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土地證審批流程篇一

■申請用地

據項目可研、初選址等擬申請報縣政府請相關部門辦理用地手續 ■地上附著物清點

請縣國土分局、縣土地整理中心、房管局等相差部門對所征地塊上的地上附著物進行清點、核價 ■測量

請測繪隊到現場測量，并出具勘測定界報告 ■地籍前置調查

請縣地籍管理中心對宗地進行地籍前置調查，并出具地籍前置調查成果

■土地規劃調整

縣國土分局規劃計劃科在《土地利用總體規劃圖》上標出該宗地的位置，并對規劃做相應的調整 ■核定宗地圖

請縣規劃局規劃科對該宗地用地范圍進行核定 ■用地規劃條件

請縣規劃局規劃科對該宗地提用地規劃條件 ■征地聽證

縣國土分局資源科組織被征地村對征地工作進行聽證 ■土地價格評估

請土地估價所對該宗地出讓價格進行評估，出具土地估價報告 ■擬定一書四方案并簽訂征地協議 縣國土分局資源科擬《建設用地項目呈報說明書》《農用地轉用方案》 《補充耕地方案》《征用土地方案》《供地方案》；與被征地村簽定征地補償協議 ■征地方案審批

縣國土分局資源科組卷報市土地利用處審批 ■土地出讓資料整理

縣土地整理中心整理宗地規劃條件、土地估價報告、宗地整理成本等相差資料報縣國土分局市場科 ■宗地出讓方案審批

縣國土分局市場科擬定宗地出讓方案報縣政府審批后組卷報市市場處審批

■發布征地方案公告 ■宗地掛牌出讓公告

市市場處審批后轉市土地交易中心，發布宗地掛牌出讓公告 ■農用地轉用土地征收的批復

市土地利用處下發農用地轉用土地征收的批復 ■用地單位摘牌

用地單位在公示期內至市土地交易中心購買招標文件，在摘牌開標日摘牌，簽訂地塊成交確認書

■交納土地出讓金，簽訂土地出讓合同

用地單位持成交確認書與縣國土資源分局簽訂國有土地使用權出讓合同并交納出讓金

土地證審批流程篇二

一、農用地轉用、土地征收建設項目用地預審

(一)、申報材料

1、建設項目用地預審申請報告

2、項目可行性研究報告(指工業建設項目用地)

3、項目用地平面布置圖

(二)、辦事程序

提出申請——現場踏查——辦理項目用地預審手續——區國土資源局初審——上報省國土資源廳審批

(三)、承諾時限

對手續齊全、符合用地條件的，自大廳受理之日起15個工作日內上報吉林省國土資源廳審批

(四)、收費標準

二、單位使用國有土地建設項目用地審批

(一)、申報材料

1、建設項目用地申請(指單位用地)

2、建設用地規劃許可證

3、原國有土地使用證

4、房屋產權使用證

5、廢棄地鑒定書及現狀照片(指占國有廢棄地的)

6、國有土地權屬證明(有《國有土地使用證》的除外)

7、項目立項批準文件(指單位用地的)

8、身份證復印件(①個人申請用地提供本人身份證復印件;②單位申請用地提供單位法人身份證復印件)

9、用地單位資質證明(指單位用地，包括組織代碼證和企業營業執照等。黨政機關、事業單位、部隊除外)

10、土地評估報告

11、國有土地使用權出讓合同(劃撥供地除外)

12、項目平面布置圖

13、勘測定界報告書及勘測定界報告圖(指單位用地)

商業、旅游、房地產開發等經營用地一律實行踏查——辦理用地手續——上報初審——例會審查——區政府審批——大廳核發《建設用地批準》

(二)、辦事程序

提出申請——領取審批表——現場委托——實地踏查——辦理用地手續——上報初審——例會審查——區政府審批——大廳核發《建設用地批準書》

(三)、承諾時限

對手續齊全、符合用地條件的，自受理之日起，單位申請項目用地30個工作日內辦理用地審批手續

三、城鎮職工占用國有非農用地建房用地審批

(一)、申報材料

1、建設用地規劃許可證;

2、原國有土地使用證;

3、房屋產權所有證;

4、廢棄地鑒定書及現狀照片(指占國有廢棄地的);

5、國有土地權屬證明(有國有土地使用證的除外);

6、身份證復印件;

7、土地評估報告(劃撥供地除外);

8、國有土地使用權出讓合同(劃撥供地除外);

(二)、辦事程序

大廳受理申請——領取審批表——現場實地踏查——辦理用地手續——上報初審——局例會審查——區政府審批——大廳核發《建設用地批準書》

(三)、承諾時限

對手續齊全、符合用地條件的，自受理之日起15個工作日內辦理。

(四)、收費項目、依據及標準

四、農民建房用地審批

(一)、申報材料

1、公告(指新申請宅基地)

2、建設用地規劃許可征

3、社員大會討論意見表(指新申請宅基地)

4、宅基地使用土地協議或證明(指新申請宅基地)

5、廢棄地鑒定書及現狀照片(指新申請宅基地占集體廢棄地的)

6、原集體土地使用證(指翻建、擴建)

7、申請人戶口簿復印件

8、占用耕地的附上耕地占用票據

(二)、辦事程序

各鄉、鎮、街國土所對申請人是否符合用地條件進行初審——聯合踏查領取審批表——受理——上報審查——例會審批——大廳核發《宅基地批準書》

(三)、承諾時限

對手續齊全、符合用地條件的，自受理之日起15個工作日內辦理農民建房審批手續。

五、本農村集體經濟組織興辦企業、興建公共設施和公益事業使用集體建設用地、未利用土地(2公頃以下)建設項目用地預審不收費、審批

(一)、申報材料

1、建設項目用地預審申請表

2、建設項目用地預審申請報告

3、聯建協議(本集體經濟組織自行建設的除外)

4、建設項目用地申請

5、建設用地規劃許可證

6、計委立項批復文件

7、建設項目用地預審批復

8、聯建協議(本集體經濟組織自行建設的除外)

9、原集體土地使用證

10、勘測定界報告書及勘測定界報告圖

11、項目用地平面布置圖(①由具有設計資質的單位繪制;②用地范圍內的建筑物、構筑物要標注定位點、主要設計數據;③設計說明：用地平衡、經濟技術指標、建筑物統計及其它說明事項;④設計單位曬圖、蓋章確認)

12、其他相關材料

(二)、辦事程序

提出申請——受理——現場踏查——辦理項目用地審批手續|——例會審查——上報區政府審批——大廳核發《建設用地批準書》

(三)、承諾時限

對手續齊全、符合用地條件的，自大廳受理之日起30個工作日內辦理建設項目用地審批手續。

六、建設項目施工和地質勘探臨時使用土地審批

(一)、申報材料

1、臨時使用土地申請

2、臨時使用土地補償協議(指申請臨時使用土地的單位與被占地單位或個人簽訂的土地補償協議)

3、臨時用地合同

4、采礦許可證

5、安全生產許可證

6、環境保護許可證

7、水保合格證

8、使用炸藥許可證

9、使用林地許可證(指臨時占用林地的)

10、廢棄地鑒定書及現狀照片(指臨時占用廢棄地的)

11、企業營業執照

12、臨時建設用地規劃許可證

13、勘測定界報告書及勘測定界報告圖

(二)、辦事程序

提出申請——聯合踏查——受理——領取臨時用地審批表——現場委托——辦理臨時用地手續——上報初審——例會審查——區政府審批——大廳核發《臨時用地批準書》

(三)、承諾時限

對于手續齊全、符合用地條件的，自大廳受理之日起20個工作日內辦理臨時用地審批手續。

七、土地登記和換發土地證書

(一)、登記申請者應提交的材料

1、土地登記申請書

2、土地登記法人代表身份證明書

3、土地登記委托書

4、地籍調查法人代表身份證明書

5、土地權屬來源證明文件

6、指界委托書

7、地上建筑權屬來源證明書

8、企業營業執照代碼證及復印件

9、宗地圖

10、委托人或委托代理人身份證及復印件

11、地籍調查表內四鄰簽字蓋章及資料

(二)、土地登記審核標準

權屬合法、界址清楚、面積準確、四鄰簽字無爭議

(三)、土地登記的主要依據

1、《中華人民共和國土地管理法》及實施條例;

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》;

3、《土地登記規則》;

4、《吉林省土地登記條例》;

5、國土資源部及省有關規范性文件。

(四)、土地登記程序

本人申請——地籍調查——審核填表——上報審批

■建設用地審批程序

●城市建設用地的審批程序

在土地利用總體規劃確定的城市建設用地區內使用土地的，由市、縣人民政府統一規劃、統一征用、統一開發，審批程序是：?全文

●鄉鎮企業使用農民集體所有土地的審批程序

①農村集體經濟組織或建設單位持有關建設項目批準文件，向縣、市人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請。?全文

●鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設用地審批程序

①由農村集體經濟組織或者建設單位提出，經鄉(鎮)人民政府審核，向縣、市人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請。?全文

●臨時使用土地的審批程序

①臨時用地單位就臨時用地征得土地所有者或國有土地使用者同意，并就補償和使用后土地恢復等事項初步達成協議。?全文

■建設用地審批流程

建設用地申報分單獨選址和城市分批次兩種類型進行申報。

1.單獨選址項目用地審批

建設用地申報分單獨選址和城市分批次兩種類型進行申報。

1.單獨選址項目用地審批

第一步：初審

根據申報材料的要求進行初審，審查材料是否齊全，內容是否完整。初審在11個工作日內完成。

第二步：專項審查

權屬、地類、面積的審查

土地利用規劃審查

供地情況審查

壓礦情況審查

地質災害情況審查

違法用地的審查

信訪情況審查

政策法規審查

補充耕地和征用土地情況審查

審查在5個工作日內完成。

第三步：會審

召開會審會，集體研究申報建設用地的情況。

第四步：報國務院

要件齊全，會審會通過的材料，從接到用地申報起40個工作日內上報國務院。

第五步：批復

國務院批復后，在2個工作日內辦理批復并下發。

2.城市分批次建設用地審批

第一步：初審

根據申報材料的要求進行初審，審查材料是否齊全，內容是否完整。初審在11個工作日內完成。

第二步：專項審查

權屬、地類、面積的審查

土地利用規劃審查

供地情況審查

壓礦情況審查

地質災害情況審查

違法用地的審查

信訪情況審查

政策法規審查

補充耕地和征用土地情況審查

審查在5個工作日內完成。

第三步：會審

召開會審會，集體研究申報建設用地的情況。

第四步：報國務院

要件齊全，會審會通過的材料，從接到用地申報起40個工作日內上報國務院。

第五步：通知繳費

國務院批復后，根據批準用地面積及繳費標準交納相關費用。

第六步：批復

收到符合要求的繳款回執后，在2個工作日內辦理批復并下發給申報單位。

土地證審批流程篇三

深圳市各類土地審批程序和其他規定和土地審批

2-1 一般規定

2-1-

1、國有土地使用權出讓的方式及適用范圍(一)國有土地使用權出讓的方式 1.協議出讓； 2.招標出讓； 3.拍賣出讓； ⒋掛牌出讓。

(二)協議出讓土地使用權的適用范圍 協議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍： ⒈工業用地（特區內限高新技術項目用地）。

⒉市、區政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地。

⒊市、區財政全額投資的機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地。⒋軍事用地。

經市政府批準，下列用地也可以采取協議出讓方式出讓土地使用權，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：

⒈屬特區急需或特別鼓勵發展的項目用地。⒉市政府以土地入股合作的項目用地。

(三)除法律法規規定的情形外，下列經營性項目用地應采用招標、拍賣方式出讓： 1.居住用地

(1)獨棟住宅、別墅用地；(2)多層住宅用地；(3)中高層住宅用地；(4)商業、住宅混合用地；

(5)辦公、公寓混合用地。2.商業用地(1)飲食業用地；

(2)商業、辦公混合用地；(3)百貨批發零售業用地；(4)生活用品批發零售業用地；(5)生產資料批發零售業用地；(6)企業經營的市場用地；(7)度假及娛樂用地；

(8)辦公用地。3.加油、加氣站用地

4.土地管理部門認為適宜采用招標、拍賣方式出讓的其他項目用地。

上述項目用地，按規定委托市土地房產交易中心分期分批采用招標或拍賣方式出讓。

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2、土地使用權出讓合同書(一)內容

1.雙方當事人的姓名或名稱、地址； 2.用地的方案號、宗地號、土地面積； 3.土地使用年期及起止時間； 4.土地用途及性質；

5.地價款的數額、幣種、交付方式及時間； 6.規劃、市政設計要點； 7.項目竣工提交驗收時間； 8.市政配套建設義務； 9.使用相鄰土地和道路的限制； 10.建設附屬、附加設施的項目及義務； 11.違約責任；

12.當事人認為必要的其他條款。(二)土地年期 1.居住用地七十年； 2.工業用地五十年；

3.教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年； 4.商業、旅游、娛樂用地四十年； 5.其他用地五十年。

6.同宗土地上含多種使用功能且法定最高土地使用年限不一致的,按主體建筑的性質和主要規劃功能確定土地出讓年限。

7.1996年以前未按此年限規定執行的出讓合同用地，自原合同規定的起始日期推算、順延，不須另簽合同。8.未簽訂出讓合同的歷史用地及行政劃撥用地，如已確定使用年期，在補辦出讓手續前，仍按原批準的使用年限執行。

9.加油站、加氣站、農業種植、養殖用地出讓年限按二十年執行。(三)合同編號：

1.編號格式:××××—×—×××

年號 局代碼 順序號 2.編號說明

①年號：4位，以當年年號按4位數編寫。

②局代碼：1位，市局0、羅湖分局

1、福田分局

2、南山分局

3、寶安分局

4、龍崗分局

5、鹽田分局

6、大工業區分局

7、中心辦9, 布吉所a、平湖所b、橫崗所c、龍崗所d、坪山所e、葵涌所f、大鵬所g、南澳所h、坪地所i、坑梓所j、新安所k、西鄉所l、福永所m、沙井所n、松崗所o、龍華所p、石巖所q、觀瀾所r、公明所s、光明所t。③順序號：3位，合同的次序號。

3.土地使用權出讓合同補充協議以原土地使用權出讓合同書編號為基礎，分別按照“xx號《土地使用權出讓合同書》第一補充協議、第二補充協議、第三補充協議…”的順序編號。(四)合同打印與簽訂

1.出讓合同書采用市局統一制定的樣本用電腦打印，一式5份。

2.出讓合同須由土地使用者的法定代表人與我局簽訂，委托他人代簽的，代理人必須提交由法定代表人出具的授權委托書，境外的企業、其他組織和個人出具的授權委托書必須按國家有關規定辦理。3.用地單位即土地使用者應填寫單位名稱全稱，且與所蓋公章必須一致。

4.宗地號、宗地面積按宗地圖打印，宗地圖附貼在出讓合同后面并加蓋深圳市規劃與國土資源局土地使用權出讓專用章(騎縫)。5.地價款部分用大寫打印。

6.土地利用要求按照《建設用地規劃許可證》內容打印。7.明確項目竣工時間。

8.涉及附屬建筑工程、配套工程及公益工程的用地，按規劃設計要點的要求在合同中明確，并打印出合同附表一、二、三。

9.屬市區財政全額投資的機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等公益性、非營利性用地項目，實行免地價出讓。在出讓合同附加條款中注明權利人為市（區）人民政府，實際使用單位為申請用地單位。實際使用單位對該宗地僅享有占有和使用權益，并無收益和處分的權利；該項目用地不得轉讓、抵押、出租，不得改作經營性用途，不得用于合作建房。

10．屬拆遷改造的項目，改造單位在與所有小業主達成正式拆遷改造協議并經征地拆遷部門認可前，不予簽訂《土地使用權出讓合同書》。

11.特殊情況需要特別說明的，應在附加條款中備注清楚。(五)合同的登記與分發

1.土地出讓合同在發放給土地使用者前，應由地政部門經辦人員負責在土地管理系統中錄入合同資料，經辦人員應負責相關數據的真實性、準確性。

2.出讓合同一式五份：用地單位三份，分局信息科存檔二份。

3.出讓合同發放時，要做好簽收工作。

4.市局、分局、管理所等有關部門需查詢出讓合同時，可通過電腦聯網查詢。

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3、現代物流園區土地管理政策

（一）市政府成立現代物流園區建設領導小組，對進入現代物流園區企業的資格進行認定。

（二）現代物流園區用地的地價根據規劃確定的用途測算，即按照《建設用地規劃許可證》確定的用途及規劃指標計收地價。對規劃未明確劃分土地用途或未直接明確為物流用途的物流項目用地，筍崗物流園區按商業、倉儲各50%計算，其余物流園區按商業25%、倉儲75%計算。

（三）現代物流園區的土地使用年限定為50年。

（四）現代物流園區用地的地價可分期支付，分期付款最長期限為3年。土地使用者應于土地使用權出讓合同生效當日交付地價總額20%的首期款，2年內應交付地價總額40%的二期款，余款應在3年內付清。

（五）現代物流園區內新申請用地項目，地價優惠20%計收。

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4、酒店項目土地管理政策

（一）酒店項目用地實行招標（邀請招標和公開招標）、拍賣和掛牌方式出讓，允許分期交付地價，并試行按揭付款方式交付地價。對新出讓土地，按付款時間最短優先原則確定受讓人。

（二）對一次性繳付地價款或采用按揭方式繳付地價款的，給予總地價款15%的優惠。

（三）對分期繳付地價款的，分期付款最長期限為3年。土地使用者應于土地使用權出讓合同生效當日交付地價總額20%的首期款，2年內應交付地價總額40%的二期款，余款應在3年內付清。分期付款的利息標準按合同簽訂日中國人民銀行公布的固定資產投資貸款利率上浮一個百分點計收。未按合同規定的期限付清地價而應繳付滯納金的標準，定為從滯納之日起，每日加收地價款應繳部分的萬分之一。

（四）酒店項目用地土地使用年期定為50年。另外，為優化酒店項目的土地資源，可增加酒店項目綜合性、兼容性，并可采用產權式酒店的方式供應酒店項目的用地。產權式酒店項目按商品房的有關管理規定執行。

（五）對于已建成須補辦出讓手續的酒店項目用地，如賓館、酒店、招待所等用地的地價，按現行酒店市場地價標準核計。對特殊景觀（如海景、山景等）影響較大的酒店項目，地價應根據實際情況做相應修正。對于新出讓的酒店項目以及商務會議中心、旅游度假綜合用地的地價，參照現行酒店市場地價標準并結合宗地評估結果綜合確定出讓底價。

（六）在酒店的主體工程未完工之前，酒店項目用地不得轉讓。土地使用者必須嚴格按出讓合同規定的用途和條件開發利用土地，否則，根據土地管理的有關法律、法規收回土地使用權。

（七）以上酒店項目土地管理政策在全市范圍內（市中心區除外）適用。

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5、舊城舊村改造

(一)舊城舊村改造分為特區內城市更新區改造、特區內城中村改造、特區外舊區改造。

(二)城市更新區是指深圳經濟特區原農村集體用地范圍以外，以促進城市土地合理利用，改善城市環境質量，適應市場需求為主要目的的要求改造(重建或整治)的城市建成區。

城中村改造是指在特區范圍內，因城市發展建設的需要，對原村集體用地范圍內的舊住宅區、工商住混合區所進行的成片改造、整治。

舊區包括寶安和龍崗兩區內的舊城和舊村。舊城是指規劃建成區內屬于國有土地的城市衰落區、功能轉換區和城市公共配套設施不完善區；舊村是指規劃建成區內非農建設用地性質的農村集體所有土地上的功能失調、配套設施不完善的農民自建住宅區、工業區、工商住混合區。舊區還包括具有一定歷史價值需要特別保護的地區。

(三)改造范圍應嚴格按照改造計劃和規劃擬定，經市政府用地審定會審定后核發改造范圍規劃用地方案圖，并刊登改造公告。

(四)改造單位未能在限期內與被改造單位（個人）簽訂拆遷安置補償協議書的，批準改造文件自行失效。

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6、農村非農建設用地管理

農村非農建設用地分為工商發展用地、公建設施用地和村民住宅用地。我局根據國家、省、市規定的指標劃定各村的農村非農建設用地。農村非農建設用地土地使用權流轉時須先轉為國有。

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7、農業保護區用地的管理

(一)農業保護區，是指被劃定為專門用于農業生產并應永久保留的區域，包括蔬菜、水產、水果、畜牧飼養、農業科研用地及其他農業用地。(二)農業保護區用地管理的程序

1.規劃部門應根據本地區農業保護區的規模、要求，編制農業保護區的規劃，并將其納入城市總體規劃和區域規劃。

2.測繪部門協助農業主管部門勘測已劃定的農業保護區的實際界線，定點放樁，設立標志，登記造冊。3.征地部門核查新的申請用地是否占用農業保護區用地。任何單位和個人不得擅自改動或侵占農業保護區。確因基礎設施建設需要占用的，應經農業主管部門簽署意見后報市政府批準，并報市人大備案。4.對經批準調整為非農業用途的土地，必須堅持先補償后占用的原則，用地單位應提供可用于同類型的農業生產土地，確實無法提供農業用地的，應按規定繳交土地補償費、農業墾復以及農業保護區建設基金，專門用于異地開發農業保護區。

5.違反法律、法規的規定在農業保護區內進行非農業建設和開發的，責令限期拆除，恢復生產條件并處罰金，破壞或擅自改變農業保護區標志的，責令恢復原狀并處罰金。

2-2 國有土地使用權的出讓 2-2-

1、國有土地使用權協議出讓

審核程序 1.初審

分局地政科或（衛星新城所在地）管理所對用地申請文件進行初審。

(1)對不符合協議出讓國有土地使用權的，直接提出否決意見，報分局主管局領導或管理所主管領導批準后復函。

(2)符合協議出讓土地使用權范圍的，分局地政科根據規劃部門意見及土地供應計劃、土地政策、產業政策和其他社會經濟發展的方針、政策提出初步意見，提交分局業務會議審議。授權管理所辦理的，管理所提出意見后由分局地政科匯總提交分局業務會議審議。

(3)經分局業務會議審議，不同意用地申請的，由分局地政科或管理所根據會議精神擬定意見經批準后，函復申請人。同意的用地項目，由分局地政科報市局地政處匯總。2.審批

對符合城市規劃、土地供應計劃和產業政策的5萬平方米以下的工業用地，由所在地分局或較大所受理后報各區政府審批，并報市局備案。

“城中村”改造由各區政府根據全市的統一規劃和計劃具體組織實施。(1)市局地政業務會議

對分局提交的用地申請項目，市局地政處匯總材料后報市局地政業務會審議，會后形成會議紀要。

審議同意且不需報市局局長辦公會議的項目，由分局或管理所根據會議紀要精神直接辦理；審議同意需報市局局長辦公會議的項目，由市局地政處準備材料提交局長辦公會議審議；審議不同意的，由分局或管理所根據會議紀要精神擬定復函。(2)市局局長辦公會議

會議對市局地政處提交的報市政府用地審定會審議的用地項目進行預審，并擬定預審意見,會后形成會議紀要。

預審同意需報市政府用地審定會的項目，會后由市局地政處準備材料報市政府用地審定會議；預審同意但不需報市用地審定會議的項目，會后由分局或管理所根據市局局長辦公會議精神直接辦理；預審不同意的用地項目，會后由分局或管理所根據市局局長辦公會議精神擬定復函。(3)市政府用地審定會議

市局根據市政府用地審定會的時間安排，準備市政府用地審定會議的討論事項，將已形成預審意見的各項用地項目報請市用地審定會審議，市政府辦公廳擬定會議紀要，根據審批意見，作以下處理： ①不同意安排用地的項目，待會議紀要下達后，由分局或管理所按照會議紀要精神擬定復函； ②同意安排用地的項目申請，待會議紀要下達后，由分局或管理所辦理用地手續；

③決定重新選址或重新核定用地規模，待會議紀要下達后，由規劃部門重新核定用地選址及規模，并將意見轉地政部門在下一次用地審定會議上重審。

另外，根據市政府第七十一次用地審定會議及七十九次用地審定會議精神，特區內的高科技工業項目、特

區外的工業項目、市政公共配套項目，可采取先辦理，后補報市例會備案的方式。其中屬高新技術工業園的用地，需先由市高新技術工業園區管理領導小組辦公室出示意見，屬高科技產業帶的用地，土地面積在10萬平方米（含10萬平方米）以上的，先由市高科技產業帶辦公室出示意見，10萬平方米以下的用地，由用地所在區的高科技產業帶辦公室出示意見。3.劃定用地方案

經市政府用地審定會議或其授權市局審批同意的用地項目，分局或管理所根據市政府用地審定會議紀要精神擬定用地方案草圖，報分局主管局領導或管理所主管領導審批后，劃定正式用地方案圖。4.測算地價。

5.簽訂《土地使用權出讓合同書》。

2-2-

2、國有土地使用權招標出讓(一)招標出讓方式 1.公開招標 2.邀請招標

（二）公開招標 1.招標準備

招標前的準備工作由分局負責，管理所協助。對土地供應計劃中的招標用地項目，分局應提前兩個月完成準備工作。準備工作包括：

（1）地政部門制作用地方案圖，一式2份。（2）征地拆遷部門完成征地拆遷工作。（3）地政監察部門完成土地清理工作。

（4）土地開發部門落實土地三通一平工作，確定交地時間；未落實三通一平工作的，需在招標公告中說明。（5）規劃部門提出規劃設計要點。

（6）測繪地籍部門按用地方案圖實地放樁定點，并制作統一的宗地圖（一式5份）。

（7）分局地政科匯總上述情況后擬定方案報市局地政處，并委托市房地產估價中心評估招標底價。市局地政處初擬招標時間、地點、方式等，提交招標、拍賣委員會審定。

（8）審定后委托市土地房產交易中心根據招標、拍賣委員會意見，準備招標文件，經招標委員會審定后，以市局名義發出招標公告和發放招標文件。2.招標公告

公開招標的招標公告應在投標截止日前三十日在《深圳特區報》或《深圳商報》登載。招標公告應包括下列主要內容：

（1）土地的位置、地塊現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求等土地使用條件；

（2）投標人的范圍及資格；

（3）投標人索取標書的時間、地點及標書工本費；

（4）投標地點和截止時間；

（5）給付中標價的方式和數額；

（6）評標方法；

（7）開標地點、時間；

（8）招標人認為需要公告的其他事項； 3.招標文件

⑴招標地塊位置略圖； ⑵土地使用權招標公告； ⑶土地使用權投標須知； ⑷土地使用權投標書； ⑸土地使用權招標中標通知書；

⑹土地使用權出讓合同書（樣本）。

（二）邀請招標

邀請招標是市局或分局以市局的名義向符合擬定條件的招標單位發出招標文件進行土地使用權招標出讓的一種方式，除法定的不宜于公開招標的情形外，其招標運作程序及具體要求與公開招標相同。在擬定招標人時，應盡可能廣泛，以切實保證招標工作達到預期目的。

2-2-

3、國有土地使用權拍賣出讓

（一）拍賣出讓的準備

1.市局根據有關規定和土地供應計劃及擬拍賣地塊的具體情況確定拍賣規模和進度，并進行具體安排。

2.地政部門制作用地方案圖，一式2份。3.地政監察部門完成土地清理工作。4.征地拆遷部門完成征地拆遷工作。

5.土地開發部門落實土地三通一平工作，確定交地時間；未落實三通一平工作的，需在拍賣公告中說明。

6.規劃部門提出規劃設計要點。

7.測繪地籍部門按用地方案圖實地放樁定點，并制作統一的宗地圖一式5份。

8.分局地政科匯總上述情況后擬定方案報市局地政處，并委托市房地產估價中心評估拍賣底價。市局地政處初擬招標時間、地點、方式等，提交招標、拍賣委員會審定。

9.審定后委托市土地房產交易中心根據招標、拍賣委員會意見，準備拍賣文件，經招標委員會審定后，以市局名義發出拍賣公告和發放拍賣文件

（二）拍賣公告

拍賣公告于拍賣前三十日在《深圳特區報》、《深圳商報》刊登。拍賣公告包括下列主要內容：

1.土地的位置、地塊現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求等土地使用條件；

2.競買人的范圍及資格；

3.拍賣的地點和時間；

4.付成交價方式和數額；

5.競買人索取競買申請書的時間、地點及工本費；

6.取參加競買申請書的時間、地點及工本費；

7.詢競買資格的時間和地點；

8.拍賣人認為需要公告的其他事項。

（三）拍賣文件

由市土地房產交易中心負責印刷，并向競買者提供，該文件包括以下內容： ⒈拍賣地塊位置略圖； ⒉土地使用權拍賣公告； ⒊土地使用權拍賣須知； ⒋競買申請書； ⒌成交確認書；

⒍土地使用權出讓合同書（樣本）。2-2-

3、國有土地使用權掛牌出讓

（一）掛牌出讓的準備

1.市局根據有關規定和土地供應計劃及擬掛牌出讓地塊的具體情況確定掛牌出讓規模和進度，并進行具體安排。

2.地政部門制作用地方案圖，一式2份。3.地政監察部門完成土地清理工作。4.征地拆遷部門完成征地拆遷工作。

5.土地開發部門落實土地三通一平工作，確定交地時間；未落實三通一平工作的，需在掛牌出讓公告中說明。

6.規劃部門提出規劃設計要點。

7.測繪地籍部門按用地方案圖實地放樁定點，并制作統一的宗地圖一式5份。

8.分局地政科匯總上述情況后擬定方案報市局地政處，并委托市房地產估價中心評估掛牌出讓底價。市局地政處初擬掛牌出讓時間、地點、方式等，提交招標、拍賣委員會審定。

9.審定后委托市土地房產交易中心根據招標、拍賣委員會意見，準備掛牌出讓文件，經招標委員會審

定后，以市局名義發出拍賣公告和發放掛牌出讓文件。

（二）掛牌出讓公告

拍賣公告應當在《深圳特區報》、《深圳商報》刊登，公告期20日，公告期滿，開始掛牌，掛牌期為10日（工作日）。掛牌出讓公告包括下列主要內容：

1.土地的位置、地塊現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求等土地使用條件；

2.競買人的范圍及資格；

3.掛牌出讓的地點和時間；

4.付成交價方式和數額；

5.競買人索取競買申請書的時間、地點及工本費；

6.取參加競買申請書的時間、地點及工本費；

7.詢競買資格的時間和地點；

8.出讓人認為需要公告的其他事項。

（三）掛牌出讓文件

由市土地房產交易中心負責印刷，并向競買者提供，該文件包括以下內容： ⒈掛牌出讓地塊位置略圖； ⒉土地使用權掛牌出讓公告； ⒊競買申請書；

⒋土地使用權掛牌出讓須知； ⒌土地使用權掛牌出讓成交通知書； ⒍土地使用權出讓合同書（樣本）。2-3 國有土地使用權的轉讓 2-3-

1、審核程序(一)申請轉讓

1.交易中心收件及核驗。2.分局審核。

經審核符合轉讓條件的由交易中心組織交易；不符合轉讓條件的，分局地政科擬定不同意轉讓的意見，由交易中心答復。3.交易中心組織交易。4.后續手續辦理。

土地使用權轉讓成功后，交易中心收取應補地價款并辦理轉讓合同等后續手續，無須另轉地政部門簽訂補充協議；對成片開發區的土地，可憑交易中心辦理的轉讓合同辦理產權登記，無須另轉地政部門再下轉讓批復。

(二)司法機關裁定、決定的土地轉讓。

屬已簽出讓合同的，其審核程序與上述相同。對欠交地價和需補地價的，由交易中心在成交價款中優先扣除；對擬收回土地使用權的，由地政部門復函，建議作出裁定、決定的司法機關暫緩強制執行。

屬未簽出讓合同的歷史用地、行政劃撥用地，交易中心收件后，轉相應分局地政科審核，地政科會同規劃科審核是否列入收地范圍。對收回土地使用權的，由地政科復函建議暫緩強制執行；對未列入收地范圍的，由地政科復函告知作出裁定、決定的司法機關，按協議用地程序辦理設計要點、測算補交地價金額等手續，交易中心在交易成功并收取地價后，轉回分局地政科直接與競得方簽訂土地使用權出讓合同書。

2-4 歷史用地和行政劃撥用地的管理 2-4-

1、歷史用地、行政劃撥用地的界定(一)特區內

1.歷史用地：1980年8月特區成立前，各行政機關、事業單位及個人已使用的土地可認定為歷史用地。2.行政劃撥用地：特區成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續的土地可認定為行政劃撥土地。(二)特區外

1.歷史用地：1983年1月26日前，各行政機關、事業單位、企業及個人使用至今無權屬糾紛的土地可認定為歷史用地。

2.行政劃撥用地：土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地，可認定為行政劃撥用地。

2-4-

3、管理辦法

(一)至今閑置的歷史用地、行政劃撥用地按閑置用地清理的有關規定辦理。(二)已有建筑物的歷史用地、行政劃撥用地應按規定的地價標準補辦有償使用手續。

(三)歷史用地、行政劃撥用地屬國家機關、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等公益性、非營利性用地，不得改為營利性用地，不得出租、轉讓和抵押，也不得與他人合作建房，否則政府予以依法收回。

(四)歷史用地、行政劃撥用地不納入有償使用范圍的，不得進行抵押。

(五)對歷史用地、行政劃撥用地上的房地產的處分首先必須得到規劃與國土資源部門的確權。(六)企業改制中行政劃撥土地使用權的管理按企業改制中的土地處置工作管理的規定執行。(七)歷史用地、行政劃撥用地年限的管理按以下原則處理：

1.到期房地產，按不超過國家規定的最長土地使用年限減去已使用的年限確定土地使用年限的原則，具體年期由國土部門根據房地產權利人提出的申請和實際情況核定。到期房地產一律按有償使用土地的原則延長土地使用年限，簽訂土地出讓合同或土地租賃合同。

2.辦理產權登記的，在不改變原批準用途和現狀的情況下，可按上述原則確定有償使用的年限，辦理有償

使用手續。

3.超過以上規定的延期申請應上報市局審核、批準。

2-4-

4、審核程序

(一)審查是否屬于閑置的歷史用地、行政劃撥用地，如屬于閑置的，納入閑置用地清理范圍。(二)經核查，不屬歷史用地或行政劃撥用地的，經分局主管領導批準后擬文復函。

（三）屬于歷史用地或行政劃撥用地的：

1.因規劃要求或其他情形需收回土地的，匯總規劃意見并擬定收地方案，報主管局領導審核后核發《收回國有土地使用權決定書》。

2.同意補辦出讓手續的，分為以下幾種情況處理：

(1)不改變已有建筑物功能，由地政部門擬定用地方案報主管局領導審核后，直接轉規劃部門按現狀核定土地利用要求指標，補辦出讓手續。

(2)建筑物需拆遷，并符合規劃進行改造的，由地政部門擬定用地方案報主管局領導審核后補辦出讓手續。(3)改造需選擇合作方或轉讓的，按《深圳市土地交易市場管理規定》執行。(4)納入舊城舊村改造范圍的按舊城舊村改造的有關政策辦理。

(三)屬歷史用地、行政劃撥用地，經批準同意補辦出讓手續的，簽訂土地使用權出讓合同書。

2-5 地價測算 審核程序

(一)地政部門根據權屬核定情況、規劃設計要點、宗地圖等資料，通過電腦地價測算系統進行地價測算，并打印出地價測算方案。

(二)部門領導審核地價測算方案后，報分局主管局領導審批。

(三)地價方案經批準后，地政部門打印《地價款繳費通知單》?！兜貎r款繳費通知單》共分四聯：第一聯由計劃財務部門存查，第二聯由用地單位存查，第三聯交財政專戶，第四聯由地政部門存查。繳款通知單應明確出讓合同號、地塊編號、用地方案號、地價款總額及付款方式等內容。繳款通知單由經辦人通過電腦打印，部門領導審核簽發后有效。

(四)對超出現行政策范圍的地價測算問題或無法通過電腦自動測算地價的用地項目，由主辦人員提出處理意見或測算方案，經部門領導審查并報分局主管局領導審批后，報市局審定。

(五)用地單位對分局核算的地價方案有異議，應由分局提出意見并呈報市局審批。方案經市局審定后，轉回分局辦理繳付地價及簽訂土地使用權出讓合同手續。

2-6 政府儲備土地管理 2-6-

1、儲備用地臨時出租

1.地政部門初審。地政部門根據申請地塊的現狀、情況提出初審意見，不同意的直接復函，同意的擬定初選地塊的位置及情況說明后轉規劃部門。

2.分局業務會審核。地政部門根據規劃部門意見，將用地方案草圖報分局業務會議審議，不同意的由地政部門復函，同意的上報市局業務會審批。其中臨時施工用房用地經分局業務會議審議通過的，直接由分局辦理相關手續，報市局備案。

3.市局地政業務會審批。地政處匯總材料報市局地政業務會審定，形成會議紀要后轉分局辦理。需要上局長辦公會議審議的，待局長辦公會議紀要下發后轉分局辦理。

4.確定方案。經市局業務會議或局長辦公會議審批，不同意的由分局地政科復函。同意的，由分局地政科承辦，制作臨時用地藍線圖，一式4份(其中1份歸檔，另外3份作為《臨時用地合同》附圖)。5.測算租金。分局地政科根據臨時用地租金標準測算租金方案。臨時用地租金方案及其具體標準由市局制定。各分局在辦理臨時用地手續時，必須嚴格按照臨時用地租金標準執行。

6.方案報批。臨時用地租金方案報主管局領導審批后，地政部門核發《臨時用地租金繳費通知單》，通知用地單位交款。通知單一式4份：申請人一份、計劃財務部門一份、地政部門一份、財政專戶一份。7.交納租金。申請人持地政部門簽發的《臨時用地租金繳費通知單》交付租金。

8.簽訂《臨時用地合同書》。地政部門打印《臨時用地合同書》?！杜R時用地合同書》采用規定的格式，由電腦進行制作，合同文本內容必須輸入電腦，并打印合同文本。一式叁份，二份交用地單位，一份存檔。

2-7 國有土地使用權出讓合同的簽訂、變更和終止 2-7-

1、土地使用權出讓合同的簽訂(一)審核程序

1.打印合同書范本，經部門領導審核并報分局主管局領導審定后，打印一式5份。2.合同書送受讓方簽字蓋章。

3.審核受讓方簽字蓋章的合同后，報市局局長授權的委托代理人簽字，辦公室加蓋“深圳市規劃與國土資源局土地使用權出讓專用章”。(二)審核結果

1.按《地價款繳費通知單》規定的期限內交付地價的，簽訂土地使用權出讓合同。

2.未按《地價款繳費通知單》期限內交付地價的，所批文件自動失效，申請人再辦理時須重新申請。

2-7-

2、土地使用權出讓合同的履行

(一)雙方應履行合同，甲方應按期交付土地，乙方應按合同規定交清地價，按期開發利用，按規定使用土地，乙方開發利用土地行為必須合法和遵守合同。

(二)合同簽訂之后，要加強對出讓合同執行情況進行跟蹤管理。主要有以下幾方面：

1.用地單位能否按土地出讓合同規定的動工或開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工或開發日期滿

一年未動工開發的，可以征收相當于地價款10%的土地閑置費，滿二年未開發利用的，可無償收回土地使用權。

2.用地單位是否按照出讓合同規定的土地用途及規劃設計要求開發利用土地。如存在擅自更改規劃設計要求的，由地政監察部門查處。

3.出讓合同規定的建設項目(包括居委會、幼兒園等配套設施工程)，是否能如期竣工。土地使用者逾期完成地上建筑物的，自出讓合同規定的項目竣工提交驗收之日起處以罰款。逾期六個月以內的，處以地價款5%的罰款；逾期六個月以上一年以內的，處以地價款10%的罰款；逾期一年以上二年以內的，處以地價款的15%的罰款；逾期二年后仍未完成地上建筑物的，無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、附著物。4.對已辦理了竣工驗收的配套設施項目，建管部門將驗收結果告知局土地開發中心，由土地開發中心通知相關單位進行接管。

5.地價的跟蹤管理，由計劃財務部門負責。對地價未付清的項目不予辦理有關手續。

2-7-

3、土地使用權出讓合同的變更(一)審核程序

1.打印合同書范本，經部門領導審核并報分局主管局領導審定后，打印一式5份。2.合同書送受讓方簽字蓋章。

3.審核受讓方簽字蓋章的合同后，報市局局長授權的委托代理人簽字，辦公室加蓋“深圳市規劃與國土資源局土地使用權出讓專用章”。

（二）簽訂的補充協議書(一式5份)與原《土地使用權出讓合同書》具有同等法律效力。

2-7-

4、土地使用權出讓合同的終止(一)凡出現下列情形的，均可終止合同

1.出讓合同規定的年期屆滿的；

2.土地滅失的；

3.土地使用者死亡而無合法繼承人的；

4.人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效的；

5.用地單位遷移或者被依法注銷的；

6.市政府根據社會公共利益的需要，提前收回土地使用權的；

7.土地使用者不按合同條款開發利用土地而違約的；

8.法律、法規規定的其他情形。(二)審核程序

1.使用年期屆滿的，土地使用者需繼續使用該宗土地，應提前六個月向

所在轄區分局提出申請，分局接到申請后，地政部門提出處理意見，并按下列原則作出是否準予繼續使用 的答復：

(1)土地使用者申請的土地用途符合當時城市規劃要求的，準予繼續使用。

(2)土地使用者申請土地用途不符合當時城市規劃要求的，土地使用者申請不予批準繼續使用。

準予土地使用者繼續使用土地的，土地使用者應自接到土地管理部門批準文件之日起五日內與土地管理部門重新簽訂出讓合同，按當時規定支付地價。

2.因城市建設需要提前收回的，土地使用者收到收地通知后，應向轄區分局提出申請，分局地政科應會同征地拆遷部門、計劃財務部門在一個月內按規定提出合理補償方案。

3.土地使用者不按合同條款開發利用土地造成違約，地政部門及地政監察部門應限期土地使用者予以糾正，拒不糾正的，分局應報請市局，由市局向市國土領導小組提出終止合同和收地的請示，經同意后，可無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、附著物。必要時報市政府用地審定會.2-8 閑置用地清理和國有土地使用權的收回 2-8-

1、閑置用地清理范圍 下列用地可視為閑置用地：

（一）取得建設用地批準文件以后，連續滿1年或超過1年未動工開發建設的；

（二）超過《土地使用權出讓合同書》約定的動工開發建設日期（如未規定動工開發日期，自合同簽訂之日起算）1年以上（含1年）未動工開發建設的；

（三）已動工開發建設，但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額不足25%且未經批準終止開發建設連續滿1年的；

（四）農村集體經濟組織對經批準的非農建設用地超過主管部門規定的期限仍未動工開發建設的；

（五）在我市城區范圍內，土地使用者自房屋拆遷公告公布之日起，未按公告規定的時間實施拆遷滿1年或地上建筑物已拆平（或部分拆平）具備項目開工條件后滿1年的；

（六）法律法規規定的其他情形。

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2、閑置用地的處置方式

（一）延期建設,是指根據實際狀況，用地的動工建設日期經批準后順延;

（二）評估折地，是指政府委托市房地產估價中心通過評估確定閑置用地已投入的開發成本，按現行地價標準由原地或異地折返部分土地給原土地使用者繼續使用，其余土地由政府無償收回；

（三）限期掛牌交易,是指閑置用地可以按照有關規定進入市土地房產交易中心,采用招標、拍賣、掛牌等交易方式限期出讓；

（四）有償收回或置換，是指閑置用地經批準可以由政府采取有償或置換方式收回，政府有償收回的，開支列入國土基金計劃。

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3、閑置用地清理工作的實施步驟

（一）分局地政科對閑置用地進行立案及調查取證，建立閑置用地檔案。

（二）分局地政科擬訂處置方案，并將情況匯總上報市局地政處。

（三）市局地政處匯總分局提供的材料并實地調查，建立閑置用地備案制度。

（四）市局地政處審查分局擬訂的閑置用地處置方案，定期上報市局地政業務會議。

（五）分局根據會議紀要向用地單位通告閑置用地處置方案，對擬收回的閑置用地按國有土地使用權收回程序處理。

（六）對用地單位三個月內不來按規定的處置方案辦理有關手續的用地，納入閑置用地收回的范圍，按國有土地使用權收回程序處理。

（七）分局地政科建立收集新產生的閑置用地和處置情況實施的跟蹤管理制度，形成閑置用地動態管理機制。

（八）通過分局定期上報閑置用地情況及處置的落實情況，市局地政處形成閑置用地的動態備案機制，定期將閑置用地清理的情況上報市局地政業務會議。

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4、收回國有土地使用權的情形

（一）因公共利益需要的。

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的。

（三）使用年期屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未被批準。

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

（五）公路、鐵路、機場等經核準報廢的。

（六）土地使用者死亡而無合法繼承人的。

（七）人民法院或主管部門依法作出的已經發生法律效力的沒收土地的判決，裁定或決定。

（八）閑置土地按收回方式處置的。

（九）法律、法規規定的其他情形。

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5、收回國有土地使用權的程序

（一）使用年期未滿的

1.分局地政科或管理所根據用地的具體情況及相關部門意見,核定擬收回用地的下述情況:位置、坐標、面積、收地依據、收地原因、安置補償方案。2.查明收地的事由及證據：

如因實施規劃收地，應查明規劃的內容及其是否批準；如因社會公共利益收地，應查明社會公共利益是否存在及有關證據；如因當事人違反法律或出讓合同的規定收地，應查明當事人違約行為的事實及有關證據，其中屬行政處罰的，應按照《中華人民共和國行政處罰法》的規定辦理，告知當事人有關的事實、理由和

依據，當事人按規定提出要求舉行聽證的，應依法舉行聽證。3.產權部門查明擬收回用地的權利狀況：

（1）被收回土地是否已辦理房地產權登記。對已辦理房地產證的，收地決定應當向房地產權利證書所記載的權利人發出；如未辦理房地產證，收地決定應向其它法律文件所記載的房地產權利人發出；對開發商已銷售、業主已辦理了產權登記或房地產買賣合同已備案的房地產，向包括小業主在內的所有權利人發出,不能只是向開發商發收地文。

（2）被收回土地是否已抵押。對已抵押的，應當同時通知抵押權人和抵押人，抵押人和抵押權人應當重新簽訂抵押協議或直接由抵押人清償債務；采取作價補償的，經抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者達成清償債務后，方可給予補償。

（3）被收回土地是否被查封。對已被查封的，不宜作出收地決定，應與司法機關協調，待司法機關解除查封后，再作出收地決定。

產權部門應予以書面答復，同時暫緩辦理有關的產權登記（受理司法機關的查封除外）至收地決定下達。4.擬定《收回土地使用權決定書》(以下簡稱收地文)報主管局領導簽發。

5.下發收地文時，對與收回用地相關的用地方案、宗地、土地使用權出讓合同及相關屬性在電腦中作記錄。6.辦公室發收地文給分局各業務部門，并送市局地政處備案。業務受理中心查詢與該地塊相關的在辦文件，并通知當前承辦部門停止辦理，測繪地籍部門修改地籍數據，有關部門停辦與該地塊有關的業務，產權部門對有關的房地產權利證書逕為注銷登記。

7.收地文由地政部門按規定程序送達，無法直接送達的，可以公告送達，自發布公告之日起五十五日后，即視為送達。送達后，送達回執交征地拆遷辦。

8.市局或分局征地拆遷部門與相對人協商補償及安置事宜，簽訂《收地補償協議書》，按收回土地補償及房屋拆遷管理的規定辦理。

9.收地補償協議書簽訂后，分局地政科對收地涉及的用地及合同資料進行相應的修改。

10.因特殊原因收地不能執行的,需廢止收地決定的,應當同時恢復電腦中的相關記錄,并更新地籍數據。

（二）使用年期屆滿土地使用權收回的程序 1.地政部門每半年清理到期的土地情況。

2.地政部門會同規劃部門擬定是否需要收回的意見。

3.對于擬定不收回的土地，通知土地使用者是否申請延期使用。

4.地政部門對收回土地的情況匯總上報，按使用年期未滿土地使用權收回的程序辦理。

（三）協辦

1.產權部門核查發證、抵押、查封等權屬情況。2.征地拆遷部門辦理收地手續。

（四）審核結果 發《收回土地使用權決定書》。

（五）收回的土地，納入國有儲備用地的管理。

2-9企業改制中的土地資產管理 2-9-

1、土地資產處置總體方案的核準 所需提供的材料

1.土地資產處置總體方案核準申請文件； 2.改制批準文件； 3.企業改制方案；

4.擬訂的企業改制土地資產處置總體方案及房地產權屬材料。包括土地及房地產的用地面積、建筑面積、情況說明、權屬證明材料、土地處置的房地產類型和相應處置方式的申請等； 5.其它需要按報文和實際情況要求提供的材料。2-9-

2、土地資產處置方案的審批和土地估價報告的備案 所需提供的材料

1.土地估價報告備案和土地資產處置審批的申請文件（含土地估價報告備案表）2.土地資產處置總體方案核準文件；

3.土地資產處置具體方案及部分房地產權屬材料：

對轉為商品房方式的土地及房地產，要提供新的權屬證明材料。4.土地估價報告和土地估價技術報告；

5.其它需要按報文和實際情況要求提供的材料。

2-9-

3、企業改制后土地資產處置方案的落實

（一）企業改制后的土地及房地產變更登記。

在新的企業登記注冊后，憑土地處置方案的批復以及企業注冊的批準文件，以新企業的名義辦理用地手續或房地產變更登記手續：

1.商品房性質的房地產，可直接辦理房地產登記，有產權證的直接辦理產權變更登記。2.按國有土地租賃方式處置的房地產，新企業與國土部門簽訂土地租賃合同。3.國有土地使用權授權經營的，向國土部門申請發給國有土地使用權經營管理授權書。

4.限期開發的，在規定的時間內完成開發的，可直接辦理房地產登記；不按期開發的，納入閑置土地清理范圍；

5.維持原土地使用性質方式的，沒有房地產登記的直接辦理房地產登記，已有房地產權利證書的直接辦理產權變更登記，但要簽訂繳納土地使用費或年地租的協議；

（二）對確權后注入新公司的房地產的處理

該方式針對權屬未明確的房地產，新的公司憑土地處置方案的批復申請房地產的確權，在產權和地政部門

提出確權意見后，再按以上程序辦理該房地產土地資產處置的手續。

（三）收回的土地，納入政府儲備土地管理的范圍。注：非國有企業改制的土地資產處置參照以上辦法執行。

注：根據深府[2003]98號文的規定，原國有企業改制的企業申請辦理屬于改制前企業的房地產規劃國土業務的，其房地產必須是改制時納入處置和評估范圍的房地產。為核查這項工作，對于原國有企業在我局報文時除常規資料外，請提供下列資料：

一、提供工商部門出具的企業法人名稱變更登記公告、企業“注冊登記的有關資料”信息表、股東企業的工商登記信息表；

二、已辦理房地產證且該房地產已納入改制范圍內的，請先到房地產所在地規劃國土分局辦理房地產變更登記，再提供新的房地產證；

三、尚未辦理房地產證的，在深府[2003]98號文頒布前改制的提供改制時的有效資產評估報告；在深府[2003]98號文后改制的，提供土地資產處置批復。

2-10集體土地征用管理 2-10-

1、征地程序

項目征地及政府成片統征按下列程序具體辦理：(一)呈批

1.政府成片統征土地，由市局根據城市經濟發展和建設的需求，擬定次農用地轉用計劃報市政府審批后呈報國務院，待國土資源部農用地轉用計劃下達后具體實施。2.項目征地按土地征用審批程序報批。(二)工作程序

1.由分局征地辦(或科)針對需征用的土地發出公告，并于15日內直接送達當事人；無法直接送達的，可以公告方式送達，自公告發布15日后，即視為送達。

通知的內容，應當包括征用土地的位置、范圍、面積、時間、原因、依據和補償安置問題協商的聯系方法以及對當事人的要求等事項。

2.在征地通知送達或發布后，十五日內負責征地任務的工作人員應作好被征地單位及利害人的申報情況的歸類、整理及征地法規、政策的宣傳等工作，并委托測繪中隊對征用范圍放樁定界。

3.組織被征地單位及利害人對征地范圍進行權屬調查及土地利用現狀調查。在該項工作過程中，分局或管理所參與的工作人員不得少于2人。

4.被征土地涉及地上建筑物、附著物補償的，應于通知下達后十五日內，由分局承辦人員組織查丈，委托

市房地產估價中心評估。

5.協商征地補償、安置方案。由分局負責該項征地工作的人員召集被征單位就補償、安置、交接土地等事宜進行協商，擬定征用補償方案呈報分局主管領導審批。

6.征地補償、安置達成協議，由分局與被征地單位簽訂《征地補償協議書》，分局主管征地工作的領導在協議書上簽字，并蓋市局業務專用章。

7.超過征地補償協商期限(一般在征用土地通知送達之日起60日內)未能與當事人達成補償、安置協議的，市局或分局應在三十日內作出征用土地的補償安置決定；若當事人在按規定作出補償安置決定后不履行，又不在規定的期限內交出土地及其地上建筑物、附著物的，市局或分局可以申請人民法院強制當事人遷出。8.分局落實《征地補償協議書》的各項規定：

(1)按協議規定支付補償費用，不得以現金支付。

(2)向管理所移交被征用的土地，督促、指導管理所對被征用土地進行管理，在土地開發建設前，屬農用土地的，應繼續用于農業，不得撂荒閑置。

(3)在《征地補償協議書》簽訂之日起5日內，分局將協議書及征地范圍圖分送市局征地拆遷辦、綜合計劃處、地政處、產權處、測繪大隊、地政監察處、信息中心等部門。信息中心應在5日內將已征土地的范圍(含范圍圖)錄入電腦備查。

2-10-

2、其它規定

(一)土地征用工作的辦文總時限為155天。

(二)征地通知書中對當事人的要求欄應注明搶種、搶搭、搶建等旨在增加補償金額或提高安置標準的活動不予補償等事項。

(三)在征用土地過程中，各階段的資料(例如：調查清冊、現場照片、工作進度、談判紀要等)應保存完善，并于征用協議簽訂一個月內整理成冊，移交檔案部門，以備查驗。

2-11 收回土地補償及房屋拆遷管理 2-11-

1、收回土地程序

(一)對被收回土地的當事人進行補償登記。

1.權屬及權利狀態核查。轉相關部門在五日內進行權屬核定，對土地及地上附著物予以權屬核定，涉及抵押產權的，由權屬核定部門通知抵押權人參與收地補償協商工作；

2.補償登記。委托市房地產估價中心及測繪大隊(或中隊)對被收回土地及地上附著物予以勘察記錄、物業評估，并向公證機構辦理證據保全。

(二)與當事人協商收回土地及拆遷地上附著物的補償、安置方案，簽訂協議。

1.無償收回土地(60日)；根據《深圳市土地征用與收回條例》第二十三條規定，有其中規定情形之一的，市局或分局可以無償收回該宗土地及其地上建筑物、附著物，直接轉所屬管理所執行管理。

2.收回土地地上無建筑物、附著物的(60日)；召集當事人就補償、安置事宜進行協商，由市局或分局簽訂《收地補償協議書》，并蓋市局業務專用章。

3.收回土地涉及地上建筑物、附著物拆遷的，按收地條例程序辦理。

(三)超過規定期限，未能與當事人達成補償安置協議的，市局或分局應當在三十日內作出收回土地的補償安置決定。

在作出補償安置決定后，當事人不履行，又不在規定的期限內交出土地及其地上、地下建筑物、附著物的，市局或分局可以申請人民法院強制當事人遷出。(四)執行《收地補償協議書》或《收回土地補償安置決定》。1.執行協議內各項條款。

2.將協議于簽訂后五日內轉地政處(科)、計劃財務處(科)、地政監察處(隊)、測繪大(中)隊、信息中心、分局、管理所。

2-11-

2、拆遷房屋程序 實施房屋拆遷的工作程序

分局實施拆遷轄區內國有土地上單位或個人的房屋適用本程序。但征用農村集體土地涉及拆遷建筑物的，按征地工作程序辦理。

（一）申請和核發《拆遷許可證》及拆遷通知或公告。

拆遷單位的申請應提交：

(1)申請報告。

(2)建設項目批準文件。

(3)建設用地規劃許可證。

(4)國有土地使用權意向批復。

(5)拆遷計劃和拆遷方案。

(6)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

《拆遷許可證》和拆遷公告由分局征地辦或地政科具體草擬，呈報分局主管領導五日內簽發。

《拆遷許可證》發出之日，拆遷管理部門應通知產權部門暫停辦理有關的產權登記。

公告應在《深圳特區報》或《深圳商報》等規定媒體發布或以其它形式公告。

公告應載明拆遷房屋的理由，業主應在規定時限內提交的文件和資料，以及拆遷洽談補償、安置事宜的具體洽談單位、聯系人和電話。

(二)接受業主申報，現場勘察、委托查丈報告。(45天)負責拆遷工作的分局的具體工作人員于拆遷公告發出五日內會同委托測繪查丈單位人員進場勘察、查丈，業主應到場參與，并在調查清冊上簽名或蓋章。測繪單位應于被委托后十五日內提交查丈報告。

查丈報告含下列內容：

1.業主姓名或名稱、房屋來源、門牌號碼。2.房屋面積、結構、層數、已使用年限。

3.用地、規劃、報建、產權等有關文件、審批資料。

4.原批準使用功能，現狀使用功能是否辦理改變功能審批手續。

分局拆遷部門于接到查丈報告三日內，委托市房地產估價中心依據查丈報告對需征收拆遷的物業予以評估。房地產估價中心應于十五日至三十日后提交物業評估報告。

（三）權屬核定(5天)分局拆遷部門接到物業查丈報告三日內轉分局產權科核定權屬，產權科對建筑物的權利人、建筑物合法性、面積進行確認，對是否存在權屬糾紛，是否處于法院查封及銀行抵押狀態進行認定。如果建筑物產權尚處于法院查封狀態，而因國家建設需要又必須予以拆除的，則要書面通知法院協議協商。如果建筑物產權尚處于銀行抵押狀態，應同時書面通知抵押權人和抵押人。抵押權人和抵押人應當重新簽訂抵押協議和達成債務清償協議或參與拆遷協商。如有違法建筑的，轉地政監察部門處理。

法律、法規有特殊規定的按規定執行。

（四）協商補償(45天)由分局拆遷部門提交專人召集業主協商，物業估價報告為協商基本依據條件。

經協商能達成共識的，拆遷雙方于補償安置方案商定后三日內據擬定《拆遷補償協議書》報分局主管領導審批。補償費用由區國土基金支付的，分局主管領導審批后即行生效。

《拆遷補償協議》生效三日內，應抄送分局產權科和所在地管理所。

產權科應根據《深圳經濟特區房地產登記條例》的有關規定對原產權證書進行處理。

拆遷人按協議約定，交接土地，管理現場。

《拆遷補償協議書》應規定補償形式和補償金額及支付期限，搬遷過渡方式和過渡期限違約責任，房屋拆除方式和當事人認為需要訂立的其它條款。

（五）經協商不能達成協議的，由拆遷人或被拆遷人提出申請以行政裁決的方式解決拆遷補償問題。

分局征地拆遷部門在接到裁決申請后五日內擬定《拆遷補償裁決書》報分局主管領導審核后呈市局征地辦初審轉法制處會簽(3日)再報局主管領導批發(2日)。

《拆遷補償裁決書》應送達業主，不能送達的，采用公告方式送達。

按條例規定進行裁決的，對房屋拆遷以貨幣補償方式為主。

《拆遷補償裁決書》應包含下列內容：

(1)拆遷人、被拆遷人的名稱或姓名。

(2)拆遷房屋的事由。

(3)被拆遷房屋的地段、面積、結構、用途、裝飾標準；已使用年限。

(4)補償方式。

(5)房屋拆遷交出土地的期限。

(6)不服裁決向法院起訴的期限。

(7)其它必要的內容。

（六）拆遷房屋拆除可由拆遷人或被拆遷人自行拆除(雙方協定)，拆除的費用由拆遷人支付。

協商不成引發行政裁決的建筑物的拆除，如發生訴訟，在訴訟期間不停止拆遷的執行。在裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，由分局拆遷部門于限期終日三日內擬定強制執行申請交法制部門會簽，呈報局領導批發，申請人民法院強制執行。

（七）市局、分局拆遷管理部門于拆遷協議執行完畢后三十日內將項目有關資料、檔案、文件、協議整理成冊歸檔備查。

2-11-

3、強制收回土地、拆遷工作程序(一)強制收回土地的工作程序

當事人可以在接到市局或分局的補償安置決定之日起六十日內申請復議或者在三個月內直接向人民法院起訴，逾期不申請復議、不起訴，又不履行補償安置決定的，由作出決定的機關申請人民法院強制執行。(二)強制拆遷的工作程序

被拆遷人如不履行裁決，市局或分局可向人民法院申請強制執行。

2-12土地使用費征收與管理 2-12-

1、土地使用費征收程序 1.土地使用費初始登記的程序

(1)由繳費人填寫用地情況申報表，并簽名，權屬為單位的需由填報單位的負責人簽名并加蓋公章。土地使用權人應如實申報登記繳費轄區范圍內的所有房地產。

(2)繳費人向征收科或管理所提交以下資料： ①房地產證；

②土地使用權出讓合同； ③房地產買賣合同； ④政府用地批文及紅線圖； ⑤《建設工程規劃許可證》； ⑥規劃驗收合格證書； ⑦建設工程竣工測量報告； ⑧房屋建筑面積測繪報告； ⑨反映該繳費土地信息的其他資料。

(3)由分局征收部門或管理所經辦人員根據繳費人填寫的用地情況申報表和所提交的資料把登記內容輸入電腦征收管理系統。

(4)分局征收部門或管理所經辦人員根據登記內容核定征收標準和應計費時間，計算出繳費人每年繳費

金額，并據此擬訂《土地使用費繳款協議書》。

(5)分局征收部門或管理所向繳費人頒發《土地使用費繳費登記證》。

(6)分局與繳費人簽訂《土地使用費繳款協議書》。2.土地使用費變更登記的程序

凡應繳費土地的登記內容任何一項發生變化，均應進行變更登記。

(1)繳費人填寫土地使用費變更登記表。(2)繳費人重新填寫用地情況申報表。

(3)繳費人提交繳費登記內容發生變化的相關資料(同初始登記)。房地產權利人本身名稱發生變更的，應提交有關主管部門批準變更的證明和變更后的繳費單位工商執照、單位代碼證。

(4)分局征收部門或管理所經辦人員把變更信息輸入電腦征收管理系統。

(5)分局征收部門或管理所經辦人員根據變更登記內容重新核定征收標準和應計費時間，計算出繳費人每年繳費金額，重新擬訂《土地使用費繳款協議書》。

(6)分局征收部門或管理所為繳費人更換新的《土地使用費繳費登記證》。

(7)分局與繳款人重新簽訂新的《土地使用費繳款協議書》, 廢止原《土地使用費繳款協議書》。3.土地使用費征收程序(1)通知繳費人繳交土地使用費 繳費通知的方式：

①土地使用費繳費通知書或催繳通知書； ②深圳特區報或深圳商報登繳費通告； ③電視或電臺播放繳費通告； ④電話通知；

⑤其他繳費通知形式。

(2)分局征收部門或管理所向繳費人發出有詳細繳費數據的《土地使用費繳款通知單》。

(3)繳費人憑加蓋土地使用費征收專用章的《土地使用費繳款通知單》，向指定銀行繳款。

不按期繳納土地使用費的，征收部門可依有關規定作出處理：

①未繳清土地使用費，凡辦理房地產權轉移及抵押登記的，應先付清土地使用費，方可辦理。

②嚴重拖欠土地使用費的，相關部門應協助征收部門或管理所催款。

③不按期繳納土地使用費，應從滯納之日起每日加收未繳數額5‰的滯納金。

④嚴重拖欠土地使用費的，征收部門可依法申請人民法院實施強制執行。

(4)已經簽訂《土地使用費繳款協議書》的，可直接通過指定銀行按協議書約定自動劃款。由于繳費人原因造成到期劃款不成功的，視為逾期繳費。

(5)銀行收齊《土地使用費繳款通知單》上的款項，或自動劃款成功后，向繳費人開具財政局印制的《土地使用費專用收款收據》。

(6)銀行將《土地使用費專用收款收據》存檔聯交回分局征收部門或管理所存入征收檔案，在電腦征收管理系統確認。

(7)銀行與規劃國土部門定期對帳。

2-12-

2、土地使用費減免 土地使用費減免的條件

1.土地使用權人符合下列條件之一，可暫免土地使用費：

(1)國家機關、人民團體、部隊以及個人使用的非營利性用地；(2)由財政部門撥付事業費的事業單位的非營利性用地；(3)公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；

(4)市政公共設施以及林場、鐵路路基、公路路基電力走廊用地；(5)農村或企事業單位直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；

(6)按國家法律、法規和規章規定免繳土地使用費的其他用地。2.土地使用權人符合下列條件之一，可免繳或減收土地使用費：

(1)新開工的基建工程，自《土地使用權出讓合同書》生效之日起至《土地使用權出讓合同》規定的竣工日期止，減半征收土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的，經主管部門批準可以適當延長優惠期，但延長的時間最多不能超過一年。

(2)經市以上科技主管部門認定的高科技項目免繳土地使用費五年。

(3)華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業用地或項目用地，免繳土地使用費3年，3年后減半繳納土地使用費2年。

(4)企業用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用權出讓合同書》生效之日起，免繳土地使用費5年至10年。

(5)“菜籃子工程”用地。

（6）外商投資先進技術企業生產用地，免繳土地使用費五年，五年后再減半繳納土地使用費五年。（7）因不可抗力或其他特殊情況，確實無力繳納土地使用費的，經批準可以緩繳或減免土地使用費。

(8)按國家法律、法規規定可以減收土地使用費的其他用地。

以上第5條需按減免程序申請，其他按核準程序申請。

土地證審批流程篇四

辦理土地登記的（審批）程序

土地登記辦理流程

辦理土地登記內部審批鏈

單位申請

經辦人

通過審核

市局審核

核發土地證

土地證審批流程篇五

土地審批

?簡述:為加強國家建設用地管理，嚴格依法審批土地，合理利用土地，根據國家有關規定，河北省非農業建設用地征用、劃撥、出讓按以下程序、要求進行審批：

一、征用、劃撥建設用地程序要求：

（一）用地單位或個人持經批準的建設項目有關文件、圖紙和資料以及規劃等有關部門意見，向市、縣土地管理部門提交建設用地書面申請。

為加強國家建設用地管理，嚴格依法審批土地，合理利用土地，根據國家有關規定，河北省非農業建設用地征用、劃撥、出讓按以下程序、要求進行審批：

一、征用、劃撥建設用地程序要求：

（一）用地單位或個人持經批準的建設項目有關文件、圖紙和資料以及規劃等有關部門意見，向市、縣土地管理部門提交建設用地書面申請。

（二）市、縣土地管理部門根據項目用地需要，與被征地單位協商簽訂征地補償協議，與用地單位簽訂劃撥土地使用權協議書，并填寫國家建設征（撥）用地申請書。

（三）經市、縣土地管理部門審核，用地合理、手續齊全后，填寫國家建設用地審批卡片，按批準權限報批。

占用基本農田保護區的土地，按《河北省基本農田保護條例》規定的審批權限報批。

（四）經依法批準后，市、縣土地管理部門負責落實征地補償協議，并向用地單位劃撥土地、簽發建設用地批準書。

（五）市、縣土地管理部門上報建設項目用地申請時應附送以下材料：

1.上級主管部門對建設項目可行性研究報告的批復（總投資額在500萬元以上的項目）。

2.計劃部門下達的基本建設計劃。

3.規劃部門提出的建設用地規劃許可證或選址定點意見。

4.按照項目占地數量選用1：500、1：1000、1：2000的平面布置藍圖及標明用地位置、四至紅線和拐點坐標的地理位置圖。

5.土地管理部門出具的現場勘察卡片。

6.國家建設征［撥］用地申請書。

7.征地補償協議及劃撥土地協議，劃撥土地屬已有使用單位或個人的國有土地時，還應附送拆遷安置協議。

8.有復墾任務的建設項目，應附送復墾計劃。

9.用地涉及水利、林業等部門的，應附送有關部門意見。

10.中外合資、合作企業還要附企業合同、章程、企業批準證書和營業執照副本。境外獨資企業附送可行性研究報告批準文件及營業執照副本。

11.需要報國務院審批的用地項目，除報送以上材料外，還要附送以下材料：

（1）縣以上各級政府關于項目用地的請示。

（2）市、縣政府的補償安置方案。

（3）項目用地計算依據。

（4）填寫國家土地管理局統一格式的國家建設征（撥）用地呈報表。

（六）協議方式出讓國有土地使用權征地時按上述要求報送材料。

（七）招標、拍賣方式出讓國有土地使用權，征地時按下列要求報送材料：

（1）建設用地申請書及審批卡片。

（2）經按權限批準的出讓國有土地使用權方案。

（3）土地管理局與被征地單位簽訂的征地補償協議。

（4）標明用地塊位置、四至紅線及拐點坐標的地理位置圖。

二、協議方式出讓國有土地使用權程序及要求

1.市、縣土地管理部門會同有關部門擬定土地使用權出讓方案，并按規定的審批權限報經批準。

2.市、縣土地管理部門向有意受讓者提供出讓地塊的必要資料及有關文件。

3.市、縣土地管理部門與有意受讓者協商草簽出讓國有土地使用權合同。

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4.出讓合同按批準權限批準后生效，市、縣土地管理部門按合同規定收取出讓定金、出讓金，依法辦理土地使用權登記手續，核發國有土地使用證。

5.協議方式出讓國有土地使用權的，報批時應附送下列材料：

（1）出讓國有土地使用權呈報表。

（2）國有土地使用權出讓審批卡片。

（3）出讓國有土地使用權合同及土地使用條件。

（4）標明出讓地塊位置、四至紅線和拐點坐標的地理位置和1：500的平面布置圖。

（5）國有土地權源證明。

三、招標方式出讓國有土地使用權程序和要求

市、縣土地管理部門會同有關部門擬定土地出讓方案并按審批權限報批，出讓方案依法批準后，由市、縣土地管理部門按下列程序實施招標出讓：

1、由市、縣土地管理部門向招標對象發出投標邀請書，或向國內外發布招標公告。

2、投標者需購買招標文件及有關資料，在規定的期限內向指定的單位投標。

3、市、縣土地管理部門會同有關部門的代表及專家組成評標委員會，主持開標、評標、決標，對有效標書評審后，決定中標者，由土地管理部門向中標者發出中標通知書。

4、中標者在接到中標通知書十五日內，與市、縣土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同及土地使用條件并按規定辦理建設用地規劃許可證。

5、出讓合同簽訂后三十日內，由市、縣土地管理部門按審批權限辦理出讓報批手續。

6、招標出讓國有土地使用權報批時，應報送下列材料：

（1）經批準的出讓方案。

（2）出讓國有土地使用權呈報表。

（3）國有土地使用權出讓合同及土地使用條件。

（4）各級政府審批卡片。

（5）中標通知書及公證書復制件。

（6）國有土地權源證明。

四、拍賣出讓國有土地使用權程序和要求

市、縣土地管理部門會同有關部門擬定出讓方案，并按審批程序報批、土地使用權出讓今案依法批準后，由市、縣土地管理部門按下列程序實施拍賣：

1、發布拍賣公告。

2、有意競價受讓者向市、縣土地管理部門報名。

委托他人報名的，須向拍賣方提交委托人簽名蓋章的授權委托書。

3、市、縣土地管理部門代表同級政府作為出讓方主持拍賣，經過叫價應價，價高者為受讓人。出讓方與受讓方當場簽訂出讓國有土地使用權合同及土地使用條件。

拍賣活動須有公證機關參加并出具公證書。

4、市、縣土地管理部門于簽訂出讓合同后三十日內，按審批權限辦理出讓土地批準手續。

5、拍賣出讓國有土地使用權報批時所報材料，參照招標出讓國有土地使用權要求辦理。