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碧桂園培訓心得篇一

專業：工程管理

學號：

姓名：

見習時間 ：2010年11月30日

見習地點 ：咸寧碧桂園

物業管理見習報告

一、前言

十一月三十日我來到了碧桂園物業發展有限公司咸寧碧桂園為期一天的見習。碧桂園物業發展有限公司是國家一級物業管理公司。咸寧碧桂園客服經理劉助理向我介紹了咸寧碧桂園的基本情況，帶我參觀了環境，講解了物業管理的基本流程，參觀了碧桂園的模型、樣板房、雙拼別墅、聯體別墅等等，并一路給我介紹了參觀的房子的情況。以下是咸寧碧桂園的項目介紹讓我對碧桂園有個整體和初步的了解。

咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區，長安大道北端，是南山商圈的組成部分。項目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望；武商量販、南大街商業區、咸寧高中等城市配套距項目僅數百米。緊鄰人民醫院、市政機構和銀行系統。項目引入8路公交車，同時周邊更有2、6、10路公交車貫通。

咸寧碧桂園山水兼得，自然環境優越。項目被淦河以“川”字形環繞，形成“一河六岸”的獨特濱河景觀；同時緊鄰城市綠肺雙龍山、孝子山，足不出戶便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長水岸，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城。

項目整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤。總規劃約2600畝，摘牌1000畝，首期開發約500畝。產品規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯體）和優雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區是咸寧市第一個大規模中央別墅居住區。產品設計為極具陽光感的地中海風格，并結合山水自然元素，最大限度地將天然景觀引入室內，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅。

項目同時規劃有社區文化廣場、80000㎡社區人工湖，超過6000㎡鳳凰商業街、大型會所、休閑濱水公園等多項配套設施，并由碧桂園集團提供先進的五星級酒店式物業管理服務。09年又投巨資打造咸寧市首家600米濱河5層立體園林景觀。產品贏得了包括咸寧、武漢、廣州、深圳客戶的一致認可。

下面我要談談這次見習的體驗和感受。

二、上午的見聞

一開始劉助理就跟我們講了一下物業管理的概念，物業管理，受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。通過他通俗的講解讓我們對物業管理有了更深的理解；然后劉助理還粗略的跟我們講了一下咸寧碧桂園的物業管理的流程：先帶業主看模型，如果業主滿意決定購買就會簽約，然后是到物業服務中心進行一系列的手續流程，其中包括家政服務方面的，綠化方面的以及治安方面的等等。

隨后我們就跟隨劉助理參觀了碧桂園的樣板房，主要參觀的是花園美墅，即雙拼別墅。碧桂園的綠化做得非常的好，進入到花園美墅人就會全身心的放松感覺非常的舒服，而且相關的配套設施很全面到位，在見習工程中還了解到，除以上日常工作以外，綠化養護人員還要定期施肥：春、秋季節對各種植物施肥一遍，其它季節視情況而定，肥料的選擇以有機肥為主，盡量少施化肥；綠化區內的花灌木，以及綠籬、草皮，造型喬、灌木，每月修剪一次，平時發現與總體造型不協調時必須修剪，其它各類植物的修剪主要集中在冬季進行；春、秋季定期每月噴殺二次，平時發現蟲害即時噴殺；補種以春季為主，綠地要求保持無黃土裸露；苗木出現擁擠現象時，可進行移植，對不適應環境樹木給予更換品種；進入風季前必須對新種的或具一定高度、冠幅大的喬、灌木進行撐牢。這些都是綠化養護工作中的基本工作。對一般問題（如清除雜草不及時、發現蟲害等）交由綠化養護人員立即采取措施加以解決，并對檢查結果及處理情況進行登記。從中我不僅學會了很多綠化養護的基本知識和操作，而且對大廈綠化植物的習性和綠化工具的使用有一定了解和掌握。但由于碧桂園還沒有全部建好，所以看起來會很雜亂無章，但劉助理也很明確的告訴我們這些現在都在不斷的完善，我們一路走過也確實看到到處都是人們忙碌的身影。

最后，劉助理還破例帶我們去了監控房，監控中心的監控人員對我們講了監控房的作用，監控中心監控員負責對碧桂園所有區域（限可監視到的）全方位365天24小時實施監控，具體應對下列情況重點進行監視：

一、有無閑雜人員、可疑人員、推銷人員、衣冠不整者、攜帶煙火或危險物品者進入大廈或在大廈范圍內活動；

二、外圍廣場（限可監視到的）有無車輛亂停亂放，停車場出入口及廣場各出入口有無車輛、物品阻塞現象；

三、停車場內車輛有無異常情況（如車輛被盜、遭破壞等）；車場設施設備有無異常情況；

四、有無推銷人員在樓層亂派傳單、名片、報紙、雜志、亂拉業務和亂拉生意現象；

五、有無在禁煙區吸煙、攜帶煙火者（大堂、走廊、電梯、客梯廳、消防前室、衛生間、車庫均為禁煙區；僅東西兩側走火梯為吸煙區）；

六、大廈內特別是走廊內有無衣冠不整、形象及行為不雅觀者。（如光背、赤腳、坐地、坐消防箱、躺地等現象）；

七、有無亂按電梯，損壞或不按規范使用電梯者；

八、有無物品或雜物阻塞、占用公共公共場所現象；有無大量人員阻塞通道或聚眾鬧事者；

九、有無大宗物品搬離大廈時而出入口崗值班員未發現或未出示放行條者。而且監控人員還特別跟我們強調，我們在監控房看到的一些東西絕對不要隨便對外人說因為這也是維護業主的人身財產安全，他要對他們公司和業主負責。這也要我從一個側面看到了碧桂園物業管理在治安這方面做得真的無可挑剔，讓人安全放心。

三、下午的見聞

下午我們就主要是看的親鄰美墅（聯體）和優雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區是咸寧市第一個大規模中央別墅居住區。碧桂園力在打造一個很完善齊全的小區，所以他們還會建造小學和中學，就像他們的標語所說：“咸寧碧桂園給您一個五星級的家”。

下午的參觀跟上午其實大同小異，只是看的是另外一種格局的房子，而且占地面積更大，而且房子之間也顯得很空曠，不像上午那么緊湊。由于目前我們正在找工作，而且聽說碧桂園也要招人，所以我們下午主要是問他們公司的一些員工待遇問題還有用人標準等等。

四、見習體會

通過這次物業管理實習，接觸具體操作工作，我學到了更多的物業管理工作知識。物業管理是一門新的學科和行業，具有綜合性、技術性、專業性等特征，涉及的知識面相當廣，僅僅從書本上學習理論是不夠的；物業管理工作具體而煩瑣，需要有耐心，在實際運用和操作中，有許多東西還需要不斷探索和完善。這次實習我感覺到時間很短，還沒能更多、更全面的接觸物業管理工作，今后在從事物業管理工作中，還需要不斷積累經驗，學習新的知識，做一個合格的物業管理員。

隨著物業管理的不斷發展，我認為今后的物業管理學習更要理論聯系實際，在理論學習過程中更多的進行各種具體工作實習，可以多設幾項專題實習，并就這種專題實習進行學習討論，集思廣益。通過各種物業管理的案例分析，把當前先進的物業管理知識傳輸給學生，同時也傳輸了實際解決問題的方法。

回顧這短暫的見習生活，我在見習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些，所以未能領會其精髓。

雖然時間很短而且也未能親身感受但是還是有所收獲的。通過這次見習我對物業管理有了一個更深層次的理解，對自己以后的物業管理方面的知識是很有好處的。

碧桂園培訓心得篇二

院系：

專業：工程管理

學號：

姓名：

見習時間 ：2010年12月19日

見習地點 ：咸寧碧桂園

物業管理見習報告

今天是物業管理的實踐課，我們班的物業管理王老師帶我們來到了咸寧碧桂園進行了為期一天的見習。回顧這一天的見習生活，我在見習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些，所以未能領會其精髓。但是還是有所收獲的。下面談談自己見習的體驗和感受。

首先我想先介紹一下我去見習的地方——咸寧碧桂園。

咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區，長安大道北端，是南山商圈的組成部分。項目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望；武商量販、南大街商業區、咸寧高中等城市配套距項目僅數百米。緊鄰人民醫院、市政機構和銀行系統。項目引入8路公交車，同時周邊更有2、6、10路公交車貫通。周邊設施有中小學（溫泉高級高中）、幼兒園（市交通幼兒園、咸安好孩子幼兒園、機關幼兒園）、綜合商場（中百倉儲、中商百貨、潛山商業街、酒吧、美食廣場）、銀行（建設銀行、中國郵政儲蓄、中國人民銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、農業發展銀行咸寧分行）、醫院（市中心醫院、咸寧學院附屬第二醫院、咸寧醫學院附屬第一醫院、咸寧衛校附屬醫院、咸寧市中醫醫院）等等

咸寧碧桂園山水兼得，自然環境優越。項目被淦河以“川”字形環繞，形成“一河六岸”的獨特濱河景觀；同時緊鄰城市綠肺雙龍山、孝子山，足不出戶便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長水岸，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城。

項目整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤。總規劃約2600畝，摘牌1000畝，首期開發約500畝。產品規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯體）和優

雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區是咸寧市第一個大規模中央別墅居住區。產品設計為極具陽光感的地中海風格，并結合山水自然元素，最大限度地將天然景觀引入室內，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅。

其次我想再說說自己的見習體驗和見聞。

上午客戶部經理助理李助理主要帶我們參觀了花園美墅（雙拼），給我們介紹了他們物業管理公司的一些基本情況。碧桂園物業發展有限公司是一家集房地產建設、開發、銷售、管理于一體的大型房地產集團公司，目前旗下有：建筑設計院（甲級）、建筑規劃研究院、建筑公司、裝修公司、物業管理公司、學校、醫院、酒店等多家全資子公司或專業機構，總部設在佛山順德，是廣東珠江三角洲經濟圈的中心。在十多年波瀾壯闊的發展過程中，碧桂園創造了一個又一個房地產奇跡！現已成功開發了順德碧桂園、廣州碧桂園、碧桂花園、華南碧桂園、均安碧桂園、荔城碧桂園、廣園東鳳凰城等超大型優質樓盤，擁有一個18洞國際標準高爾夫球場和一個36洞國際標準高爾夫球場、兩家四星級酒店、一家五星級酒店假日半島酒店以及廣州首家白金五星級酒店——鳳凰城酒店。碧桂園以擁有全國最大、社區配套最齊全的人居社區而在中國房地產界獨領風騷。碧桂園以其先進的管理模式、優越的工作環境、良好的企業文化集聚了大批優秀的高素質人才，他們年輕而富有朝氣，專業而富有效率，不斷發展的碧桂園為各路人才提供了充分施展才智的最為廣闊的空間，吸引著更多有志之士的加入。還很真誠的說期待我們的加入，為他們公司注入新鮮的血液。

這里的雙拼別墅綠化做得很好，但是不足的應該就是雙拼別墅顯得很緊湊感覺空間不是很大，由于目前正是建設階段所以很多設施不是很完善很多地方也沒見好所以我們也就只能看個粗略的，這花園美墅最大的特點應該是在它的中心有一個很大的人工湖，別墅依湖而建，真可謂依山傍水，環境真的很舒服，而且還配有各種健身設施及幼兒娛樂設施，通過見習，我發現碧桂園物業無論是在治理經驗，還是人才儲備、基礎管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業治理行業中的一位后起之秀，它的發展前景非常廣闊。

隨后我們還參觀了一下監控房，監控人員對我們介紹說，保衛科的保安治理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安治理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為學生提供各種服務，形成了治理處一道亮麗的風景線。

下午我們最主要看的是親鄰美墅（聯體）和優雅景觀洋房、電梯洋房等，跟上午差不多，也主要是介紹一下周邊設施和周圍環境，通過一天的見習，我也發現了該物業管理公司的一些不足。

部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的發展，但 當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的健康發展。

由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。

對于這些問題，個人覺得采取以下措施，以促進企業快速、健康發展。

1.明晰權力和責任。碧桂園物業欲走品牌之路，就必須走獨立發展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規范各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。

2.建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適合本企業特點的規章、制度，來規范員工的行為。要樹立碧桂園物業品牌，必須要健全規章、制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規范。只有健全這些規章、制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業，才能樹立咸寧碧桂園物業品牌。

最后想談談自己對這次見習的體會。

通過見習，我發現碧桂園物業無論是在管理經驗，還是人才儲備、基礎管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業管理行業中的一位后起之秀，它的發展前景非常廣闊。但在咸寧，咸寧碧桂園物業的品牌不太響亮，若咸寧碧桂園物業挖掘新聞，借用傳播媒體，擴大其知名度。那么，將在物業管理行業新的規范調整期占有更大的市場，讓更多的居民享受到其優質滿意的服務。

通過見習，我認識到要做好物業管理，既要注重物業管理知識的，更重要的是要把實踐與兩者緊密相結合。物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性。因此，在物業管理實際中，要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求為中心，一切從業主需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急，做業主之所需”服務宗旨，不斷，不斷創新，與時俱進，為業主提供整潔、優美、安全、溫馨、舒適的居住環境，為全面建設小康社會開創物業管理新的里程碑

碧桂園培訓心得篇三

見習報告

——咸寧碧桂園物業管理

學校：咸寧學院

院系：資源與環境科學學院 專業：工程管理

學號：085321019

姓名：施燕

見習時間 ：2011年11月19日

見習地點 ：咸寧碧桂園

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。

一、咸寧碧桂園物業簡介

咸寧碧桂園物業公司于2008年4月份成立，隨著社區的不斷成熟發展，咸寧碧桂園物業業已成長為集物管、客服、水電、家政等多部門全方位服務的大型管理公司，從業人員達500人，為咸寧碧桂園社區業主提供諸多便利，在保障社區安防、衛生、社區服務方面亦獲得諸多贊譽。碧桂園集團以“五星級服務”的為物業理念，并提出物業服務要以“讓業主得到真誠的關懷和優質的服務”為最高使命。

咸寧碧桂園物業公司一直致力使碧桂園的業主能享受有安全、完善、優美、熱情和輕松的環境與氛圍，努力為廣大業主提供五星級的服務。業已成熟的三個大型苑區均設有360度全方位門禁系統，24小時均有專業人員職守，業主進入均需通過電子刷卡，從根本上保障了社區居民的人身和財產安全。

二、碧桂園物業的管理理念

1、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。招聘人員須具備相關技術條件，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓工作。物業讓新員工了解對小區的基本情況、減少盲目性。

從實際出發，管理處嚴格參照ls09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量

考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響。

2、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

碧桂園物業管理公司利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力

3、推行業主互動，促進公司與業主之間的良性互動。

在見習中我了解到碧桂園物業管理公司在與業主關系管理方面，設立了新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

三、碧桂園物業的管理方式

1、設備管理。管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用等等。

2、安保隊伍。管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務。

3、清潔綠化。清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進行登記和匯總，并記錄于《設施清單》中、制定《清潔園林器械操作規程》，報社區服務中心主任審批后

實施、按操作規程使用園林器械，主管安排相關綠化人員進行管理和保養；維修保養后填寫《設備維修保養記錄表》。主管制定《農藥使用標準與規程》，報社區服務中心主任審批后實施、綠化工按標準使用噴施農藥，使用后記錄于《綠化養護工作日記表》中。清潔綠化工根據《清潔綠化部工作手冊》的規定實施綠化養護工作，并記錄于《綠化養護工作日記錄表》、綠化主管負責對各崗位的工作進行巡檢，并填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》。、主管對巡視中發現的問題及時安排相關人員進行處理，范圍外的問題填寫《業務聯系單》交由社區服務中心處理；器械使用后，組長負責填寫《清潔綠化工具使用登記表》，主管負責制定綠化養護方案，報社區服務中心主任審批，由主管負責組織實施；清潔綠化主管按標準配置清潔工，并制定綠化工作流程。

4、工程維修。主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為業主/住戶提供及時周到的物業設備等維修服務。可分為日常入戶維修和非一般性的維修。日常入戶維修又可分為：接報修、入戶維修、供排水維修、供電維修、門窗維修。非一般性的維修應委托專業維修隊維修，工程維修人員并對所委托項目的維修質量進行監督和跟蹤。社區服務中心當值人員接到業主/住戶報修后，分類明確，應在15分鐘之內開出《維修單》或給予答復處理時間，特殊維修可預先聯系有關單位，根據具體情況答復維修時間，較困難復雜的維修要求72小時內完成；同時應向住戶解釋原因；維修部當值人員接到《維修單》后立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在1小時之內到達現場。一般性維修不超過2小時之完成，較困難復雜的維修要求72小時內完成，同時應向住戶解釋原因。入戶維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住戶可用可視對講與其聯系，在得到同意后方可進入；無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好。維修時應多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明。維修后要做好現場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時移動的家具用品應按原位置放好；功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象；維修時應盡量滿足住戶要求。

四、見習體會

通過此次的見習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這

一過程中，我十分注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作。我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。增長了知識和才干。見習之后，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程書本上講的很淺顯必須實際操作才能真正的明白。而有些像iso9000、ohsas18001及iso14001等體系認證，書本上就沒有涉及，必須靠自己去學習。

我在見習期間大致上了解了小區的資料文件（物業服務的要求）與各部門對工作人員的要求及工作流程。因此我們除了學好專業知識還要從實際中的生活去體驗了解業主的自身利益，從而更好的為業主提供更優質的服務。實習是通過實地的實踐把課堂中所學到的理論知識靈活地運用到實際生活中去。理論聯系實際才能更好地把專業知識學好，希望以后能有更多類似的學習方式。

同時我也深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。

碧桂園培訓心得篇四

鳳凰城碧桂園報告

今天我們來到位于廣州市廣園東路新塘路段的鳳凰城碧桂園來參觀學習。大概是早上的九點多鐘就來到這里，我們首先是參觀鳳凰城酒店。這個酒店是全國首家以白金＂五星級＂標準建造的自然山水酒店。酒店依山面湖而建，設計豪華典雅、獨具東西方文化底蘊和異域風情。鳳凰城酒店的樓高6層，外邊是用石塊切成的，看上去很高貴，典雅，并且酒店還充分發揮“商務、度假、旅游、會議”的功能優勢。

之后，我們進去酒店的大堂看看。大堂的的設計很特別，天花都是一些歐洲風格的畫，看上去很有氣派。并且大堂的一邊走廊的設計也很特別，用了紅線玉的柱子。燈光上用了一種偏于紅色和黃色的燈光來照射柱子，這樣的效果令人有一種嚴肅的而莊嚴的感覺在里面。紅線玉做成的柱子是一條的，沒有空隙，是很完整。酒店的柱子的旁邊都有一些植物的承托，令到這種紅黃色的射燈的柱子別有一番風格在。在這個長廊的地板是用拋光磚組成，這些磚的圖案也很特別

很有立體感，并且是有一個磚是由三塊組成的，顏色也不同的，令到這個大堂的長廊有顏色和射燈的顏色有呼應。然而這些長廊的歐洲風格的畫，在這里有點綴的作用似的。所以，我自己覺得這個酒店的大堂長廊的整體設計和布局都是很不錯的，自己也喜歡這種情調。整體顏色的搭配都是很協調的。

而我發現長廊的天花跟進門口的中心的天花是不同樣的效果的，不過，鳳凰城酒店里的整體都沒有格格不入的感覺，很整體。在紅線玉柱子的排列下和整個長廊的整體搭配下，這條長廊感覺一種走在皇宮下的走廊似的。并且有長廊的隔

壁的餐廳，這間是歐式的餐館。天花的每處地方都是很細致的，這樣的就能體現到五星級酒店的所在之處。

這個酒店大堂的地方，我還發現了一些設備。這些設備都是令人家很少會注意到得地方，但是大堂的布局者令這些設備在這個地方不會突出來，令到這些東西很好做到次要的作用。那就是消防設備，這些設備是必不可少的。并且在這么大的酒店里。

這里的消防栓就在一個長廊的轉角處，并且它的旁邊的顏色和整個空間不會顯得突出，這樣既可以令到消防設備不會少，也令這個空間的設計不會差。

參觀了酒店后，我們來到酒店對面的公園走走，這里也有很多值得我們學習的東西在。例如五星級酒店下，園林的設計都是很講究的。可能是天氣太冷啦，沒有什么人到園林公園走走。不過，一處有石塊切成的噴水池切得很好。它是一塊一塊的貼上去的，不是我們平時看到市區的那些石墻。它是用一塊一塊石塊用水泥貼上去的，并且很整體的。公園的水池更在番禺的寶墨園不同的是，寶墨園是人工造成的，看上去很不自然，而這里的水池看上去是很自然地，一點都不像是人工造成的。

所以看過一些園林的造型，像到鳳凰城酒店的公園就運用知識，去了番禺的寶墨園沒有錯的。

后來，我們還看了一些鳳凰城碧桂園的樣板房。

在今天看了很多五星級的東西，有酒店，有園林公園，有樣板房。這對我們以后設計室內空間有很大的幫助，也對室內空間對外的景觀的設計有幫助。使得我們了解五星級的家使用的材料與設備的運用的效果是怎么樣的。

指導老師： 學生：

時間；

碧桂園培訓心得篇五

碧桂園解密

2003年05月23日10:59 陳雙全

作者: 陳雙全、談偉峰

碧桂園奇跡的創造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價廉物美的品質及準確的目標市場策略，將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。

脫穎而出 并非“從天而降”

碧桂園是一個善于制造神話的企業。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經典之作。

1999年碧桂園開始進入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，這個價格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價格令業界感受到了巨大的沖擊和震撼，創造了兩個多月銷售一空的奇跡。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店。”

這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰。5月1日，當人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時，呈現在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發了2500畝，但大規模的現樓和看得見的環境與配套，足以沖擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心。

王志綱談到碧桂圓的成功經驗時指出，碧桂圓的特點在于低價、快速。應該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認為在背后，還有更深層次的本質或者說戰略。

在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質優價廉的產品，一個便是提供優質的服務。其價格打破了消費者的心理底線，而其“給您一個五星級的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價廉”的策略贏得了消費者的青睞。

碧桂園10年，攻城掠地無數，到底它為何能夠在競爭激烈的廣州房地產市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？

其實，無論是王的觀點還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認為碧桂園的戰略可以概括為“準確定位，規模制造”八個字，這是碧桂園10年戰無不勝的真正原因。

主體市場還是主流市場？

曾長期負責碧桂園品牌規劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說：“碧桂園針對的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對價格比較敏感的一批人，而一些發展商針對的是主流市場，針對的是較高端的消費者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動著房地產未來的發展方向。從根本上來說，主流市場對生活方式的追求和主體市場不一樣。碧桂園抓的是主體市場，對格調、品味不會考慮太多，而講究實在、性價比。因此，碧桂園的產品滿足了主體市場消費者的需求，其旺銷是必然的。”

碧桂園擅長的是大規模屋村式的生產，這種大規模的供應量正好適合了主體市場的定位策略。同樣是面對主體市場，但每一個碧桂園的樓盤又有一定的區別。在鳳凰城的操作中，對于目標消費群的劃分與以前有很大不同。

鳳凰城銷售總監龍爾綱指出，在目標消費群的劃分上鳳凰城有重大轉變，就是由以階層來劃分目標消費群轉變為以階段為標準。鳳凰城的目標群是“大學畢業后五年、成長中、發展型”的人群，他們具有獨特的特征，他們向往一種更優雅的生活環境，一種更好的生活方式，但同時對價格又具有很高的敏感性。

對目標消費群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅實的基礎。

房地產定位思想成功運用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“soho現代城”；在深圳，有萬科的城市花園；在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運動”為主題的“奧林匹克花園”。

在對目標消費群的深入研究后，鳳凰城進行了創造性的定位，“為每個成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領的別墅”。住上別墅可以說是每個人的夢想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優勢，可以為消費者提供心動價格的別墅。這正迎合了消費者心理，正如我國著名營銷學者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢。”

鳳凰城以別墅為主打產品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營造的是全程自然的生態環境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區中心那種“只顯身份卻無法得享優美環境”的住家別墅，而是“度假環境里的常駐別墅”，揉合了現代都市生活的時尚便利與郊區生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統一。

價格是永遠的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。

鳳凰城這次推出的別墅主要是townhouse式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現代兩種風格，面積160～180平方米，戶型多達9種，價格僅從50萬元起。至于獨立式的豪華別墅，建筑風格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區的樓盤50萬只能買一個80－90平米的房子，而且房子所處的環境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產品價格，你不心動嗎？

規模制造，價格為王

碧桂園老板對碧桂園的定義是：“大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠。”在這個信念支持下，針對不同消費對象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個碧桂園的選址不一樣，但其建設開發理念是不變的。

1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發，已經有200多萬平方米的供 應量。港資背景的祈福新村一向致力于營造鳥語花香的居家度假環境，已取得開發2000畝、售出16000多戶的好成績。麗江花園（占地1200畝、已開發600畝）經過八年的苦心經營，吸引了很多中國的白領階層，包括藝術家、離退休干部，確立了獨特的麗江生活方式，發展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態初進洛溪，以不到3000元／平方米的低價，重拳直擊麗江花園6000元／平方米房價的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。

鳳凰城把規模制造、成本領先的戰略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯排別墅，均價2800元的優雅洋房。低價是吸引購買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應就是“50萬元一棟別墅”。

在過去的10年中，碧桂園不斷擴展，而“物美價廉”卻是其始終堅持的法則。碧桂園老板說，一個企業最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價位，即“價廉物美”，這是碧桂園保持長久生命力的原因。

碧桂園有員工近3萬人，從設計、規劃、建筑施工到裝飾、物業管理都是自己的，甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農場出產的，可謂將縱向一體化發揮到了極致。“一條龍”開發使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價格把房子賣給消費者。

按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時它還使得公司能很好地控制成本。當然，這種減少交易成本的前提是企業內部提供的產品要能內部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴展，而且樓盤規劃一個比一個大的原因，通過規模經營來吸收內部產品，達到降低成本的目的。

另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設計到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時施工。如果企業不能快速反應，實現項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。眾所周知，房地產項目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。一位銀行行長戲稱，“廣州哪有什么房地產30強，只有中行、建行、工商、農行四強。”碧桂園操作如此大規模的房地產項目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農業銀行一年的授信額度就達到10億。一個民營企業能得到銀行如此的信任，主要歸功于其能將項目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系。

當然，規模經營讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因為規模化本身是拒絕個性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病。此次鳳凰城的聯排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認為這些聯排別墅與農民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯排別墅賣得最為火爆。實際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現象的存在一點也不奇怪，主要是專業人士與消費者的眼光的差異造成的。

“準確定位”為碧桂園找到了一個對價格敏感的消費者市場，“規模制造”為滿足目標市場提供了可能。有的企業選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個小池塘，再成為小池塘中的大魚。

碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。

企業層面反思：有多少輝煌可以重來

·市場份額≠利潤

1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業評論》發表的《品牌經營的最佳戰略》一文中，提出了以盈利能力為導向的品牌戰略構架。

傳統的觀點認為，市場份額決定盈利能力。但是，當他們研究了40個大類消費品中高檔品牌的盈利能力后發現，單單是市場份額一個因素并不能決定盈利能力。

他們認為，品牌的盈利能力是由兩個因素決定的，即市場份額和這類產品的性質（或者說是品牌參與競爭的產品市場的性質）。一個品牌的相對市場份額對其盈利能力的影響，要根據整個商品大類是以高檔品牌產品為主還是以低價品牌產品為主的情況而有所差異。他們運用這兩個因素畫出一個矩陣圖。

處于不同象限對一個品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構成，這類商品中的大多數品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產品的回報會低一些。如果你選擇了不同的象限，相應的你也要采用不同的戰略。

低路品牌，即產品在一個相對低價類商品中競爭，并且擁有一個較高的相對市場份額。大多數的低路品牌的利潤并不是通過它們的價格實現的，更多的是通過成本領先來實現的。因此，在這個象限內的品牌，其首要目標應當是削減成本，并把節約的資金再投入到進一步的降價中去。

碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報。碧桂園鳳凰城市場總監龍爾綱早于2002年５月８日就跟《南方都市報》記者表示，他對“五一”有總結，首先就是“多賣沒多賺”。

正如模型所顯示的，低路品牌的核心關鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間？

·碧桂園剩余空間分析

碧桂園“低地價”的牌已經快打完了

除了花都買下的土地沒有開發外，碧桂園在廣州的東西南北都已經建起了一座座衛星城，在廣州發展這種大盤的余地已經不大了。

碧桂園異地擴張面臨挑戰

從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國居住領域的旗幟”可以看出，碧桂園已經不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進行品牌擴張已是勢所必然。但是，異地的品牌擴張對于碧桂園的戰略與品牌都提出了新的挑戰。特別是一體化的經營模式，在異地根本就行不通，因為碧桂園的一體化是靠規模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經營。

消費者方面會慢慢成熟

消費者也會慢慢地成熟，當碧桂園所針對的主體市場一點點地縮小和逃離，當消費者對于價格的敏感不再如此顯著而更關注產品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會有很大的問題。你的目標消費者群針對的是主體消費者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠”的消費者，但是，我們在這里忽略了更多的主流消費者。最先開發的順德碧桂園，針對的是珠三角先富的階層。這樣可能導致很多“先富起來的人”不會在鳳凰城買房，因為房子已不僅僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業5年，成長中、發展型”的消費者混合在一起。

讓消費者像買白菜一樣買房的后果

鳳凰城的營銷者認識到，房地產的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰，目標消費群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購買。為什么呢？本來買房是一件很重大的事，可消費者在現場就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多。看來人真是有羊群效應的，大家都買的東西肯定不會是差東西，將一件本來應該是理智性購買行為轉化為沖動性購買行為，這是鳳凰城的營銷成功之處。

但我們也應看到，這樣的做法會給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費者期望的地方，消費者可能就會投訴等。其實，所謂的不符期望，可能只是購房時消費者沒有了解清楚地問題而已。

碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價廉”的碧桂園樓盤值得消費者等待？

行業層面反思：四對矛盾

鳳凰城營銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個廣州房地產市場，甚至整個中國房地產市場，鳳凰城給整個房地產行業提出了四對矛盾，這四對矛盾的探討、爭論、解決或許將決定房地產行業的走向！

·價格戰還是價值戰

盡管碧桂園不認為鳳凰城掀起了廣州房地產市場的價格戰，但是業內人士認為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價已經引領廣州的房地產市場進入價格競爭時代。鳳凰城的價格也可能成為一種新的標桿，它將影響到其他房地產企業的生存。在這個新的標桿下，除了少數幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產企業之外，其他的企業不可避免地要重新審視自己的生存機會。

事實上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產商的別墅價格有意無意的在調低。鳳凰城是否會讓剛開始進入價值創新的廣州房地產市場又回到價格的老路上？

·“竭澤而漁”還是“放水養魚”

鳳凰城為廣州房地產的競爭設置了更高的平臺，廣州房地產業要保持長久的生命力，保障穩健有序的發展，就必需不斷制造新的特點，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產業未來一段時期的“創新與突破”呢？鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場面。

當青島有100多棟別墅由于價格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時候，碧桂園由于低價而創造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對市場的“竭澤而漁”還是“放水養魚”？是否因為低價的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場的繁榮呢？

·規模經營與個性化矛盾

規模經營可以降低成本，但規模經營往往是以犧牲個性為代價的。因此規模化經營也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，因為風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領別墅稱為新時代的“筒子樓”。

·長期與短期的矛盾

在地產“服務品牌”上，碧桂園可謂華南地產界的成功典范，10年來高擎“服務品牌”大旗不松手，并且不斷進行深化、細化、日常化，把服務變成整個公司無處不在的企業文化。

但在5.1鳳凰城的廣告傳播中，碧桂園的核心價值被扔到一邊，“給你一個五星級的家”沒有在廣告中出現，用的最多的是“給每一個成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50萬可以買別墅”。當鳳凰城以價格作為主流定位時，也就是對于以往碧桂園品牌資產的釋稀。廣告沒有品牌價值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導消費者對于價格的過度關注而忽略其品牌的內涵，對碧桂園長期積累下來的品牌資產是嚴重的損害。

點評：

鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的！

我們認為，這種模式的運作也存在不少的問題。事實上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業又盲目跟進，整個產品大類，整個市場會進入一種負循環。我們的彩電業、dvd行業的慘劇就在眼前，雖然發展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費。

有市場份額有用嗎？有銷售額又有用嗎？

通過創新，產生差異化，為不同的消費者提供個性化的產品，不要把關注點總放在價格上，更應該體現價值。為企業的長遠發展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時的銷售額、追求暫時的輝煌。通過低路品牌獲得的優勢是暫時的、脆弱的，因為沒有利潤支持的市場份額是一種負擔，而非優勢；相反，通過創新、差異化獲取的優勢才是持久的、堅實的。

為消費者提供價值而非價格，進行創新、價值之爭而非價格之戰，是房地產企業乃至其他所有企業獲取最后勝利的重要因素。

碧桂園的企業標志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運動，但也可能會讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。