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常州市物業管理條例實施細則篇一

目錄

總則

業主與業主大會

物業的使用與維護

法律責任

附則

第一章 總則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章 業主及業主大會

第六條 房屋的所有權人為業主。

業主：已經與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的，應當具有業主的權利；業主分為自然人業主與非自然人業主。

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

大會召開：30名業主聯名，即有權召開業主大會；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

物業管理區域：物業管理區域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業主對物業管理區域有不同意見的，可以要求法院進行確認。

第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

投票權：每套房屋有一個投票權，但是無論如何，一名業主的投票權不得超過10%；對于業主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關聯關系，則全部具有關聯關系的自然人業主與法人業主所具有的投票權之和不得超過15%。

發起：30名業主聯名可以發起召開業主大會并成立業主委員會，發起人應當將業主大會章程、業主委員會章程、議事規則、財務管理規則、物業服務監督規則等文章以郵件的形式送至物業所有的區、縣人民政府房地產行政主管部門進行備案，如果房地產行政主管部門對備案內容提出修改建議，發起人應當根據修改建議進行補充更正，但此等修改建議僅限一次。

業主委員會：業主委員會成員只能是業主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業主委員會。物業管理區域的房地產開發企業人員可以加入業主委員會，但不得成為業主委員會主任。

銀行開戶：發起人在辦理完畢備案手續后，應當憑業主委員會章程、議事規則、財務管理規則到當地銀行辦理銀行開戶手續。

主體地位：業主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟與仲裁，業主委員會所有的財產應當進行登記備案，并以其登記所有的財產獨立承擔民事責任。

第十一條 業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有１／２以上投票權的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權１／２以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權２／３以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

選舉日：業主有權在投票日通過投票方式選擇業委會成員。

選舉公告：各地房地產行政管理機構或3%但是不少于十名業主聯合成立的選舉委員會，應當在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應當包括以下內容：業主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點。

候選人介紹：各候選人可以向業主介紹自己的情況，包括個人基本信息、當選后的工作目標與施實過程、無法完成目標時可以承擔的責任，以使業主能夠對候選人情況有所知情。

行為責任：侵害業主對候選人知情權和對業委會成員選舉權的行為系違法行為，房地產行政管理機構的負責人應當受到行政機關的處分，權利受侵害的業主有權到人民法院主張選舉無效，并有權向房地產行政管理機構及負責主張民事賠償，賠償的標準以每個投票權5000元。

第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經２０％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

定期業主大會：第一次業主大會的召開時間由各地房地產行政管理機構或3%但是不少于十名業主聯合成立的臨時選舉委員會的決定，每年三月、六月、九月第三個周六九點為業主大會的召開時間。

臨時業主大會：由3%但是不少于十名業主聯名，可以召開臨時業主大會，臨時業主大會的費用由聯名的業主承擔，如果經過表決，可以全體業主分攤會議費用。

第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開１５日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起３０日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業委會備案：區、縣人民政府房地產行政主管部門對于收到的備案申請應當做出同意備案或者不同意備案的決定，業主委員會發起人如果在發出郵件后三十天內沒有收到不同意備案決定的，應當視為已經同意備案。

法律責任：對于不同意備案的決定，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當依照法律、法規或者規章的要求，作出相應的說明；沒有規定不同意備案的，區、縣人民政府房地產行政主管部門及負責人應當向業主承擔民事賠償責任，其標準為房屋貸款的利息。

第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。

業主公約：業主公司是業主之間簽訂的集體合同，其內容不得違反法律的要求，業主認為業主公約侵害自己利益的，可以請求法院撤銷或者變更相關條款，業主委員會應當參與訴訟。

第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業管理

第二十一條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

基本原則：建設單位不得選聘有關聯關系的物業公司，所謂關聯公司是指物業公司與建設單位有利害關系，是否具有利害關系，可以由業主向法院提出確認之訴。建設單位選聘有關聯關系的物業公司，業主可以提出撤銷物業服務合同。

第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

臨時公約：業主或者買受人對臨時公約有不同建議的，有權要求建設單位增加、修改、刪除相應的條款，人民法院應當受理業主的請求。

第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

民事責任：因為合同終止造成的損失，由建設單位與前期物業管理公司協商承擔，但是不得損害業主利益，損害業主利益的，每戶業主的最低賠償金為三千元。

第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

責任認定：建設單位處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，如果沒有業主大會或者業主委員會的書面認可，即為擅自處分。

民事責任：建設單位擅自處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，應當將其收益的兩倍支付給業主作為賠償金，每戶業主的最低賠償金為三千元。

第二十八條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

責任認定：物業管理企業承接物業時，沒有共用部位、共用設施設備的查驗記錄的，視為可以正常使用。

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

民事責任：物業管理企業沒有在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會的，應當向全體業主承擔賠償責任，每戶業主的最低賠償金為三千元。

第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第四章 物業管理服務

第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

企業數量：業主委員會可以決定聘請物業管理企業的數量，業主委員會可以聘請一個綜合性物業管理企業，也可以聘請多個專業性物業管理企業。

第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

合同內容：物業服務合同中沒有說明的內容，應當按照有益于業主的原則，求法院予以確認。

第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

民事責任：對于造成人身傷害的，最低賠償額為三千元；致人死亡的，最低賠償金為十萬元。

第三十七條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

交接程序：物業管理企業也可以在業主委員會監督下，直接與前一任物業管理企業辦理交接。

第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

民事責任：物業管理企業改變物業管理用房的用途，應當向業主承擔賠償責任，向全體業主支付其因此所得收入的兩倍，沒有收入的或者收入難以計算的，則向每戶業主支付賠償金不少于一千元。

第三十九條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

第四十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

民事責任：物業管理企業將全部物業管理一并委托給他人的，應當向業主承擔賠償責任，每戶業主最低賠償金不少于三千元。

第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

在國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法頒布之前，或業主與物業公司均認為可以不采用上述物業服務收費辦法的，或業主委員會與物業公司均認為可以不采用上述物業服務收費辦法的，在簽訂物業服務合同時，雙方可以自行確定服務價格。

第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

業主委員會可以收取物業服務費用，但應當放于業主委員會開設的銀行帳號上，任何業主均有權查閱銀行帳號的資金變動情況。

第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產行政主管部門應當在網上公布，對于業主提供的物業服務收費問題，應當在三天內予以書面回復；沒有法定理由拒不回復的，縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產行政主管部門負責人應當向業主承擔賠償責任。

第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

物業管理企業可以根據業主委員會的委托向全體業主提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

物業管理企業接受接收委托收取的各項費用，應當存放于業主委員會的帳戶上，在業主委員會監督下轉交給供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位。

第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五章 物業的使用與維護

第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第五十一條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

民事責任：業主、物業管理企業違反前條規定，應當向業主承擔賠償責任，每戶最低賠償金為二千元。

第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

民事責任: 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位違反前條規定的, 應當向業主承擔賠償責任，每戶最低賠償金為三千元。

第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處１０萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。

資料移交：應當移交給業主委員會的資料而沒有移交的，由建設單位或者物業管理企業應當及時改正，改正之前，應當每天向業主支付千分之一的賠償金。

第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當將沒收違法所得或獲得的罰款的50%，移交給業主委員會，沒有業主委員會的則由全體業主按比例分配；拒不沒收或者處罰的，或者拒不移交的，業主或者業委會可以向人民法院提起訴訟請求。

第六十一條 違反本條例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當將罰款用于支持業主委員會工作，全部罰款應當專戶保管帳務公開，任何人均可以進行查閱。

第六十二條 違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款３０％以上５０％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額２倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處１０萬元以上５０萬元以下的罰款。

第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處１萬元以上１０萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處１０００元以上１萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處５萬元以上２０萬元以下的罰款。

第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十條 本條例自２００３年９月１日起施行。

秦兵質疑：其實本來此條應當說明本條例的立法依據，是《合同法》還是《民法通則》，但是這部法規確實沒有上位法，它沒有什么穩定的立法依據，所以其結果必然是錯誤百出；它與《土法管理法》、《公司法》一樣，出臺之日就是落后之時。

秦兵質疑：根據此條規定，業主好象是在與物業公司共同行使為公共設施的管理權限，但是研究后面的內容可以發行業主承擔的主要是義務，而物業公司具有的多是權利，這樣雙方的合作關系是很難持續下去；本來現實中物業公司就已經十分強大，需要通過立法來限制它的各項權利，但實際出臺的條例不僅沒有限制，反而有所提高擴大，真不愧是商會立法。記得某次會議中，物業商會的張釗先生說：這是我們花了四年心血寫出來的，怎么能不保護物業公司呢，果然功夫不負有心人啊。

秦兵質疑：立法的目的本來就是要細致精確具備操作性，此條顯然是一種宣傳性條款，如同開發商的廣告一樣，只能看不能用，因為“提倡”無法操作，沒有硬性規定。

秦兵質疑：顯然也是廣告性語言，可見立法者也想給自己臉上抹光，只不過前提時不能得罪企業，只好犧牲業主了。

秦兵質疑：本來民政部想管業委會的注冊登記，按照非商業社團到民政部門登記，但考慮到巨大的商業利益，建設部并不同意放棄這部分權力，而民政部即沒有獲得人大代表的支持也沒有獲得業主、消費者協會的支持，在這次權力斗爭中失敗了，最后全部權利給了建設部，真是遺憾！

秦兵質疑：中國實行的是物權登記主義，就是說只有取得所有權證才是房屋的所有權人；所以在消費者取得所有權證以前，房屋所有權人始終是開發商，所以從現在開始，凡是沒有拿到所有權證的人都可以不交物業費了，立法者自己不動腦，只好我們動腦了。

秦兵質疑：既然每個業主都有提議召開業主大會的權利，為什么后面又要說需要20%業主的聯合提議呢？這項權利是個人權利還是集合權利，概念不清啊。

秦兵質疑：如何行使選舉權與被選舉權，此條例沒有寫，屬廣告條款。

秦兵質疑：如何監督業委會工作，此條例沒有寫，又是空頭支票。

秦兵質疑：業主如何行使此項權利沒有寫，空頭支票。

沒有程序保障的權利條款都是垃圾條款，本條例中特別多！

秦兵質疑：權利需要詳細的描寫才能實現，因為權利行使需要多方配合；而義務的描寫則要簡單，因為這樣對于物業公司才是一件好事情。

秦兵質疑：2003年7月3日星期四

秦兵質疑：全國的房地產銷售都依據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《合同法》，大家的房屋所有權都是同一部法律出來的，為什么選區的劃分不能全國統一呢？這樣本來一部法規可以解決的問題，需要31個規章來解決，立法成本大大提高，社會矛盾的可能性也大大提高，只是法院與律師的生意會好起來了。

秦兵質疑：什么叫指導？業主怎么啟動“指導”程序？如果房地產行政主管部門不指導怎么辦？什么叫選舉？如果進行選舉？是差額還是等額？沒有選舉能不能產生業委會？……，我可以想出十幾個問題，我想立法者大概也想到了，可能電視劇里又有了什么好鏡頭，人家頭一歪，不寫了！

如果一個社區分三期建設，那么何時開始成立業委會？一個人能夠成立嗎？如果有兩組人都準備成立業委會，那么如何從中選擇？業委會成員能夠有報酬嗎？有時樓與樓之間的利益差距比較大，每座樓是否都可以成立業委會？這些是否都需要進行具體的規定。

另外業主大會與業委會到底誰去登記，原來是業委會，現在看來成了業主大會，到底誰具有法律意義上的主體資格？現在看不出來。在公司中，股東大會雖然是最高權力機構，但其本身不具備主體資格，股東大會不能做為合格的主體參與訴訟，只有以股東個人的名義主張權利。在小區也不一樣，我認為應當對業委會進行注冊登記，而業主大會只是一個臨時的會議機構，不應當進行注冊登記。

業委會進行登記是否與入住率有關系？如果入住率達不到法定人數怎么辦？

2003年7月5日星期六2003年7月9日星期三

秦兵質疑：業主大會通過誰來行使上述權利？如何行使上述權利？如果其權利受到侵害怎么辦？又是一空條款，真是沒有辦法啊。

秦兵質疑：此條系物業公司千年化的有利條款，對于有2000戶業主的社區，物業公司基本上做定了，幾乎不可能出現2/3反對的情況，即使有一天業主們給了2/3反對票，物業公司也可以說：你們不是一天寫的吧，每一天的反對票都不到2/3，所以每一天我都不能離開，既然這樣，我必須呆下去。

另外，這個條例在確定表決有效性方面的規定是比較模糊的，我們可以想象一下：如果社區共有1000戶業主，如果一個人通過某種方式取得了501戶業主的委托權，成為他們的代理人，那么無論業主大會有多少人到場，只要這個代理人到場，就視為有效的會議，因為《條例》規定可以由代理人參加業主大會。

這種情況看起來容易簡單，可以成為業主進行維權斗爭的有利武器；但同時也隱藏著風險；因為有一個人心懷不測，那么就可以慢慢征集業主委托，在取得了2/3業主的委托權后，就可以利用這種優勢恣意妄為，他一個人就是業主大會，他說的一切都應當得到執行，一種新型社區專制與獨裁將應運而生。

這一切都是因為《條例》出現了立法錯誤：它沒有將參加會議的代理人與行使投票權的代理人分開，沒有定義“到場”是什么意思，沒有限定代理人受托的數量。所以我說《條例》是立法垃圾！

秦兵質疑：什么叫定期會議？是每個月定期還是每年定期？如果定期會議不召開怎么辦？又沒有寫，真是替立法者著急啊。

秦兵質疑：到底是誰去通知全體業主??？是業委會嗎？如果是第一次會議怎么辦？此時業委會還沒有呢，依靠誰來組織第一次會議呢？那個時候還沒有業委會，是不是要依靠政府呢？這個條款決定了在某些社區，業主大會永遠無法召開，我想可以以北京的世紀城（據說開發面積為240萬平方米）為例，大家看看何時才能有有效的業主大會。

秦兵質疑：又是笑話了？業主大會、業委會都是業主自己的組織，他們的決定相當于是單個個人之間的合同，政府有什么權利可以撤銷這種合同？那么法院是做什么的？此條不僅違反了《合同法》，也違反了《憲法》與《政府組織法》，越看越象是鬧著玩呢。

秦兵質疑：業主大會、業主委員怎么配合公安機關？什么叫配合？公安機關不需要配合怎么辦？每個社區都可以為警察設一個值班室，但是警察未必愿意來上班??；再者，居委會是一級民間自治組織，它有什么權利指導另外一個民間自治組織？不正常嘛！

秦兵質疑；我多次給溫家寶同志說，開發商與物業公司一定要分業經營，他每次都說：“一定，一定”，不過說次還是采用了“提倡”，沒有任何強制力了，真是不夠朋友啊。

秦兵質疑：是在簽訂買賣合同時沒有前期物業服務合同怎么辦？是不是買賣合同可以宣布無效？總說半句話。

秦兵質疑：三個地位平等的主體簽訂的合同，為什么后一個合同的效力要高于前一個，為什么后一個合同的簽訂可以導致前一個合同的自然終止？顯然是違反《合同法》嘛，象鵬苑家園一樣，如果業委會與大華物業公司的合同一生效，是不是原來的物業公司可以立即撤場？這時產生的管理混亂由誰來承擔責任，簡接是胡鬧的條款。

秦兵質疑：這條還是比較不錯的，找不出太多的問題，不過此條刪除了也沒有什么影響。

秦兵質疑：此條使用了“應當”，就是說必然這樣，如果資格證書是不是就不具備執業能力？那么我們是否要建立清潔員職業資格證書。

秦兵質疑：既然物業公司只能由業主大會選聘，為什么合同要有業委會來簽訂呢？而且現實中不可操作啊，業主大會人數眾多無法與物業公司談判，如果由業委會來談判又會出現因為業主大會不同意而使業委會承擔締約過失責任的風險?？赡芤院髸霈F新型合作方式，但是目前我看不到這種選擇的科學性。

秦兵質疑：本來這個條例就是要確定物業公司的法律責任，但是偏偏它又說要再依法，實際就是說物業公司一般沒有責任；我們本來以為此條例可能解決問題，可它總是讓我們感到失望！

秦兵質疑：此條還是可以的，雖然沒有太細致的規定，但是基本原則確定了，余下的就讓業主們發揮吧。

秦兵質疑：什么叫“做好”交接工作？如果不做好怎么辦？ 現在最多的問題是業主選擇的新物業公司無法進入，舊的物業公司拒不退出社區；而舊物業公司之所以不退出的原因除了利潤之外，還有一個重要的原因不承擔責任。

秦兵質疑：此條不是剝奪了物業公司與業主之間的定價權嗎？不但違反了《合同法》而且違反《憲法》，屬于最惡劣的條款；縱觀全世界的立法，其趨勢為政府漸漸退出市場，但反其道而行之，不僅沒有退出，反而積極進入。我們自己家里聘請保姆，為什么要由政府替我們定價？如果業主按照這個價款付了款，物業公司服務不好，是不是由政府來替物業公司履行責任？這樣不僅侵害了業主與物業公司的財產權、破壞了市場秩序，而且增加了政府的行政責任，可謂損人不利已，真是瞎胡鬧！

秦兵質疑：此條即可以約束開發商，也可以約定消費者；當消費者沒有取得產權證以前，消費者是使用人；如果消費者取得產權證后再出租給承租人，則承租人就是使用人；只是物業費用如果由業主承擔連帶責任可能不是很妥，主要目的是減輕物業公司或者業委會收費的難度，降低其成本。

秦兵質疑：又是廣告性的法律條款，不寫也可以。

秦兵質疑：業主交費時有沒有選擇權，有的業主不想到物業公司去交費，是不是可以實現？現在有的小區物業公司每次只售50度電，業主每周要去一次，然后借機收取各種費用，這種情況怎么辦？業主大概沒有任何對搞的權利。

秦兵質疑：此條還好，基本原則與細節都沒有太大的失誤，只是應當最后注明：保安人員侵犯公民合法權益的，應當由保安公司承擔連帶責任。否則現在的情況是，保安打人后就走了，業主去找公司，公司一般都說不是職務行為，與我們沒有關系，這樣人身怎么能夠有保障！

秦兵質疑：什么叫及時？能不能規定一個時限，或者不處理的責任？否則總是讓人干等。

秦兵質疑：如果物業公司沒有經過業主大會同意改變的用途后應當承擔什么樣的民事賠償責任？凡是沒有責任的行為就是不受限制的行為，如果不寫明盜竊要處有期徒刑，那么街上四處都是小偷。

秦兵質疑：為什么這些單位的行為就不需要通過批準呢？我看到有的小區要修管線，道路給挖開了三個月，全小區塵土飛揚，也沒有誰來承擔責任。

秦兵質疑：此條尚可

秦兵質疑：誰是責任人？如果確定責任人？又是口袋條款，什么也不說清，什么也說不清，反正什么東西都往里裝。

秦兵質疑：開發商侵害了業主的利益，至少有兩個主體得利：開發商可以獲利，當然一定要高于20萬元才合算；房管局可以獲利，在5萬到20萬之間；如果沒有造成損失，業主就不會得到任何賠償了。

秦兵質疑：因為不移交造成的損害，物業公司是否要承擔賠償責任？

秦兵質疑：如果物業公司收取了物業費用，是不是應當先退還業主后再罰款？否則每次都是房管局賺便宜業主吃虧。

常州市物業管理條例實施細則篇二

第一條

為貫徹執行《吉林市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際,制定本細則。

第二條

城鄉建設、城鄉規劃、市政公用、公安、環境保護、城市管理行政執法等部門應當按照《條例》第五條和市、縣(市)、區人民政府的有關規定，履行物業管理活動的相關職責。

第三條

首次業主大會會議籌備組成員中業主代表人數，不得少于籌備組成員總數的二分之一。

籌備組成員不得作為業主委員會委員的候選人。

不履行業主義務、欠繳物業服務費的業主，不得作為業主委員會委員的候選人。

第四條

召開業主大會會議或者表決事項，應當采用書面征求意見形式將征求意見材料送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

凡須投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名。

第五條

按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上業主委員會委員提議，應當在3日內召開業主委員會會議。

業主委員會主任、副主任無正當理由未在規定時間內召集會議的，物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以指定業主委員會其他委員召集會議。

第六條

業主委員會不履行召開業主大會定期會議、臨時會議職責或者不組織業主對某一管理事項進行表決的，物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以責令業主委員會限期召開會議或者表決;逾期未召開會議或者未表決的，物業所在地的社區居民委員會可以在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指導監督下，組織召開會議或者組織表決。

第七條

業主大會未能選舉產生業主委員會，或者業主委員會委員人數不足總數的50%，不能依法履行職責時，物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導和監督下，可以代行業主委員會的職責。

業主委員會成立后，社區居民委員會代行的業主委員會職責終止。

第八條

業主委員會會議作出的決定和業主大會會議決議、業主共同表決事項情況，實行備案制度。業主委員會應當在決定或者決議公布前，持決定、決議、業主委員會會議記錄、業主大會會議召開的過程等資料到物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。

街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當對業主委員會會議決定、業主大會會議決議形成的過程和結果進行審查。業主委員會、業主大會召開程序或者決定違反相關法律、法規規定的.，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以責令限期改正，逾期不改正的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)有權撤銷決定或者決議，并在物業管理區域內公布。

第九條

社區居民委員會應當建立物業管理工作聯席會議制度，每季度召集一次物業管理聯席會議。聯席會議由業主委員會、物業服務企業、公安派出所組成，并可以邀請街道辦事處(鄉、鎮人民政府)派員參加。

第十條

物業服務企業取得資質證書后，方可從事物業管理活動。

物業服務企業應當接受市、縣(市)、區物業管理行政主管部門的定期和日常監督檢查。

定期監督檢查每3年進行一次，定期監督檢查結果在資質證書副本上予以記載。

第十一條

市物業管理行政主管部門核發的物業服務企業資質證書有效期為3年。

物業服務企業應當在資質證書有效期滿前30日內，向原資質審批部門或者承擔原審批職能的部門，申請等級核定或者換發資質證書。

第十二條

物業服務企業聘用的物業管理專業人員，必須取得職業資格證書，并接受市、縣(市)、區物業管理行政主管部門的監督檢查。

職業資格證書不得涂改、出租、出借、轉讓。

市、縣(市)物業管理行政主管部門應當建立物業管理專業人員簿冊。取得職業資格證書的物業管理專業人員，必須在一個物業服務企業從事物業管理工作。物業管理專業人員調整時，應當及時在簿冊上予以標注。

物業管理專業人員是指企業經理、部門經理、項目經理及其他管理人員，不包括工程技術人員和財務人員。

第十三條

物業服務企業取得資質證書后，不得有下列行為：

(二)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員;

(三)出租、出借、轉讓資質證書;

(四)未按照規定辦理資質變更手續;

(五)提供虛假的資質申報資料。

第十四條

物業服務企業在物業管理活動中，不得有下列行為：

(一)挪用、套用和侵占物業專項維修資金;

(二)收取物業服務費用，不向業主出具發票;

(三)濫收、多收物業服務費用;

(五)擅自改變物業服務用房用途;

(十三)與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標。

第十五條

市物業管理協會可以制定物業服務企業信用等級評定辦法，定期進行物業服務企業信用等級評定，并將評定結果向社會公布。

第十六條

(一)業主大會會議選聘物業服務企業決議;

(二)《物業服務合同》;

(三)物業服務企業營業執照;

(四)物業服務企業資質證書;

(五)繳交物業服務保證金證明。

房改售房單位、物業產權單位、社區居民委員會代行業主委員會職責，選聘物業服務企業的，按照前款規定執行。

第十七條

外埠物業服務企業在本市城區內從事物業管理活動的，應當持營業執照等相關資料到市物業管理行政主管部門辦理備案，并接受市、區物業管理行政主管部門的監督檢查。

第十八條

物業服務企業應當于每年6月、12月向業主公布一次物業服務費用的收支情況，并在履行《條例》第三十二條規定義務的同時，將組織架構、服務項目和標準、收費標準、報修服務電話等內容在物業管理區域內顯著位置或者辦公地點予以公示。

第十九條

建設單位應當按照規劃，配套建設物業管理區域內各種基礎設施、公共服務設施及共用設施、設備，并與建設項目同步建設、同步交付使用。

消防設施的規劃、建設、驗收、監督檢查、管理，按照《中華人民共和國消防法》的有關規定執行。

第二十條

建設單位向縣(市)、區物業管理行政主管部門申請確認物業管理區域內的物業服務用房時，必須提供房產測繪機構出具的測繪結果。

第二十一條

依據《條例》第四十七條規定，實施綜合服務、封閉管理項目的物業管理區域范圍，應當以該項目封閉圍欄或者周邊樓體外立面為界線。

第二十二條

危舊房改建、棚戶區改造項目的建設單位，應當按照安置建筑面積1%但最低不得少于50平方米的標準提供經營用房。

經營用房產權屬于政府所有，由縣(市)、區物業管理行政主管部門代管，委托物業服務企業經營，所得收益用于彌補物業服務費用不足部分。

建設單位必須按照規定提供經營用房。未按照本條第一款規定執行的，應當補足經營用房面積，或者交納與應當補足經營用房面積等值的房款(該房款以物業交付驗收之日的房屋市場銷售價格計算)。

常州市物業管理條例實施細則篇三

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市、轄市(區)人民的政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

物業管理工作實行屬地負責制。各轄市(區)人民的政府是所轄區域內物業管理工作的責任單位，應當加強對物業管理工作的組織領導，在街道辦事處(鎮人民的政府)明確物業管理機構，落實工作人員和工作經費;建立物業應急管理機制和長效管理機制，建立物業管理聯席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛;牽頭組織有關部門對物業管理區域內違法行為開展集中整治。

第四條 市住房保障和房產管理部門是全市物業管理工作的行政主管部門，負責物業服務企業的資質管理、建立物業服務企業信用檔案;指導、監督前期物業管理招投標活動，指導、規范物業管理市場行為、重大物業管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業管理法律、法規的行為;負責住宅專項維修資金的歸集與管理、參與物業服務用房變更和交付使用的監督管理，配合物價部門對物業服務收費實施監管。

轄市(區)物業管理行政主管部門負責對所轄區域內物業管理活動進行指導、監管。具體負責擬定轄區內物業管理的政策措施，開展日常工作的指導、監督;負責轄區內新建住宅小區前期物業管理招投標工作以及物業服務企業交接工作的指導與監督，做好物業承接查驗的管理與監督;建立物業服務項目負責人信用檔案;負責協調轄區內老住宅小區整治及轉入物業管理的指導、監督工作，配合做好業主大會、業主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監督;依法開展物業管理創建工作;依法查處轄區內違反物業管理法律、法規的行為。

第五條 街道辦事處(鎮人民的政府)具體負責本轄區內物業管理工作，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制，設立并公開投訴電話、投訴點，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區公共服務體系，為業主提供基本服務;指導社區居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協調處理物業管理中的矛盾和糾紛;負責轄區內物業服務企業交接工作和業主大會、業主委員會的籌建、換屆等相關工作，建立業主委員會信用檔案;建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜，制定轄區內物業管理應急預案，落實物業應急管理和長效機制。

社區居(村)民委員會負責協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民的政府)，建立健全物業管理工作機制，參與指導和監督業主委員會的工作，及時協調、處理本社區內的物業管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監督，建立社區居(村)民委員會、業主和物業服務企業溝通協商的“三合一”管理服務模式。

第六條 公安部門負責物業管理區域內的治安管理，依法查處擅自刻制業主自治組織印章、干擾召開業主大會會議和選舉業主委員會的行為;指導物業管理區域內汽車停放，配合做好物業管理區域內及周邊道路停車泊位設置工作，參與物業管理區域規劃紅線以內的汽車停車矛盾和糾紛的處理;負責物業管理保安服務活動的監管;對物業服務企業履行消防安全職責情況實施監督檢查，督促落實消防安全責任，及時查處損壞(停用)消防設施和占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規的行為;對物業管理區域內安防設施依法實施監督管理。

民政部門負責落實社區居(村)民委員會對業主委員會的指導、監督，參與物業管理相關工作。

人力資源社會保障部門負責對物業服務企業勞動用工的指導，對物業服務企業與招用人員依法簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行監督。

衛生部門負責對物業管理區域內二次供水的衛生進行監督管理。

建設部門負責房地產開發項目公建配套設施建設的監督管理工作，在土地出讓前依據規劃條件明確公建配套設施的建設要求，在項目建設過程中和交付使用前監督公建配套設施的落實情況;負責商品房交付使用監管工作，依法規范商品房交付使用行為;督促建設單位及時做好物業管理區域內交付后保修期內的房屋及設施設備的相關保修工作。

環保部門負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價文件審批和環境保護設施竣工驗收，對污染源依法實施監督管理;對制造超過規定標準排放的污水、廢氣等涉及環保的投訴和糾紛進行調查處理，對違反環保法律、法規的行為依法進行查處。

規劃部門負責在土地出讓前的規劃條件和建設工程設計方案審查中，按規定標準落實物業管理區域內公建配套建設指標。

園林部門負責物業管理區域內綠化調整的監管，協調解決因綠化影響居民生活以及綠化養護引發的矛盾。

城管部門(行政執法部門)負責查處未取得規劃部門許可擅自搭建建筑物、構筑物、在非承重外墻上開門(窗)、破壞房屋外立面等違法行為;對制造超過規定標準的社會生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進行查處;依法查處無照經營的流動攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規行為;加強對未實行物業管理區域內環衛設施的管理;參與物業管理區域內前期規劃論證。

民防部門負責物業管理區域內人防工程及設施維護管理的指導和監督。

物價部門負責物業服務收費行為的監管，依法規范物業服務企業的收費行為，及時查處物業管理中的收費及價格違法行為。

信訪部門負責協調督促相關地區和部門按照各自職責及時處理物業管理中的信訪矛盾。

稅務部門負責落實物業服務企業稅收優惠政策，依法對物業服務企業的納稅行為進行指導、監管。

工商部門負責對在物業管理活動中合同欺詐、虛假廣告和無須取得許可(含批準文件)或已經取得相關許可而未依法領取營業執照等違法生產經營行為依法進行查處。

質監部門負責對物業管理區域內的電梯、機械式停車設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全監察;依法對特種設備使用登記、維護保養、定期檢驗、作業人員持證上崗等情況開展監督檢查;調查處理物業管理區域內的特種設備事故，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。

第七條 市、轄市(區)人民的政府負責設立住宅小區管理保障資金，專項用于扶持老住宅小區的基礎管理及物業管理。市、轄市(區)物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鎮人民的政府)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，提高物業管理水平，所需經費列入同級人民的政府財政預算。

對在物業服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業及其從業人員，市、轄市(區)人民的政府物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

第八條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第九條 物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

規劃部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

第十條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已劃定物業管理區域并實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務企業向物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由轄市(區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民的政府)征求相關業主意見后確定物業管理區域。

第十一條 轄市(區)物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十二條 房屋的所有權人為業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

第十三條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十四條 業主戶數超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業主代表成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

(二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業服務用房配置證明;

(七)已籌集的專項維修資金清冊;

(八)其他有關的文件資料。

第十七條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鎮人民的政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在物業承接查驗前計提費用，交由物業所在地街道辦事處(鎮人民的政府)代管。

第十八條 首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鎮人民的政府)、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處(鎮人民的政府)或社區居(村)民委員會組織業主推薦產生。

籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民的政府)派員擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民的政府)協調解決。

第十九條 首次業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

第二十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(二)經有百分之三十以上業主代表提議的;

(三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

常州市物業管理條例實施細則篇四

國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。。下面小編為大家精心搜集了關于物業管理條例實施細則的全文，歡迎大家參考借鑒，希望可以幫助到大家!

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第四條國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第六條房屋的所有權人為業主。

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大 會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職 責。

第十一條下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十四條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十五條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

第十七條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業

買賣合同

第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十六條前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第三十四條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十五條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十六條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十七條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十八條物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

第三十九條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十一條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第四十二條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

第四十三條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十四條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十五條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十七條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第四十八條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

第四十九條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第五十條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十二條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十四條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十五條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第五十六條違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十七條違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十八條違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第六十條違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門 責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部 位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十一條違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所 得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的 主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十二條違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十三條違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令 限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業 主大會的決定使用。

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十五條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第六十六條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十七條違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務 上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政 處分。

第六十八條本條例自2019年9月1日起施行。

物業管理服務費一直是小區業主關注的熱點之一。有市民反映，小區環境并不怎樣，但是小區的物業服務費卻很貴，物業公司根本沒有按照政府指導價來收取物業管理費，這個問題在這次的物管法中同樣有相應的規定，《條例》指出：“物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置進行公示。

近幾年來關于業主與物業公司糾紛事件的報道越來越多，業主對物業公司的服務不滿意，但卻拿物業公司沒辦法，物業公司一直處于強勢地位。針對這一情況，新的物管條例第五十條做出規定：“物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業;物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

隨著私家車的增多，車位不足也成了小區的一個熱點問題，有物管公司為了增加收入，把小區的車位出租給小區外的用戶，為此業主抱怨不少?！稐l例》第五十四條規定：“物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人……建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其

租賃合同

常州市物業管理條例實施細則篇五

規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，才能改善人民群眾的生活和工作環境。下面小編為大家精心搜集了關于物業管理條例的實施細則，歡迎大家參考借鑒，希望可以幫助到大家!

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第六條 房屋的所有權人為業主。

1、 業主：已經與出賣人簽訂房屋

買賣合同

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

3、 大會召開：30名業主聯名，即有權召開業主大會;

(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

4、 物業管理區域：物業管理區域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業主對物業管理區域有不同意見的，可以要求法院進行確認。

第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

5、 投票權：每套房屋有一個投票權，但是無論如何，一名業主的投票權不得超過10%;對于業主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關聯關系，則全部具有關聯關系的自然人業主與法人業主所具有的投票權之和不得超過15%。

6、 發起：30名業主聯名可以發起召開業主大會并成立業主委員會，發起人應當將業主大會章程、業主委員會章程、議事規則、財務管理規則、物業服務監督規則等文章以郵件的形式送至物業所有的區、縣人民政府房地產行政主管部門進行備案，如果房地產行政主管部門對備案內容提出修改建議，發起人應當根據修改建議進行補充更正，但此等修改建議僅限一次。

7、 業主委員會：業主委員會成員只能是業主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業主委員會。物業管理區域的房地產開發企業人員可以加入業主委員會，但不得成為業主委員會主任。

8、 銀行開戶：發起人在辦理完畢備案手續后，應當憑業主委員會章程、議事規則、財務管理規則到當地銀行辦理銀行開戶手續。

主體地位：業主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟與仲裁，業主委員會所有的財產應當進行登記備案，并以其登記所有的財產獨立承擔民事責任。

常州市物業管理條例實施細則篇六

第一條為規范物業管理行為，明確業主、使用人和物業管理企業的權利和義務，創造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動。

由房地產開發商建設，出售、出租給兩個以上業主共同使用的物業，應當實行物業管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業，業主自愿實行物業管理。

第三條本條例所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。

本條例所稱物業管理，是指業主或業主組織對其物業的共有部分和共同事務委托物業管理企業進行管理的活動。

本條例所稱業主，是指物業的所有權人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業的所有權人除外。

本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。

本條例所稱物業管理企業，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業管理服務的組織。

第四條物業管理實行政府行政主管部門監督、業主自治與物業管理企業服務想結合的體制。

鼓勵物業管理向社會化、專業化、市場化方向發展。

第五條省人x政府建設行政主管部門監督管理全省的物業管理活動。

市、縣(市)人x政府的房地產管理部門監督、指導本行政區域內物業管理活動。

第六條各級人x政府的有關部門按照各自的職責，做好物業管理區域內的有關工作。

(一)參加業主大會，享有表決權;

(二)享有業主委員會成員的選舉權和被選舉權;

(三)享有與所交納物業管理服務費用相應的服務;

(四)監督業主委員會的管理工作;

(五)監督物業管理企業的管理服務活動;

(六)法律、法規及規章規定的其他權利。

業主應當承擔下列義務：

(一)遵守物業管理法律、法規、規章;

(二)遵守業主公約;

(三)遵守所在物業管理區域的物業管理制度、規定;

(四)執行業主大會的有關決議、決定;

(五)按時、足額交納物業管理服務費用;

(六)法律、法規及規章規定的其他義務。

(一)選舉、撤換業主委員會成員;

(二)審議通過或者修改業主委員會章程和業主公約;

(四)決定或者授權業主委員會選聘、解聘物業管理企業;

(五)討論決定共用部位、共用設施設備維修基金方案;

(六)決定本物業管理區域內物業管理的其他事項。

第九條在一個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業主大會的，當地的房地產管理部門應當指導業主召開首次業主大會。

第十條召開業主大會，應當由過半數以上有投票權的業主出席。業主可以委托代理人出席業主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業主由其法定代理人或者監護人出席。

業主大會由業主委員會負責召集。業主委員會認為必要，或者經百分之十五以上業主提議，應當召開業主大會。

業主公約和業主大會作出的決定，對全體業主有效。業主大會決定事項的程序，由業主大會制定。

召開業主大會，應當邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業的所有權人的代表列席，可以邀請居民委員會、物業使用人、物業管理企業的代表列席。

(一)住宅物業按一戶一投票權數計算;

(二)非住宅物業建筑面積計算。

確定業主投票權的具體辦法由業主大會制定。

第十二條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，并經房地產管理部門登記備案。

(一)召集并主持業主大會;

(二)執行業主大會的決議、決定;

(三)聽取業主、使用人的意見和建議;

(四)業主大會賦予的其他職責。

第十三條一個物業管理區域只能成立一個業主委員會。業主委員會成員應當由本物業管理區域內的業主擔任。

業主委員會組成人員數額和任期，由業主大會決定。

第十四條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，到所在地房地產管理部門辦理登記備案手續。

第十五條業主委員會憑房地產管理部門核發的備案證書，申請刻制印章。

業主委員會應當將印章式樣報當地房地產管理部門備案。

第十六條業主委員會應當接受當地房地產管理部門的指導和監督，不得從事任何經營活動。

第十七條業主委員會應當按照業主大會的決定和其章程規定召開會議，會議必須有過半數成員出席，其決定必須經全體成員過半數通過。

業主委員會作出的決定應當予以公布。

第十八條業主委員會根據業主大會賦予的職責作出的決定對本物業管理區域的業主和物業使用人均具有約束力。

業主大會和業主委員會的決定、業主公約不得與法律、法規和規章相抵觸。

第十九條物業發生轉讓的，新業主須在辦理轉讓手續后三十日內告知業主委員會和物業管理企業。

第二十條物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。

第二十一條物業的共用部位、共用設施設備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業主共同分擔。

業主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設施、設備的管理、養護、維修，按產權歸屬由產權人負責，法律、法規、規章另有規定的除外。

第二十二條業主或者使用人不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

(三)存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品;

(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

(一)踐踏、占用綠地;

(二)損毀樹木、園林;

(三)占用通道等共用場地;

(四)亂拋亂堆垃圾、雜物;

(五)發出超過規定標準的噪音;

(六)排放有毒、有害等污染環境的物質;

(七)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(八)法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。

第二十四條業主或者使用人裝修物業，應當遵守房屋使用有關規定的業主公約，并事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將有關注意事項告知業主或者企事業使用人，業主或者使用人應當遵守。

第二十五條物業的自用部位、自用設施設備超過保修期后的維修、更新，由業主負責，費用自理。物業管理服務合同另有約定的除外。

常州市物業管理條例實施細則篇七

物業管理是很重要的，它關乎社區和諧建設的基礎，下面小編整理了江蘇省物業管理條例實施細則，歡迎閱讀!

第一條為了規范物業管理行為，維護當事人的合法權益，根據有關法律、行政法規的規定，結合本省實際情況，制定本條例。

第二條本省行政區域內的物業管理活動適用本條例。

新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

配套設施不全的原有住宅區，由當地人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。

配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。

第三條省人民政府建設行政主管部門是本省物業管理行政主管部門。

市、縣(市、區)建設(房產)行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。

縣級以上地方人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，共同做好有關管理工作。

第四條縣級以上地方人民政府應當扶持物業管理行業，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。

物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。

第五條業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主人數較少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數較多的，可以推選業主代表，組成業主代表大會(以下統稱業主大會)。

第六條業主享有下列權利：

(一)參加業主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決;

(二)業主委員會的選舉權和被選舉權;

(三)監督業主委員會的工作;

(四)選擇物業管理企業;

(五)與物業管理費用相符的服務;

(六)監督物業管理企業的管理服務活動;

(七)法律、法規規定的其他權利。

業主承擔下列義務：

(一)遵守物業管理的法律、法規和規章;

(二)遵守業主公約;

(三)遵守業主大會和業主委員會的有關決定;

(四)按照

合同

(五)按照國家和省有關規定交納維修基金;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第七條業主大會行使下列職權：

(一)審議、修改、通過業主公約和業主委員會章程;

(二)選舉、撤換業主委員會的組成人員;

(三)審議業主委員會的

工作報告

(四)監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(五)審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告;

(六)決定有關業主共同利益的重大事項。

第八條業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主大會。

業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建筑面積計算。具體計算規則由設區的市人民政府物業管理行政主管部門制定。

召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。

業主大會決定事項，應當以出席業主大會的業主的投票權數過半數通過。

第九條物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

物業所在地的物業管理行政主管部門應當指導業主召開首次業主大會。

(一)召集和主持業主大會;

(七)執行業主大會的有關決定;

(八)接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;

(九)督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定;

(十)業主大會賦予的其他職責。

第十一條業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

業主委員會可以通過選舉產生主任一名和副主任若干名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會不得從事經營活動。

第十二條首次業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起三十日內，到當地物業管理行政主管部門登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。

業主委員會登記的有關事項發生變更的，應當辦理變更登記。

業主委員會因物業管理區域內物業滅失等原因終止的，應當辦理注銷登記。

第十三條業主公約是業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內報物業管理行政主管部門備案。

第十四條業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

省人民政府建設行政主管部門可以制定業主公約和業主委員會章程的示范文本。

第十五條物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持有關文件向登記機關所在地的物業管理行政主管部門備案。

物業管理行政主管部門應當對備案的物業管理企業核定資質等級。未領取物業管理企業資質等級證書的，不得從事物業管理服務活動。

有關資質管理的具體規定由省人民政府建設行政主管部門制定。

(一)依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度;

(四)選聘專業公司承擔專項經營業務;

(五)拒絕任何形式的攤派;

(六)法律、法規規定的其他權利。

(一)執行物業管理行業規范、服務標準;

(二)履行物業管理合同，提供物業管理服務，維護業主利益;

(三)接受業主、業主委員會的監督;

(五)接受政府有關行政主管部門的監督管理;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第十七條新建物業出售前，建設單位應當選聘物業管理企業，承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。

新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。

第十八條前期物業管理協議和物業管理合同的主要內容包括：

(一)當事人和物業的基本情況;

(二)雙方的權利和義務;

(三)物業管理服務事項和服務質量要求;

(五)物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;

(六)維修基金的管理和使用;

(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

(九)雙方當事人約定的其他事項。

第十九條前條規定的物業管理服務事項主要包括以下內容：

(一)物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理;

(二)物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理;

(三)協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;

(四)物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務;

(五)應業主要求進行的室內特約維修服務;

(六)物業檔案資料的管理。

前期物業管理協議和物業管理合同中沒有特別約定的物業管理服務事項，當事人不承擔責任。

第二十條一個物業管理區域內，只能選聘一家物業管理企業提供物業管理服務。

物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務工作委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人。

第二十一條物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

第二十二條物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。鼓勵物業管理企業開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。

普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。

確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業管理服務的合理成本為基礎，并考慮業主的經濟承受能力進行綜合測算。

第二十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同。

任何單位和個人不應當就同一服務內容，向業主、使用人或者物業管理企業重復收費。

第二十四條物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同的約定向業主收取。

新建物業中未售出且未使用的部分，其物業管理服務費由建設單位與物業管理企業約定，沒有約定或約定不明的，按物業管理服務費標準的百分之五十承擔。

物業出租或者以其他方式交他人使用的，物業管理服務費可以由業主或者使用人交納，但業主負最終交納責任。

第二十五條物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。

第二十六條新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案并報物業管理行政主管部門備案。建成后，物業管理行政主管部門應當進行物業管理配套設施驗收。

開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。

配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。

第二十七條物業管理企業接管物業時，應當與委托方按照物業管理行政主管部門制定的物業接管驗收辦法進行接管驗收。

物業管理委托方應當按照規定向物業管理企業移交相應的物業檔案資料。

物業管理合同或者前期物業管理協議終止時，物業管理企業應當將物業檔案資料移交給物業管理委托方或者其指定的物業管理企業。

(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途;

(三)私搭亂建;

(四)侵占綠地、毀壞綠化;

(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

(七)未經批準擺攤設點;

(八)無序停放車輛;

(九)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(十)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

(十一)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;

(十二)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

第二十九條業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。物業管理企業發現業主或者使用人有損壞承重結構等行為時，應當及時勸阻，并向有關主管部門報告。

第三十條物業應當按照設計用途使用。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，并報有關主管部門批準。

第三十一條任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。

第三十二條利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。

第三十三條業主、業主委員會和物業管理企業應當對物業定期維修養護。當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養護。

物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第三十四條物業管理區域內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環衛、綠化等部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。

(一)房屋室內部分，由業主自行維修;

(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。

第三十六條一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備維修基金(簡稱維修基金)。

維修基金應當存入政府指定的銀行，設立專門賬戶。

維修基金應當按幢建賬、按戶核算。

業主轉讓物業時，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權同時結算過戶。

維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府制定。

第三十七條維修基金屬全體業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。

業主委員會應當定期公布維修基金的收支情況，接受業主監督。

第三十八條業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。

第三十九條建設單位未按照規定提供物業管理服務用房以及物業管理設備設施的，由物業管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，可處以二萬元以上四萬元以下罰款。

建設單位未按照規定落實前期物業管理企業的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以二萬元以上四萬元以下罰款。

第四十條物業管理企業違反本條例，按照下列規定處罰：

(三)對物業共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業環境惡化的，由物業管理行政主管部門對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第四十一條未按照規定交納維修基金的單位和個人，由物業管理行政主管部門責令其限期補交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。

未按照規定實行維修基金專戶儲存或者擅自挪用維修基金的單位和個人，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，可處以五千元以上五萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十二條違反本條例規定，依法應當由工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

第四十三條物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十四條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第四十五條本條例中有關用語的含義：

(一)本條例所稱業主，是指物業的所有權人;

(二)本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

(三)本條例所稱物業，是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地;

(六)本條例所稱物業共用設施設備，是指物業區域內，由全體業主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池井、非經營性停車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四十六條設區的市可以根據本條例制定實施細則。

第四十七條本條例自2019年3月1日起施行。

常州市物業管理條例實施細則篇八

為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，鄭州市特制定了鄭州市物業管理條例。下文是小編收集的鄭州市物業管理條例，歡迎閱讀!

第一章總則

第一條為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條本條例所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行的維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

本條例所稱業主，是指房屋的所有權人。

本條例所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。

本條例所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業管理活動的企業。

第三條本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

第四條物業管理應當按照房地產開發與物業管理相分離、政府指導與業主自治相結合的原則，逐步實現市場化、專業化、科學化管理。

第五條市、縣(市)、區人民政府應當加強對物業管理監督管理工作的領導，建立物業管理的協調機制。

第六條市、縣(市)、上街區房地產管理部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

區(不含上街區)房地產管理部門按照本條例規定的權限，負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

城市規劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執法、價格、民政、公安、環境保護、安全生產監督管理、工商行政等有關行政管理部門應在各自職責范圍內，共同做好物業管理的監督管理工作。

第七條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協調本轄區內物業管理與社區建設之間的關系，協助房地產管理部門做好本轄區內物業管理的監督管理工作。

居民委員會應當對業主大會、業主委員會的活動進行指導與監督，并依法調解本轄區內的物業管理糾紛。

第二章業主、業主大會及業主委員會

第八條已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經房地產管理部門登記備案的商品房

買賣合同

第九條物業管理區域的劃分，應當綜合考慮物業的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

第十條已建成物業，其管理區域已經形成且無爭議的，可以繼續作為獨立的物業管理區域。

尚未劃分或者確需調整物業管理區域的，由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關規定劃定或調整，并向業主公告。

第十一條一個物業管理區域內的全體業主成立一個業主大會。

物業管理區域符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;

(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業主總數在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物業，應當逐步成立業主大會，實行規范的物業管理。

第十二條符合業主大會成立條件的物業管理區域，由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協調成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

第十三條籌備組成員由業主代表、建設單位代表、居民委員會代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業主代表應不少于成員總數的二分之一。

籌備組組長由居民委員會代表擔任?；I備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內的公告欄內公告，公告時間不得少于七日。

籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。

第十四條籌備組成立后，應當做好下列工作：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案;

(三)登記業主有關資料，并確認業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單草案;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當自成立之日起四十五日內，組織業主召開首次業主大會會議。

籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，將本條第一款規定的有關事項在物業管理區域內公告。

第十五條建設單位及其選聘的物業服務企業、業主應當配合籌備組開展工作。

建設單位及其選聘的物業服務企業應當向籌備組提供物業管理區域內業主名單、物業總建筑面積、分戶建筑面積、共用設施設備、前期物業服務合同等資料。業主應當協助籌備組核對房屋權屬證明和業主身份，提供聯系方式。

第十六條一個物業管理區域內業主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業主代表參加首次業主大會會議。業主代表應當于首次業主大會會議召開三日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業主的意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。

業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面

委托書

第十七條首次業主大會會議應當對業主大會議事規則、管理規約和選舉業主委員會成員等事項進行表決。

第十八條業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和成員任期等事項。

第十九條管理規約應當約定下列主要內容：

(一)共有或者共用物業的使用、維護要求;

(二)物業管理區域內各類公共費用的分擔、公共收益的分配;

(三)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

(四)全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則;

(五)物業管理爭議的處理方式;

(六)違反管理規約應當承擔的責任。

管理規約對全體業主和物業使用人具有約束力。

第二十條 業主委員會成員人數由三人以上單數組成，最高不超過十一人。每屆任期三年。

(一)業主委員會成立情況的書面報告;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會成員名單及基本情況;

(五)法律、法規規定的其他材料。

第二十二條業主委員會應當于任期屆滿一個月前召集業主大會會議，完成換屆選舉工作。

無正當理由逾期未換屆或者業主委員會自行解散的，由縣(市)、區房地產管理部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

換屆籌備組由業主代表、業主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起三十日內組織業主召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

自新一屆業主委員會備案之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第二十三條業主委員會日常辦公費用等經費的籌集和使用由業主大會決定。

業主委員會經費的收支使用情況應當每半年在物業管理區域內的顯著位置公布，接受業主的監督。

業主委員會任期屆滿，有百分之二十以上業主聯名要求的，應當對業主委員會財務收支情況進行審計。

第二十四條業主委員會及其成員不得有下列行為：

(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

(二)以業主委員會或者業主大會名義提供擔保;

(三)侵占業主財產或者損害業主利益;

(四)在本物業管理區域內的物業服務企業任職;

(五)法律、法規規定或者業主大會規定的其他情形。

第二十五條業主委員會成員因物業轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

(一)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

(二)連續三次無故缺席業主委員會會議的;

(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(四)有拒不交納物業服務費等不履行業主義務行為的;

(五)有嚴重侵害業主合法權益行為的;

(六)因其他原因不宜繼續擔任業主委員會成員的。

業主委員會成員應當自成員資格終止之日起三日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

第二十六條物業管理活動中業主的權利、義務及業主大會、業主委員會的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《河南省物業管理條例》的有關規定執行。

第三章前期物業管理

第二十七條在業主、業主大會選聘物業服務企業前，住宅物業建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經物業所在地的縣(市)、區房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

建設單位應當與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

(一)現售商品房項目在現售前三十日完成;

(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

(三)非出售的新建物業項目在交付使用前九十日完成。

第二十九條在前期物業管理期間，物業交付使用前發生的物業服務費由建設單位承擔;物業交付業主后的物業服務費，由業主承擔。當事人另有約定的除外。

第三十條建設單位在銷售物業前，應當參照臨時管理規約示范文本制定臨時管理規約。

建設單位在銷售物業時，應當將臨時管理規約和前期物業服務合同向物業買受人明示，并作為物業買賣合同的附件。

業主大會成立后制定管理規約的，臨時管理規約失效。

第三十一條建設單位應當按照不低于物業總建筑面積千分之四的標準配置物業管理用房;二萬平方米以下的物業項目，物業管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。

建設單位應當將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業同步設計、同步施工、同步交付使用。

物業管理用房，由物業服務企業和業主委員會使用;任何單位和個人不得擅自改變其用途。

第三十二條建設單位應當保證交付業主使用的物業達到合同約定的交付使用條件。

未約定交付使用條件的，建設單位交付使用的物業應當符合有關部門規定的交付使用條件。

第三十三條建設單位應當在物業交付使用前，與其選聘的物業服務企業按照國家有關規定進行物業管理交接驗收。

物業管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

第三十四條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業管理區域內公布維修聯系電話。建設單位委托物業服務企業履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

物業服務企業應當協助業主或業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第四章物業管理服務

第三十五條業主大會依法選聘物業服務企業的，業主委員會應當參照物業服務合同示范文本與新選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同，并自合同簽訂之日起三十日內報縣(市)、區房地產管理部門備案。

業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

第三十六條業主大會依法選聘新物業服務企業的，業主委員會應當在新的物業服務合同生效之前，與原物業服務企業、新選聘的物業服務企業就交接時間、交接內容、業主欠費清交等事項進行約定。

原物業服務企業和新選聘的物業服務企業應當按照約定做好交接工作。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業服務企業不得強行接管。

第三十七條物業服務合同期滿前三個月，業主委員會應當召集業主大會會議決定是否續約，并將結果及時告知物業服務企業。同意續約的，業主委員會與物業服務企業應當重新簽訂物業服務合同;物業服務企業不同意續約的，應當在合同期滿兩個月前在物業管理區域內公告全體業主。

業主委員會或者物業服務企業決定提前解除物業服務合同的，應當告知對方，并提前三個月在物業管理區域內公告全體業主。

(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業服務技術標準、服務規范;

(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

(六)配合居民委員會做好社區建設和管理的相關工作。

市、縣(市)、區房地產管理部門應當對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規范和相關規定的情況進行監督檢查，并記入企業信用檔案。

第三十九條業主應當按照物業服務合同約定的標準和方式交納物業服務費;逾期不交納的，業主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。

第四十條物業服務收費，區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。不同物業的具體定價形式，按照省有關規定執行。

物業服務收費實行政府指導價的，市、縣(市)、上街區價格行政主管部門應當會同同級房地產管理部門，綜合考慮物業服務等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度，每年向社會公布一次。

物業服務收費實行市場調節價的，物業服務內容、收費項目、收費標準由業主或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第四十一條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務內容、服務標準、收費項目及收費標準。

第四十二條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強制物業服務企業代收有關費用。

物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十三條物業管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發生的費用，計入物業服務成本，由物業服務企業承擔。

第四十四條住宅小區交付使用后，建設單位應當代為業主辦理水、電、氣、暖分戶計量設施注冊手續。

物業服務企業經營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用，應當由物業服務企業自行承擔。

第四十五條市、縣(市)、區房地產管理部門對受理的業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴應當及時調查處理，并在十日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會應當配合市、縣(市)、區房地產管理部門處理物業管理活動中發生的爭議和糾紛。

第五章物業的使用、維護和專項維修資金

第四十六條物業的使用、維護應當遵守城市規劃、建設、房地產、環境保護、市容環衛、園林綠化、市政、治安、消防等有關法律、法規、規章的規定。

業主、物業使用人應當按照有利于物業安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環境衛生、環境保護、異產毗連等方面的相鄰關系。

第四十七條建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。

建設單位申請物業所有權初始登記時，應當提出有關共用設施設備的登記申請，由房地產管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發權屬證書。

依法屬于全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備，由物業服務企業根據物業服務合同的約定承擔相應的維修、養護責任。

第四十八條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

第四十九條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內的業主、物業使用人的需要。

第五十條利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。在全體業主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂合同。

經營收入和收取的車位占用費扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

(一)損壞房屋承重和抗震結構;

(二)未經規劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌;

(三)違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

(四)擅自占用、挖掘道路、場地;

(五)侵占綠地、毀壞花草樹木;

(六)亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物;

(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;

(八)超過規定標準排放噪音;

(九)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品;

(十)法律、法規禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當予以制止;制止無效的，可以向有關部門舉報或投訴。

第五十二條新建物業、公有出售房屋和拆遷安置中調換房屋的業主，應當在辦理產權登記前按照有關規定交納專項維修資金。

本條例施行前未交納專項維修資金的物業或者專項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業主委員會根據業主大會的決定收交或續籌。收交或續籌的比例和方式由業主大會決定。

第五十三條專項維修資金管理實行業主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ?、政府監管的原則。

專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關規定另行制定。

第六章法律責任

第五十四條違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規定的，按照城市規劃、園林綠化、城市市容和環境衛生、環境保護等有關法律、法規、規章規定處罰。

前款規定的行政處罰權，在依法實行城市管理相對集中行政處罰權區域內的，由城市管理行政執法機關行使;其他區域內的，由有關部門按照法定權限行使。

第五十五條違反本條例第三十六條第二款規定，原物業服務企業拒絕辦理交接手續或拒不撤出，或者新物業服務企業強行接管的，由縣(市)、區房地產管理部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發證機關吊銷其資質證書或者降低其資質。

第五十六條物業服務企業違反本條例第三十七條第二款規定擅自撤離的，由縣(市)、區房地產管理部門責令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款;情節嚴重的，建議原發證機關吊銷其資質證書。

第五十七條違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關部門按照其他法律、法規的規定予以處罰。

第五十八條業主或物業使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時管理規約的約定，損害其他業主、物業使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

第七章附則

第五十九條市人民政府可以就物業服務企業資質、物業服務項目招投標、物業服務收費等，根據國家、省有關規定，分別制定具體管理辦法。

第六十條物業服務合同、管理規約、臨時管理規約的示范文本，由市房地產管理部門制訂。

第六十一條本條例自20xx年3月1日起施行。

常州市物業管理條例實施細則篇九

物業管理法可以說是社會和諧建設中的重要環節，下面小編整理了四川省物業管理條例實施細則，歡迎閱讀!

第一條 為規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合四川省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

市、縣級政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方政府發展改革、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生、工商、質監等有關部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

第四條 街道辦事處(鄉、鎮政府)組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛。

居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮政府)開展物業管理有關的工作。

第五條 建立物業管理工作聯席會議制度，協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。

物業管理工作聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮政府)負責召集，房地產行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

第六條 縣級以上地方政府及有關部門應當將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃，制定扶持政策,加強行業管理,提高專業化水平，促進物業服務行業發展。

第七條 物業服務行業組織應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，督促物業服務企業誠信經營和服務，維護物業服務企業合法權益。

第八條 縣級政府房地產行政主管部門應當根據建設單位或業主委員會的申請，以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分。

縣級政府房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

第九條 建設單位在取得商品房預售許可或者現房銷售前，應當持房地產開發項目核準或者備案文件、土地使用權證、建設用地規劃許可證、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級政府房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內，按本條例第八條規定進行劃分。

建設單位應當將劃定的物業管理區域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場的顯著位置公示。

第十條 已經建成并交付使用的物業，確需要劃分物業管理區域的，由業主委員會或者業主代表向物業所在地縣級政府房地產行政主管部門提出申請。房地產行政主管部門應當在物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮政府)的配合下，征求業主、居民(村民)委員會的意見，經相應區域內三分之二以上業主同意后進行劃分，并在相應區域內公告。

第十一條 物業管理區域內的各類物業配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規范同時規劃設計、同時建設。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途。

第十二條 新建住宅物業時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業服務用房的建筑面積?？h級政府房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房室號。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十三條 新建住宅物業管理區域應當按照國家、行業、地方標準配置機動車、非機動車停放庫(位)。

第十四條 新建住宅物業管理區域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關技術標準和規范。

配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合地方政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

第十五條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線按照國家技術標準和專業技術規范統一設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。

建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護、更新和管理的責任。

專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

第十六條 本條例實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權由業主大會決定是否無償移交給專業經營單位;決定無償移交的，物業管理區域所在地縣級政府房地產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收，驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。

第十七條 依法登記取得房屋的所有權人為業主。

因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十八條物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十九條 業主在業主大會上的投票權，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。但在首次業主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天。

同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。

第二十一條 符合本條例第二十條第一款規定情形的，條件具備之日起30日內，建設單位應當書面報告物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮政府)申請設立業主大會。

符合本條例第二十條第一款規定情形的，建設單位未及時書面報告申請設立業主大會的，同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮政府)提出設立業主大會的書面要求。

保障性住房物業可根據其房屋所有權權屬成立業主大會或由所在地街道辦事處(鄉、鎮政府)負責組織相關部門、物業使用人、居民(村民)委員會成立管理委員會，履行業主大會相關職責。

第二十二條 街道辦事處(鄉、鎮政府)應當在收到報告之日起15日內會同物業管理區域所在地縣級政府房地產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

籌備組由業主代表、建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮政府)和居民(村民)委員會組成，其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。籌備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮政府)在物業管理區域內進行書面公告。

籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處(鄉、鎮政府)或者居民(村民)委員會組織業主推薦?；I備組組長由街道辦事處(鄉、鎮政府)代表擔任。

第二十三條 籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(三)確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積;

(四)擬定業主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議?；I備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費應當由建設單位承擔。

第二十四條 業主大會履行下列職責：

(一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作;

(三)確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務企業;

(四)籌集和使用專項維修資金，并監督實施;

(五)制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程;

(六)法律法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

第二十五條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

制定管理規約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

第二十六條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序和業主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業主委員會候補成員的設立、缺席業主表決權計算規則等事項。

第二十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由5人以上的單數組成，任期3年或者5年。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會的決定應當在作出之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告。

(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

(二)管理規約、業主大會議事規則;

(三)業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主委員會印章。

業主委員會應當將成立情況在物業管理區域內公告。

第二十九條 業主委員會履行以下職責：

(一)執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益;

(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(七)業主大會賦予的其他職責。

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(七)其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十一條 業主委員會任期屆滿90日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉、鎮政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉、鎮政府)應當組織業主進行換屆選舉。

第三十二條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處(鄉、鎮政府)監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處(鄉、鎮政府)協助收回。

業主委員會委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第三十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

(一)因物業轉讓等原因不再是業主的;

(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

(三)業主大會議事規則約定的其他情形。

(一)挪用、侵占業主共有財產;

(二)索取收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益;

(三)利用職務之便要求物業服務企業減免其物業服務費;

(四)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

(六) 業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。

(一)全體業主共有部分物業經營收益;

(二)全體業主共同交納;

(三)業主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經費開支范圍、標準和業主委員會委員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當妥善保管工作經費，并每半年向業主書面公告收支情況。

(一)住宅物業管理區域房屋總建筑面積低于3萬平方米的;

(二)投標人少于3個的;

(三)法律、法規另有規定的。

(一)臨時管理規約樣本;

(二)通過招投標等法定方式選聘物業服務企業的證明文件;

(三)前期物業服務合同;

(四)物業服務用房和業主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件;

(五)房屋使用說明書。

第三十八條 建設單位與物業買受人簽訂房屋

買賣合同

物業買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

第三十九條 新建住宅物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前，物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收后，應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行。

第四十條 物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的物業檔案進行查驗，簽訂承接查驗協議，明確雙方的權利與義務。發現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者有質量安全問題的，應當書面告知建設單位，并按照有關規定處理。

第四十一條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，將查驗文件向物業所在地的縣級政府房地產行政主管部門備案，并在物業管理區域內顯著位置公告。

第四十二條 物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主權屬等資料的移交手續。

物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向縣級政府房地產行政主管部門備案。

第四十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第四十四條 一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業管理服務。

物業服務企業應當具有獨立法人資格和從事物業服務活動的相應資質。從事物業服務的管理人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

第四十五條 業主大會成立后，業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內，向市、縣級政府房地產行政主管部門備案。

第四十六條 物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

第四十七條 物業服務事項應當包含下列內容：

(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

(三)共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護;

(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

(六)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

第四十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。

物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業主的合法權益。

第四十九條 物業服務企業應當按照國家和省的有關規定向房地產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

第五十條 物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準由縣級地方政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，并定期公布。

同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。

物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布物業服務項目及其收費標準。

(一)公共服務產品能耗價格調整的;

(二)業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的;

(三)物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

(四)其他政策性費用調整的。

物業管理區域所在地縣級政府價格行政主管部門應當加強物業服務收費的監督和管理。調整物業服務收費標準產生糾紛時，物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣級政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。

建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的，物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

第五十三條 物業服務合同雙方當事人解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

(三)移交物業服務用房;

(四)分項清算預收、代收的有關費用;

(五)專項維修資金使用情況資料;

(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業未按照本條第一款履行告知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第五十四條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：

(一)合同期滿未續約的;

(二)依法、依約定解除合同的;

(三)法律、法規規定不得繼續從事物業服務活動的。

物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

第五十五條 經業主共同決定可以對物業管理區域實施自行管理。實行自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

第五十六條 縣級政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業從事物業服務活動的監督和信用管理，指導物業服務企業按照國家有關規定和物業服務合同履行其義務，協調解決物業服務企業與業主之間的糾紛。

公安、環境保護、城鄉規劃建設、工商、質監、城管執法等部門應當加強對物業管理區域的管理和指導，接到有關違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告或發生安全事故的報告后，應當及時調查處理。

物業服務企業應當配合各級政府、居民(村民)委員會和各相關部門依法開展的各項工作。

第五十七條 業主、業主大會及業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議時，可以向街道(鄉、鎮)人民調解委員會申請調解。

第五十八條 業主、物業使用人和物業服務企業對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;

(二)違章搭建建筑物和構筑物等行為;

(四)擅自改變房屋、綠地使用性質等行為;

(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

(八)超過規定標準排放噪聲或產生振動，影響居民生活的行為;

(九) 法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第六十條 因維修物業或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。臨時占用、挖掘道路、場地的，應當在約定期限內恢復原狀。

第六十一條 業主專有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當按整體設計要求及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

第六十二條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾，由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的，應當約定清理的費用。

第六十三條 業主出租房屋，應當告知業主委員會和物業服務企業。

業主和物業使用人不得違反法律、法規和管理規約，擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。

第六十四條 物業管理區域內的電梯由業主委員會或業主委員會選聘的物業服務企業按照合同約定和特種設備有關法律、法規的規定，承擔特種設備使用單位職責。

電梯的日常維護保養單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應當立即趕赴現場，并采取必要的應急救援措施。

第六十五條 物業管理區域內按照規劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。已經建成并交付使用的物業，物業管理區域條件允許并經業主大會同意，可以新劃定車位，用于業主停車。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

屬于建設單位所有的車位、車庫出租(售)的，應當在15日前以書面形式在物業管理區域內公示擬出租(售)車位、車庫的數量、相關證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。

公安、消防、救護、環衛、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。

第六十六條 業主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。業主委員會應當定期公布經營收益的收支情況。

業主大會決定利用共有部分進行經營的，可以委托物業服務企業代為管理，并向其支付報酬。

第六十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣等有關專業經營單位提供產品服務的費用，業主專有部分使用的，由業主承擔;物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔;部分業主或者全體業主共同使用的，由相關業主共同分擔。

供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割后的最終用戶計收有關費用，用戶應當按照合同約定按時足額交納費用。

任何單位和個人不得強制物業服務企業代收代繳有關費用或要求物業服務企業提供無償服務。

第六十八條 物業保修期內，因建設工程質量問題發生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養和管理責任，由業主共同承擔。共有物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。

第六十九條 住宅物業和住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售人和買受人應當按照國家和省的規定交存專項維修資金。專項維修資金應當用于物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專業經營單位負責的除外。專項維修資金應當存入銀行專項維修資金專戶，按幢立賬、按戶核算。

未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省的相關規定、管理規約和業主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業買受人。

業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業主的監督。

第七十條 建設單位未按照本條例第二十一條規定報告申請成立業主大會前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業維修責任，不得動用專項維修資金。

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

(五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

房地產行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后，應當在3個工作日內辦理相關手續。

第七十二條 專業經營設施設備的維護、保養等費用，由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

專業經營設施設備發生故障或損壞時，專業經營單位應當及時進行維修、養護、更新，物業服務企業、業主應當予以配合。

專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

第七十三條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。

(一)未按本條例第十二條規定配置或者擅自處分物業服務用房和業主委員會議事活動用房的，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

(四)未按本條例第五十四條規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款。

第七十六條 供水、供電、供氣等專業經營單位違反本條例第十五條、第十六條規定，無正當理由拒絕、拖延安裝施工或者拒絕接收住宅物業管理區域內專業經營設施設備的，由縣級以上地方政府房地產行政主管部門責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

專業經營單位未按本條例第七十二條規定履行維修、養護、更新等義務及承擔相關費用的，由縣級以上地方政府房地產行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第七十七條 房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮政府)和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，濫用權利、玩忽職守、循私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十八條 業主委托其他管理人提供物業管理服務的，參照本條例中關于委托物業服務企業的相關規定執行。

第七十九條 本條例自2019年7月1日起施行。