報告要注意積極、客觀、準確地陳述事實，不加主觀色彩。在報告的正文部分，可以分段敘述，每段都具有明確的主題和論點。報告的寫作需要不斷的積累和實踐，希望大家能夠通過不斷地努力，提升自己的寫作能力。

物業管理調研報告分析篇一

7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席的帶領下，調研我市城區物業管理工作。委員們實地察看了園林小區、天一城市花園、天森國際花都小區物業管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區物業管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區物業管理工作提出了意見和建議。現將調研情況報告如下：

1、加快物業管理行業建設。1995年，市國土局設置了物業管理股，具體負責物業行業管理。截止目前，全市共有物業服務企業38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區實施了物業管理，總服務面積約510萬平方米，物業管理覆蓋率達70%。

2、培育規范物業管理市場。一是引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境。20xx年，我市逐步推進物業管理招投標工作，至今已有19個小區實行招投標。二是整頓市場秩序，規范物業管理運作。針對一些業主反映較突出的問題，如物業服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業服務企業達標考核、物業設施設備專項檢查、安置小區綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業管理水平。倡導“誠信物業”，開展創優評比活動。截止目前，我市已創全省示范住宅小區2個，全省優秀物業管理小區（大廈）5個，xx市示范住宅小區（大廈）4個。積極推動業主大會和業主委員會建設，全市業主委員會已成立并備案在冊22家。

1、少數物業企業管理不規范。不按規定配備專業維修人員，公共設施設備維修不及時，物業費用收支不按規定公示等。加上有的小區業主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業企業提高服務水平，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。業主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。

2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區內業主的電費由物業公司代收，但電損、線損、變損等費用由業主承擔，引起廣大業主的強烈不滿。此外，住宅小區的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規的交叉，出現部門之間互相推諉、執法不到位現象，增加了管理難度。

3、從業人員整體素質不高。我市物業管理從業人員大多來自下崗工人、轉業軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業管理行業發展需要，而企業自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業人才更為緊缺。

4、業主權利義務認識不清。人們普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，行業技術含量低，嚴重挫傷了物業服務企業的工作積極性。隨著業主的維權意識日漸增強，對物業服務企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業費現象時有發生，一些小區形成惡性循環，導致物業企業服務質量下降，廣大業主深受其害。

5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業管理區域內的環境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發業主與物業公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業糾紛都是由工程建設遺留問題引發的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態勢。

6、部分老小區無物業管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規劃、建設、用地方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區目前尚無物業管理，基本由社區居委會代管。

1、進一步加快物業發展。培養一批骨干企業，增強企業競爭力。穩步推行物業管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業管理職業經理人隊伍。大力引導物業企業更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發展物業服務新的增長點。做好物業管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優質優價”的物業服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業企業內部管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業主明明白白交費。

2、建立完善長效管理機制。物業管理業務范圍比較廣泛，涉及規劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環保等多個部門，應理順機制，明確物業管理所涉單位的工作職責，建立物業管理工作聯席會議制度，定期會商物業管理重點工作。

3、發揮小區業主自治作用。加大業主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規和政策的要求，建立健全業主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規范活動行為。充分發揮業主的自主權與能動性，依法維護好廣大業主的切身利益和合法權利。

4、規范物業企業服務行為。加強對物業服務企業資質的動態監管。督促指導物業服務企業依法依規健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業服務企業培訓提高員工素質，隨時監督檢查物業管理的亂收費行為等。

5、高度重視小區建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規劃開始，相關的物業服務企業應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發建設企業參考。詳細規劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發，提高停車能力。對已建成小區引導物業企業通過規范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

物業管理調研報告分析篇二

根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、xx鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。

物業管理調研報告分析篇三

市場規模。說明整個盤子有多大，以論證該領域的分量。

盈利情況。能不能賺錢、能賺多少、怎么賺的。側重論證盈利能力及穩定性。

增長態勢。論證產品成長空間和盈利空間，十分重要。

行業領導者在做什么、用什么模式、發展動向如何。

行業其他傳統企業怎么做。

是否有創業團隊在該領域做的不錯。

國外該領域的發展情況。

有哪些衍生品如周邊產品或同類產品等行業壁壘與進入門檻。

兩大原則。細分市場足夠大且有利可圖、通過自身經營可高效觸達的市場。

真正的細分市場。有自身特點、和最大行業里其他細分形成有效區隔。每個行業細分領域都要按照（1）中提到的三個步驟方法進行分析，另外還包括：細分市場特點、市場和產品所處的生命周期、行業的主要競爭因素。

數據提供支持包括。

1.宏觀分析指標。

不同品類市場占有率分布狀的餅圖。

該品類整年銷量或銷售額柱狀圖。

2.微觀分析指標。

品類分價格段銷量柱狀圖。

分月銷量柱狀圖。

3.關系分析。

產品的核心優劣勢分析。

各產品間的關系分析。

精益畫布。

目標用戶是誰。

目標用戶群體特質。

用戶使用場景中有哪些需求。

場景中的問題、痛點與不爽針對這些痛點與不爽，用戶目前的解決方案。

現有解決方案有什么不爽。

有沒有更好的方案。

眾多需求中，著重解決用戶的哪方面需求與期望。

公司層面。

公司在整個行業中的位置（領導者還是追隨者）。

是否有良好的業務基礎。

有哪些資源可以用，哪些資源形成行業門檻。

產品層面。

產品目標：戰略主打產品、邊緣卡位產品、新業務線-創新產品。

plc-產品生命周期---不同生命周期不同的側重點。

公司及產品的結合層面（產品的商業價值）產品可以為企業創造什么樣的價值（創新戰略、卡位、打敗競爭對手、擾亂競爭對手、創造經濟利益）。

這些價值是否契合公司戰略目標及業務發展趨勢開發產品的時機是否恰當。

自己職業優勢。

新領域產品中，哪些模塊是自己熟悉的。

之前工作經理能為產品帶來什么。

哪些方面的經驗可遷移與轉化。

行業細分領域中的某處。

顛覆式方法將原先需求滿足中的一個環節改寫。

借鑒國外或其他行業的經驗。

使用場景重構利用線下衍生需求做突破口。

小米的產品邏輯：用中端產品的價格對標其他高端產品的性能。

同樣的價格用性能碾壓對手。

同樣的性能用價格碾壓對手。

產品的核心價值的實現，是否依托與一些頗有難度的工作。

上下游公司及巨頭是否容易切入這個領域。

盈利能力是否穩健，即使暫未賺錢，是否具有盈利的想象空間。

所有的分析工作與數據采集都是信息收集，目的是形成解決方案與建議。針對新領域尤其是新產品的研發，要明確：

行業機會在哪里，從哪點進行切入。

用戶群體特征怎樣，用怎樣的形式去滿足怎樣的需求。

在眾多競品中怎樣做到差異化如何利用好資源發揮優勢，從哪些角度入手。

物業管理調研報告分析篇四

近年來，隨著房地產開發熱、村村通公路建設、新農村建設等，對砂石料需求量逐年增大，促進我縣砂石料行業有了較快的發展。然而，面對全縣已發展起來的砂石料經營業戶，稅收征收管理工作卻出現了相對滯后的局面。

根據筆者調查掌握的情況看，砂石料經營的稅收征管工作主要存在如下問題：

1、證照不齊無證經營現象嚴重。截止目前，全縣砂石料經營業戶中僅2戶辦理了營業執照和砂石料開采許可證，其他的采砂業戶只辦理了臨時采砂許可證。還有大部分經營業戶由于受經濟利益的驅動，為逃避監督和管理，達到不繳或少繳稅款的目的，根本不辦理稅務登記證，造成稅收管理真空和稅收的流失。

2、生產經營不建賬，稅收征管難監控。砂石料經營業戶認為生產工藝簡單，產品單一，不需建帳進行會計核算。致使稅務檢查無據可查。即使有少數建帳戶，也不如實提供其帳務，隱瞞銷售收入的現象嚴重，稅務人員基本無法進行管理監控。

3、砂石料銷售不用發票,購貨單位不索取發票使偷稅成為可能。由于城鄉居民建房、房地產開發商，購進砂石料時不需要發票，缺少索取發票的意識，使砂石料經營業戶不需領購發票和開據發票,收入照樣能夠實現。稅務人員無法獲得砂石料經營業戶真實生產、銷售的信息，使偷稅成為可能。

4、生產經營環境復雜，稅款核定難。現在砂石料行業經營中的一個最大特點是：砂石料經營者不需把砂直接送到用砂單位和個人那里；用砂單位和個人也不需直接和砂石料經營者接洽，而是由跑運輸的農用車主與兩者聯系通過買和賣賺取運費。砂石料經營者為了把砂石料銷出去，自已或組織親屬購置運輸車輛運砂，稅收管理員無法確切了解每個砂石料經營業戶的生產和銷售情況，給稅款核定征收帶來很大困難。

5、納稅人納稅意識淡薄，申報管理難。由于經營砂石料的群體，80%以上是農村文化程度不高的農民，對稅收的理解就是認為掏他們口袋里的錢，很難自覺納稅。

1、加大執法力度。嚴格按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十條、六十三條、六十四條之規定，要求納稅人按期及時辦理稅務登記證和申報納稅，違者依法給予及時處罰。依法執行稅收政策，加大對偷稅的處罰，是體現稅法剛性的有力保證。

2、根據生產經營規模的大小，必須要求砂石料納稅人建立簡易賬，特別是我縣燒磚行業、預制件加工行業應強制推行建帳工作，實行查帳征收；這樣就能從多個環節、多渠道督促砂石料經營業戶銷售開據發票，用砂石料單位能夠取得發票，實現查賬征收，以票控稅的目的。

3、對那些確無建賬能力不能進行會計核算的砂石料經營業戶采取工人工資監控、燃料動力監控、產銷量實地監控，堵好產銷兩個口。按照稅源管理辦法，加強監督檢查，積極堵塞稅收漏洞。實行查賬與查定相結合的征收方式。

4、加強納稅宣傳輔導和提高服務質量。將有關稅收法規送到納稅人手中，及時通報與納稅人有關的最新稅收政策，使納稅人明白稅收政策，了解國家稅收政策的變化，讓納稅人繳“明白稅”、“放心稅”，提高納稅人對稅收的重視程度，督促其正確進行財務核算，誠信納稅，進而提高納稅人的納稅意識。

綜上所述，只要我們找準砂石料行業稅收科學化、精細化管理的切入點，時刻關注砂石料行業的發展變化情況，適時調整征管策略，就能夠全面管理好砂石料開采加工行業，讓這些納稅人為我縣的經濟發展，增加財政收入充分發揮應有的作用。

物業管理調研報告分析篇五

為打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深入調研，現將工作調研小結如下：

1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。

2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。

3、小區配套設施標準性高。

4、準確把握市場脈搏。

5、經營理念鮮明――創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。

6、企業的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。

7、人力資源及組織體系比較完整。

8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。

1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業管理服務留下了后遺癥，加大經營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨著業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。

2、營銷與物管關系脫節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規范文本。對業主入住后出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。

4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。

5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。

6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。

7、在設備設施管理維護方面，沒有規范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規著裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衛生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的.建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業原始方式，工作效率較低。

10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素質較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操經驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

根據xx現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1、建立規范管理體系，實行有效資源整合。

從公司發展戰略高度出發，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發展，建議成立“xx物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，具體整合辦法為：

將現注冊的“中山市xx居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市xx物業管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發展和命名，按此類推。

2、精簡機構，合理調配。

物業管理調研報告分析篇六

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

在我們平凡的日常里，報告與我們愈發關系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業管理實習調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

隨著國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該說也積累了一些經驗，它由興起到發展，現已成為現代居民生活不可缺少的服務行業，物業管理究竟能否走可持續發展道路？作為一名物業管理專業者，在即將畢業之際，我作了一次實習調研。

xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯系實際，我在xx市xx物業管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。

一、調研對象的基本情況。

xx市xx物業管理有限責任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區xx內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企業，資質等級為三級，注冊資金為100萬元。

近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區，取得了良好的社會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業管理市場，公司策劃了一條良性循環的發展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的.認證工作，并已取得內部審核員資格。公司承諾：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準，定和完善各項管理度，充分利用現代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業主創造一個文明、整潔、安全、有序的生活環境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭為錫城更多的業主、住戶提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成為物業管理行業中一顆璀璨的明星。

二、調研的目的和意義。

“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調研的目的之一；另外，想對現階段物業管理行業在社會上的發展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二；物業管理雖然有良好的發展前景，但從物業管理的現狀來看，行業內部和社會環境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經濟進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理的美好前景才能變為現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業管理行業走上成熟和健康發展之路貢獻自己微薄之力。

三、調研的方法和范圍。

深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調研報告。

二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發的關于忻州市精華小區的業主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業主們在信中提到的問題，中心結合小區實際情況與4月1日帶領業主指導科和企業監管科對忻州市精華小區進行了走訪調研，調研采取座談交流與調查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調研工作。通過本次調研，圍繞群眾對“四風”

當前隱藏內容免費查看的意見和建議結合自身的工作，分析如下：

（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經典理論和行政管理的經典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯系。

（二）存在聯系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管。

全城區的物業企業管理與指導，責任大任務重，我分管的業主指導科和企業監管科主要負責業主委員會的選舉和所有業主的投訴案件，為業主與物業企業排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。

（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創造性的完成方式，大多數工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創新，開展獨具特色的工作。

（四）存在安于現狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現狀。自己追求的力度還不夠好，創新意識還不夠強。

今后的努力方向和改進措施。

劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業務知識學習，不僅要認真學習本職工作業務，同時還要全面熟悉其他業務知識，從解決實際問題出發，做到政策了如指掌，業務操作自如，進一步規范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯系實際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。

（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創造精神，在群眾中發現、挖掘和總結經驗，推動組織工作創新發展。堅持科學的態度和求實的精神，兢兢業業地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。

（四）始終保持與時俱進、開拓創新的精神狀態。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。

的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。

物業管理調研報告分析篇七

餐飲業是是傳統的行業，餐飲作為服務業的重要組成部分，以其市場大、增長快、影響廣、吸納就業能力強等特點而廣受重視，也是發達國家輸出資本、品牌和文化的重要載體。隨著國際知名餐飲企業的不斷涌進，對我國餐飲業的經營理念、服務質量標準、文化氛圍、飲食結構、從業人員素質要求等產生了深刻影響。可以預見，未來我國餐飲行業競爭局面激烈仍將維持。

現在的餐飲行業越來越像是一座圍城，外面的人看著紅紅火火，里面的人冷暖自知。隨著反腐倡廉的深入開展，高端餐飲受阻，而與此同時，物價不斷飆升，租金成本、勞動力成本日益增加，餐飲行業遭遇到了前所未有的挑戰，新一輪的洗牌在所難免。有知名餐飲機構的黯然退場，就有新興餐飲品牌的粉墨登場。

20xx年廣東高端住宿餐飲企業零售額繼續下滑。廣東省統計局3月17日日發布數據顯示，1-2月，廣東實現社會消費品零售總額同比增長11.1%。全省住宿餐飲業零售額穩定增長，僅高端住宿餐飲業出現下滑。

20xx年整個餐飲行業仍處于不景氣狀態。我國餐飲行業增速下滑和企業盈利受壓交織，消費需求變革和信息技術大行其道呼應。在內外多種因素的影響與沖擊下，中國餐飲行業在市場結構和商業模式上都發生了深層次的變化，整個餐飲市場在波動和震蕩中逶迤前行。

“在餐廳做服務員需要長時間站立，吃的都是青春飯，也賺不了多少錢。”白女士講，現在物價較高，生活成本壓力大。“我現在房租加水電費都得600多元，加上吃飯和平時零花，2000元的工資只能保障最基本的生活。”白女士說。

現在的餐飲消費也已進入到第三重階段，即看不見、摸不著的整體消費意識階段，消費者在離開消費場所后在頭腦中形成的整體感知回應是什么，這便體現出餐飲店的品牌文化，所以商家的獨特體系已不僅僅是菜品、味道、服務、環境、音樂等，而是綜合因素的整體體現。隨著人們在就餐環境、體驗等方面要求越來越高，名氣大、品牌響的餐廳越做越大。餐館檔次也體現在環境上，文化成為餐飲業裝潢視覺的重要元素，“吃環境”將是餐飲業發展趨勢之一。根據定位不同，體現不同文化，成為許多餐館的競爭手段。餐飲市場的競爭，必將回歸于品牌間的競爭，品牌力更強就有更廣闊的市場。

在今年商務部的重點工作中，早餐工程、廚房改造工程、綠色飯店將是財政支持的重點項目，引導更多的餐飲企業加入到早餐工程、社區餐飲、商務快餐等領域，加大大眾化餐飲連鎖步伐。

連鎖經營不僅可提高效率、降低成本，更能幫助餐飲業突破發展中的管理瓶頸。連鎖經營具有成本優勢、價格優勢、品牌優勢，應該是餐飲業經營模式的主要發展方向。餐飲行業整體由單純的價格競爭、產品質量的競爭，發展到產品與企業品牌的競爭，文化品位的競爭。由單店競爭、單一業態競爭，發展到多業態、連鎖化、集團化、大規模的競爭。

“導吃顧問”、“美食偵察”為餐廳帶來創新、改良菜品、營銷餐廳。網絡營銷也被看重，用網絡搜索自己鐘意的餐廳、美食已是常見景象。企業應當及早充分認識到微博微信在餐飲行業的營銷中將會發回的重要作用。

特色是傳統餐飲立身之本。這種強調口味的做法，仍是宣傳之道。但口味一旦被復制，特色也成了平常。關注地方風味、精細化定位、擁有特色菜肴，精細化的創新定位漸成趨勢。養生概念從原材料的健康養生發展到全面的養生體系，即菜品原輔料養生、烹飪加工數字化養身、餐飲服務養生推介，再融匯綠色裝修材料、個人養生食譜打造、養生禮品等系列產業的開發，把餐飲業真正打造成綠色養生產業。

信息化的應用將覆蓋企業預訂、采購、點餐、人員績效考核、財務管理及客戶關系管理等各個環節，促進餐飲企業實現降低運營成本、提高管理效益率、優化服務流程。

我們不難看出，現在餐飲市場上基本都是以國外知名品牌連鎖為主，它的模式簡單，可復制性強，加上其產品本土化及主題餐廳策略的推出，未來在中國的發展更有勢不可擋的趨勢。面對這樣來勢洶洶的“洋快餐入侵”，中國餐飲業將面臨巨大挑戰。但同時，國外餐飲企業進入中國后，對我國餐飲經營理念、服務質量、文化氛圍、飲食結構、從業人員素質要求等產生深刻影響。洋餐飲讓本土餐飲的視角變得更為寬廣，經營創新的渠道也更為多元。洋為中用、中西合璧的趨向在餐飲行業也明確體現。

想要在中外餐飲企業競爭加劇中脫穎而出，就需要通過連鎖經營的標準化，同時形成自己的流水作業方式，加上上下游資源的整合，以及企業品牌價值打造等多方面進行突破，最后形成擁有本企業核心優勢的中國連鎖餐飲企業。

物業管理調研報告分析篇八

“大頭娃娃”事件再次把中國的食品安全問題推向風口浪尖。食品安全問題頻頻見諸于報端，這不禁使廣大消費者心存疑慮，中國老百姓對于食品安全的信心急劇下降。食品安全問題首次提升到政府工作報告的高度。

南澳是廣東省唯一的海島縣和漁業縣，全縣海域面積達四千六百平方公里，盛產著魚、蝦、蟹、貝、藻五大類的海產品一千三百多種[1];并建成了四萬多畝的近海“藍色牧場”，遍布三大漁鄉的水產品加工網絡和建成二大海產品專賣市場，使其成為海內外游客購買海貨的“天堂”。近幾年，南澳縣從實施“海洋活縣”的發展戰略出發，把水產品加工業作為發展海洋經濟的一項重要內容來抓，努力構建產業開發平臺[2]。

我們來到南澳島調研當地的海產品加工現狀。參觀其加工流程，考察其加工過程是否衛生，是否符合規定的加工標準，一方面在學習過程中提高食品安全意識，另一方面探討當地是否具備發展海產品深加工業的條件，并提出一些合理的建議。

3.1南澳海產品狀況。

中上層魚類藍園鲹(巴浪)、金色小沙丁魚(姑魚)、脂眼鯡(強魚)、鮐魚(花鯡)、頷園鲹(長腰巴浪)、竹筴魚(闊目巴浪)、羽鰓鮐(白面)、扁舵鰹(水棍)、干金槍魚(青甘)、鮪(陽棍)。

底層魚類槍烏賊(魷魚)、帶魚、喬氏臺雅魚、金帶細鲹(白身仔)、二長棘周、長蛇鯔、星斑裸頰周、大頭狗母魚、條為鯡鯉(紅魚)、黃帶付鯡鯉(大紅魚)、短尾大目周、真周(赤鯮)、細鱗三梭鱸(厚鱸)、三線磯鱸、大頭白姑魚、高體若鲹、刺鯧(肉鯽)。

島上淡水魚、蝦、蟹、貝類。

淡水蝦、蟹、貝類有長臂蝦、招蝦、田螺、石螺、蝸牛、中華絨毛蟹、河蟹、日本沼蟹等類品種。

主要種植植物龍須草、海帶、紫菜。

南澳縣的海產不僅種類繁多，并且水產品的總產量很高，xx年全縣的水產品總量達到了129105噸，其中海洋捕撈產量為75805噸，海水養殖產量為52955噸，大大超出了當地的水產品需求量。因此當地擁有非常豐富的海產品加工原料，且南澳到位于南海東北部、閩粵臺三省交界處，區位優勢明顯，因此當地發展海產品有得天獨厚的資源優勢及地理優勢。

3.2南澳海產品的加工現狀。

在我們實地調研和對南澳縣海洋與漁業局工作人員采訪中發現，島上沒有專門深加工海產品的加工廠，有的只有初加工的工廠、作坊。我們在后宅鎮西山村參觀了奇佳寶加工廠，該工廠收購當地從當地收曬干的紫菜，主要做為食品的添加物如餅干上的海苔，紫菜的質量只要根據廠家的要求選取，一般紫菜的質量不會很高。紫菜的加工過程很簡單，用手把紫菜撕成較小的塊狀后，將其投入到攪拌器進行攪碎。紫菜顆粒的大小，由商家的訂單決定。整個加工過程簡單，沒有任何化學添加物。加工成品主要銷往島外的加工廠進行進一步加工。據廠中負責人介紹，不僅是紫菜，當地的海帶、龍須菜等也是直接曬干或曬干后再攪碎。

而在位于后宅鎮的前江碼頭的南澳縣水產綜合加工廠則主要對海產品進行冷凍加工。該廠主要的工作為制冰。前江碼頭捕獲的海產品除了部分留在當地銷售外，大多送到該廠進行冷凍保鮮，然后銷往汕頭、福建等周邊地區。

除了專門的加工廠外，當地的小作坊還將海產品如最常見的魷魚直接曬干，夏天在海邊經常能看到成片的曬魷魚。但當地基本不將其進行包裝而是散賣或運到汕頭再進行包裝。我們訪問了多家的海產店，店長都向我們介紹了，即使一些印有南澳產的漁副產品基本都是當地的海產運到汕頭或周邊地區加工包裝的而不是當地的最后加工成品。

根據我們的調研發現南澳加工流程簡單，海產品基本無添加防腐劑之類化學物，總的來說當地對海產品進行的加工仍停留在初級階段。

3.3現狀分析。

當地遠離大陸，受到外源性污染較小。海島這一特殊的地理環境，也為南澳筑起天然屏障，同時島上沒有工業廠，所以當地的海產品污染小，肉質鮮美，營養價值高，在周邊地區有良好的口碑，受到廣大人民的歡迎。南澳海產品加工處于初級階段，某種程度上也保持了“鮮”，減少了污染，因此南澳食品相對來說是較為安全的。

但是海產品的加工處于初級階段，特別是冷凍加工，保質期極其有限，使南澳海產基本只能銷往周邊地區，而無法銷往更遠的內陸，不利于打響當地海產品品牌，限制了海產品價格的上限。水產品加工落后已成為制約南澳漁業進一步發展的一個重要因素。眾所周知，深加工比初級加工的利潤多，商品附加值高，而且凈重小于初加工成品，這也將大大減少當地運輸不便帶來的昂貴運輸成本，總的來說，在當地建立深加工廠更利于當地經濟的發展。

4.1發展海產品的優勢。

4.1.1.地理優勢[3]。

南澳是廣東省唯一的海島縣，距汕頭市11.8海里，東距臺灣高雄160海里，北距廈門97海里，西南距香港180海里，處在高雄、廈門、香港的中心點，瀕臨西太平洋國際主航線。南澳也是廣東省最靠近臺灣的突出部、是臺胞的祖居地、南澳的地理優勢顯著，有利于海產品銷往各地。

4.1.2.品牌優勢。

南澳污染小，海產品純天然肉質鮮美，質量高，安全隱患小。可以充分發揮南澳海產的這一優勢，打響品牌，有利于南澳海產的銷售。

4.1.3.成品優勢。

南澳交通不便，渡口是目前連接南澳島與內陸唯一通道，于是交通成本高。海產品未加工時凈重大，加工后重量大為減少，有利于減低運輸成本。

4.1.4.價格優勢。

海產品經過深加工后，利潤遠大于初級加工的海產品，有利于帶動當地經濟的發展。

4.1.5.解決就業問題。

開辦深加工必然需要大量的勞動力，可以為當地人增加就業機會。

4.2發展海產品深加工的帶來的不利影響。

4.2.1.加工業污染。

進行海產品的深加工無可避免的要引入加工廠，加工廠的運行會給當地帶來一定的污染，破壞了當地良好的自然生態環境，給人們帶來危害的同時也削弱了當地海產品的品牌優勢，影響深加工成品的銷售。

4.2.2.食品安全隱患。

最近幾年食品安全隱患突出，“大頭娃娃”事件再次把中國的食品安全問題推向風口浪尖。要做到食品安全需要更大的投入及成熟的生產技術，對于沒有辦廠經驗的南澳來說，要做到這一點實屬不易。

通過我們的調研采訪，南澳當地的海產品加工不夠發達，只停留在初級加工上，海產品的加工通過冰凍保鮮、曬干、絞碎等方法、有一部分是由汕頭、福建的加工廠收購后統一加工。

南澳具備海產品深加工的優勢，但是海產品深加工是一把雙刃劍。一方面它可以給當地的經濟帶來騰飛，人們轉向加工業后也會一定程度地減少捕撈，從而有利于減輕捕撈對海洋資源的壓力。但是另一方面，海產品深加工可能會造成環境污染，削弱品牌優勢，使銷量大為減小;更可能得不償失，南澳畢竟是個小島，生態平衡較為脆弱，南澳和諧的生態一旦打破，必將給人們帶來滅頂之災。

我們對南澳開展海產品加工進行了探討，借鑒一些成功的事例，對南澳海產品深加工提出以下幾個建議，希望能減輕海產品深加工給當地帶來的副作用。

1.引進環保工廠，從源頭遏制污染，避免辦廠導致的環境污染。

2.用嚴格的相關法律法規對工廠的不法行為進行約束。

3.對食品定期進行質檢，保證食品安全。

4.招商引資，引進其他地方先進的加工技術。

5.在對產品結構上,要走以物理改變型為化學合成型之路。

本次關于“關于南澳農村教育問題的調查研究”得到了華南師范大學團委以及化學與環境學院的大力支持，在調研過程中也得到了南澳海洋與漁業局、人民、奇佳寶食品產、南澳縣水產品綜合加工廠等的大力支持，在此對所有支持和協助此次調研的單位和個人表示感謝!

[1]廣東省南澳縣廣播電視臺.南澳海水養殖業為漁農村富余勞力拓寬就業渠道.水產科技情報.20xx.(01)。

[2]李栩.陳雄.科學治海.生態養殖——粵東南澳島海洋經濟步入發展快車道[j].

[3]李正容.發揮南澳的區位優勢[j].海洋開發與管理.1995.(04)。

物業管理調研報告分析篇九

在保持共產黨員先進行教育活動中，深入學習了有關講話、文件和資料，共寫。

心得體會。

3篇，記學習筆記2.6萬余字。通過學習，重溫了黨的基本理論知識，對黨的路線方針政策有了更深的理解和把握，自身政治素質和思想覺悟有了較大的提高。對照黨員先進性標準，對照新的歷史時期對黨員發揮先鋒模范作用的要求，對照身邊的先進典型事跡，自己進行了深刻反思和檢查，找到了差距，認識到了不足，進一步增強了爭先創優、樹好形象的責任感和緊迫感。

二、個人存在的問題和不足。

1、堅持學習的恒心和毅力不足。宣傳信息工作是我負責的主要工作，這項工作對思想理論修養有很高的要求，只有堅持不斷學習，才能做出具有較高思想理論水平的工作。由于"中心"人員較少，日常的工作量較大，有一種疲于應付的感覺，堅持學習的恒心和毅力逐漸放松。盡管自己在工作中一直求新、求變、求活，但總有一種"山窮水盡疑無路"的感覺，認真分析起來，也是由于自己學習抓得不緊不實的緣故。

2、深入實際不夠，解決實際問題少。由于工作分工的緣故，自己除了對服務大廳的日常監督檢查外，工作的大部分時間都是把自己關在辦公室里寫東西，深入實際的時間少，特別是對窗口服務研究的少。"中心"的工作重心是業務，雖然自己有時也協調辦理了一些業務，但就事論事的情況多，認真研究，深入解決關鍵問題少，因此感覺到對窗口服務監督管理的思路和辦法少，對一些影響"中心"順利運行的問題沒有及時發現和解決。

3、工作有時心浮氣躁，急于求成。由于自己年輕，對事物內在規律把握得還不好，處理問題有時考慮得還不夠周到，心浮氣躁，急于求成。

4、對同志的態度過于生硬。由于自己分管督查考核，在工作中只考慮"嚴"字當頭，有時一發現問題就熊人，不留情面，不大在意同志們的感受，給人一種過于生硬的感覺。

三、下步整改措施。

1、加強學習，提高理論修養。學習的內容要廣泛，進一步加強對"三個代表"重要思想的學習，特別是從宏觀上把握精神實質，應用黨的基本理論解決工作中的問題。堅持把"中心"的簡報辦活辦好，辦出特色，辦出品味，辦出經驗，使之成為宣傳"中心"，促進工作的有效途徑。同時，利用簡報、網站等宣傳媒介，培養和提高全體工作人員的調研和寫作能力。

2、深入實際，解決實際問題。切實圍繞"中心"的業務工作，多與業務科室和窗口進行溝通交流，及時發現和解決業務工作中存在的問題，進一步完善窗口服務的考核管理體系。下一步，著重抓好審批流程的改革和規范。從目前"中心"運行存在的問題看，主要是業務流程的不規范，窗口和部門內部科室責權不清，對窗口的授權不明確，對部門內部科室的約束不力。最近，從網上了解到了福建省晉江市行政審批服務中心改革審批流程的做法，很受啟發。省政府也下發了文件，對各地建立行政審批服務中心的做法給予了肯定，并提出了進一步規范和完善的要求。同時，業務管理科也正在與交通窗口進行這方面的工作，做好這項工作，將會使"中心"的服務水平進一步提高。

4、抓好"中心"文化建設，提高"中心"文化品味，全面促進黨建工作。"中心"劉主任提出了學習海爾文化，打造"中心"品牌的意見，這是一個大題目，內涵非常豐富。下一步的工作中，如何把海爾的創新理念、學習意識、問題管理等融入到"中心"的管理和黨員隊伍的管理當中，需要深入進行探討。創新必然聯系實際，學習是永恒的主題，而發現和解決問題，又必然要通過開展批評和自我批評，民主評議和民主生活會等方式。只有不斷學習，才能不斷創新;只有善于發現和解決問題，才是真正的創新。

因此，建立鼓勵創新、堅持學習、發現和解決問題等機制的過程，也就是"中心"和黨員隊伍管理機制創新的過程。提高黨組織的凝聚力、創造力和戰斗力，是黨建工作永恒的主題，在新的歷史條件下，要全面總結黨員隊伍管理的經驗和教訓，努力把"中心"的服務提高到新的境界，把"中心"的建設提高到新的層次。

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物業管理調研報告分析篇十

黨性是共產黨員的力量源泉,是黨員干部立身、立業、立言、立德的基石。堅強的黨性不是與生俱來的,必須經過長期的錘煉，共產黨員的黨性修養的現狀如何呢?下面是小編為大家收集整理的黨性分析。

歡迎大家閱讀。

黨性教育是黨校的必修課，是黨校教育的核心和靈魂，是堅持黨校姓“黨”原則的重要體現。黨校不僅是黨員領導干部加強理論學習的重要陣地，而且是黨員干部增強黨性鍛煉的熔爐。為了切實貫徹《中國共產黨黨校工作條例》，全面落實全國黨校工作會議精神，提高中共奉賢區委黨校主體班學員黨性教育的針對性和有效性，我們對中共奉賢區委黨校學員黨性教育的現狀進行了調研。調研采用問卷調查、邀請學員代表參加座談會、到基層聽取意見建議等形式，內容主要涉及黨校對學員進行黨性教育成功之處、存在的問題及如何改進等方面。

一、黨校黨性教育現狀分析。

區委黨校近年來認真貫徹中央和市委有關加強對干部進行黨性教育的有關文件精神，積極探索黨性教育的有效途徑。

1、認真貫徹兩個《教育培訓大綱》，精心設計教育。

培訓方案。

將黨性教育貫穿整個教育培訓的始終讓學員時時處處都能接受黨性教育。

2、針對當前干部黨性修養中存在的問題，突出重點，從理論和實踐兩個方面加強黨性鍛煉，提高了學員黨性鍛煉的針對性。

3、嚴字當頭，加強學員管理，制定學員黨性鍛煉計劃，實行嚴格的學員管理制度，提高了學員黨性鍛煉的有效性。諸如中青班實行政治指導員制度等實踐證明是行之有效的管理制度。

從問卷調查情況來看，有85.1%的學員對區委黨校的黨性教育是比較滿意的。

二、當前黨校學員黨性教育中存在的主要問題和不足。

雖然我們在提高學員黨性教育針對性有效性進行了一些積極的探索，形成了一系列的制度和實踐途徑，但從針對性和有效性的要求來看，還是存在一些問題和不足，主要體現在以下幾個方面。

1、學員黨性教育的內容重點突出不夠，普遍存在注重革命傳統教育，缺乏弘揚時代精神的教育。

黨性教育的內容與提高干部黨性修養的要求脫節，特別是對觸動干部思想深處的內容涉及少，使教育內容顯得比較空洞，沒有很好地發揮教育的作用，影響了黨性教育的針對性和有效性。

2、學員黨性教育形式單調，缺乏多樣性。

教育方法比較老化、單調，局限在聽講座、看電教、參觀考察、討論交流等有限的形式，而實踐機會太少。黨性教育缺乏震撼力，化力氣不少，但效果不明顯。

3、學員黨性教育管理與考核存在形式化傾向，缺乏嚴格性與嚴肅性。

如何完善對黨校學員的管理，確實是一個管理上的難題，黨校學員一般都擔當一定的職務，一方面工學矛盾比較突出，另一方面，長期管理別人的思維定勢使他們一時難以接受別人的管理。而目前對學員的管理一般也只停留在制度的制訂和號召上，實際操作中，缺乏嚴格的管理措施。同時，考核與評估手段缺乏有效性，考核制度的執行存在著流于形式的現象，基本上是只要參加就能通過。

三、提高黨校學員黨性教育針對性有效性的措施。

(一)突出學員黨性教育的重點，找準方向，注重傳統與時代的結合，提高黨性教育針對性。

根據黨校教育培訓的有關規定和當前學員的思想實際，黨校對學員的黨性教育應突出以下幾個方面的內容：

1、忠于黨和人民的教育。

要教育學員黨忠誠老實，做到言行一致。要忠于黨，忠于祖國，忠于人民，忠于中國特色社會主義事業，在思想上政治上行動上同黨中央保持高度一致;要對黨、對組織、對同志講真話、講實話、講心里話，就要言必信、行必果。

2、盡職盡責干工作的教育。

要教育學員始終保持艱苦奮斗的勁頭和銳意進取的激情，把全部心思和精力用在干事創業上，努力創造經得起實踐、群眾和歷史檢驗的業績。

3、道德情操的教育。

用共產黨人的道德觀、社會主義核心價值體系教育學員，引導他們加強道德修養，始終保持道德品行的純潔性和先進性。

4、拒腐防變的教育。

推動廉政文化建設，用黨章黨紀和法律法規教育學員，用典型案例警示學員，幫助他們不斷增強在是非面前的辨別能力、誘惑面前的自控能力、警示面前的醒悟能力，防微杜漸、拒腐防變。

(二)多種教育形式并舉，增強黨性教育的生動性和感染力。

1、抓好入學教育。

利用開班儀式做好入學動員，要求學員對入學教育的內容進行消化理解，從組織上、思想上和實際行動上落實入學教育的具體要求。重點思考“三個什么”：為什么來黨校，在黨校學什么，回單位帶什么，努力提高對黨校學習必要性和重要性的認識，提高學習的自覺性。

2、發揮課堂教學主渠道作用。

要寓黨性教育于馬克思主義理論教學之中，發揮好課堂教學的主渠道作用。

(1)教師在專題課的教學中，要有明確的黨性教育教學目標，并在教學過程中切實把黨性教育的目標落實到位。

(2)在主體班教學安排上，嚴格按照《大綱》的要求，設計好黨性教育單元。

(3)精選和自編針對性強、有現實意義的黨性教育學習材料和音像資料作為學員必讀必看的教材。

開展黨性分析是黨校黨性教育的重點內容。它要求黨校學員在經過比較系統的理論學習之后，總結自己在黨性修養上的認識和收獲，認真剖析存在的主要問題和不足;通過批評和自我批評，開展思想交流，增強黨性修養，提高政治素質。

4、開展社會實踐活動。

充分發揮好社會教育資源的作用，寓黨性教育于豐富的社會實踐活動之中。黨校內部要積極營造黨性教育的文化氛圍，同時要積極開發黨性教育資源，建立和利用好黨性教育基地，開展現場教學，增強黨性教育的現實性和時代感。要積極培育校外黨性教育報告員隊伍，發揮離退休老干部、在職領導干部、英模人物的傳幫帶和示范作用。要組織學員深入困難群眾、艱苦地區和矛盾集中地方開展社會調查，經受鍛煉和教育。

(三)從嚴治校，嚴格學員日常管理，加強考核，提高黨性教育的有效性。

學員管理要貫徹從嚴治校的原則，把學員在黨校學習期間的有關規定與要求納入黨性鍛煉的范疇，使學員自覺地把學習生活與黨性修養結合起來，確保良好的學習狀態和學習、生活秩序。

1、建立班級自主管理機制。

加強對班組干部和學員支部工作的培訓，建立學員自主管理機制。完善政治指導員制度，充分發揮好學員黨支部的作用，指導學員黨支部根據黨章和黨校的要求，運用“三會一課”組織生活制度開展黨性教育，重點是從學員的實際出發，組織好黨性分析活動，開好專題民主生活會，積極營造良好的黨性鍛煉和黨性修養的環境和氛圍。

2、嚴格執行考勤制度。學員必須參加。

學習計劃。

規定的所有課程的聽課、討論和自修。學員上課和參加各項集體活動都實行考勤。每日考勤由班主任負責，考勤情況每周公示。學習結束時，考勤表備案。

學員在黨校脫產學習期間一般不再承擔原單位工作，確因特殊情況不能到校上課的，必須按程序履行請假手續。請假需由學員本人書面申請并經所在單位同意，由組織部批準。未按程序請假或請假未批而未參加學習的，一律按曠課處理。

3、嚴肅學習紀律。學員要嚴格要求自己，自覺遵守《中共上海市奉賢區委黨校學員守則》。學習期間，嚴禁出現公款請吃、送禮、娛樂等違背干部廉潔自律的現象。

4、實行“雙百分”考核制度。進一步規范學員考核工作，對主體班次學員進行“雙百分”考核，即學員學業成績考核(100分)和黨性修養考核(100分)。學業成績考核，主要考核學員的。

讀書筆記。

聽課筆記討論交流調研報告(工作案例)考試成績干部在線學習等方面內容。黨性修養考核，主要考核學員的軍訓參加集體活動廉潔自律黨性分析報告課堂紀律出缺勤等方面內容。考核情況經組織部和黨校審定后，存入干部培訓學習檔案。

5、建立學員學情通報制度。為了讓學員所在單位能全面了解學員在黨校的學習表現情況，建立主體班次學員學情通報的制度。學情通報的內容主要包括學員在校表現、學習情況、考核成績等方面。

陳榮。

一、存在的突出問題及其具體表現。

(一)宗旨意識淡薄，特權思想嚴重。

隨著派出所各項工作逐步進行正軌，思想上也逐漸滋生了驕傲自滿的情緒。工作中，在堅持和實踐"全心全意為人民服務"的根本宗旨方面也產生了各種各樣的問題，具體表現為：

一是警察角色觀念錯位，未能確立公仆的位置和意識。執行職務行為時淡化了"全心全意為人民服務"這一人民警察的根本宗旨，日常生活中又不適宜地強化了警察的管人者角色，存在擺威風、耍特權的現象。

的形象。一些外地民工嘲笑地說：有困難找警察?這句應改"找警察有困難"吧。轄區的很多群眾也因此對派出所的工作頗有微詞。從這起案件中充分反映了在執行職務行為時"全心全意為人民服務"的根本宗旨意識淡化的問題，應該認真汲取的一個深刻教訓。有些民警在日常生活中，擺威風，耍警察特權的現象偶有發生。如駕駛機動車沖紅燈、闖禁行，有時在一些公共場所不服從工作人員的管理，這些都是警察意識錯位的具體表現。

二是不能正確處理好做好公安業務工作與服務群眾、方便群眾兩者的關系，公仆意識淡化。突出地表現在加強外來流動人口的管理工作上。我們派出所轄區地處城鄉結合部，外來流動人口多，建筑工地多，加強建筑工地的外來流動人口是我們派出所的一項重要工作，在開展此項工作中，由于我們放松了服務群眾、方便群眾這根弦，因此未能在組織民警開展細致的服務工作上下功夫。對于沒有辦理外來流動人口暫住手續的工地，往往采取簡單粗暴的拉網式大清查的方法，將工地里的外來民工統統帶到派出所審查。個別民警甚至對一些經多次動員不辦理暫住手續的工地采取突然襲擊，乘工地正在澆灌樓面天花板的時候將所有民工帶到派出所進行審查，給企業造成了嚴重的損失，引起了群眾的強烈不滿。雖然事后及時采取措施予以補救，但已是時過境遷，對公安機關形象的嚴重損害已無法挽回。

三是文明服務表面化、形式化的問題仍然存在。主要表現為未能廣泛深入地加強對全體民警的全心全意為人民服務宗旨意識教育，建立健全各項。

規章制度。

尤其是在抓好各項文明服務規章制度的落實上缺乏持之以恒的韌勁和認真細致的作風。總是等到上級有布置才匆匆忙忙去組織開展活動。因而表現為：表面文章多實際內容少;短期行為多長效措施少;工作被動效果較差。

(二)作風不夠扎實，缺乏實事求是開展各項公安工作的勇氣。

一是對隊伍的狀況，缺乏從實際出發，大膽揭擺問題的勇氣，存在遮遮掩掩、做表面文章的現象。如對派出所領導班子溝心通氣欠缺，工作中存有芥蒂;個別民警政治思想素質差，工作推諉拖拉，不遵守值班制度;有的八小時以外涉足娛樂場所等等存在問題。尤其是對一些各方面工作都不錯的骨干民警存在的問題，只停留在口頭批評，沒有及時向上級反映匯報，怕暴露問題影響了隊伍的形象和士氣，臉上無光，同時也得罪了具體人。存在著得過且過，不出亂子就好的錯誤思想。

三是工作中對上報的數字存在虛報、漏報、統計不實的現象，對上級布置的任務有時存在馬虎應付的錯誤思想。例如對如實立案的問題，由于怕案件立多了，破又破不了，影響整個單位的成績，因此派出所領導班子沒有足夠的重視，在工作中檢查督促也就不足，因而就出現了一些案件該立而沒有立的情況。在上報轄區的出租屋、外來人員數字上，只上報有辦證的數字，而隱瞞沒有辦證人員的數字，工作中有時存在弄虛作假的現象。另外，未能針對當前轄區復雜的治安形勢，進行綜合的研究、分析，提出具有較強針對性的工作思路，采取切實有效措施，維護轄區社會治安穩定。這也是未能始終堅持實事求是思想路線中存在問題的一個重要表現。

(三)執法辦案中存在受經濟利益驅動的現象，與嚴格、公正、文明執法的要求仍存在一定的差距。

一是執法辦案中有時片面強調經濟效益，過份重視有一定經濟利益的治安案件的查處;對需要大量經濟投入、工作難度較大的刑事案件的偵查工作重視不夠。在查處"黃、賭"等治安案件中，存在重罰款輕行政拘留的現象;對于能夠罰款的違法人員一般都是罰款放人，只是對沒能罰款的當事人才實行行政拘留。另外，在對賭博違法人員的罰款處理上也存在著"輕賭重罰"的現象，只要有賭博行為，一般都是考慮從最高限上進行罰款，較少考慮按違法程度輕重執罰。

二是存在辦"人情案"、"關系案"現象。在辦理治安案件及群眾糾紛案件中，有時礙于有關領導、朋友的說情，未能堅持原則，對有關系的一方給予照顧或降格處理。

三是在執法履行職責上，存在重實體、輕程序、重打擊、輕保護等現象。為了偵查破案，有時沒有嚴格按照法定程序，對法律賦予當事人、行政處罰相對人以及犯罪嫌疑人的合法權利重視不夠，保障不力。如對涉案人員的留置沒有及時辦理留置及延長留置手續，對違反治安管理規定的當事人沒有告知其享有聽證權利及裁決后仍有申請復議及申訴的權利，而是將裁決書撕給當事人就算案件全部理結。

(四)在嚴格遵守公安機關的各項規章制度方面，仍存在著未能充分發揮領導干部的模范帶頭作用問題，未能真正做到以身作則。如有時上班不準時，值班備勤期間有時沒到位。另外，在發揮領導班子的整體合力作用方面做得也不夠好，班子成員間溝心通氣不夠，有時還存在越級抓工作又沒有及時通氣的現象，未能很好地維護領導的威信。在遵守黨風廉政建設的規定方面，還存在著公車私用，有時接受轄區有關單位宴請，以及接待工作超標準接待等問題。

二、存在問題的原因。

從世界觀、人生觀、價值觀方面認真分析產生上述問題的原因，歸納起來，主要有幾個方面的原因。

(一)對"全心全意為人民服務"根本宗旨的學習不夠，領會不深刻，是產生上述問題的根本原因。正是由于學習不夠，領會不深刻，因而未能以"全心全意為人民服務"的思想觀念改造自己的主觀世界，在當前市場經濟迅速發展的今天，未能以根本宗旨意識排除各種各樣不健康思想意識的干擾，從而導致了個人主義、小團體主義，拜金主義思想的滋生，這些錯誤思想的滋生和蔓延，反映到公安工作實踐上，就導致了一系列與人民警察神圣職責不相稱的問題的產生。如耍特權、侵犯群眾合法權益、未能實事求是做好各項公安工作、執法不公、執法辦案受經濟利益驅動等問題，歸根到底，都是未能確立正確的世界觀、人生觀和價值觀，未能堅持全心全意為人民服務的根本宗旨引起的。

(二)沒有充分認識到堅持實事求是思想路線對做好各項公安隊伍建設和公安業務工作的極端重要性，并把"實事求是"作為開展一切工作的基本原則，是工作上存在各種各樣問題的重要原因。正是由于沒有自覺地把一切從實際出發、實事求是的思想路線作為搞好公安工作的指南和出發點，在黨性黨風方面放松對自己的要求，缺乏"講學習、講政治、講正氣"自覺性，因而產生了深入實際調查研究不足，處事存在主觀臆斷，缺乏實事求是的勇氣，不敢面對現實，反映現實和因為怕影響自己的成績，因而在工作中存在著擺花架子、報喜不報憂的不良習氣等問題的產生。

(三)沒有從公安機關在依法治國進程中擔負的重大歷史使命的高度，充分認識"嚴格、公正、文明執法"的重要意義，并在實際工作中自覺堅持"嚴格、公正、文明執法"原則，是導致執法工作中存在各種各樣問題的原因。公安機關是國家重要的執法機關，能否嚴格、公正、文明執法直接影響到國家實施依法治國方略的進程，涉及到黨和政府在廣大人民群眾中的形象。在實際工作中，由于沒有深刻地認識到嚴格、公正、文明執法是各項公安工作的落腳點和歸宿，是公安工作的生命線，認識不到位，因此在工作中就出現了一些偏頗，引起了不良后果。

(四)缺乏黨性修養和煅煉，沒有從講政治的高度正確對待肩上所擔負的重任，把自己自覺置于黨組織和群眾的監督之下，也是造成工作中各種各樣問題的重要原因。

三、加強學習，確定努力的方向。

(一)要加強學習，不斷提高自身的政治素質。要深入學習習講話精神和重要思想的論述，學習馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論、三個代表，并作為一切工作的指南，運用辯證唯物主義的世界觀和方法論，研究和分析問題，樹立正確世界觀、人生觀、價值觀，自覺地加強黨性煅煉，遵紀守法，廉潔奉公，做到自重、自省、自警、自勵。

(二)要樹立牢固的全心全意為人民服務這一根本宗旨，堅持人民的利益高于一切，積極為人民群眾提供社會服務，要轉變工作作風，切實解決群眾反應強烈的問題，落實便民利民的各項制度和措施，要加強人民警察的職業道德教育。使隊伍能成為人民滿意的警隊，自己能成為人民滿意、信任的人民警察。

(三)要毫不動搖地堅持實事求是的思想路線。要講黨性原則，切實提高遵守黨的紀律和政令、警令的自覺性，如實地向上級反映情況，要健全機制，強化管理，并制訂規章制度，明確責任，要率先垂范，帶頭說老實話、辦老實事、做老實人，要切實轉變思想作風，努力倡導說實話、辦實事、鼓實勁、求實效的風氣。

(四)在工作中要嚴格、公正、文明執法，貫徹依法治國方略，高舉憲法和法律旗幟，依法做好維護社會政治穩定和治安穩定的各項工作，不斷提高自身及民警隊伍的法制觀念和法制素質，要以嚴肅的執法態度，嚴明的執法紀律，嚴格依法辦事，堅決抵制執法辦案中的不良風氣。要以對人民利益高度負責的精神，糾正執法活動的偏差和失誤，文明執法，熱情服務。

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物業管理調研報告分析篇十一

最近，一項調查報告顯示，隨著我國物業管理公開招投標制度的逐步推進，物業管理交接糾紛頻發正成為社會關注的焦點。被辭退的物業管理公司與新選聘的物業管理公司、原物業管理公司與業主委員會之間就物業管理交接事項頻繁發生糾紛，不僅影響物業區域內全體業主的正常生活秩序，也對物業管理公司的企業形象產生很大負面效應，并在一定程度上阻礙著我國物業管理行業的持續、快速、健康發展。本文將從法律層面對物業管理交接糾紛產生的原因和性質進行分析，并在此基礎上提出解決物業管理交接糾紛的方法和規范物業管理交接程序的建議。

物業管理交接糾紛頻頻發生的原因有很多：物業管理公司的觀念不適應物業管理市場化要求、物業管理招投標的程序不完善、物業管理公司和業主委員會在溝通方面存在誤解、規范物業管理交接的法律法規不健全……從法律層面上分析，產生物業管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：

1、業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業主大會公開選聘物業管理公司負責對本物業區域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數的物業區域都由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主只能被動接受，很多物業管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的權利后，很多小區的業主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業管理公司。當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區――中山花園業主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業管理公司，并選聘了新的物業管理公司入駐，但是因為原物業管理公司不配合接交而產生糾紛，導致小區出現物業管理“真空”。

2、物業服務合同期限屆滿或者前期物業管理結束，業主大會選聘新的物業管理公司進駐管理，而原物業管理公司不甘退出，繼續占據小區，拒絕與新物業管理公司進行交接，因而產生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業管理階段完成后業主委員會選聘了新的物業管理公司，但是開發商確定的物業管理公司卻拒不移交物業管理權，并與新物業管理公司發生嚴重沖突，致使小區遭受重大經濟損失。

根據《物業管理條例》的規定，移交物業管理用房和資料是物業管理公司在物業服務合同終止后必須承擔的責任，即《合同法》所規定的“附隨合同義務”（見《合同法》第九十二條），因此，物業管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務”而產生的合同糾紛。物業管理交接糾紛在形式上表現為物業管理公司不移交物業管理用房、資料，但本質上是物業管理公司不移交物業管理權。具體可以分為兩種情況：

1、建設單位與前期物業管理公司、業主委員會與所聘物業管理公司之間簽訂有物業服務合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業管理條例》第二十六條規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”第三十五條第二款規定：“物業服務合同應當對物業管理事項……合同期限、違約責任等內容進行約定。”由此我們可以看出，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業管理合同必須明確約定服務期限，而前期物業服務合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實際上《物業管理條例》已經明確規定了其最長有效日期――業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效之日。

對于這類有明確期限的合同，我國《合同法》規定當事人雙方都不得隨意解除合同，以保證合同的法律效力。但是為了適應隨時可能發生變化的實際情況，保護當事人的.利益，《合同法》規定如果出現以下情況，當事人可以單方面解除合同：

（1）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（5）法律規定的其他情形。

業主與物業管理公司簽訂物業服務合同的目的是為了享受方便、及時并且與物業管理費相當的物業服務，如果物業管理公司沒有嚴格按照合同履行自己的義務，提供相應的服務，致使業主不能實現其合同目的，或者出現其他可以解除合同的法定情形，則業主委員會可以根據《合同法》的以上規定提前解除合同。《合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”根據物業服務合同的性質，物業管理公司提供的是一種服務，不可能恢復原狀，但是如果物業管理公司未經業主大會同意就擅自改變小區內公共設施設備或者有違章搭建情況的，則物業管理公司應當恢復原狀。這種行為給業主造成損失的，物業管理公司還應當承擔賠償責任。

《物業管理條例》第三十九條規定：“物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。”因此，按照法律法規的規定和物業服務合同的約定做好物業管理交接工作是物業管理公司必須承擔的“附隨合同義務”。物業服務合同期限屆滿或者被解除，業主大會選聘了新的物業管理公司負責小區的物業管理，原物業管理公司拒不進行交接而產生糾紛的，原物業管理公司需要承擔違約責任，不依法進行交接的行為給業主或新物業管理公司造成損失的，還應當承擔賠償責任。另一方面，如果有業主拖欠物業管理費或者由物業管理公司代收代繳的水電費的，物業管理公司也有權要求欠費的業主清償其所欠費用。

2、業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同沒有明確約定服務期限，或者雙方沒有簽訂物業服務合同。由于我國推行物業管理公開招投標的時間不長，當前還有大量的物業區域由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同往往比較簡單，有的甚至根本就沒有合同。對于沒有約定服務期限的情況，我國《物業管理條例》沒有做出相應規定，但是我國《合同法》第六十一條規定：“合同生效后，當事人就質量……等內容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協議；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”第六十二條進一步規定：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，使用下列規定：……履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。……”所以，如果業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同沒有約定服務期限，而業主大會選聘了新的物業管理公司入駐管理，或者物業管理公司主動要求撤離的話，法律是允許的，但是首先應當爭取通過友好協商的方式達成有關協議，解決好物業管理用房、資料移交的問題，只有在無法達成協議的情況下，才能通過單方面的行為解除合同，并給對方必要的準備時間辦理物業管理交接手續。否則，給對方造成損失的，責任方需要承擔賠償責任。

對于沒有簽訂物業服務合同的情況，由于雙方在事實上形成了一種合同關系，根據我國司法實踐，任何一方都可以隨時終止這種事實上的合同關系，但是應當及時通知對方，并給對方必要的準備時間。因此，如果業主委員會聘請了新的物業管理公司，或者物業管理公司主動要求撤離的，應當及時通知對方并給對方必要的準備時間，雙方本著公平、誠實信用的原則對所形成的債權債務進行清算，辦理物業管理交接手續。

根據我國有關法律法規的規定，對于物業管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進行解決：

1、當事人雙方協商解決。由被解聘的物業管理公司和業主委員會（可能還包括新聘的物業管理公司）雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎上就物業管理交接有關事項如拖欠物管費的支付、物管公司代收代繳水電費的結算、物管公司對小區公共建設額外投入的回收等進行協商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協商解決的方式體現了當事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經濟損失，維護雙方的社會聲譽，避免給小區全體業主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的，一旦發生物業管理交接糾紛，雙方應盡量通過協商的方式妥善解決。

2、由物業管理協會、居委會或者其他第三方調解解決。隨著物業管理協會組織建設的不斷完善，其在物業管理行業中的地位和作用也在不斷加強，物業管理交接糾紛發生后，當事人可以在自愿的基礎上請求物業管理協會進行調解，雙方在物業管理協會代表的主持下解決各項爭議并形成書面協議。此外，發生糾紛后，當事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進行調解。

3、申請有關政府主管部門處理。《物業管理條例》第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”，同時《物業管理條例》第五十九條規定：“違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”因此，發生物業管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協商或調解達成一致意見，當事人應當及時報告當地房地產行政主管部門，由其進行立案查處。如果在交接過程中發生治安甚至刑事案件的，還應及時向當地公安機關報告，由公安機關對其中的治安或刑事案件依法進行處理。

4、提交仲裁委員會裁決。如果當事人雙方在物業服務合同中明確約定發生爭議提交仲裁委員會仲裁解決，或者在發生糾紛后雙方達成仲裁協議的，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會，由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會處于嚴格的中立地位，其作出的裁決具有很強的社會公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾。()但是我國實行“或裁或審”的原則，當事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當事人都應作充分考慮。

5、向人民法院提起訴訟。雖然我國目前還沒有明確規定業主大會、業主委員會的法律地位，但是在司法實踐中，為了維護業主的合法權益，各地基本上確認了業主委員會的訴訟主體地位。當無法通過上述四種方式解決爭議時，業主委員會可以就物業管理交接糾紛向法院起訴物業管理公司，由法院依法作出判決。相應的，物業管理公司也可以起訴業主委員會。

四、規范物業管理交接的立法建議。

為了規范物業管理交接程序，減少物業管理交接糾紛的發生，我們必須盡快制定、完善相關立法，明確規定物業管理交接的程序和法律責任。

第三，在《物業管理條例》中對物業服務合同終止時的有關事項如業主欠繳的物管費如何支付、物業管理公司代收代繳的水電費如何清算等問題作出明確規定。

物業管理調研報告分析篇十二

隨著城市化建設進程加快，房地產行業迅猛發展，物業管理作為一種新興職業異軍突起，市場需要大量的物業管理專業人才，尤其是智能樓宇管理人才，它已晉升成為物業管理行業的“朝陽人才”。

據報道，高等院校中的物業管理專業多呈現報名冷、就業熱的現象，畢業生到崗實習一段時間后，都能簽約。根據新浪網的統計，2010年十大就業率最高專業中，物業管理居首，甚至超過了金融專業、軟件開發等許多熱門專業。

2.職業素質要求分析。

強大的市場需求遭遇的卻是人才的極度匱乏，目前，物業管理在我國尚處于起步階段，入行人員多是半路出家，現在我國將近百萬的物業管理從業者中，受過物業管理專業培訓或教育的人只占少數。社會上在物業管理的認識方面還存在幾點偏見和誤區：一是認為物業管理行業是一種低技術、勞動密集型行業，其工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，甚至將其等同于維修工、保安等;二是在人才培養上認為物業管理不需要高素質的人才。

隨著建筑物科技含量和住戶要求的日益提高，現代物業管理已經不同于過去的“看管式”的管理，物業管理行業對從業人員的要求也越來越高，它要求管理主體要有更高的管理水平和服務意識，適應當地的政治、法律和文化要求，從而適應居民不斷提高的服務要求。

3.崗位需求。

經過市場調研和走訪企業，瞄準基層管理層次，我們構建了“一主二輔”的就業目標體系，具體內容如下：

(1)住宅小區物業管理與服務工作;(居住物業的管理與服務工作，包括住宅小區、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等;)。

(2)飯店、商廈、寫字樓物業管理與服務工作;(商業物業的管理與服務工作，包括綜合樓、寫字樓、商業中心、休閑娛樂場所等;)。

(3)企事業單位的物業管理與服務工作;(工業物業和其他用途物業的管理與服務工作，包括工業廠房和倉庫、車站、機場、碼頭、醫院、學校等;)。

二、輔即物業營銷和服務業適應崗位有：

(1)物業營銷即房地產開發及銷售工作;。

(2)服務業即中介服務、商貿服務、社區服務等服務性行業;。

4.工資待遇。

物業管理專業的優秀畢業生，特別是技術工程類崗位，月薪可達到3500元以上。物業的基層服務崗位包括客戶服務，月薪可達2000元以上。

物業管理調研報告分析篇十三

近年來，隨著房地產業的快速發展，城市化進程不斷推進，物業管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業管理工作，不僅有利于改善城鎮居民生活環境，而且有利于社會安定與穩定。57月，區政協社法委組織部分委員開展物業管理情況調研，先后前往區住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區，召開業委會和物業公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策。現將情況報告如下：

區現有住宅小區162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區的物業管理工作，部分小區由業主委員會自我管理，有些小區由業主自行聘請無任何資質的“黑物業”管理。由于我區物業管理起步晚，行業監管不規范，一些沒有經過任何業務培訓，沒有管理資質的物業管理企業的從業，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。

（一）物業公司管理不規范。

1、物業公司自身管理水平較低。

我區現有的物業公司服務項目單一，服務面狹窄，業主滿意率普遍不高。目前，絕大多數小區除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業公司認識不到位，認為物業管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業人員流動性大，致使物業服務工作不到位。

目前我區物業主管部門的物業監管力量薄弱，行政執法力度不夠。小區業主委員會法律意識普遍不強，業主委員會與物業管理企業聯合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業主與物業管理企業矛盾有增無減。

1、業主對物業服務收費缺乏知情權。

由于各物業公司管理費定價標準不一，一些物業公司存在不按合同約定提供質價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業服務收費的收支情況，物業管理公司沒有按有關規定立馬公布，侵犯了業主的知情權和監督權。

2、業主消費觀念未轉變。

隨著房地產業的快速發展，部分業主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業管理缺乏理解與支持，產生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優服務，一味強調權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數小區有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業公司運轉困難，服務不到位。

（三）住宅區消防安全管理存在嚴重隱患。

1、物業公司消防管理履職不到位。

部分物業公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度等，有的物業公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業管理人員中缺乏具有消防知識的從業人員。

2、消防系統移交不到位。

我區部分住宅小區消防系統早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業公司接手時消防系統已處于損壞或癱瘓狀態等，導致開發商與物業公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節的現象，物業公司對小區內消防設施不清楚、不會用、不管理現象較為普遍。

3、小區居民消防安全意識淡薄。

由于業主消防安全意識淡薄，各小區普遍存在違建、違規停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現象。如在萬達華城小區調研時就發現，整個小區消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統癱瘓，居民意見很大。

（一）提高服務質量，以服務促進收費。

1、加強物業公司自身建設。

物業監管部門要加強監督，推進物業公司在加強自身建設、提高服務質量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業公司要加強對員工素質的培養，為管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”的觀念。

2、立馬完善現有的物業管理機制。

進一步理順物業監管的三級管理機制，明確業主委員會、社區、街道辦事處、物業監管部門的職責，出臺地方性法規并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業公司進行檢查、考評，發現問題督促整改，將企業信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業應影響該企業物業管理資質。

（二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。

1、加強消防基礎設施建設。

物業公司要立馬與開發商辦理好產權交接，在與開發商辦理產權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要立馬督促整改。物業企業違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要立馬進行清查、整頓，還業主一個舒適、安全的生活環境。

2、簡化專項維修基金審批程序。

因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區的.維護保養，對小區內如電梯等公共大物件維修，物業公司或業主委員會要立馬申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。

3、強化責任主體。

強化屬地管理職責，物業公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區內消防設施應用，加強消防設施管理。建立完善、可行的應急救援預案。

（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業自律水平。

1、制定行業標準。

住建部門和物業行業協會要抓緊制定一套切合區實際的物業行業服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業主清晰了解物業收費與服務內容對等，樹立正確的消費觀念。物業公司要按規定實行明碼標價，統一采用收費標價牌形式，設立物業公司服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等項目，讓廣大業主“明白消費”。

2、完善監管機制。

住建局作為物業管理行政主管部門，要加強與規劃、城管、公安、工商、安監、質監等相關職能部門以及街道、社區的聯動，立馬共享管轄區域內物業公司的信息，施行失信聯合懲戒制度，仔細抓好物業公司綜合信用評級工作，加強對行業管理人員政策法規、業務知識等崗位技能培訓，創新管理手段，提高監管能力。有關鄉鎮(街道)要加快組建小區業主委員會，定期召開物業管理聯席會議，立馬掌握物業管理中的出現的弊端及業主反映強烈的問題，督促物業公司落實整改，并把小區業委會組建情況納入對街道(鄉鎮)、社區進行社會治安綜合治理考評內容，努力構建平安小區、和諧社區。

物業管理調研報告分析篇十四

為促進我區物業服務企業發展、提高群眾幸福指數、加快推進綠色現代平安幸福新金臺建設。10月17日，區政協社會事務委員會組織部分委員對我區物業管理情況進行調研。調研組先后深入西關街道辦事處、陽光百翠園、軒苑等居民小區實地考察，聽取區住建局和西關、東風路街道辦事處情況介紹，認真調研了我區物業發展現狀、面臨的困難，對提高物業服務水平、促進物業產業發展提出了意見建議。現將調研情況報告如下。

一、現狀與特點。

全區共有社區51個（單位型17個、版塊型34個），物業企業92家，區內注冊60家（二級資質3家、三級資質52家、暫定5家），實施專業化物業管理小區173個，物業管理覆蓋率達到70%以上成立主委員會小區72個，建成示范小區26個（國家級1個、省級2個、市級8個、區級15個）。近年來我區不斷創新管理模式，提高服務質量，連續三年被市上評為物業管理工作先進單位。

將60個老舊小區納入維修整治，爭取援建資金1500萬元。先后制定《物業企業選聘流程》、《業主委員會選舉流程》、《物業糾紛調解工作流程》、《物業企業備案制度》、《業主委員會備案制度》、《物業管理示范小區考評辦法》、《物業管理監督考核實施辦法》、《優秀物業管理企業評比辦法》等一系列制度和辦法，將物業管理工作納入目標責任考核，為全區物業日常管理有章可循、依法管理提供依據。

二是宣傳培訓，提升服務能力。采用業務知識集中培訓、

人，分兩次邀請省、市物業管理專家傳授物業矛盾糾紛調處經驗、分享管理工作亮點；

連續兩年采用以獎代補形式對鎮街物業管理工作獎勵10萬元；

先后調處蘭寶小區、豪城天下c區、團結苑b區等物業上訪30余次，處理物業投訴300多起。

三是成立協會，引領行業發展。借鑒外地經驗，成立金臺區物業管理協會，開展“手拉手，共創文明城市”活動。選出12家優秀物業服務企業，對其他58家物業服務企業進行指導幫扶，在物業企業間開展互幫互學、超越自我、共同提升活動，充分發揮物業協會匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮優秀物業管理項目示范效應，促進行業健康有序發展。

二、問題與原因。

一是管理責任界定不清。物業管理是一項綜合系統的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清，使得物業管理承擔了很多不該承擔的公共服務職能和責任。如一些業主把應由公安承擔的治安職能、社區承擔的矛盾糾紛調解職能、水、電、暖等企業承擔的經營職能、開發商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是物業管理應該承擔的責任，從而造成業主與物管企業間的矛盾糾紛。

有的物業企業服務意識淡薄，重收費、輕服務；

有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務質量和服務態度很難使業主滿意；

有的物業服務企業巧立名目，多收費少服務，質價不符，從業人員整體素質偏低，大多來自轉崗、再就業人員及農村剩余勞動力，普遍缺乏物業管理知識和周全服務意識、職業道德和專業技能均難以適應工作要求。

《物業承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發商故意拖過保修期，綠化供暖配套設施不完善，管網圖紙資料缺失等問題，遺留給業主和物業，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區管理沒有相關政策，設施老化、設備損壞嚴重、無物業管理用房、無維修資金、物業企業不愿管、業主不愿交費買服務等問題凸顯。

有的缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢。從運行情況看，不少業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業主與物業間出現矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。

部分業主素質有待提高。90%小區都存在著拖欠交物業管理費的現象，個別業主還惡意欠費，既不交物業管理費，又將垃圾亂扔亂堆。

三、對策與建議：

物業管理雖然起步晚、發展時間短，但與百姓生活息息相關，是社會和諧穩定、老百姓幸福安康的體現。

一明晰職責，建立有效的調處機制。一要加強對開發商、監理方、驗收方的監管，確保工程按規劃保質保量交付使用，不出現各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺物業管理方面的規范性文件，明確物業服務企業，業主、業主委員會、社區、政府管理部門之間的責任。三是完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，促進其提高服務水平。四是區政府要逐年加大物業管理機構的經費投入，住建局加強物業協管員的專人專用，協管員要包抓社區和片區，并加大協調物業管理工作力度。

二示范引領，培育物業服務市場。一要加強對物業服務企業的管理，規范物業服務流程、服務等級和收費標準。實行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實行動態考核。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。

在物業收費方面，實施基礎型物業服務與選擇型物業服務相結合，引導居民按承受能力選擇物業管理服務方式。

建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；

業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。

物業管理是城市管理的重要組成部分，是新經濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創建文明城市和衛生城市的重要考核依據，在改善居住環境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數等方面發揮著積極作用。根據“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業事務中心，組成聯合調研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區（圖1），組織市、區物業事務中心主要負責人、物業公司代表、業主代表召開3次座談，并形成調研報告。

一、主要成效。

近年來，我市以“規范物業管理，構建和諧社區”為目標，加大物業管理工作力度，取得了積極進展。

（一）行業規模快速發展。隨著國家新型城鎮化試點建設不斷推進，全市城區面積、人口快速增長，物業管理市場從無到有、從不規范到逐步有序發展，物業服務行業規模逐漸壯大，物業數量、服務水平、從業人員、服務覆蓋面快速健康發展。截至目前，全市共有物業服務企業320多家，從業人員5萬多人，實施物業管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。

（二）服務效能日趨加強。近年來，物業管理行業推進公司化運作、品牌化管理，物業服務逐漸提升，物業品質不斷增強，物業管理發展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創建，樹立行業標桿。截至目前，全市共申報創建省級五星、四星物業項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉統籌·幸福**”創新社會治理系列行動，積極推進無物業管理小區業主自治，一批老舊小區舊貌換新顏。三是加強培訓規范，全面推行“三公開”制度，督促物業企業公開服務價格、標準和內容。在全市組織開展全方位、專業化的物業管理培訓，目前已培訓1000多名物業服務企業中層管理人員。

（三）行業監管力度加大。近年來，物業管理部門逐漸從事前監管向事中事后監管轉變，監管體系基本成型，監管框架逐漸完善，為物業行業健康發展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業管理工作、物業服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業管理有章可循。二是機構改革后，各區成立物業事務中心，統籌區域內物業工作，充實了人員力量。三是建立物業糾紛調處聯席會議制度，搭建業主、物業與各管理部門的良性互動平臺，今年物業管理投訴處理及時率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區物業服務收費實施意見，對20個項目進行物業收費價格核定，讓業主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業服務費僅收70%。

二、存在的主要問題及原因。

隨著城市的不斷發展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現“廣、雜、深”的特點。“廣”是指物業管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據市長熱線辦統計，物業管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年達1407件，投訴數量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）。“雜”是指物業管理與環境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）。“深”是指物業管理表面看是行業問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業管理問題及產生原因，主要體現在社會主體、政府治理、市場調節等方面。

（一）社會主體角色錯位。物業管理涉及業主、業委會、物業服務企業、開發商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業主利益，大打“甩手牌”。在開發項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產開發，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現問題后，有的開發商與后期物業公司互相推諉，物業維修資金申請程序繁瑣、業主意見難以統一，使得質量問題無法及時解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發商為盡快售出車位、回籠資金，違規將車庫出售給小區外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業主購買車位，造成小區停車難、停車貴。比如，頤景園等小區。有的開發商前期物業用較低物業費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業服務質量顯著下滑。部分物業服務企業，奉行盈利為中心的經營理念，而不是以服務業主為中心。在承接物業項目前，為了承接開發商物業項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業主爭利，收費不規范、占用公用區域、侵占共用營收、違規催繳物業費等。比如，家園小區等項目。部分業委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發商、物業形成利益同盟，損害業主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業費、停車費標準，等等。部分業主，主人翁意識不強，對公共決策、業主自治漠不關心。**年，全市共成立業主大會和業委會328個，約占小區總數的23%。有的業主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業主特別是“三供一業”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業繳費意識，搭便車時有發生。

（二）行政監管缺位。國務院于**年和**年分別取消物業企業資質管理制度和從業人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發企業數量激增，增加了行業規模，但事中事后監管沒有跟上。究其原因，主要是：法規建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業管理發生了很多新變化。但《**市物業管理辦法》于**年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業管理條例》于**年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業監督管理權主要集中在市級物業管理部門，區物業管理部門監管手段匱乏。住建、規劃、城管執法等部門聯合執法時，執法環節難以有效銜接，出現了“形聯實不聯”的現象。考核機制缺失，未對區物業管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調處機制不健全。當前，物業管理矛盾糾紛調處主要依靠市區物業管理部門，街道、社區缺乏必要的物業管理機構、人員和執法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區在每個街道辦事處配備了1名正式物業管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業服務行業發展關注度偏低，對物業服務企業扶持政策較少。

（三）市場調節失位。市場主體不成熟，優勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產權不明晰。小區業主共有部分權屬處于模糊狀態，不動產登記部門也難對共有部分進行全面產權登記。部分物業公司從開發商手中承接并管理物業小區，通過出租車位和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業主進行單方面商業化運作。誠信體系有待完善。行業信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環境，導致行業魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業行業整體服務質量。價格調節機制失靈。物業管理行業協會尚未監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，業主在協商物業服務費用時沒有參考依據。物業管理費低而停車費過高，導致物業服務陷入低質劣價惡性循環，嚴重損傷了業主的獲得感、滿足感和幸福感。

三、對策建議。

（一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規修訂、監督考核、財政投入等工作力度，推動物業管理權力下放、監管重心下移，構建市、區、街道、社區四級物業監管責任體系。一是完善法規政策。結合**實際，盡快制定適應我市發展新要求、內容更完善、操作性更強的物業管理條例，進一步對市區物業管理部門、職能部門、社區、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區車位出租、綠地保護、物業服務收費等共性問題作出詳盡規定，讓物業管理有法可依、有章可循。二是為區物業管理部門賦能。進一步梳理物業行業監管事項，逐步將物業服務企業信用信息管理、職業經理人管理、前期物業招投標管理、新建承接現場查驗管理、物業企業日常動態監管等市級監管事項下放到各區，增強基層物業管理監管能力。三是提升社區街道物業管理能力。充分發揮街道辦事處和社區在物業管理中的基礎作用，通過建立聯席會議制度、配備物業管理專干、設立物業服務管理工作站等方式，落實轄區內物業管理屬地責任，把物業管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協調聯動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執法事項的主管部門、業務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區、執法進小區”。五是加大監督考核力度。將小區建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區文明創建、小區環境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區、文明小區。將物業監管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區居委會工作目標考核范圍，進一步調動部門、街鎮、社區的工作積極性。六是加大物業管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區財政每年配套安排專項物業管理經費，納入年度財政預算并建立常態增長機制，用于行業產業發展、老舊小區提質改造、社區（村）物業監管、物業服務企業獎勵、業委會培訓、智慧物業建設和物業管理行業誠信建設等工作。

（二）創新方式，構建誠信規范、公平高效的市場監管體系。既要堅持用優勝劣汰的市場機制促進行業健康發展，又要通過建設信用評價、信息公開、產權明晰、價格調節等機制，更好發揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業信用體系建設規劃，研究制定信用法規、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯合獎懲等配套制度，推動物業服務行業信用體系建設。加大企業失信懲戒力度，將評定結果與物業項目評優和招投標等結合使用，促使物業服務企業重視信用、善用信用、誠信經營，實現公平競爭、優勝劣汰。二是建設統一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧**”建設，加強物業管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的方式，分步上線業主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監管等功能。三是嚴格執行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業承接現場查驗制度，依法處罰未經現場查驗擅自交付的行為。對已經存在建設問題的老舊小區，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調節機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調整物業服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。

（三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業主的事業主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業主自治、物業管理法律法規的宣傳力度，增強廣大業主公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。加強業委會建設，由街道（鄉鎮）、社區（村）依法依規組織好業主大會的產生，全面推進住宅小區業委會成立、改選、換屆工作，優先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業委會成員。規范業委會行為，積極開展業委會組建和運行方面業務培訓，提高業委會成員的思想素質和專業水平。加強業委會監督，各小區應當成立業主監督委員會，加強財務監管和審計，每季度公示經費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業主監督質詢。二是明晰共有物業產權，讓業主權益得到保障。進一步明確共有物業的范圍、管理方式，全面實施產權登記。共有物業的收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶，由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費，從源頭上減少物業糾紛。比如，以車位車庫產權界定為例，計入業主公攤面積的車位車庫產權應屬全體業主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規對車位車庫的產權界定，制定確權的主體、依據及程序，確定車位、車庫最終產權歸屬規則。三是暢通應急維修渠道，讓業主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區（村）、業委會及物業服務企業共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調處機制，讓業主糾紛依法化解。建立高效的物業管理投訴受理和快速處理調解制度，注重依法解決物業糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業管理巡回法庭、建立人民調解委員會等方式，促進業主自治調解、人民調解、行政調解、司法調解銜接互動。

六月上旬，區政協組成調研組，就我區老舊小區改造提升和物業管理工作進行了專題調研，在了解基本情況，查找存在問題的基礎上提出了對策建議。

一、基本情況。

目前全區共有居民住宅小區483個，其中由物業服務企業管理的有128個，由單位自管或社區代管的有264個，由業主自管或無人管理的有91個。這些小區大部分建成于上世紀八九十年代，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨樓獨院，由于當時規劃設計和建設標準低，普遍存在著小區的基礎和配套設施差、管線老化、管理不到位和安全隱患等問題。就連一些近年來新建的住宅小區，也大都存在配套設施缺失和物業管理服務不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發，成為我區上訪率居高的一個重要方面原因。近年來，5個街道辦事處所轄區域都不同程度的出現過因住宅小區管理引起的堵門堵路越級上訪等影響較大的事件。老舊小區問題的協調處理和物業管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大，牽扯精力最多的一項重要工作，也是擺在各級政府面前繞不過去的一個現實問題。

**年以來，各級已逐步認識到居民住宅小區和物業管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴重性，逐步推進老舊小區改造提升，進一步加強物業管理工作。去年我區完成了金陵新村等7個老舊小區的改造提升，今年區政府又安排對解放新村等8個老舊小區的改造提升，全區健全了區、街、社區三級物業管理平臺，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業投訴調解工作站、物業維修服務站、物業服務中心）工作機構和一些管理制度。目前全區擁有鋼管廠國家級示范小區1個，省級物業管理優秀小區3個，市級優秀示范小區16個。橋南街道辦事處在物業管理工作方面先后探索制定出《街道物業管理工作實施意見》、《街道物業服務企業量化考核辦法》、《街道首屆業主大會工作流程》和《街道業主委員會換屆指導流程》等管理辦法，為全區加強物業管理探索了路子。

但隨著我市城市建設東擴南移戰略的實施，加之我區建區時間相對較早，主城區領先全市的優勢將逐漸退去，老城區的缺陷將逐步顯露，居民小區，特別是老舊小區管理方面的問題和矛盾將會不斷出現，物業服務和管理工作仍處于低水平、粗放型和起步探索階段，我們必須面對這個現狀，不斷加強老舊小區改造提升，健全完善物業管理長效機制。

二、存在的問題。

1、老舊小區存在問題多，管理難度大。老舊小區在我區住宅小區中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區的樓房大多是上世紀我國迎來改革開放第一輪建設高潮時以單位自籌或集資等形式建起來的，由于受資金、技術、設計等因素制約，加之當時沒有強制性建設規范。所以樓房本身的建設質量不高，集中供暖、供氣和小區的配套設施大多缺失。房屋無維修基金。如姜譚辦事處轄區的鐵路南站30戶的棚戶區，現仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患。

道路不平、路燈不明和環境臟亂差無人管理；

各類管線老化，供電供水損耗大，時常發生停水斷電；

業主習慣于單位無償提供的物業服務，“花錢買服務”的意識不強，物業管理收費難。如國道巷小區業主欠費嚴重，導致物業公司虧損撤離，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業管理等各種欠費。其它老舊小區業主拖欠各類費用，造成物業公司留不住，長期處于無物業狀態的問題普遍存在。

有的對停車位等公共收益自行定價，漫天要價；

有的不走程序，單方面提高物業收費標準，如綠城逸水苑小區，物業公司違反與業主簽訂的合同，擅自提高小區物業服務費和車位費，引起矛盾，形成上訪，被寶雞電視臺百姓問政欄目暴光。六是物業公司更換頻繁，產生問題多。有的物業企業因經營虧損，擅自撤離，形成小區管理空檔，且不能及時移交相關資料和手續，甚至把收取居民的水電費卷款帶走，最終導致對簿公堂。有的因服務不到位被業主罷免后，懶著不走，和新進入小區的物業公司形成對峙，制造小區管理混亂。

3、開發建設遺留問題多，矛盾糾紛頻發。近年來隨著房地產產業的迅猛發展，我區開發出不少新的商品房居民小區。由于房地產開發企業追求經濟利益最大化，加之監管不力，導致部分房地產企業隨意變更規劃，占用公共預留區域，改變公共設施用圖，造成小區環境不達標、配套設施不完善、房屋及附屬設備質量差等問題普遍存在。有的開發企業拖欠水、電、氣、暖等公共設施費用，有的未及時履行房屋質量保修責任，有的不按合同約定期限辦理房產證，有的房屋面積縮水公攤增加，有的直接把問題甩給前期物業管理，造成了物業服務企業、開發商、業主之間矛盾糾紛頻發，且難以解決，由此引發群體性上訪和過激行為發生。如金陵辦事處出現的物業糾紛矛盾中，近70%源于開發建設遺留問題。世紀花園、星河灣等小區因電梯維修、地下車庫歸屬、物業管理用房、綠化供熱等矛盾糾紛，都是房地產開發企業遺留的深層次問題。

4、業主委員會建設亟待規范。一是業主大會和業主委員會成立難。大多數業主對業主大會和業主委員會的成立抱有無所謂的態度，不愿意參與“兩會”的選舉和被選舉，從而影響“兩會”的成立。二是業主委員會正常運行困難。業主委員會成員大都沒有津貼報酬，人員辦公場所緊張，辦公經費緊缺，成員大都工作積極性不高，遇到難題撂挑子不干的現象時有發生，業主委員會的維權、監督和協調作用得不到發揮。三是業主委員會監管困難。業主委員會是一個自治性的群眾組織，機構松散，沒有上級主管部門，沒有明確具體的權力和責任以及與之相對應的獎懲考核辦法，很難對其運行情況實施有效監督。有的業主委員會班子成員自律意識較差，相互之間搞分歧、鬧矛盾，影響組織作用發揮。如橋南辦事處轄區世紀花園小區業委會內部矛盾問題，三番五次到政府部門上訪，經市、區、街道辦三級多次調解未果，最終矛盾雙方對簿公堂。

5、體制不順，力量不足，監管沒有形成合力。我區老舊小區產權涉及省、市、區以及機關企事業單位等眾多建設主體，有的一棟樓就歸屬幾個產權單位，自成體系，各自為政，割裂了小區管理權屬。環衛部門對居民小區的舊家俱、裝修垃圾不收集，不允許在垃圾臺傾倒，導致小區長期存在亂堆亂放。綜合執法局把居民區亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區，不愿染指，形成綜合執法只負責沿街，不進小區的不成文規定。各級政府制定的《物業管理條例》，明確規定縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處負責本行政區域內的物業管理活動的監督管理工作，但現實管理中，對物業公司的最終審核、審批和資質認定等實質性行政管理權利都在市上。這種管理體制與現實需要脫節，造成了對物業企業管理監督的責任主體缺位。另外，雖然區、街、社區都成立了物業管理組織機構，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺，但工作人員都是身兼數職，缺乏專業從業人員，難以應對日益增加的物業矛盾糾紛，監管力量顯明不足。現行管理體制形成了市區兩級管理的責權不對等，不配套，使物業監管沒有形成合力。

三、意見和建議。

1、綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區管理難問題。

堅定不移推進老舊小區改造提升。去年我區對金陵新村等7個老舊小區通過實施集中供熱、供氣，配建社區和物業管理辦公用房，新建居民區飲食和蔬菜市場，改造老化的線路和更換插卡式電表，硬化小區道路和安裝監控攝像裝置等不同項目的改造提升和部分引進正規物業管理后，使小區面貌發生了翻天覆地的變化，基礎設施和居民生活質量得到了極大改善，現在小區道路平了，路燈亮了，事有人管了。所以我們建議，要繼續加強老舊小區改造，繼續采取政府牽頭主導，發動社會力量和居民群眾積極參與，綜合運用市場手段和各項優惠政策相結合的工作方針，按照居民自籌，企業或單位支助，財政按一定比例投入等籌資辦法，每年安排一定數量的老舊小區進行改造。

老舊小區改造后，具備一定基礎條件的要及時引入正規物業管理。對老舊小區的物業管理也應實行優惠政策，通過財政補助，政府以獎代補、稅收返還等優惠措施，調動物業企業接管老舊小區的積極性。

同時要加強對居民群眾的宣傳教育。引導居民盡快由福利性生活思維方式向市場經濟條件下花錢買服務的生活思維方式轉變，樹立起物業管理是居民自己應盡的義務的觀念和自覺交納物業管理費的思想意識。逐步實現自我管理，自我服務。

除此之外，還要逐步推進人民調解、法院受理、綜合執法等依法治理進社區進小區活動，建立起老舊小區管理的長效機制。

2、加大對物業公司的監管力度，不斷提升物業企業管理服務水平。

區住建局會同區物價局盡可能細的針對每個企業和小區制定出政府主管部門審批的指導性收費和服務標準，各街道辦事處也要根據各自實際，制定各項管理制度和考核辦法，使全區物業管理工作有章可循，有則可守。二是要加強對物業服務企業的考核考評和日常監管。要進一步落實與物業企業簽訂《目標責任書》，實行量化考核打分，業主評議等管理制度，通過考核考評，獎優罰劣。對存在問題多、服務水平低、管理能力差、群眾投訴多的企業采取全區通報，建議相關部門吊銷營業執照、降低企業資質、限制在我區承接服務項目等管理措施。在考核的基礎上要加強日常監管，通過召開工作例會和以會代訓等方式，幫助物業企業端正自身定位，樹立誠信經營和人性化管理，品牌化服務的理念。把社區和街道辦事處年審蓋章作為必經程序，特別對跨區域經營，總部不在我區的物業企業的年審要通過市住建局及時反饋我區年審意見，建立聯合監管機制。可會同審計部門對物業企業執行收費等情況進行年度審計，要完善物業管理企業信用檔案系統建設，可嘗試對物業企業收取一定數量的押金和保證金的方式進行監管。三是加強物業企業自身建設。物業企業要認真貫徹各級《物業管理條例》，做到遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務。要加強企業文化建設和從業人員教育培訓，提高思想和業務素質，做到精心管理，優質服務，誠信經營。要不斷拓寬服務渠道，增加服務項目，推動服務向縱深發展，以此帶動多元化經營，產業化發展。要通過市場機制，實施物業企業間兼并重組，擴大企業規模，提高經濟效益，使企業發展步入良性軌道，以此推動服務水平上臺階。

3、探索創新，突破小區開發建設遺留問題瓶頸。

近年來居民小區開發商遺留的問題比較多，且解決難度大，引起了業主與物業企業之間拖欠各種費用和服務管理質量跟不上等連鎖反應，形成了制約小區物業管理瓶頸。要高度重視存在問題的嚴重性和復雜性，不斷探索創新，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區不斷出現的建設質量、房屋保修、房產證辦理和附屬配套設施方面不執行規劃，不兌現合同，損壞群眾利益和給后期物業管理帶來很多困難的問題，建議市上相關職能部門有針對性的加強監管。二是區政府要加強同市規劃局、住建局等部門聯系，建立起與市規劃執法、建設質量、綜合執法等單位的聯席會議制度，重點就我區范圍內新建住宅小區物業管理和社區服務配套用房、小區預留空間和附屬配套設施以及房屋建設質量等問題，定期召開聯席會議，建立聯合監管制度。協調建立建設企業給街道辦事處移交新建小區制度，實現新建小區與社區和物業管理的對接，推進社會管理創新。三是在新建小區探索建立社區先期代理業主委員會行施物業管理職責的辦法，推進小區物業管理依法實施，打破開發商指定企業包攬小區物業管理的違規常態。提前介入，打好基礎，選好首期物業管理公司，共同維護業主合法權益，確保以后物業管理順利開展。

4、規范業主委員會的履職行為。

對產權關系復雜，不具備條件的小區，可成立小區管理委員會。通過業主委員會和管理委員會將業主訴求反映給各職能部門，協調溝通解決問題，降低上訪率。二是加強對業委會選舉產生的指導，確保業主委員會的產生符合相關法律規定，符合實際條件，符合有關程序。三是通過培訓引導業主委員會委員正確履職。加強業主委員會主要成員法律法規和物業知識的培訓，使其能合理反映業主訴求、需求，引導業主遵守規約，協助物業服務企業履行合同，協調物業矛盾糾紛。四是進一步加強監管，規范業主委員會的行為。建立監督機制，制定行為規范，通過一系列健全有效的制度，引導業主委員會自覺規范自己的行為，自覺接受全體業主的監督，對其活動中出現的違規行為要及時制止并限期整改，確保業主委員會正常有序運行，發揮橋梁和紐帶的作用。

5、加強領導，充實力量，形成監管合力。

環衛部門對小區的廢舊家具和裝修垃圾，應制定出有利于小區環境管理的清收辦法。建議市上進一步下放物業管理權限，充分體現縣（區）一級政府在物業管理工作中的領導和管理職能。進一步理順物業管理工作體制。三是落實人員和經費保障。要為區、街兩級充實物業管理領導力量和工作人員，為一線管理機構招聘部分專業人員，為街道和社區招聘物業管理協管員。區上要落實街道辦、社區在物業管理中的工作經費和公共物業服務項目經費補助政策，充分發揮基層“兩站一中心”的管理和服務作用，也可采取以獎代補等形式，予以經費保障。

近年來，隨著房地產業的快速發展，城市化進程不斷推進，物業管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業管理工作，不僅有利于改善城鎮居民生活環境，而且有利于社會安定與穩定。5-7月，區政協社法委組織部分委員開展物業管理情況調研，先后前往區住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區，召開業委會和物業公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策。現將情況報告如下：

一、基本情況。

**區現有住宅小區162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區的物業管理工作，部分小區由業主委員會自我管理，有些小區由業主自行聘請無任何資質的“黑物業”管理。由于我區物業管理起步晚，行業監管不規范，一些沒有經過任何業務培訓，沒有管理資質的物業管理企業的從業，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。

二、存在問題。

（一）物業公司管理不規范。

1、物業公司自身管理水平較低。

我區現有的物業公司服務項目單一，服務面狹窄，業主滿意率普遍不高。目前，絕大多數小區除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業公司認識不到位，認為物業管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業人員流動性大，致使物業服務工作不到位。

目前我區物業主管部門的物業監管力量薄弱，行政執法力度不夠。小區業主委員會法律意識普遍不強，業主委員會與物業管理企業聯合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業主與物業管理企業矛盾有增無減。

1、業主對物業服務收費缺乏知情權。

由于各物業公司管理費定價標準不一，一些物業公司存在不按合同約定提供質價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業服務收費的收支情況，物業管理公司沒有按有關規定及時公布，侵犯了業主的知情權和監督權。

2、業主消費觀念未轉變。

隨著房地產業的快速發展，部分業主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業管理缺乏理解與支持，產生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優服務，一味強調權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數小區有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業公司運轉困難，服務不到位。

（三）住宅區消防安全管理存在嚴重隱患。

1、物業公司消防管理履職不到位。

部分物業公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度等，有的物業公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業管理人員中缺乏具有消防知識的從業人員。

2、消防系統移交不到位。

我區部分住宅小區消防系統早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業公司接手時消防系統已處于損壞或癱瘓狀態等，導致開發商與物業公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節的現象，物業公司對小區內消防設施不清楚、不會用、不管理現象較為普遍。

3、小區居民消防安全意識淡薄。

由于業主消防安全意識淡薄，各小區普遍存在違建、違規停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現象。如在萬達華城小區調研時就發現，整個小區消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統癱瘓，居民意見很大。

三、幾點建議。

（一）提高服務質量，以服務促進收費。

1、加強物業公司自身建設。

物業監管部門要加強監督，推進物業公司在加強自身建設、提高服務質量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業公司要加強對員工素質的培養，為管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”的觀念。

2、及時完善現有的物業管理機制。

進一步理順物業監管的三級管理機制，明確業主委員會、社區、街道辦事處、物業監管部門的職責，出臺地方性法規并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業公司進行檢查、考評，發現問題督促整改，將企業信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業應影響該企業物業管理資質。

（二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。

1、加強消防基礎設施建設。

物業公司要及時與開發商辦理好產權交接，在與開發商辦理產權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要及時督促整改。物業企業違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要及時進行清查、整頓，還業主一個舒適、安全的生活環境。

2、簡化專項維修基金審批程序。

因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區的維護保養，對小區內如電梯等公共大物件維修，物業公司或業主委員會要及時申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。

3、強化責任主體。

強化屬地管理職責，物業公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區內消防設施應用，加強消防設施管理建立完善、可行的應急救援預案。

（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業自律水平。

1、制定行業標準。

住建部門和物業行業協會要抓緊制定一套切合**區實際的物業行業服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業主清晰了解物業收費與服務內容對等，樹立正確的消費觀念。物業公司要按規定實行明碼標價，統一采用收費標價牌形式，設立物業公司服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等項目，讓廣大業主“明白消費”。

2、完善監管機制。

住建局作為物業管理行政主管部門，要加強與規劃、城管、公安、工商、安監、質監等相關職能部門以及街道、社區的聯動，及時共享管轄區域內物業公司的信息，施行失信聯合懲戒制度，認真抓好物業公司綜合信用評級工作，加強對行業管理人員政策法規、業務知識等崗位技能培訓，創新管理手段，提高監管能力。有關鄉鎮(街道)要加快組建小區業主委員會，定期召開物業管理聯席會議，及時掌握物業管理中的出現的弊端及業主反映強烈的問題，督促物業公司落實整改，并把小區業委會組建情況納入對街道(鄉鎮)、社區進行社會治安綜合治理考評內容，努力構建平安小區、和諧社區。

自**年以來，**區投入巨資大規模進行城市綜合整治，城市形象發生“蝶變”，城市品位和人居環境質量明顯改善，人民群眾親身感受到了**的發展變化。但是，如何在創新社會管理中加快構建新型物業管理服務體系，形成長效機制，進一步鞏固發展**區城市管理特別是綜合整治工作成果，充分調動居民群眾參與自主式管理的積極性，是當前和今后一個時期面臨的緊迫課題。

一、**區物業管理和推行社區居民物業自治的現狀。

**區的物業管理行業自1994年開始起步，18年來在房地產行業的帶動下，經歷了起步、平穩發展階段，現在已進入了提檔升級、加快發展的新時期。目前，在**區注冊并取得物業管理資質的企業201家（其中，一級資質企業11家，二級資質企業33家，三級含“三暫”資質企業157家），從業人員已超過6萬人。物業管理服務的范圍涵蓋了辦公樓、商廈、高檔公寓、別墅區、普通住宅小區、居民老舊住宅區六個方面，由居住物業和商務物業兩個大類構成。全區房屋權屬登記總建筑面積3031.72萬平方米，已有物業管理的2704.65平方米，實施物業管理的項目約520個，物業覆蓋面為90%，新建的住宅區物業覆蓋面達100%。

近幾年來，隨著城市拆遷建設步伐的加快，特別是經過大規模城市綜合整治，**區的城市面貌、居民小區環境日趨美化靚化。為了切實搞好物業管理，為人民群眾提供良好的生產生活環境，提升城市形象，區政府及有關部門、街道和社區落實物業管理條例和相關政策，對于商務物業這一塊，主要是注意發揮區物業服務行業協會的作用，運用市場化手段規范其運作。而對于在計劃經濟時代及八九十年代修建的老舊住宅區，重點是在摸清底數的基礎上，從**年開始，一方面投入巨資進行綜合整治，一方面試點初步形成了居民自治、社區自治、引進專業物業服務企業三種物管模式。部分街道、社區居委會試點推行社區服務自治，通過成立社區物業管理專委會（如大溪溝街道）、推進老舊小區自主式物管、改造“一戶一表”和老舊電梯等，夯實社區自治基礎，為居民提供便民利民服務。截止**年底，全區共有32個老舊住宅區開展了物業管理，涉及管理面積167.9萬平方米，2.42萬戶，物業管理工作正在不斷擴面提升。

盡管**區在物業管理方面做了一些工作，去年10月區政府又出臺了全面加強物業管理工作意見和推進老舊住宅區物業管理全覆蓋工作實施意見，工作也有一定成效，但是，還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問題。

相對于深圳1981年、上海1985年第一家專業物管公司成立，**區物管工作1994年才開始起步。由于起步晚，重視不夠，缺乏物管準入制度和約束機制，起點較低，物業管理服務的范圍比較單一，規范化、專業化水平不高，商務樓宇物管標準率較低，員工素質普遍不高，服務的質量和水平難以滿足多功能、全方位、高層次服務需求。**區開始于1992年大規模城市開發，規劃建設檔次低，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右。規劃建設的檔次低，項目不同程度地存在規劃設計不合理、建筑質量差、設施設備不齊全、綠化環境差等缺陷，難以引進有品質甚至高端品牌物管企業。全區目前具有一級資質的物管企業也僅11家，多數為三級（含“三暫”）資質，發展極不平衡。全區還有不少老舊小區，由于基礎設施差、沒有物業專項維修資金、缺乏統一規范的管理標準，居民支持、參與率低，推行自主式物管或引進專業物管難度較大，即使有的開展了物管工作，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發展**區城市管理尤其是社區綜合整治成果。

（二）物業糾紛多、涉及面廣，化解難度增大。

二是單體樓項目隱患嚴重；

三是低價導致低質服務趨勢明顯；

四是糾紛案涉及的法律關系較復雜；

五是糾紛涉及多重利益關系，化解難度增大。究其糾紛的原因，既有業委會運行不規范、業主對權利義務認識不對稱、業主主張權利不理性、部分業主故意拖欠物管費的原因，也有物管企業定位不準、服務水平和質量不高、管理手段落后和開發商遺留問題未得以解決的原因，還有我市物業管理條例操作性不夠強、政府缺乏強有力的監管的原因。

（三）物業管理體制和制度設計不夠順暢、不夠完善，制度保障有限。

部門層面僅在區房管局設置了物業科，由于人少工作量大，物業科無力承擔物業管理糾紛的監控、分析、協調、處置工作，無力指導、助推老舊居民區的自主式物管工作。街道沒有設置類似成都錦江區那樣的物業管理科和物業糾紛調處分中心，多數街道也僅配備了1名兼職分管物業的工作人員。街道和社區缺乏相應的物業管理法定職責權限，導致物業糾紛協調解決的責任不明、協調工作不及時，以致于造成層層上訪，矛盾久拖不決。從地方立法角度看，則存在《**市物業管理條例》不夠完善、操作性不夠強的問題。各物管主體之間的權利義務關系不夠清楚，法律責任和職責權限表述不夠明確，特別是各行政部門的職責缺乏具體細致條文規定。《條例》賦予街道的權限是“備案”，是指導、監督、調解和協調，在最終行政裁決權上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒有強有力的措施介入，難以有效地化解物管糾紛。物業管理涉及到規劃、建設、市政等多個職能部門，有的矛盾交織在一起，缺乏一個強力部門來有效協調各方，造成多頭管理，問題久拖不決，如果走訴訟程序，則成本高、耗時長、效率低，不少人信訪不信法，不愿意訴訟解決。另外，對于物業管理權的交接、驗收程序，《條例》的規定很簡略，新的物管企業如何進場接管、小區資料如何移交、舊物管企業如何退出、主管部門如何監管驗收、居委會與物業公司關系如何處理等，缺乏具體明確的實施細則。物業服務標準和收費標準，也沒有公認的市場指導價格和標準等，物業收費十幾年一貫制未作調整，物管陷入了收費低或收不起費，服務質量下降，業主認為服務不佳不交費，物業公司服務質量更低的惡性循環。

（四）居民參與自治物業積極性不高、自治不夠理性，居委會自治功能弱化。

物業管理調研報告分析篇十五

通過本次調研，對飲料產品市場進行細分、了解市場選擇方向及市場現在的發展狀況，通過對產品銷售的各種影響因素的分析，為公司制定適合自身企業發展壯大的銷售策略，為公司成功運作提供詳細而準確的依據。

飲料產品類型分類，產品品牌分類，市場售價情況，消費者消費地點以及消費者在飲料消費上的消費觀念。

轉載自 www.tb8k.com

通過對周邊超市，零售店，學校的走訪和網絡上資料查閱的方法對飲料市場進行調研。

通過對各大超市飲品區的調查分類總結發現，現在飲料大致可以分為：碳酸飲料、茶飲料、功能飲料、水飲料、果汁飲料和乳飲料。

碳酸飲料、蔬果汁和水飲料構成了飲料消費的主要部分。雖然碳酸類飲料市場份額正在逐步減少，但是這類飲料主要以解渴為主，而且在價位上比較低，因此仍然是大多數年輕人的選擇。由此也可以看出，消費者對飲料的消費仍然以其最基本的功能為主，并對價位比較敏感。

對于果汁飲料，作為新興的時尚飲料，占有很大的市場份額。20歲以下青少年構成了果汁飲料的巨大消費群，而女性較之男性更為突出。據網上資料調查表明，雖然果汁飲料無法全面代替碳酸飲料這種傳統飲料，但果汁飲料在我國有巨大的發展空間。果汁飲料的競爭日趨激烈，如今市場上存在的三股競爭力量：一支是臺灣背景的企業統一和康師傅，以包裝的創新和口味以及強大的各大媒體廣告取勝；一支是包括匯源、娃哈哈等國內知名企業；還有一支是大的跨國公司如可口可樂、百事可樂等。目前市場上集中了匯源、農夫果園、統一鮮橙多、美之源果粒橙、等眾多一線飲料品牌。由于大品牌的激烈競爭，使得外來品牌很難進入果汁飲料市場；同時據商場、零售店等銷售人員透露，由于果汁飲料的價格日益透明化，廠家和經銷商的利潤在不斷變薄。由此可見，尋找新的利潤增長點成為企業的當務之急，而想要在競爭激烈的果汁市場取得領先地位，適合市場需要的差異化經營則是關鍵。

一、康師傅市場份額為主，而其中的綠茶，冰紅茶始終占茶飲料消費的主流。不過由于近些年來大家對養生保健的逐步重視，加之王老吉涼茶企業自身文化宣傳以及公眾在其對慈善事業的巨額投資上的贊賞心理的多重影響下，王老吉涼茶正以極快的速度搶占著茶飲料市場的份額。

功能飲料雖然以保健功能作為賣點，定位為高檔消費飲料，但價格相對較高，僅僅是滿足了一部分特殊消費人群的需求，市場占有率較低，目前市場上主要有紅牛、脈動、健力寶等一系列產品，市場銷售較低，近些年來健力寶的銷量有所下降。

近年來，隨著國家經濟實力的迅猛增長，人民消費水平的逐年上升，我國飲料行業的新生力量也在逐年增多，特別是含乳飲料，以其營養天然的賣點迅速贏得了廣大飲料消費者的青睞，其中以露露，六個核桃，以及妙戀在調查中以較大比重被消費者所選擇。

通過對飲料產品市場調研和官方行業數據統計分析，飲料消費市場呈現以下特點：

（一）碳酸飲料仍占據市場較大份額，果汁飲料消費呈上升趨勢。

通過各種途徑的調查，在我國的飲料消費市場，碳酸飲料的消費人群達到了40%的高比例，此類飲料的顯著特點為：在功能上比較基礎，在價位上也相對較低，說明解渴和價格是影響消費者消費的一個不可忽視的因素。果汁飲料的消費人群所占比例為20%，這其中既包括純果汁又包括含乳果汁飲料，從消費比例上看，較前些年稍有上升。從功能上看，果汁飲料宣傳的營養，天然，健康很受廣大消費者的喜愛。從消費比例的發展上來看，果汁飲料仍有很大的上升空間。

（二）影響飲料消費的主要因素：

1、飲料口味，是影響飲料購買最主要因素。經過對超市飲料區的消費者的調查發現，約有60%的消費者很在意飲料的口味，并坦言這會對飲料的選擇與購買產生直接或是間接影響。

2、品牌對消費者購買的影響是僅次于口味的又一重要因素。大約30%的消費者認為，品牌會影響他們的選擇與購買。而其中廣告是非常有效的促銷手段之一，它會直接的影響品牌在消費者心中的形象，影響企業及產品的知名度，從而間接地影響消費者對飲料的選擇。

3、價格因素也是影響消費者購買的一大因素。它不僅影響人們對消費場所的選擇，也影響著對飲料品牌和產品類型的選擇。通過對在校大學生的調查發現，學生們往往會對超市中搞活動的飲料產品進行更多的關注。而經調查詢問得出結論，消費量最大的飲料價格處于2-3元之間。

4、產品的包裝也會對產品的消費產生或多或少的影響。經在賣場對消費者的攔截的訪問發現，大瓶和小瓶這兩種處于極端的包裝是最為受歡迎的。年輕人傾向于簡潔并且便于攜帶的小瓶，而家庭購買者則更加的傾向于價格較實惠并且足量的大瓶裝。由此可見，產品的實用性是絕大部分消費者更加注重的因素。

（三）消費者購買飲料的主要場所：

經對路人的咨詢和沿街調查時發現，居民區內的一些便利店，超市，還有一些大的賣場是消費者飲料購買的主要地點，而其中大部分人主要在超市消費，這部分人中女性又占大多數，可能是女性更傾向于超市購物的原因吧。而臨時消費的人群大多以男性為主，并且場所不固定。

通過對飲料市場的細分，我們對自己的產品做出了以下這些具體的策略：

（1）嚴格控制產品質量。

消費者由原來的感性消費早已過渡到如今的理性消費，絕大多數消費者越來越注重產品的質量，所以企業現在最重要的就是立足產品品質，然后才能談及其余的市場戰略。

（2）增加產品種類。

當今飲料市場產品種類呈現出百花齊放的景象，口味的多樣性深深地吸引著年輕人，而企業的巨頭們也在日益延伸著自己的產品，這對其企業都起到了一個領頭的作用。我們同樣要更加注重新產品的研究與開發，不斷推出自己的新產品，給消費者留下一個積極向上的企業形象。

（3）適時制定恰當的銷售策略。

恰當的把握每一個節日和對國人意義重大的時刻，加之量身定做的廣告，外加一定的價格策略和產品包裝來制定有關節假日期間的營銷策略。而對于平時的銷售，可以定期在各大超市、商場舉辦促銷活動，主要在于促銷的產品新穎與適當的價格，但應該注意的是不能一味的打價格戰，這樣不太利于企業的自身形象。

（4）定期宣傳企業形象。

可以通過廣告（傳媒包括電視、網絡、報紙、雜志等）的形式來宣傳自身企業形象，或是定期舉辦一些全民參與性的節目，譬如唱歌兒，跳舞，亦或是贊助一些電視臺或是雜志等的知名欄目，都可以達到宣傳企業形象的目的。多參與一些公益活動，對于我們企業來說也是大有裨益。

（5）規范調研與策劃活動。

在產品上市前或運作過程中，定期進行消費者、銷售渠道和競爭對手的市場調研，了解消費需求，經銷商心理和競爭動態，并在此基礎上做出全面、細致的整合營銷策劃。

物業管理調研報告分析篇十六

物業管理是城市管理的重要組成部分，是新經濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創建文明城市和衛生城市的重要考核依據，在改善居住環境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數等方面發揮著積極作用。根據“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業事務中心，組成聯合調研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區（圖1），組織市、區物業事務中心主要負責人、物業公司代表、業主代表召開3次座談，并形成調研報告。

近年來，我市以“規范物業管理，構建和諧社區”為目標，加大物業管理工作力度，取得了積極進展。

（一）行業規模快速發展。隨著國家新型城鎮化試點建設不斷推進，全市城區面積、人口快速增長，物業管理市場從無到有、從不規范到逐步有序發展，物業服務行業規模逐漸壯大，物業數量、服務水平、從業人員、服務覆蓋面快速健康發展。截至目前，全市共有物業服務企業320多家，從業人員5萬多人，實施物業管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。

（二）服務效能日趨加強。近年來，物業管理行業推進公司化運作、品牌化管理，物業服務逐漸提升，物業品質不斷增強，物業管理發展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創建，樹立行業標桿。截至目前，全市共申報創建省級五星、四星物業項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉統籌·幸福”創新社會治理系列行動，積極推進無物業管理小區業主自治，一批老舊小區舊貌換新顏。三是加強培訓規范，全面推行“三公開”制度，督促物業企業公開服務價格、標準和內容。在全市組織開展全方位、專業化的物業管理培訓，目前已培訓1000多名物業服務企業中層管理人員。

（三）行業監管力度加大。近年來，物業管理部門逐漸從事前監管向事中事后監管轉變，監管體系基本成型，監管框架逐漸完善，為物業行業健康發展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業管理工作、物業服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業管理有章可循。二是機構改革后，各區成立物業事務中心，統籌區域內物業工作，充實了人員力量。三是建立物業糾紛調處聯席會議制度，搭建業主、物業與各管理部門的良性互動平臺，今年物業管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區物業服務收費實施意見，對20個項目進行物業收費價格核定，讓業主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業服務費僅收70%。

隨著城市的不斷發展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現“廣、雜、深”的特點。“廣”是指物業管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據市長熱線辦統計，物業管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）。“雜”是指物業管理與環境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）。“深”是指物業管理表面看是行業問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業管理問題及產生原因，主要體現在社會主體、政府治理、市場調節等方面。

（一）社會主體角色錯位。物業管理涉及業主、業委會、物業服務企業、開發商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業主利益，大打“甩手牌”。在開發項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產開發，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現問題后，有的開發商與后期物業公司互相推諉，物業維修資金申請程序繁瑣、業主意見難以統一，使得質量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發商為盡快售出車位、回籠資金，違規將車庫出售給小區外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業主購買車位，造成小區停車難、停車貴。比如，頤景園等小區。有的開發商前期物業用較低物業費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業服務質量顯著下滑。部分物業服務企業，奉行盈利為中心的經營理念，而不是以服務業主為中心。在承接物業項目前，為了承接開發商物業項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業主爭利，收費不規范、占用公用區域、侵占共用營收、違規催繳物業費等。比如，家園小區等項目。部分業委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發商、物業形成利益同盟，損害業主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業費、停車費標準，等等。部分業主，主人翁意識不強，對公共決策、業主自治漠不關心。年，全市共成立業主大會和業委會328個，約占小區總數的23%。有的業主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業主特別是“三供一業”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業繳費意識，搭便車時有發生。

（二）行政監管缺位。國務院于年和年分別取消物業企業資質管理制度和從業人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發企業數量激增，增加了行業規模，但事中事后監管沒有跟上。究其原因，主要是：法規建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業管理發生了很多新變化。但《市物業管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業監督管理權主要集中在市級物業管理部門，區物業管理部門監管手段匱乏。住建、規劃、城管執法等部門聯合執法時，執法環節難以有效銜接，出現了“形聯實不聯”的現象。考核機制缺失，未對區物業管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調處機制不健全。當前，物業管理矛盾糾紛調處主要依靠市區物業管理部門，街道、社區缺乏必要的物業管理機構、人員和執法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區在每個街道辦事處配備了1名正式物業管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業服務行業發展關注度偏低，對物業服務企業扶持政策較少。

（三）市場調節失位。市場主體不成熟，優勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產權不明晰。小區業主共有部分權屬處于模糊狀態，不動產登記部門也難對共有部分進行全面產權登記。部分物業公司從開發商手中承接并管理物業小區，通過出租車位和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業主進行單方面商業化運作。誠信體系有待完善。行業信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環境，導致行業魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業行業整體服務質量。價格調節機制失靈。物業管理行業協會尚未監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，業主在協商物業服務費用時沒有參考依據。物業管理費低而停車費過高，導致物業服務陷入低質劣價惡性循環，嚴重損傷了業主的獲得感、滿足感和幸福感。

（一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規修訂、監督考核、財政投入等工作力度，推動物業管理權力下放、監管重心下移，構建市、區、街道、社區四級物業監管責任體系。一是完善法規政策。結合實際，盡快制定適應我市發展新要求、內容更完善、操作性更強的物業管理條例，進一步對市區物業管理部門、職能部門、社區、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區車位出租、綠地保護、物業服務收費等共性問題作出詳盡規定，讓物業管理有法可依、有章可循。二是為區物業管理部門賦能。進一步梳理物業行業監管事項，逐步將物業服務企業信用信息管理、職業經理人管理、前期物業招投標管理、新建承接現場查驗管理、物業企業日常動態監管等市級監管事項下放到各區，增強基層物業管理監管能力。三是提升社區街道物業管理能力。充分發揮街道辦事處和社區在物業管理中的基礎作用，通過建立聯席會議制度、配備物業管理專干、設立物業服務管理工作站等方式，落實轄區內物業管理屬地責任，把物業管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協調聯動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執法事項的主管部門、業務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區、執法進小區”。五是加大監督考核力度。將小區建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區文明創建、小區環境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區、文明小區。將物業監管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區居委會工作目標考核范圍，進一步調動部門、街鎮、社區的工作積極性。六是加大物業管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區財政每年配套安排專項物業管理經費，納入年度財政預算并建立常態增長機制，用于行業產業發展、老舊小區提質改造、社區（村）物業監管、物業服務企業獎勵、業委會培訓、智慧物業建設和物業管理行業誠信建設等工作。

（二）創新方式，構建誠信規范、公平高效的市場監管體系。既要堅持用優勝劣汰的市場機制促進行業健康發展，又要通過建設信用評價、信息公開、產權明晰、價格調節等機制，更好發揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業信用體系建設規劃，研究制定信用法規、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯合獎懲等配套制度，推動物業服務行業信用體系建設。加大企業失信懲戒力度，將評定結果與物業項目評優和招投標等結合使用，促使物業服務企業重視信用、善用信用、誠信經營，實現公平競爭、優勝劣汰。二是建設統一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設，加強物業管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監管等功能。三是嚴格執行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業承接現場查驗制度，依法處罰未經現場查驗擅自交付的行為。對已經存在建設問題的老舊小區，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調節機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調整物業服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。

（三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業主的事業主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業主自治、物業管理法律法規的宣傳力度，增強廣大業主公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。加強業委會建設，由街道（鄉鎮）、社區（村）依法依規組織好業主大會的產生，全面推進住宅小區業委會成立、改選、換屆工作，優先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業委會成員。規范業委會行為，積極開展業委會組建和運行方面業務培訓，提高業委會成員的思想素質和專業水平。加強業委會監督，各小區應當成立業主監督委員會，加強財務監管和審計，每季度公示經費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業主監督質詢。二是明晰共有物業產權，讓業主權益得到保障。進一步明確共有物業的范圍、管理方式，全面實施產權登記。共有物業的收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶，由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費，從源頭上減少物業糾紛。比如，以車位車庫產權界定為例，計入業主公攤面積的車位車庫產權應屬全體業主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規對車位車庫的產權界定，制定確權的主體、依據及程序，確定車位、車庫最終產權歸屬規則。三是暢通應急維修渠道，讓業主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區（村）、業委會及物業服務企業共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調處機制，讓業主糾紛依法化解。建立高效的物業管理投訴受理和快速處理調解制度，注重依法解決物業糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業管理巡回法庭、建立人民調解委員會等方式，促進業主自治調解、人民調解、行政調解、司法調解銜接互動。

物業管理調研報告分析篇十七

隨著高科技的日新月異，我們的生活節奏也變得越來越快。伴隨著快速的生活節奏，產生了一種新興的物流方式快遞。快遞，是指快遞公司通過鐵路，公路和空運等交通工具，對客戶貨物進行快速投遞。快遞的特點是，一個點到另一點，快速方便。近年來隨著網上購物的普及，地區間的物流增多，快遞行業得到了迅猛的發展，同時作為服務業也提供了大量的就業機會，為我國經濟增長貢獻了一份力量。

此次的調研問卷通過設計的14個問題來調查同學們對于校園快遞現狀的了解情況、平時對于快遞的使用頻率以及對于校園快遞的發展有什么建的意見等。也希望通過此次調研活動得出的結論來改進學校校園快遞的現狀，讓學校可以更好的維護校園快遞的現狀，把校園快遞做得更好，讓同學們的生活更加便捷。

跟據此次調查中的實地調查得知：學校周邊的快遞公司現今存在有固定代理點和無固定代理點兩種經營模式。（其中：有固定代理點的快遞公司有：申通快遞、圓通快遞、中國郵政、韻達；無固定代理點的快遞公司有：順豐快遞、匯通快遞、中通快遞）。

現在校園快遞的特點是：

西南大學育才學院學生委員會調研部。

西南大學育才學院學生委員會快遞公司往往選擇施工簡易房或與其他商鋪共同租用的很小的店面來維持日常的經營。地方狹窄簡陋，師生難以對其產生信賴感；貨物擺放零亂無序，給師生造成以易丟失，安全系數不高的感覺。

單個代理點由于現有的市場份額有限，賺取的利潤也有限，而且還要支出經營場地租金與工工資，所賺取的凈利潤額就相對較低。在這種大的背景下，各代理點就會出現經常性換址或經常性更換代理人，乃至于更換營業業務的'情況。這也會給師生們寄取快遞的便捷性產生較大的影響。

由于上述兩點等負面因素的影響，同學們多數對于現在的校園快遞感到不滿意。在這些同學那里，我們了解到，對于現今校園快遞的狀況，令他們不滿的方面主要包括：

（2）、校園快遞的效率較低，送貨速度較慢且取貨時間具有不定時性；

（3）、快遞公司工作人員服務態度較差且由于快遞公司經營地點狹小，貨物堆放雜亂，給同學們造成一些不安全性或損失，讓同學們感到不滿。

現今校園中只有極少數同學不使用校園快遞，絕大多數同學在日常生活中都會或多或少的接觸、使用校園快遞。但多數同學們對于現在的校園快遞狀況還沒有達到很滿意的狀態，有的甚至對于現在的校園快遞狀況感到不滿意（包括校園快遞的效率和費用等方面）。

學校里大多數同學們對于校園快遞的滿意程度注重方面是：送貨的效率、貨物的安全性、快遞公司工作人員的服務態度和快遞公司送貨到學校的時間確定性。而現在校園快遞存在的普遍現象是：快遞公司送貨速度慢、效率低，工作人員服務態度差以及收費標準過高且收費標準不明確、不統一，讓同學們大為不滿。

通過此次調研活動的數據反映：77%的同學認為學校有專門設置一個快遞收發點的必要，其中91%的同學則建議由學校里勤工儉學的同學們去快遞收發點工作，負責同學們的快遞物品收發，這樣既可以提高同學們對于校園快遞服務的滿意程度，給同學們創造一個更為便捷的校園快遞環境、生活，又可以給勤工儉學的同學們提供一個就業的新崗位。

關于學校自己建立校園快遞收發點，也是有先例可借鑒的。根據學校自己建設校園快遞超市的網絡相關信息查詢：在重慶市范圍內，已經有十幾所高校建立了自己的校園快遞超市，其中辦得最成功的就是四川外國語學院。這些學校興辦校園快遞超市的目的都是為了方便同學的生活、規范校園快遞市場、避免校園快遞市場出現混亂局面。

（3）可以借鑒川外的校園快遞超市模式，進行做適當調整，以便利同學們的生活；

（4）根據學校實際情況考慮是否在各個園區分點設立快遞收發站以及提供送貨上門的服務。

隨著網上購物與校園快遞事業的高速發展，同學們的校園生活節奏也將變得越來越快速，這也將給我們的校園生活涂上一抹新的色彩，使我們的校園生活更加的豐富。學校對于校園快遞的統一管理，將會使我們的校園生活變得更加的井然有序。校園快遞也將把我們的生活帶入一個高速發展的新階段，同學們也要在這高速發展的信息化時代利用好這些資源，來提升自己的學習能力，在網絡化的生活中也讓自己的學習可以高速發展。讓校園快遞在學校中健康、有序的發展，為我們的生活帶來多元的色彩與發展。

學校的校園秩序是其必須規范的。而雜亂無章的快遞公司代理極易給校園環境的穩定造成不安定的因素，完善快遞制度提高快遞服務質量是必要的，甚至有必要提出新的校園快遞模式。

物業管理調研報告分析篇十八

摘要：購房已成為中國消費者的主要消費，同時大量的物業糾紛也隨之出現，并且糾紛難以解決。糾紛難以解決根源于沒有理清其中的法律關系，沒有明確各自的地位和權利、義務和責任，明確物業管理中各主體的地位和相互的法律關系有利于糾紛的解決。本文針對這樣的問題進行分析，明確物業管理中各主體的地位和相互的法律關系，提出對《物業管理條例》(下稱《條例》)的部分評析意見。

關鍵詞：業主業主委員會物業管理。

法律關系是在法律規范調整社會關系的過程中所形成的人們之間的權利和義務關系。135物業管理法律關系就是在物業管理法律規范調整物業管理關系過程中所形成的業主、業主委員會與物業公司之間的權利和義務關系。

法律關系主體是法律關系的參加者，即在法律關系中一定權利的享有者和一定義務的承擔者。138物業管理法律關系主體如下:。

(1)業主是指物業的主人，通常意義上是指商品房的主人，他擁有該商品房的所有權，其所有權表現在他對該商品房的占有、使用、收益和處分的權利，表現載體為房產證上標明房產地址和業主姓名。通常意義(可以說是狹義層次上)的“業主”是指購房者，而從廣義上來看還包括開發商，因為會存在房屋未售完的情況。各個業主不是互不相干的，因為業主們是共同生活在同一商品房小區，或同一棟商品房內。他們之間的法律關系為區分所有權關系。區分所有權由單獨所有權、區分共有權和成員權組成。單獨所有權是指各業主對其屋內的房產擁有獨立、排它的所有權，具體范圍可根據房產證所標明的范圍;區分共有權是指各業主對樓道、小區內的草地、水電等基礎設施、樓層外墻等各單元房以外并且已由各業主在支付購房款時一同支付對價的房產所擁有的共同所有權;成員權是指各業主是全體業主的一員，擁有參加會議權、投票權和收益權。

(2)業主委員會，是業主大會或業主代表大會的常設機構，是得到全體業主經過法定程序的授權，為了全體業主利益，代表全體業主行使各項權益的組織，但不具有獨立的法人組織。因為其不有獨立的財產和獨立承擔責任的能力，業主委員會的成員更不是責任主體，除非成員個人實施了個人的加害行為。所謂業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的.一個民間性組織。

業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權，同時業主委員會都必須在法定或授權范圍下行使各種權利。

(3)物業公司是提供物業服務的公司法人，可以為有限責任公司或股份有限公司，目前大多數物業公司都是小規模的，多為有限責任公司。物業公司為小區提供保安服務、保潔服務、代收代繳服務、基礎設施維護和運營服務。因為物業公司有著專業的服務隊伍、一定的規模和社會關系，同時物業公司所提供的服務是單個業主無法完成或做起來十分麻煩的事項，所以物業公司有著廣闊的市場。

法律關系客體是指法律關系主體之間權利和義務所指向的對象，其中包括“物、人身、精神產品和行為結果”。在物業管理法律關系中，業主與物業公司之間法律關系的客體是業主支付的物業費用和物業公司提供的物業服務;業主與業主委員會之間法律關系的客體是業主的授權和業主委員會在授權范圍內行使權利的行為。

法律關系內容是指主體享有的權利和義務。在物業管理法律關系中，業主大會(業主代表大會)是全體業主的議事會議，表達業主意愿;業主委員會是業主大會(業主代表大會)的常設機關，執行業主大會(業主代表大會)的決定;業主大會(業主代表大會)和業主委員會都是在全體業主的授權之下，為全體業主利益，代表全體業主行使權利，其中業主委員會的成員必定是業主。而物業公司是向全體業主提供物業服務，與全體業主(而不是與業主委員會)形成服務合同關系，是平等主體之間的合同關系，不存在管理與被管理的關系。物業公司進入小區提供物業服務，當物業公司沒有履行其在物業服務合同內的義務時，全體業主有權解除與物業公司的物業服務合同并且要求賠償相應的損失，物業公司也有義務退出小區，主要的權利由業主委員會行使。當然，物業公司也有權在全體業主違約時取得救濟的權利。所以業主、業主大會(業主代表大會)、業主委員會及物業公司之間的法律關系并不復雜，簡單地說就是內部的代理關系和對外的合同關系。

1.物業公司是來管理小區物業的。

物業公司只是提供物業服務的法人企業。除了經營范圍的不同，物業公司與市場中其他法人企業沒有大的區別。由此可見物業公司是提供服務者，而不是管理者。管理是存在上級與下級或管理者與被管理者，但理論上業主與物業公司是平等的，不存在管理關系，都是平等的市場主體。所以物業公司應該被稱為“物業服務公司”，而不應為“物業管理公司”，從法律規范中扭轉物業公司的“管理者”角色，表明立法目的。物業服務公司只管理共有財產，不管理私人財產。物業管理的對象是共有物業。物業即財產。“小區內的財產,要么是私有財產,要么是共有財產。私有財產完全屬于財產所有人個人的權利，是否委托物業管理公司管理完全由財產所有人決定,法律或任何其他人都無權干涉,所以,物業管理,只能是對小區內共有財產的管理。”所以，物業公司是來提供小區共有物業服務的企業。

2.業主委員會承擔一切責任。

業主委員會是是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主委員會不是獨立的法人機構，因此不是責任主體。

《物業管理條例》對于業主委員會法律地位的直接規定雖然只有第十五條一個條款，即“業主委員會是業主大會的執行機構”，實質上，業主委員會與全體業主之間存在著一種民事代理法律關系。“所謂代理，是指代理人在代理權范圍內，以被代理人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產生的法律效果直接或間接歸屬于被代理人的法律制度”。“在業主委員會與全體業主的法律關系中，全體業主基于對居住小區進行物業管理的目的，由于其自身無法完成物業管理活動，故需要聘用物業管理企業。而業主又由于缺乏專業法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出適當的意思表示。所以全體業主在第一次業主大會上選舉產生業主委員會，使其在自己的授權范圍內，代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出一定的意思表示，完全符合代理的特征”，故業主委員會與全體業主的上述法律關系，可以認定為是民事代理法律關系，其中業主委員會系代理人，全體業主系被代理人，除了明確寫明由業主委員會享有的權利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業主。

物業管理調研報告分析篇十九

行業分類：飲料。

調研區域：河北省石家莊市橋西區。

調查對象：在校大學生飲料促銷員超市消費者。

一、調研目的通過本次調研，對飲料產品市場進行細分、了解市場選擇方向及市場現在的發展狀況，通過對產品銷售的各種影響因素的分析，為公司制定適合自身企業發展壯大的銷售策略，為公司成功運作提供詳細而準確的依據。

飲料產品類型分類，產品品牌分類，市場售價情況，消費者消費地點以及消費者在飲料消費上的消費觀念。

轉載自 www.tb8k.com

三、

調研方法。

通過對周邊超市，零售店，學校的走訪和網絡上資料查閱的方法對飲料市場進行調研。

四、飲料市場細分。

通過對各大超市飲品區的調查分類。

總結。

發現，現在飲料大致可以分為：碳酸飲料、茶飲料、功能飲料、水飲料、果汁飲料和乳飲料。

碳酸飲料、蔬果汁和水飲料構成了飲料消費的主要部分。雖然碳酸類飲料市場份額正在逐步減少，但是這類飲料主要以解渴為主，而且在價位上比較低，因此仍然是大多數年輕人的選擇。由此也可以看出，消費者對飲料的消費仍然以其最基本的功能為主，并對價位比較敏感。

對于果汁飲料，作為新興的時尚飲料，占有很大的市場份額。20歲以下青少年構成了果汁飲料的巨大消費群，而女性較之男性更為突出。據網上資料調查表明，雖然果汁飲料無法全面代替碳酸飲料這種傳統飲料，但果汁飲料在我國有巨大的發展空間。果汁飲料的競爭日趨激烈，如今市場上存在的三股競爭力量：一支是臺灣背景的企業統一和康師傅，以包裝的創新和口味以及強大的各大媒體廣告取勝；一支是包括匯源、娃哈哈等國內知名企業；還有一支是大的跨國公司如可口可樂、百事可樂等。目前市場上集中了匯源、農夫果園、統一鮮橙多、美之源果粒橙、等眾多一線飲料品牌。由于大品牌的激烈競爭，使得外來品牌很難進入果汁飲料市場；同時據商場、零售店等銷售人員透露，由于果汁飲料的價格日益透明化，廠家和經銷商的利潤在不斷變薄。由此可見，尋找新的利潤增長點成為企業的當務之急，而想要在競爭激烈的果汁市場取得領先地位，適合市場需要的差異化經營則是關鍵。

一、康師傅市場份額為主，而其中的綠茶，冰紅茶始終占茶飲料消費的主流。不過由于近些年來大家對養生保健的逐步重視，加之王老吉涼茶企業自身文化宣傳以及公眾在其對慈善事業的巨額投資上的贊賞心理的多重影響下，王老吉涼茶正以極快的速度搶占著茶飲料市場的份額。

功能飲料雖然以保健功能作為賣點，定位為高檔消費飲料，但價格相對較高，僅僅是滿足了一部分特殊消費人群的需求，市場占有率較低，目前市場上主要有紅牛、脈動、健力寶等一系列產品，市場銷售較低，近些年來健力寶的銷量有所下降。

近年來，隨著國家經濟實力的迅猛增長，人民消費水平的逐年上升，我國飲料行業的新生力量也在逐年增多，特別是含乳飲料，以其營養天然的賣點迅速贏得了廣大飲料消費者的青睞，其中以露露，六個核桃，以及妙戀在調查中以較大比重被消費者所選擇。

五、飲料消費市場特點分析。

通過對飲料產品市場調研和官方行業數據統計分析，飲料消費市場呈現以下特點：

（一）、碳酸飲料仍占據市場較大份額，果汁飲料消費呈上升趨勢。

通過各種途徑的調查，在我國的飲料消費市場，碳酸飲料的消費人群達到了40%的高比例，此類飲料的顯著特點為：在功能上比較基礎，在價位上也相對較低，說明解渴和價格是影響消費者消費的一個不可忽視的因素。果汁飲料的消費人群所占比例為20%，這其中既包括純果汁又包括含乳果汁飲料，從消費比例上看，較前些年稍有上升。從功能上看，果汁飲料宣傳的營養，天然，健康很受廣大消費者的喜愛。從消費比例的發展上來看，果汁飲料仍有很大的上升空間。

（二）、影響飲料消費的主要因素：

1、飲料口味，是影響飲料購買最主要因素。經過對超市飲料區的消費者的調查發現，約有60%的消費者很在意飲料的口味，并坦言這會對飲料的選擇與購買產生直接或是間接影響。

2、品牌對消費者購買的影響是僅次于口味的又一重要因素。大約30%的消費者認為，品牌會影響他們的選擇與購買。而其中廣告是非常有效的促銷手段之一，它會直接的影響品牌在消費者心中的形象，影響企業及產品的知名度，從而間接地影響消費者對飲料的選擇。

3、價格因素也是影響消費者購買的一大因素。它不僅影響人們對消費場所的選擇，也影響著對飲料品牌和產品類型的選擇。通過對在校大學生的調查發現，學生們往往會對超市中搞活動的飲料產品進行更多的關注。而經調查詢問得出結論，消費量最大的飲料價格處于2-3元之間。

4、產品的包裝也會對產品的消費產生或多或少的影響。經在賣場對消費者的攔截訪問發現，大瓶和小瓶這兩種處于極端的包裝是最為受歡迎的。年輕人傾向于簡潔并且便于攜帶的小瓶，而家庭購買者則更加的傾向于價格較實惠并且足量的大瓶裝。由此可見，產品的實用性是絕大部分消費者更加注重的因素。

（三）、消費者購買飲料的主要場所：

經對路人的咨詢和沿街調查時發現，居民區內的一些便利店，超市，還有一些大的賣場是消費者飲料購買的主要地點，而其中大部分人主要在超市消費，這部分人中女性又占大多數，可能是女性更傾向于超市購物的原因吧。而臨時消費的人群大多以男性為主，并且場所不固定。

六、制定戰略。

通過對飲料市場的細分，我們對自己的產品做出了以下這些具體的策略：

（1）、嚴格控制產品質量。

消費者由原來的感性消費早已過渡到如今的理性消費，絕大多數消費者越來越注重產品的質量，所以企業現在最重要的就是立足產品品質，然后才能談及其余的市場戰略。

（2）、增加產品種類。

當今飲料市場產品種類呈現出百花齊放的景象，口味的多樣性深深地吸引著年輕人，而企業的巨頭們也在日益延伸著自己的產品，這對其企業都起到了一個領頭的作用。我們同樣要更加注重新產品的研究與開發，不斷推出自己的新產品，給消費者留下一個積極向上的企業形象。

（3）、適時制定恰當的銷售策略。

恰當的把握每一個節日和對國人意義重大的時刻，加之量身定做的廣告，外加一定的價格策略和產品包裝來制定有關節假日期間的營銷策略。而對于平時的銷售，可以定期在各大超市、商場舉辦促銷活動，主要在于促銷的產品新穎與適當的價格，但應該注意的是不能一味的打價格戰，這樣不太利于企業的自身形象。

（4）、定期宣傳企業形象。

可以通過廣告（傳媒包括電視、網絡、報紙、雜志等）的形式來宣傳自身企業形象，或是定期舉辦一些全民參與性的節目，譬如唱歌兒，跳舞，亦或是贊助一些電視臺或是雜志等的知名欄目，都可以達到宣傳企業形象的目的。多參與一些公益活動，對于我們企業來說也是大有裨益。

（5）、規范調研與策劃活動。

在產品上市前或運作過程中，定期進行消費者、銷售渠道和競爭對手的市場調研，了解消費需求，經銷商心理和競爭動態，并在此基礎上做出全面、細致的整合營銷策劃。