

7、人力資源及組織體系比較完整。

8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。

1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業管理服務留下了后遺癥，加大經營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨著業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。

2、營銷與物管關系脫節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規范文本。對業主入住后出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。

4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。

5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。

6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。

7、在設備設施管理維護方面，沒有規范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規著裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衛生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的.建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業原始方式，工作效率較低。

10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素質較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操經驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

根據xx現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1、建立規范管理體系，實行有效資源整合。

從公司發展戰略高度出發，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發展，建議成立“xx物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，具體整合辦法為：

將現注冊的“中山市xx居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市xx物業管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發展和命名，按此類推。

2、精簡機構，合理調配。

小區物業管理調研報告篇十六

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

在我們平凡的日常里，報告與我們愈發關系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業管理實習調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

隨著國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該說也積累了一些經驗，它由興起到發展，現已成為現代居民生活不可缺少的服務行業，物業管理究竟能否走可持續發展道路？作為一名物業管理專業者，在即將畢業之際，我作了一次實習調研。

xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯系實際，我在xx市xx物業管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。

一、調研對象的基本情況。

xx市xx物業管理有限責任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區xx內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企業，資質等級為三級，注冊資金為100萬元。

近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區，取得了良好的社會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業管理市場，公司策劃了一條良性循環的發展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的.認證工作，并已取得內部審核員資格。公司承諾：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準，定和完善各項管理度，充分利用現代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業主創造一個文明、整潔、安全、有序的生活環境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭為錫城更多的業主、住戶提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成為物業管理行業中一顆璀璨的明星。

二、調研的目的和意義。

“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調研的目的之一；另外，想對現階段物業管理行業在社會上的發展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二；物業管理雖然有良好的發展前景，但從物業管理的現狀來看，行業內部和社會環境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經濟進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理的美好前景才能變為現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業管理行業走上成熟和健康發展之路貢獻自己微薄之力。

三、調研的方法和范圍。

深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調研報告。

二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發的關于忻州市精華小區的業主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業主們在信中提到的問題，中心結合小區實際情況與4月1日帶領業主指導科和企業監管科對忻州市精華小區進行了走訪調研，調研采取座談交流與調查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調研工作。通過本次調研，圍繞群眾對“四風”

當前隱藏內容免費查看的意見和建議結合自身的工作，分析如下：

（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經典理論和行政管理的經典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯系。

（二）存在聯系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管。

全城區的物業企業管理與指導，責任大任務重，我分管的業主指導科和企業監管科主要負責業主委員會的選舉和所有業主的投訴案件，為業主與物業企業排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。

（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創造性的完成方式，大多數工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創新，開展獨具特色的工作。

（四）存在安于現狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現狀。自己追求的力度還不夠好，創新意識還不夠強。

轉載自 www.tb8k.com

今后的努力方向和改進措施。

劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業務知識學習，不僅要認真學習本職工作業務，同時還要全面熟悉其他業務知識，從解決實際問題出發，做到政策了如指掌，業務操作自如，進一步規范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯系實際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。

（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創造精神，在群眾中發現、挖掘和總結經驗，推動組織工作創新發展。堅持科學的態度和求實的精神，兢兢業業地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。

（四）始終保持與時俱進、開拓創新的精神狀態。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。

的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。

小區物業管理調研報告篇十七

近年來，隨著房地產業的快速發展，城市化進程不斷推進，物業管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業管理工作，不僅有利于改善城鎮居民生活環境，而且有利于社會安定與穩定。57月，區政協社法委組織部分委員開展物業管理情況調研，先后前往區住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區，召開業委會和物業公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策。現將情況報告如下：

區現有住宅小區162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區的物業管理工作，部分小區由業主委員會自我管理，有些小區由業主自行聘請無任何資質的“黑物業”管理。由于我區物業管理起步晚，行業監管不規范，一些沒有經過任何業務培訓，沒有管理資質的物業管理企業的從業，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。

（一）物業公司管理不規范。

1、物業公司自身管理水平較低。

我區現有的物業公司服務項目單一，服務面狹窄，業主滿意率普遍不高。目前，絕大多數小區除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業公司認識不到位，認為物業管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業人員流動性大，致使物業服務工作不到位。

目前我區物業主管部門的物業監管力量薄弱，行政執法力度不夠。小區業主委員會法律意識普遍不強，業主委員會與物業管理企業聯合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業主與物業管理企業矛盾有增無減。

1、業主對物業服務收費缺乏知情權。

由于各物業公司管理費定價標準不一，一些物業公司存在不按合同約定提供質價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業服務收費的收支情況，物業管理公司沒有按有關規定立馬公布，侵犯了業主的知情權和監督權。

2、業主消費觀念未轉變。

隨著房地產業的快速發展，部分業主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業管理缺乏理解與支持，產生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優服務，一味強調權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數小區有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業公司運轉困難，服務不到位。

（三）住宅區消防安全管理存在嚴重隱患。

1、物業公司消防管理履職不到位。

部分物業公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度等，有的物業公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業管理人員中缺乏具有消防知識的從業人員。

2、消防系統移交不到位。

我區部分住宅小區消防系統早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業公司接手時消防系統已處于損壞或癱瘓狀態等，導致開發商與物業公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節的現象，物業公司對小區內消防設施不清楚、不會用、不管理現象較為普遍。

3、小區居民消防安全意識淡薄。

由于業主消防安全意識淡薄，各小區普遍存在違建、違規停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現象。如在萬達華城小區調研時就發現，整個小區消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統癱瘓，居民意見很大。

（一）提高服務質量，以服務促進收費。

1、加強物業公司自身建設。

物業監管部門要加強監督，推進物業公司在加強自身建設、提高服務質量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業公司要加強對員工素質的培養，為管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”的觀念。

2、立馬完善現有的物業管理機制。

進一步理順物業監管的三級管理機制，明確業主委員會、社區、街道辦事處、物業監管部門的職責，出臺地方性法規并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業公司進行檢查、考評，發現問題督促整改，將企業信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業應影響該企業物業管理資質。

（二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。

1、加強消防基礎設施建設。

物業公司要立馬與開發商辦理好產權交接，在與開發商辦理產權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要立馬督促整改。物業企業違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要立馬進行清查、整頓，還業主一個舒適、安全的生活環境。

2、簡化專項維修基金審批程序。

因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區的.維護保養，對小區內如電梯等公共大物件維修，物業公司或業主委員會要立馬申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。

3、強化責任主體。

強化屬地管理職責，物業公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區內消防設施應用，加強消防設施管理。建立完善、可行的應急救援預案。

（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業自律水平。

1、制定行業標準。

住建部門和物業行業協會要抓緊制定一套切合區實際的物業行業服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業主清晰了解物業收費與服務內容對等，樹立正確的消費觀念。物業公司要按規定實行明碼標價，統一采用收費標價牌形式，設立物業公司服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等項目，讓廣大業主“明白消費”。

2、完善監管機制。

住建局作為物業管理行政主管部門，要加強與規劃、城管、公安、工商、安監、質監等相關職能部門以及街道、社區的聯動，立馬共享管轄區域內物業公司的信息，施行失信聯合懲戒制度，仔細抓好物業公司綜合信用評級工作，加強對行業管理人員政策法規、業務知識等崗位技能培訓，創新管理手段，提高監管能力。有關鄉鎮(街道)要加快組建小區業主委員會，定期召開物業管理聯席會議，立馬掌握物業管理中的出現的弊端及業主反映強烈的問題，督促物業公司落實整改，并把小區業委會組建情況納入對街道(鄉鎮)、社區進行社會治安綜合治理考評內容，努力構建平安小區、和諧社區。

小區物業管理調研報告篇十八

根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、xx鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。