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房地產經濟論文篇一

商業房地產對我國經濟的發展起著重大促進作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴重、排放過大等，這一定程度上對環境造成了負面影響。因此要想達到可持續發展的目的，建筑行業必須采用低碳發展方式，這是對自己負責也是對子孫后代負責。全球的建筑行業大都在尋求綠色發展之路，我國的建筑業也應該不竭余力尋求自己的低碳發展模式，我們必須徹底變革經濟發展方式，依靠科技創新，走節能環保的低碳經濟道路。應該如何發展低碳經濟問題，政府應該結合“十二五”規劃的編制，制定國家中長期低碳經濟發展規劃和路線圖，明確各個發展階段目標、途徑以及重點支持領域。制定新的低碳排放建筑節能標準，鼓勵開發以綠色生態住宅小區為載體的科技地產項目。構建多樣、安全、清潔、高效的能源供應的消費體系。

1.不利影響。

（1）低碳經濟無形之中增加建筑行業的成本我國作為發展中國家，科學技術發展水平還非常有限，低碳技術與發達國家相比相對不成熟，而且發達國家對于中國的技術轉讓限制過多。因此，綠色建筑的發展勢必會增加建筑行業的成本，而目前建筑行業的成本已經過高，在這種情況下去發展低碳經濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替傳統的高污染、高能耗的能源更進一步增加了建筑行業的成本，由于我國目前對太陽能、風能等新能源的開發技術上尚不成熟，使用新能源替代傳統能源會大大提高成本，因此對于建筑行業來說低碳經濟是一種成本很高的經濟。大部分開發商大都喜歡根據市場要求來決定開發產品的類型與形式，而低碳經濟作為一種全新的形式，很多開發商無法確定此種產品能否受到市場歡迎，對于小型開發商來說，他們主要主打單個項目的開發，因此并無充足的經濟實力投入到低碳經濟的研發中去，此外小型開發商并沒有大企業所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經濟在小開發商中很難開展。（2）低碳經濟會抬高房價因為低碳經濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發展低碳經濟會涉及土地應用，這就會使某些開發商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質的房子，但此種建筑并沒有得到行業的認同與普及，會被認為綠色建筑與高房價是對等的，從而導致開發商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內攀升。（3）短期內低碳經濟會限制商業房地產經濟的發展據測算，因為我國商業房地產行業中使用了大量的煤炭與木材，行業碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業迅速發展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達到歐洲的三倍，這說明我國當前商業房地產業的發展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業房地產業迅速發展，所以缺少了能源的支持，商業房地產業發展就會受到嚴重限制，甚至出現倒退虧損，這就會牽一發而動全身引起連鎖反應，這對于整個建筑行業將產生不利影響。

2.有利影響。

（1）利于對商業房地產行業的內部結構調整近些年房價持續走高，某種程度上是由很多開發商炒房導致的。這些開發商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業房地產市場門檻低、內部結構不合理導致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內部舒適性以及內在品質，而發展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調控以及技術成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠來看這有利于商業房地產業內部的調整。（2）促進商業房地產業長期健康發展某種程度上，商業房地產業像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續炒高，市場將失去承接能力，將會導致金融危機。所以，低碳經濟的地產行業作為一個投資周期長、收益風險大的投資方式，能夠避免炒房的發生，此外開發商還會更專注于技術的提升以及建筑品質的提升上，從長遠考慮對商業房地產發展有利。（3）對商業房地產行業節能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業房地產行業研究的重點一直是節能減排與建筑智能化，但開發商過于追求短期內的.收益最大化，往往忽視節能減排與建筑物智能化的發展。而開展低碳經濟能夠將市場資本與低碳技術結合，更多地將資本用于技術的研發，在未來有望實現建筑物的節能減排與智能化。

在政府呼吁節能減排的可持續發展大環境下，低碳經濟將會成為未來發展的趨勢。在未來，商業房地產企業的核心競爭力將變為低碳經濟技術的競爭，誰能主動建造出高質量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業市場占得先機。而隨著社會發展、經濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環保型住宅。因此，發展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質量的生活還可以降低能耗。低碳經濟不但可以提升商業房地產企業的成就感與社會責任感而且造福于后代，讓企業獲得最大的經濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環保型住宅。

1.住宅產業化發展。

住宅的產業化發展不但可以提高住宅質量而且可以降低能耗。在低碳經濟時代，商業房地產企業就是要實現綠色住宅產業化，這樣既降低能耗又節約資源。因此，實行低碳發展，可以實現企業與消費者直接溝通，讓企業了解消費者需求，做到優化資源配置，達到節能減排、提升人們生活質量的目的。

2.戶型布局合理，加強開發能力。

我國目前的商業房地產行業管理混亂，開發商根本不關心消費者需求，只關心自身的利益。目前開發商的做法是開發的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導致資源嚴重浪費。開發商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經濟時代，商業房地產企業既要注重低碳住宅的開發水平與質量戶型設計又要做到因人而異、以人為本。

3.推廣新技術與環保材料的使用。

我國目前發展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應的技術的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內必須開空調保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環境，還可以應用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。

4.倡導低碳生活，提高人們的低碳意識。

商業房地產企業要以身作則，提高自身對低碳的認識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經濟的認識。5.立足實際，長遠發展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業房地產企業應該立足于實際，多開發出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節能材料的使用，廣泛推廣節能、節水設備，提高人們的節能意。商業房地產企業應該依據實踐經驗探索低碳發展模式，以便在未來的發展中取得突破。

四、結束語。

在低碳經濟時代，降低能源消耗、減少排放是未來商業房地產企業的發展趨勢。商業房地產企業主導著低碳經濟的發展，雖然目前商業房地產企業還存在很多的問題，要做的努力也很多，但是我們希望商業房地產企業引進先進的理念，立足于實際，依據經驗積極探索，開發出新技術，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會。現在低碳成了發達國家新的經濟增長點，各個發達國家都在忙著研發新的低碳技術，這是一次全球范圍內的技術變革，我們要緊緊抓住這次機遇，大力發展低碳經濟，使低碳經濟發展模式成為實現我國經濟可持續發展的內在動力。

房地產經濟論文篇二

摘要:隨著經濟的發展,環境問題日益嚴峻。為了保護環境,維護生態平衡,各國采取了多種措施。本文分析了征收環境保護稅的理論依據及其現實意義,在借鑒國外環境保護稅立法經驗的基礎上,提出了構建我國環境保護稅制的原則和思路。

關鍵詞:環境保護稅;污染;法律的思考。

工業革命以來,人口的迅猛增長和經濟的快速發展導致了生態環境狀況的日益惡化,環境問題使人類的基本生存條件面臨嚴峻挑戰,保護與改善生態環境,維持生態平衡,已成為世界各國謀求可持續發展的一個重要問題。在我國的經濟建設過程中同樣出現了大量的環境問題,為了改善環境質量,保護生態環境,我國采取了一系列的積極措施,取得了比較明顯的成效。但目前我國較多采用的是直接管制措施,例如規定排污標準、征收排污費,這些措施將污染者置于被動接受管理的地位,不利于調動其參與環境治理的積極性。環境保護稅作為一種有效的刺激措施,能夠通過改變人們的行為方式取得保護生態環境的積極效應。我國現階段還沒有專門用于環境保護的稅種。本文將對我國的環境保護稅收法律制度建設進行初步探討。

一、開征環境保護稅的理論依據。

(一)外部性理論。

英國“福利經濟學之父”庇古的外部性理論為環境保護稅的征收提供了最主要的經濟學依據〔1〕(p29)。外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一經濟主體的福利所產生的效果,而這種效果并沒有從貨幣上或市場交易中反映出來〔2〕(p569)。根據外部性理論,企業或個人在追求利潤或利益最大化時,容易造成資源浪費和環境污染,使得其他微觀經濟主體(企業或個人)的福利減少,形成外部不經濟;同時,在代際之間也存在外部效應,上代人對資源的過度浪費和污染,也會造成下代人福利的減少。按照庇古的分析,自然環境為生產者提供的服務,并未在生產者的生產成本中反映出來,因而會造成生產企業花費的成本與社會花費的成本之間的差異,這種邊際凈私人產品和邊際凈社會產品的差額即私人經濟活動所產生的外部成本。這種以危害自然為表現形式的外部性成本發生在市場體系之外,因而不能在市場上自行消除,只有政府采取稅收形式,才能把污染成本增加到產品的價格中去。假定政府征收等于邊際污染成本的稅收,那么可以使污染者的邊際私人成本等于邊際社會成本,邊際私人收益等于邊際社會收益,即把污染者的外部性成本內在化〔2〕(p576),使其面對真實的成本和收益。如果沒有內部化,一些行為的經濟成本就不會被考慮,如果外部費用沒有成為商品和服務的價格因素,就會引起嚴重的市場扭曲。〔3〕理論上把對單位污染所征的等于污染所造成的邊際社會損失的稅收稱為庇古稅。此后,學者西蒙斯進一步發展了外部性理論,提出“社會成本”概念,認為企業應當承擔其所造成的外部社會成本。因而,降低資源的社會成本,需要把外部性轉移至企業內部,提高私人生產成本,促使其節約使用資源、減少對環境的污染。這一關于外部成本通過征稅形式而使之內在化的設想,構成了征收環境保護稅的基本理論框架。

(二)“稀缺資源”論。

與環境保護稅有關的另一種經濟學理論是“稀缺資源”論。按照經濟學的理論,由于資源是稀缺的,才需要研究社會如何從各種可能的物品與勞務中進行選擇,不同的物品如何生產和定價,誰最終消費社會所生產的物品。〔2〕(p15)法國人布拉馬基等把價值的起源歸結為稀缺性,這種價值觀的典型觀點是:凡世上過份多余,任何人都可以隨意獲取的財物,無論它們怎樣有用,誰也不愿意花代價來取得它們,因而,數量多較數量少的東西價值小〔4〕(p69)。因此,一項資源只有稀缺時才具有交換價值,當環境資源不具有稀缺性時是沒有交換價值的。在生產力水平低下,人口較少時,土地、空氣、水等環境要素的多元價值可以同時體現,但隨著生產力水平的提高、人口的增長和環境保護重要性的增強,環境資源多元價值之間發生矛盾及環境資源稀缺性的特征逐漸顯露。一是由于環境要素的多元價值難以同時體現而導致某種環境功能資源產生稀缺性,即在一定時間和空間范圍內,某環境要素如果要滿足人們的生活需求就難以滿足人們的生產需求;二是環境凈化功能難以滿足人類生產、生活排放污染物需要的問題特別突出,環境容量資源特別稀缺。但是長期以來,環境資源往往被認為是公有的、無價的,可以無償占用,結果導致公地悲劇的出現,對稀缺資源索取費用有助于經濟有效地使用資源〔2〕(p494)。環境保護稅可以被看作是一種環境資源補償費,通過征收環境保護稅能夠貫徹“誰污染誰付費,誰利用誰補償”的生態環境開發保護原則。

二、開征環境保護稅的現實意義。

目前,世界上采用環境保護稅來改善生態環境的國家越來越多,環境保護稅的使用在許多國家都取得了良好的環境效益。例如,瑞典的硫稅(1991年開征)使石油燃料的硫含量降低至法定標準的50%,引進燃料稅,每年co2z的排放量降低了19000噸。在挪威,1991年引進的co2z稅使一些固定燃燒工廠的co2z降低了21%。在丹麥,對無危害廢物收稅已經使垃圾填埋成本翻倍,在1987~1993年間,家庭垃圾減少了16%,建筑垃圾減少64%,其他各方面的垃圾也均減少22%〔5〕。一般而言,環境稅能取得如下幾方面的積極效應。

(一)環境保護稅能增加財政收入。

(二)環境保護稅具有經濟杠桿的功能。

一方面,通過稅收差異和優惠政策,環境保護稅可以促進。

環保產業的發展。如對節約能源、清潔生產和資源回收利用的產品給予一定期限內的免繳部分或全部稅款的優惠措施,而對資源浪費大、污染嚴重的企業可以加收環境保護稅,這樣的措施有利于鼓勵環保產業的發展。另一方面,環境保護稅能推動清潔工藝的創新,因為生產者有動機去發現可供選擇的有利于環境的生產方式。在征收環境保護稅的情況下,生產者會比較保持現有污染水平所支付的稅收與進行技術革新減少污染所能得到的收益。如果技術創新成本小于稅收,那么污染就會減少,一直減少的污染控制成本等于稅收時,達到污染減少的最優水平。假設所有污染者的行為都是理性的,污染控制的總成本將會最小化。例如瑞典對含有硫磺的柴油燃料征稅,這促使人們開發了新的清潔燃料。

(三)環境保護稅能促使消費者使用更少的'污染產品。

盡管環境保護稅有的征稅目標是消費者,有的是生產者,但是最終,所有稅收引起的費用都會轉嫁到使用有害環境的產品或服務的消費者身上。消費者購買污染產品將要多付費,承擔額外的環境污染成本,而選擇清潔產品則沒有額外費用的產生,例如,消費者使用含鉛汽油就需要比使用清潔燃料多付費。因此,環境稅能刺激消費者增加綠色產品的消費,從而改變消費方式,最終從源頭上控制污染。

(四)環境保護稅的征收能減少污染控制的成本。

環境稅減少了污染控制的成本,因為征收環境保護稅不需要承擔政府失察的成本。所有的行為決定都掌握在污染者手里――決定是繼續污染并支付相關稅收還是采用新的有利于環境的方式做生意,污染者可以通過比較兩種選擇的收益來加以決定。在這種機制下,減少污染措施所需成本過大的污染者會傾向于支付環境稅,而那些減少污染所需成本很低的就會傾向于減少污染。因此,沒有政府的監管也能得到一樣的結果〔3〕。環境稅收與基于企業協商和直接管制的政策措施相比,具有更大的透明性,較少受到“管制俘虜”的影響,因而更有利于環境保護目標的實現。

三、建立我國環境保護稅的法律思考。

我國現行稅制中的資源稅、消費稅、所得稅中都有一些關于環境保護的政策措施,在一定程度上體現了保護環境的政策意圖。例如,我國的增值稅稅法中規定,對生產原料中摻有不少于30%的廢舊瀝青混泥土生產的再生瀝青混泥土,實行增值稅即征即退的稅收政策;資源稅法將原油、天然氣、煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬原礦和鹽等資源的開采或生產納入征稅/文秘站－中國最強免費！/范圍;消費稅法將對環境造成污染的鞭炮、焰火、汽油、柴油、小汽車和摩托車等消費品納入征稅范圍,并對小汽車按照排放量的大小規定了高低不同的稅率;內資企業所得稅法規定,利用廢氣、廢水、廢渣等廢棄物作為主要生產原料的企業,可以在5年內免征或減征所得稅。上述稅種和政府的其他措施相配合,在減少污染、改善環境方面發揮了重要作用。但是,這些稅種的設立并非出于環境保護的目的,對環境保護只能起到補充性的作用,面對日益嚴峻的環境問題,我國有必要在完善現行稅制中有關環境保護的政策規定基礎上,借鑒國外的成功經驗,盡快開征以環境保護為目的,以污染環境的行為或產品為課稅對象的專門性稅種――環境保護稅。

(一)構建環境保護稅法的基本原則。

構建環境保護稅法需要結合我國的實際經濟情況,我國是發展中國家,一方面老企業的污染防治任務繁重,另一方面快速的經濟發展又加劇了環境的污染。因此,協調經濟發展與環境的關系仍然是核心問題,構建環境保護稅法首先需要明確其基本原則。筆者認為,當前我國若制定環境保護稅法,應堅持以下幾項基本原則:1、公平原則。由于每個納稅人對環境的占用是不均衡的,因此在環境稅制設計中應體現出“誰使用、誰付費”的基本原理。從而使污染企業的外部成本內部化,這樣就能糾正市場失靈,實現公平。2、效率原則。環境保護稅的征收與排污種類、數量、濃度等環保專門知識緊密聯系,對污染物排放量進行測量、對固定大排放源進行定期監測等,都需要大量的人、財、物的投入,因而要避免為求準確地反映環境損害成本而設計過于復雜的環境稅,稅務機關應與環保部門密切合作,提高征管效率。3、循序漸進原則。我國是發展中國家,經濟建設任務仍是重中之重,因而開征環境保護稅應遵循漸進原則,分類分期實施,以給污染企業留下足夠的時間,便于其在不影響企業發展的同時采取相應的削減污染技術,實現經濟建設和環境保護的協調。

(二)環境保護稅的征稅對象。

國際上通常把污染環境和破壞生態的行為以及在消費過程中會造成污染的產品作為環境保護稅的征稅對象。但目前我國尚缺乏這一稅種的制度設計和征管經驗,因而在開征環境保護稅的初期,征稅范圍不應過寬,應根據國家當前最重要的環境問題和環保目標,采取循序漸進的方法,從重點污染源和易于征管的征稅對象入手。根據我國當前的環境狀況,應首先將對環境污染嚴重的廢氣、廢水和固體廢物的排放納入征稅范圍。因為這類行為對環境的污染最為嚴重,而且既有征收排污費的經驗作為基礎,又有大量的外國經驗可資借鑒。其次,待時機成熟時,可以將那些難以降解和再回收利用的材料制造的、在使用中會對環境造成嚴重污染的各種包裝物納入征稅范圍。

(三)環境保護稅的課稅依據。

一般來說,環境保護稅的課稅依據主要有三種:一是以污染企業的產量作為稅基;二是以生產要素或消費品所包含的污染物數量作為稅基;三是以污染物的排放量作為稅基〔8〕。第一種稅基的核算比較簡單,但在這種制度下,企業只有減少產量才能減少稅負,這既會妨礙防污技術的采用和生產工藝的改進,還會造成資源配置的低效率。第二種稅基只要生產要素和消費品中含有污染物就需納稅,而不管其最終是否造成了環境污染,這種做法既不合理又不公平。相較而言,第三種稅基最為可取。以污染物的排放量作為稅基,污染企業在維持和增加產量的同時,只要能降低污染物的排放量就能減輕稅負。這既不會妨礙污染企業自由選擇污染防治辦法,又能促使其改進生產工藝減少污染,增強了企業的能動性和自主性。

(四)環境保護稅的稅率。

稅率既要達到控制污染的目的,又不能抑制社會生產。從理論上講,廠商的理性選擇是將污染削減到邊際控制成本等于稅率這一水平上。所以各個企業的污染控制程度不同,控制成本高的企業削減較少的污染量,而控制成本低的企業將大規模削減污染。環境保護稅的一個難點是制定合理的稅率,理想狀態下,它應當等于污染削減的邊際收益,這時效率最高〔9〕(p44)。此外,由于各地的經濟條件、人口密度以及對環境清潔度的要求不同,因而環境保護稅率不能高度統一,應根據各地方的實際情況來確定適合自己的差別稅率。其次,環境保護稅率最好采用動態稅率,即根據治理污染和保護環境所需資金不斷調整具體環境保護稅目的稅率,動態稅率的實行,是稅負和污染相適應原則的最直接體現。最后,環境保護稅率以采取定額稅率,從量計征為宜,即按照污染物排放的一定計量單位,規定定額稅率,這能使稅制簡化、便利。

(五)環境保護稅的優惠措施。

我國應借鑒國外的先進經驗,靈活運用多種稅收優惠措施激勵企業治理污染,保護環境。第一,實施鼓勵企業開展治污領域的科技研究與開發的稅收支出政策。國家應對防污治污的技術研發高度重視,除直接給予研究、開發治污新技術的企業預算撥款外,還可以利用稅收支出手段,鼓勵企業從事環保科研活動,從而增強治污支出的整體效益。第二,實行刺激企業投資防污設備的稅收優惠政策。對合格產品(指企業生產經營過程中無污染或能減少污染的機器設備)實行加速折舊制度;對工業企業購入的環境保護設備允許抵扣進項增值稅額;對企業為治理污染而進行的設備改造項目給予投資抵免等,這就能促使企業開發先進技術,加速設備的更新換代。第三,盡可能取消或調整不利于環保的稅收政策。在適當時候應取消對農膜、農藥特別是劇毒農藥的優惠增值稅待遇;嚴禁或嚴格限制有毒、有害化學品或可能對我國環境造成重大危害的產品進口,大幅提高上述產品的進口關稅〔10〕。

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〔10〕劉劍,張筱峰.建立我國環境保護稅收制度的思考[j].南方經濟.,(3).

房地產經濟論文篇三

1.1成本管理水平粗放，沒有形成系統的成本費用管控組織體系。

首先，缺少系統的組織架構支撐成本費用管理，成本管理意識欠缺。許多中小地產公司成本管理工作開始之前沒有專職部門負責成本管理工作，有的地產公司由財務部“兼顧”成本管理，有的地產公司將成本簡單定義為“工程造價成本”由工程造價（或者叫成控）部門負責。在組織架構上這些地產公司難以滿足“項目全成本”管理要求，成本費用管理上還沒有脫離“財務成本”、“工程造價成本”概念，沒有真正理解項目全過程、全成本管理思想，沒有形成系統的成本費用管理組織體系。

其次成本費用管理經驗與方法難沉淀與復制。房地產開發產品的獨特性和固定性使得每開發一個新項目都要重頭開始，原有項目的成本管理經驗、手段與方法不一定完全適用新項目，加上人員的流動使得成本管理難度加大、效率低下。

1.2合同管理不到位，變更難控制。

首先，合同管理不規范。合同的規范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類授權與審批。有些地產公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產公司簽訂合同與工程造價成本預算科目脫節，沒有把項目造價成本預算、財務預算有機結合起來。簽訂合同時只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費用數據統計著想。合同實際執行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費用數據統計不準確、不及時甚至難以統計。

其次，合同的分類授權與審批機制缺乏或不合理。合同的分類不同、金額不同，其負責的部門不同、授權不同，合同的分類授權審批應隨著房地產開發行業、地產企業的發展和國家相關政策的變化作相應修改完善。在這點上，不同的地產公司是參差不齊，中小地產公司更是做的不到位。

1.3資金管控缺乏手段與方法。

資金是企業的血液，是房地產企業對房地產開發項目各個環節資金流入、流出的的統籌規劃和運用。地產企業經營管理以財務管理為中心，而財務管理又以資金管理為核心。目前地產企業資金管理的主要問題是：第一，雖然編制了資金預算，但普遍存在資金預算與項目開發預算、工程造價預算、營銷策劃預算、合同管理融合的深度不夠，在很多細節問題上沒有考慮到，編制預算時沒有吸收相關部門、專業人士的合理意見抑或是財務部門獨立編制，資金管控出現意外時調控不力、缺乏剛性和執行力；第二，在現行經濟環境下，大多數地產企業不具備通過發行企業債券、股票方式籌措資金，很多中小地產企業甚至通過小貸公司、擔保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當高，個別地產企業還出現了資金鏈斷裂、項目難以為繼帶來嚴重的社會問題。

2.1完善對工程成本管理工作的全程監控。

為了進一步提升工程成本管理水平，降低資源的浪費，必須要加強各部門之間的聯系，實現對工程造價管理工作的全面監控，并對建設資源進行統籌兼顧，合理分配。首先，要加強工程初步預算和施工預算的工作，制定出詳細的資金、建筑材料以及人力等資源的利用計劃，實現資源的合理利用。其次，在工程建設的決策階段，要重點重視對工程建設投資估算工作，并對項目的可行性報告進行重點評估，針對其中有爭議性的項目廣開言路，吸取各方面的意見。最后，要對工程項目中的投資預算、施工預算、工程結算以及竣工結算等進行統籌兼顧、統一管理，有效推進工程造價體系的改革與發展，實現各個工作環節的平穩接軌。

2.2建立現實的工程成本管理咨詢市場。

高效的工程造價管理效率需要建立自主經營的合伙制和有效責任制等多種組織形式相結合的工程造價咨詢市場，進一步完善造價管理體系。建成現實的工程造價管理咨詢市場之后，工程造價的實際流程需要進入該市場，并受市場監督體制的監督和制約。因此，市場監督制度的監督范圍需要進一步擴大，政府應該致力于完善現有的市場監督機制，當出現企業的不自律行為時采取強硬手段給予相應的處罰措施，增強政府的宏觀調控能力，并保證工作的準確性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造價咨詢市場為工程企業的發展創造了一個良好的環境，并在一定程度上減小了不正當競爭給企業帶來的風險。

2.3逐步完善工程成本管理的制度。

完善的工程成本管理制度是保證房地產企業相關工作順利進行的有力保障。在現有的市場發展條件和經濟體制之下，企業必須完善相關工程成本管理制度，加強對工程成本管理中各個環節的監督，制定明確的企業規章制度規范工作人員的管理行為，保障成本管理數據的準確性和真實性，并落實資金日報制度，出現賬目問題及時進行核查，爭取在當天內得到解決。

2.4提升財會人員的職業素質。

財會人員作為企業工程造價管理的實際操作者，其工作能力和個人素質直接關系著企業工程造價控制效率和企業的經濟效益。因此企業必須加強對從業人員工作能力、業務水準以及個人思想品質的考核，提高準入門檻，對應聘者的教育經歷、工作背景、個人犯罪經歷等進行嚴格審查，為企業篩選高素質的專業人才。同時企業應該定期對造價工程師進行業務培訓，并建立嚴格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造價管理隊伍。

結語。

工程成本管理是企業日常工作的關鍵內容，企業管理人員加強對工程成本管理的監管，了解市場環境的變化情況，完善相關工程成本管理制度，提高會計人員的職業素質。企業必須嚴格審核各項成本管理數據，及時處理存在的各種問題，從而更好提高企業的經濟效益。

【參考文獻】：

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[3]張盛楠.戰略成本管理在我國房地產企業中的應用研究[d].西安建筑科技大學，2012.

房地產經濟論文篇四

新經濟形勢下高速公路路政管理若干經濟問題的思考，所謂高速公路路政管理就是交通主管部門依據相關的法律法規，為保護公路、維護公路秩序而進行的管理工作。

路政管理主要工作是維持公路秩序、維護路權、保護路產以及保護權益等，但是當前的路政管理水平低下，無法滿足快速發展的社會需求。

一、高速公路路政管理中的突出問題分析。

若想研究高速公路路政管理中的經濟問題，首先應該探究的是目前路政管理中存在的各種問題。

本文通過實際調研，對路政管理中存在的主要問題進行了分析，得出結論如下：

(一)路政管理的理念落伍，不重視公路的經濟效益。

主要體現在下面兩個方面：其一是不夠重視公路的管理。

其二是某些路政管理人員往往把路政管理的工作與管理公路等同，他們認為只需確保公路的暢通即可，而對高速公路的社會價值重視不夠，遠遠沒有達到路政管理的規范、科學、法制的要求。

(二)路政管理體制不夠健全，產權問題突出。

路產是公路局資產的組成部分，然而我國多數的基層公路局公路產權問題都存在著不清晰的問題。

通常情況下，路政管理工作與經濟活動密切相關，使得某些基層單位為了一些經濟利益而出現爭路產的狀況，最終使得路產產權不明確。

同時一個很普遍的問題是很多基層公路局管轄的公路附近建設了很多的違章建筑，比如商店、酒樓、餐館、停車場、旅社等，這些建設阻礙了了高速公路的暢通，同時也帶來了很多的安全隱患，嚴重侵犯了公路的路權與路產，結果導致路產產權的模糊。

(三)路政管理設備與技術落伍，沒達到應有的水平。

高速公里是我國國民經濟的重要的基礎設施，因而大力推動高速公里的信息化是當前實現交通現代化的客觀要求。

但是從當前來看，政府對路政管理不夠重視，經費投入不夠，技術設備落后，信息化程度不高。

究其原因，我國的路政部門多數都是事業單位，采取自收自支的方式維持，投入到管理中的經費較少，因而經費的缺少導致路政管理效率與能力的低下。

二、加強路政管理，提升社會經濟效益的建議與具體措施分析。

為解決以上問題，本文從以下三個方面來分析提升社會經濟效益的建議與具體措施。

(一)加大對路政管理工作的重視，對收費標準與管理進行完善。

路政管理作為當前我國行政管理的組成部分，與交通運輸系統的發展息息相關，同時也影響著國家經濟與社會的發展，因而政府應該重視路政管理工作，特別是要對收費標準與管理進行完善。

其一是加強路政管理人員對專業知識以及相關法規的學習，積極鼓勵工作人員不斷學習提升自己;其二是建立健全路政宣傳的體制機制，營造出依法治路的氛圍。

比如可以在高速收費站出口、公路沿線等位置設置宣傳標語，對路政管理的重要性以及損壞路權后需要承擔的后果進行大力宣傳。

(二)建立健全高速公路現代產權制度。

高速公路的經濟學屬性決定了要健全高速公路的現代產權制度。

建立現代產權制度，其一可以確保產權的公有性，其二是利于與高速公路相關的領域各類資本的重組，進而利于股份制與混合所有制經濟的共同發展，確保高速公路的持續健康發展。

通過建立現代產權制度，有利于引進民間資本進入到高速公路行業，建立起合理的管理體制機制。

當前我國高速公路的建設已經不再是政府的全資建設，而是更多的吸收企業、銀行、民間資本以及一些外資等的進入，這樣促進了各類資本的相互流動，拓寬了高速公路融資的多元化渠道。

總之，建立起現代產權制度，不但可以有效保證高速公里的路權，同時也是確保高速公路可持續發展的重要途徑。

(三)加大資金投入，加大對路政管理的信息化建設。

高速公路具有點多線長的特點，這就要求路政管理實行信息化管理。

其一是要對高速公路信息化路政管理的制度與方法進行完善;其二是廣泛開展高速公路路政管理的培訓工作，對管理人員不斷進行職業技能培訓，不斷提升其信息化管理水平與操作能力;其三加大對信息化建設的投入，依據實際需求，在高速公路上建立路政執法視頻遠程監控系統，以便工作人員的遠程監控;其四建立起應對突發狀況的應急預案。

路政管理人員應該進行定期的演練，提升應對突發狀況的能力，加強路政管理的預見性與計劃性，確保人身與公有財產的安全。

三、結束語。

總之，高速公路路政管理作為現代化管理的一部分，對路政管理中經濟效益的探索可以滿足我國當前體制改革的需求。

然而路政管理工作復雜且漫長，因而需要路政管理人員把提升本地的經濟與社會效益作為主要任務，不斷提升管理的科學化水平與服務質量，進而探索出適應新時期經濟社會發展的新模式。

[2]交通規劃中的交通經濟問題研究。

隨著城市現代化進程的加快，社會經濟水平的不斷提高，城市交通的發展速度也大大加快，于是凸顯出了交通規劃中的交通經濟問題。

為了節約財政成本，更好地推動城市交通發展，在交通規劃中，要具體問題具體分析，因此結合當地的交通經濟現狀，減少交通經濟支出變成了首要研究的問題。

1交通經濟的定義。

交通經濟，顧名思義就是交通業中的經濟問題，在交通業運行中的每個環節都是與經濟密不可分的。

因此，通過分析交通規劃中的成本和利潤，可以判定一個交通規劃方案的好壞。

交通經濟理論目前無論在國內和國際都處在初級階段，仍是一種冷門理論，但由于切合實際，對交通業以至于城市的發展有非常大的意義，因此需要在不斷的實踐中豐富和深入研究。

交通經濟的主要研究主體是人與物的運送問題。

現在整個交通業的相關法律法規和政策都沒有充分的研究，因此，本文對交通規劃中的交通經濟問題進行表面的研究分析。

2目前我國交通規劃中交通經濟的現狀。

隨著城市交通的發展，我國許多城市越來越重視交通規劃，尤其是大中城市。

做好交通規劃，有助于城市交通的和諧發展，合理配置交通資源。

但目前我國的交通規劃中的交通經濟還存在很多問題。

2.1資金投入不夠充分。

城市的交通規劃需要以建設新型交通道理環境為目標，以形成便捷的網絡化為著力點，要綜合考慮空間的組合設計和色彩線條，從而使交通規劃更具生態化、梅冠華、技能化，但是要達到這些要求，不僅需要科學技術的現金，還需要足夠的資金作保證。

大多數情況交通規劃中的交通經濟問題實際是資金投入力度不夠的問題，雖然國家對交通的投入逐年增加，但是這種投入往往是一次性的、不是持續性的。

通過研究分析，許多城市和地區存在資金不足的問題，長期存在的收費站和過橋費就是直接體現，因此規劃城市道路建設，必須有足夠的資金作為保證。

由于城市發展的預算是有限的，不可能在短時間內將資金都投入到交通規劃中去，但是可以持續性的對交通規劃部門進行撥款，保證長期的持續的資金來源，保證對城市道路的日常維護與檢修，推動道路交通規劃的良好發展。

2.2未合理有效分配區域重點。

對交通進行規劃主要針對的是城市，城市中某些區域存在嚴重的交通問題，某些區域并沒有什么問題，所以在交通規劃中的側重點應該有所區分，具體問題具體分析，存在嚴重交通問題的區域需要優先著重解決。

但是有些城市沒有合理分配區域重點，為了省時省力，整個城市的交通都按照同樣的方式，不僅僅對資源是一種浪費，還不能體現城市的美觀獨特。

尤其在一些基本沒有問題的區域，甚至可以不進行改變，把現有的財政預算和人力投入到存在嚴重交通問題的區域中。

但是并不意味著永遠不改善沒什么問題的區域，城市經濟的發展需要交通作為保證，需要道理的`連結來帶動，在解決好問題嚴重的區域后，也應重點規劃擱置的區域，良好的利用土地資源，來推動城市經濟的發展。

還有一個普遍存在的問題是，有些城市為了解決交通問題，不對歷史文化遺產進行保護，甚至直接摧毀，是非常錯誤的做法，相關負責人員必須嚴格監督，并加以制止。

房地產經濟論文篇五

物流成本項目從核算對象上來劃分,可以分為宏觀物流成本和微觀物流成本。微觀物流成本根據發生物流費用企業的性質,可以分為貨主企業發生的物流費用和第三方物流費用。宏觀物流成本是核算一個國家在一定時期內發生的物流總成本,是不同性質企業微觀物流成本的總和。國家物流成本總額占gdp的比例,已經成為各國物流服務水平高低的標志。按照世界銀行統計給出的數據,我國物流成本占gdp的比例是16.7%,由于我國現行會計核算體系無法直接核算企業的物流成本。所以,我國業內不同研究人員采用不同的比例估計物流總成本和需求,從10%幾到30%幾不等,其間的差額較大,這也給我們理論研究和分析帶來了混亂,往往使實際工作無所適從。根據物流管理的基本功能和活動來分類,物流成本包括:運輸成本、倉儲成本和物流管理成本三大類。目前世界各國在進行物流成本內部結構比例分析的時候,均采用這一基本方法。它可以及時顯示不同物流功能結構所耗費的成本比例,也能夠更進一步準確找出物流成本項目中存在的問題,從而找出降低物流成本的有效途徑。

美國權威物流成本核算機構在計算物流成本時也采用上述公式,該公式是在多年實踐中不斷改進和發展的結果,具有普遍性,也應該成為我們重要的參考公式之一。

3企業物流成本費用項目的構成及影響因素。

從企業內部來看,貨物購買或銷售時產生的運輸成本往往包含在貨物的購入成本或產品銷售成本之中;廠內運輸成本常常是計入生產成本的;訂單處理成本一般包含在銷售費用之中;部分存貨持有成本也可能包含在財務費用之中等等。從供應鏈角度來看,則會發現一系列相互關聯的物流活動產生的物流總成本,既分布在企業內部的不同職能部門中,又分布在企業供應鏈上下游的不同合作伙伴之中。所以,按照企業進行會計核算的費用項目,企業物流成本費用項目的構成一般應包括:。

(1)企業供應、銷售各環節人員的工資及福利費;。

(2)企業生產要素的采購費,包括運輸費、郵電費、采購人員的差旅費;。

(3)企業產品的推銷費,廣告宣傳費;。

(4)企業內部倉庫保管費,維護費、搬運費;。

(5)企業物流設備、倉庫的折舊費,租用費;。

(6)企業物流信息費;。

(7)企業與物流相關的貸款利息;。

(8)企業回收廢棄物發生的物流費,逆向物流費。

按照“物流費用冰山”說的觀點,企業物流成本的計算范圍大,運輸、保管、包裝、裝卸、以及信息等環節多。現行的會計核算制度和會計核算方法都不可能掌握物流成本費用的實際情況,大家只能看到物流費用露出海水上面的冰山的一角,而潛藏在海水下邊的整個冰山卻看不見,海水中的冰山才是物流成本費的主體部分。一般來說,企業向外部支付的`物流費用只是很小的一部分,真正的大頭是企業內部發生的物流費用,按照企業對外支付和內部發生物流成本費用的實際,一般情況下,影響企業物流成本費用的主要因素應包括:。

(1)企業進貨區域的選擇。進貨區域方向決定了企業貨物運輸距離的遠近,同時也影響著運輸工具的選擇、進貨批量等多個方面。因此,進貨區域方向是決定企業物流成本費用水平的一個重要因素。

(2)運輸工具的選擇。不同的運輸工具,費用高低不同,運輸能力有大有小。運輸工具的選擇,一方面取決于所運貨物的體積、重量及價值大小,另一方面又取決于企業對某種貨物的需求及時程度及工藝要求。所以,選擇運輸工具要同時兼顧既保證生產與銷售的需要,又堅持物流成本費用最低的原則。

(3)企業存貨的控制。無論是生產企業還是流通企業,對存貨進行控制,嚴格控制進貨數量、進貨次數和品種,都可以減少庫存資金占用和貸款利息支出,從而降低庫存、保管、維護等費用。

(4)貨物的保管制度。良好的貨物保管、維護、發放制度,可以減少貨物的損耗、霉爛、丟失等事故,從而降低物流成本費用。相反,若在保管過程中,物品損耗、霉爛、丟失等情況時有發生,物流成本費用必然增加。

(5)企業產品廢品率。影響物流成本費用的一個重要方面還在于產品的質量和產品廢品率的高低。生產高質量的產品可杜絕因次品、廢品等回收、退貨而發生的各種物流費用,從而降低物流成本費用。

(6)企業物流管理費用開支大小。物流管理費用與生產和流通沒有直接的數量依存關系。但管理費用的大小直接影響著物流費用的大小,節約辦公費、水電費、差旅費等管理費用相應可以降低物流費用的總水平。

(7)企業物流資金利用率。企業利用貸款進行生產或流通,必然要支付一定的利息,如果是自有資金,也存在著機會成本問題,資金利用率的高低,影響著利息支出的大小,從而也影響著物流成本費用的高低。

總之,影響物流成本費用的因素很多,針對每一影響物流成本費用的因素,根據其特性加強管理,可以有效的控制企業物流成本項目,達到降低物流成本費用的目的。

4降低企業物流成本是一個系統工程,物流系統成本之間存在著效益背反規律。

降低企業物流成本是一個系統工程,在物流各項功能之間,某一種功能成本的降低,會使另一種功能成本增加。由于構成物流成本的元素很多,各種費用互相關聯,工作頭緒多。因此,要想切實進行企業的物流成本項目分析,控制和降低物流成本費用,就必須設立物流成本管理工作目標,明確物流管理任務,確定物流管理工作的優先級別,以項目責任管理的方法,有序受控的開展工作,為企業整個系統的利潤最大化做出貢獻。要明確物流成本項目的構成,從現行財務成本費用中剝離出屬于物流成本范疇的內容,分析和比較物流成本與制造成本,物流費用與其他費用之間的關系,掌握企業物流系統的成本項目。分領域全面清理物流系統的資源配置。根據建立的企業物流成本項目數據庫,從而建立起企業物流成本項目科學的比較分析基礎。

我國企業物流成本的財務管理模式尚未建立,物流成本的各個項目分散在企業成本核算的不同會計核算科目和賬戶之中。由于物流成本項目沒有被列入現行企業財務會計制度和會計核算體系。制造企業習慣于將物流費用計入制造成本和其它各項費用之中;流通企業則將物流費用包含在商品流通費用之中,因此,無論是制造企業還是流通企業,不僅難以按照物流成本項目的內涵完整地計算出物流成本,而且連已經被生產領域或流通領域分列出來的物流成本項目,也不能單獨真實的以會計核算報表的形式反映出來,使企業管理者無法掌握物流成本項目的真實情況和全貌。

所以,我們必須加強企業物流成本項目的會計核算分析和控制,了解企業物流成本項目在會計核算過程中存在的主要問題,研究企業物流成本費用項目的構成及影響因素,建立健全企業物流成本的財務管理模式,通過分析研究和論證試行,我們完全可以建議企業在會計核算中逐步分列物流成本項目,使企業管理者和決策者能夠有效的對物流成本項目進行分析和控制,讓物流真正成為企業經濟效益提高的第三利潤源泉。

參考文獻。

[1]@陳平.物流配送管理實務[m].武漢:武漢理工大學出版社,2007.

[2]@中華人民共和國[m].北京:統計年鑒,2004、2005、2006.

房地產經濟論文篇六

一、問題的提出。

承租人的先買權作為一種民事優先權，特指承租人在一定條件下對其所租賃的房屋享有較之一般購買人有優先購買的權利。我國《城市私有房屋管理條例》第十一條、最高人民法院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《若干意見》）第118條和《合同法》第二百三十條均規定了承租人的先買權制度。在現實的經濟交往中，由于房屋所有人處分出租的房屋于第三人，而與承租人起糾紛的案件時有發生，審判實踐中由于對先買權的法律性質認識不一，導致對案件的實體處理不盡相同。本文試圖結合現行的法律，通過對承租人先買權性質的法理探討，以期對審判實踐有所裨益。

二、據以研究的案例。

1994年3月23日，徐某與肖某簽訂租賃協議，約定：徐某將其所購的鋪面房（建筑面積33.11平方米）出租給肖某，租期自1994年3月28日至1995年3月底止，月租金元。在租賃期內，徐某如將房屋出賣，在同等條件下，肖某有先買權。協議簽訂后，肖某依約如期給付了租金，并將鋪面房用于經營小商品批發，由其姐姐處理日常鋪面業務。1995年3月31日租期屆滿時，徐某又續收肖某半年租金至1995年9月底。1995年5月期間，第三人劉某得知徐某要將該房出售，遂與徐某協商買房事宜。同年6月18日達成《長街門面房轉讓協議》，雙方以18.8萬元的價格成交。3月7日，劉某以承租人肖某已逾原定4個月租期為由要求其騰房，此時肖某才知道徐某已將該房屋出售。遂要求判令劉某與徐某達成的房屋買賣合同無效，主張在同等條件下，應由其優先購買該房。一審法院判決：一、徐某與劉某之間買賣房屋的行為無效；二、肖某在18.8萬元價格內對該房享有先買權。一審判決生效后，在劉某訴徐某退還購房款糾紛的另案中雙方達成協議：徐某返還劉某購房款本息和其他經濟損失共23萬元；逾期如不能兌現，則將其房屋作抵償。肖某遂申請再審，再審法院判決肖某一次性給付徐某購房款人民幣18.8萬元，同時該房為肖某所有。此后，檢察機關對該案多次進行抗訴認為，法院不能強行判決徐某將房屋賣給肖某。肖某于12月10日，依據生效判決領取訟爭房屋所有權證。12月20日法院最終認為，檢察院以法院“直接判決出租人出售房屋給承租人，缺乏法律依據”的抗訴有一定道理，但鑒于承租人肖某已領取該房屋所有權證四年，徐某已收取肖某購房款的事實狀態，維持第一次再審判決，致使該案塵埃落定。

三、承租人先買權的法律性質。

（一）承租人先買權的權利歸位。

先買權可以分為約定先買權和法定優先權。約定先買權是當事人基于交易需要，依其意思自治而設立，僅具有債權效力。〔1〕若當事人違反先買權的約定處分標的物，僅需向合同相對人負違約責任。而法定優先權因各國法律規定不一，其所適用范圍、效力也不盡相同。因承租人先買權為民事先買權的下階位權利，所以有必要對大陸法系的主要國家先買權的法律規定作一考察。開辟近代法典化先河的《法國民法典》，規定了共同繼承人的先買權和用益物權共有人的先買權。被奉為法典化典范的《德國民法典》于債法編“各種債的關系”一章，規定“優先買受”為一種特種買賣，于物權編設立“先買權”專章，且在繼承法編規定了共同繼承人的先買權，并在570b條規定了承租人先買權。《瑞士民法典》規定了兩種先買權，即土地共有人的先買權和土地所有人與建筑物所有人的相互的先買權。《日本民法典》承認共同繼承人的先買權，同時保護土地所有權人的先買權，規定當土地所有人對地上工作物及竹木提出的按時價購買的要求時，地上權人在其權利消滅時，無正當理由不得拒絕。〔2〕由于各國民法典的編纂體系、物權劃分體系及相關理論基礎不同，我們并不能將法定先買權進行簡單劃分或歸類，也不能將各國的規定進行草率的評判，但有一點是可以肯定的，絕大部分民事先買權基于物權關系而產生的，具有一定的物權效力。《德國民法典》之所以在“債法編”規定了被學者稱為“債權優先權”的先買權，與其物權行為理論是分不開的。根據物權行為理論，一項交易的完成包含了兩個法律行為，即債權行為和物權行為，因此要完整的行使先買權，對于邏輯體系嚴密的民法典來說，不得不在“債權編”和“物權編”分別加以規定，且從具體條文看，“債權編”中“優先買受”的規定是針對如何實現先買權的，是對動態中的先買權的規定，所以德國對于先買權的劃分并沒有改變先買權本身的物權性質。對于該先買權的規定，被學者認為，是《德國民法典》“債權編”和“物權編”內容分配原則具有較高法律藝術性，而不是生活現實性的典型例子。〔3〕具體到承租人的先買權，雖然該類先買權需要存在租賃關系為前提，與基于共有關系或其他物權關系而產生的先買權不同，但承租人先買權因租賃合同產生后，作為一項權利獨立存在，其性質并不必然受基礎關系性質的影響，〔4〕其權利的行使應遵照法律對于先買權的一般規定。另外，作為“債權物權化”的典型代表，租賃合同本身也享有了一定的物權效力。

我國的有關法律、法規及司法解釋均承認承租人享有先買權。《若干意見》第118條規定：承租人在同等提件下，享有先買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣合同無效。這表明承租人先買權具有物權的追及力，其效力可影響到第三人，明顯有別于債權的相對性效力。雖然作為債權法的《合同法》第二百三十條也規定了先買權制度，但基于上述對于《德國民法典》的相關分析的同樣的理由，形成優先權的基礎法律關系并不能當然決定該類優先權的權利歸屬，我國是將承租人先買權作為一種物權來對待的。而對于《合同法》中規定的先買權，其若要得到切實的保護仍需以其他法律的規定來實現。在此，我們可以得到的一點啟示是，用債權的手段來保護物權，并不排斥該類物權本身所應當具有的物權效力。綜上，筆者認為，承租人先買權不是擔保物權，也不是用益物權，而是一種物權取得權，應屬于準物權的范疇；承租人的先買權是基于租賃合同進而基于占有而享有的準物權。

（二）先買權的權利性質。

作為準物權的承租人先買權，應遵循物權法定的原則。當事人的約定唯有在法律有明確規定的情況下方能成立法定先買權。對于先買權的權利性質，有兩種不同的觀點。第一種觀點認為，先買權是一種期待權，權利人行使先買權需要所附條件的成就，其中的首要條件是“出租人出賣該房屋時”。第二種觀點認為，先買權是一種形成權，如出賣人與第三人就某種條件達成房屋買賣合同，先買權人只要在法定期限內一經作出先買的意思表示，即產生法律效力，出賣人與第三人的房屋買賣關系無效，而先買權人與出賣人之間應自然成立內容相同的房屋買賣關系。

即得權而言的，是法律對形成之中的權利的提前保護。學者認為，期待權人所期待者，并非系某種抽象權利，而系種類不同，內容互異之具體權利，或為債權，或為物權，或為無體財產權。〔6〕所以，筆者認為，上述兩種觀點，其實并不矛盾，作為因不同的標準而劃分出來的形成權和期待權，很可能產生交叉的部分。對于承租人先買權而言，其既為形成權，也為期待權。在處理上述研究案例中，持期待權觀點的一方認為，行使期待權的條件并未成就，而持形成權觀點一方認為，所有人的出賣房屋的意思表示已經相當明顯，享有先買權的一方可直接作出單方意思表示即可購買該房屋。由于雙方的只看到先買權的一面導致對案件的實體處理大相徑庭。從本案的事實看，應該說期待權的條件已經成就，這樣從形成權的角度出發，所有人對于出賣出租房屋的意思表示一經作出，即依法具有強制締約的義務，對于享有先買權的承租人的同等條件購買要求不得拒絕。

（三）承租人先買權與買賣不破租賃原則的比較。

有人認為，先買權限制出租人的處分權是為了維護租賃關系的穩定，使承租人不會因為所有權人的變動而動搖租賃關系；而所有權是絕對的、排他的，不能因為保護先買權而侵害所有權。這種觀點是值得商榷的。所有權的絕對性、排他性是“指于法令限制之范圍內，對物為全面支配的權利”〔7〕，并不能排除法律規定對物權進行的限制。正是如此，法律才創設了先買權制度來限制所有權人的隨意處分。承租人先買權制度與買賣不破租賃制度的共同點均在于維護承租人的利益，但兩者作為不同的法律制度仍有以下不同之處：1、兩者制度價值側重不同，前者側重效益原則，即將所有權與使用權歸于同一主體，消除因信息溝通而產生的交易成本，后者側重秩序原則，即在一定程度上承認即存的社會關系，以穩定經濟生活秩序。2、兩者的立法旨趣不同，前者在于限制出租人的隨意處分，后者在于保護承租人的租賃權。3、兩者的法律效力不同，前者具有對抗效力和撤銷效力，即在先買權行使條件成就時，承租人就可主動要求宣告出租人與第三人的買賣合同無效，后者僅為對抗效力，即只有在購買人侵犯承租人的承租權時，承租人才能啟動該制度的防御功能。4、兩者的行使期間不同，前者的權利行使有一定的期間，而后者沒有這一限制，只要租賃關系存續，買賣不破租賃的原則將一直適用。5、兩者的承租人利益，前者的權利在行使前一直處于潛伏狀態，承租人得到的是一種期待利益，后者則是一種現實利益。現實糾紛中出現如案例中的情況，如果僅僅是對買賣合同宣告無效，而不允許法院直接變更買賣合同，那么優先權的實現便無從談起，優先權制度就將形同虛設，這樣，由于有買賣不破租賃原則的存在，優先權制度的獨立價值便無從體現。

（四）先買權之訴的性質。

對類似研究案例的處理結果持反對意見者的另一個理由是，根據最高人民法院的司法解釋，先買權之訴是確認之訴，人民法院只能確認當事人之間是否存在民事法律關系，而不能判令敗訴一方履行一定的義務。同時認為，先買權是一種他物權，他物權訴訟不能產生所有權的變更。筆者認為，根據訴訟請求的性質和內容，可以將訴分為給付之訴、確認之訴、變更之訴。確認之訴是指一種確認當事人之間所爭議的`法律關系存在或不存在。先買權之訴是一種確認之訴，但在該確認之訴中，原告可以有兩項請求，〔8〕一是要求確認被告與第三人間的物權轉移行為無效，二是要求確認自己與被告間形成買賣合同關系。〔9〕在先買權行使的條件具備時，承租人又表示愿意購買時，雙方的買賣合同依法已經成立，在糾紛發生時，法院對該契約關系以裁判的方式予以確認。至于他物權不能對所有權提出訴訟請求的觀點，只考慮了所有權的效力，而沒有考慮他物權及準物權的效力，在他物權訴訟（如抵押權訴訟）仍然可以依法產生所有權變動的效果，但是究竟能否產生所有權變動應視具體法律規定而定。在法律沒有具體規定的情況下，應根據其他情況來判定，就研究案例而言，法院判決所有權變動的效果并無不可。當然若有法律或司法解釋對該問題加以明確規定，才能從根本上統一實踐中對該問題的認識。

三、先買權的成立與行使。

（一）先買權成立與行使的區分。

先買權是一種期待權，而期待權是只具備部分要件，須等到其余要件具備時才能實際發生的權利，其實質是法律對于形成之中權利的保護。承租人先買權在一方或雙方的法律行為合法有效的前提下，即有效成立，但需等到所有人出賣房屋時才能實際行使。登記不是先買權有效成立的要件，但經過登記的先買權將獲得對世的效力，這在與出租人簽訂合同的第三人將房屋再次轉讓給下手時，會產生與未經登記的先買權不同的效力。區分先買權成立與行使的意義在于，一方面，當出租人未出賣房屋時，承租人仍有可能被侵權。另一方面，這種區分也有助于正確運用先買權時效，《若干意見》第118條規定，“出租人出賣房屋，應提前三個月通知承租人”，該時效是針對先買權行使而言的。至于行使條件，則須出賣人出賣標的物之時才能發生，自不待言。審判實踐中應當注意的是，既然先買權是對所有權的限制，為平衡出租人和承租人之間的利益，對于出租人的明確的出賣意思表示應從嚴掌握，只有在有充分證據的情況下，才能認定所有人的出賣意愿。另外，還應當允許所有人有正當理由，或最終難以與第三人達成買賣合同時，可撤回其意思表示。但出租人也不得為規避先買權的規定而無常反復，不能因醞釀成訴，產生對立情緒，而在案件審理中無理撤銷出賣意思表示。在研究案例中，出租人就想通過折價抵償來阻止承租人行使先買權，不能得到法院的支持。

（二）同等條件之理解。

對于“同等條件”的理解是審理該類案件的難點。在國外的民法典找不到“同等條件”這一概念。《法國民法典》第815條規定，先買權人應以出賣人與第三人協商的“價格及條件”為購買，《德國民法典》則規定了“相同條款”及“特殊情況下的變通條件”，《日本民法典則》規定得相對靈活，若地上權人有“正當理由”時，可以不將工作物賣于土地所有人。

衡量標準，非價格因素可以折算成價格來進行比較。如果先買權人可以接受該房屋的市場價格（該價格很可能高于出租人與其他買受人簽訂的價格），應當認定該情況是同等條件。還應看到，許多合同的訂立并非一蹴而就，而是當事人艱苦地討價還價、互相讓步、互相合作的結果，凝聚了大量的無形勞動，倘因他人先買權之行使而致該合同消滅，則第三人非但徒勞無功，亦難免產生“為他人作嫁衣”的失落，從而挫傷其交易的積極性；先買權人則因坐享其成，也不免助長其投機心理，進而影響社會風氣。因此，審判實踐應考慮上述因素。對于出賣人而言，為避免此種不利，出賣人可考慮在與第三人訂立的合同中約定該合同的履行以先買權人不行使先買權為條件，或者約定在先買權行使的情況下，出賣人保留對該合同的解除權。

四、對先買權侵害的救濟。

（一）侵害先買權的行為。

雖然先買權人可以依法請求確認買賣合同無效，但當第三人再將房屋轉讓，切斷先買權的追及力時，或者房屋滅失時，先買權人的請求權無法行使，如何進行救濟？學者認為先買權的行使為單獨行為，并非出租人違反其應承租人請求訂立契約之債務不履行，而是違反通知義務，侵害形成權，故應負損害賠償責任。〔11〕先買權作為一種準物權，存在著被侵權的可能。侵權行為的一般構成要件：1、損害，先買權人喪失優先購買房屋的機會即為損害；2、違法性，先買權為法律所保護的權利，侵害該權利具有違法性；3、因果關系，出賣人的行為導致先買權人優先購買機會的喪失；4、過錯，出賣人沒有依法履行提前三個月通知的義務，顯然具有過錯。若第三人與出賣人惡意串通，損害先買權，便構成共同侵權。〔12〕值得注意的是，由于先買權不適用于拍賣，〔13〕在房屋因拍賣而轉移所有權的情況下，出賣人不構成侵權。

（二）損失的認定。

如果先買權人已經與出賣人達成買賣協議，而出賣人又將房屋另賣的，應遵循一般的違約損害賠償原則。若先買權人在與出賣人協商過程中，出賣人將房屋處分，導致先買權無法實現，因適用締約過失的賠償原則，賠償先買權人的信賴利益。對于因侵權而造成的損失，出賣人應賠償先買權人轉為所有人所帶來的便利利益，如另行尋租、搬家等額外費用。若因無法實現優先權而致使先買權人不得不以更高的價格購買房屋，則應當參照所爭房屋的市場價格判令出買人給予適當的經濟補償，但該補償不得超過該房屋市場價格與出賣價格的差額。

五、承租人先買權與共有人先買權的沖突與協調。

研究案例雖然不涉及到該問題，但由于實踐中確實需要對該問題有個明晰的認識，在此進行延伸，應有必要。在我國共有人的先買權，且主要適用于按份共有，而共同共有人只有在財產屬于一個整體或配套適用時才享有先買權。〔14〕當承租人的先買權與共有人的先買權沖突時，何者為優先？我們認為，承租人先買權是基于租賃關系而產生的，共有人先買權是基于共有所有權而產生，雖然租賃權有物權的某些效力，但畢竟不能對抗所有權，“物權優于債權”已是不爭的原則，因此，共有人先買權的效力應強于承租人先買權。同時，由于有“買賣不破租賃”原則的保護，承租人的租賃關系不會應租賃物所有權的變動而遭到破壞。另外，從實際生活來看，共同共有人之間往往存在著特殊的身份關系，如繼承關系，兄妹關系等，在房屋為標的物的情況下，共同共有人對所有房屋進行管理、修繕、使用更有利于方便生活，減少糾紛。〔15〕因此，根據“兩利相權取其重”的原則，判定共有人優先承租人享有購買權。

所有權人可以對出租的房屋設置抵押，當抵押權人實現抵押權時，若采取拍賣方式，承租人不享有先買權；若采取變賣方式，承租人享有先買權。當抵押人與抵押權人采取折價的方式，承租人的購買權是否優先于抵押權人的受償權，不無疑問。筆者認為，雖然法定先買權與抵押權均屬物權，均應遵循“物權法定”原則，但就某個具體的抵押權而言，為約定優先權，承租人先買權如前所述其有占有的事實為基礎，一旦租賃關系成立，先買權便依法成立，應為法定優先權。根據“法定優于約定”原則，平衡兩者的立法價值，宜允許承租人以抵押人和抵押權人商定的價格優先購買。這樣，也可以防止抵押人和抵押權人串通，侵害承租人的先買權。若抵押權人因此而不能實現抵押權，則應屬另一法律關系，其可以要求抵押人賠償。

六、結語。

對于法院能否直接判定出租人與承租人成立以其與第三人合同為相同內容的買賣合同，我們法律和司法解釋均沒有明確規定，研究案例的最終判決也沒有對該問題給出直接的答案。審判實踐中，應平衡出租人的所有權和承租人的先買權的利益，既要限制出租人的隨意處分權，也要防止承租人濫用先買權。認定出租人的出賣意思應從嚴掌握，允許出租人因不知有先買權的規定等正當理由而撤回出賣的意思表示；對于同等條件的掌握應根據具體案情，合理運用自由裁量權，作出正確的判斷。

注釋：

〔1〕王澤鑒著：《民法學說與判解研究》，第1卷，中國政法大學出版社19版，第505頁。

〔2〕劉云生：《先買權制度法律價值等諸問題的探討》，載《河北法學》第5期。

〔3〕迪特爾·梅迪庫斯著：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社20版，第21頁。

〔4〕此點類似于擔保物權的產生。

〔5〕張俊浩主編：《民法學原理》，中國政法大學出版社版，第78頁。

〔6〕前注[1]注，第153頁。

〔7〕王澤鑒著：《民法物權》第1卷，《通則。所有權》，中國政法大學出版社版，第149頁。

〔8〕一個訴訟中提出幾個訴訟請求的情況并不少見，如要求確認合同無效并賠償損失。

〔9〕對于該問題若深入探討還會涉及物權行為的理論問題，在承認物權行為的德國，對于該問題的解決相對就容易些，其民法典第505條也進行了明確的規定，在此不再深入展開。

〔10〕王利明主編：《中國民法案例與學理研究》，《物權篇》，法律出版社年版，第33頁。

〔11〕前注[1]注，第512頁。

〔12〕雖然我國法律規定，租賃合同應當登記，但登記不是租賃合同的生效要件，現實經濟生活中也存在許多未經登記的租賃合同，所以，第三人賣受房屋也可能是無過錯的。

〔13〕前注[1]注，第513頁。

〔14〕《民法通則》第七十八條第二款規定：“按分共有財產的的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”《若干意見》第92規定：共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣人的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套適用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。

〔15〕蔡福華著：《民事優先權新論》，人民法院出版社20版，第145頁。

房地產經濟論文篇七

對于住房公積金來說，我國的企業職工自底能夠擁有住房公積金的人數仍然不多，據統計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經有二十多年的時間了，經過這些年的不斷發展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設的步伐，并且我國的城鎮居民的住房條件也為此而得以改善，調動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產經濟的增長與發展。

我國經濟的發展有賴于房地產業的大力推動，房地產行業在我國的諸多行業中也占據著重要的地位，其對我國經濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產業的發展也贏得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產經濟穩定增長的同時，也影響了我國的經濟產業的發展。例如在房地產市場中出現的炒房行為，這就會使大量的資金轉向房地產業，并加大了我國經濟出現泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經濟的發展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應的對策，有效的管理和規范房地產市場。例如近幾年，我國推行了對房地產市場的限價、限購的調整制度；通過調整銀行準備金率、房屋轉讓稅等政策手段來穩定房地產市場。不得不說房地產行業的發展對我國的其他行業和經濟政策都會有產生一定的影響。二是對我國相關行業的影響。房地產行業一直推動著其相關產業鏈的發展，同時房地產業的發展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產行業屬于一種新興的行業，其產業結構缺乏規范與標準，致使與之相關的行業缺失標準，以致在行業的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業的穩定發展。例如一些開發商作房地產業鏈占據著上游的優勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產業鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關行業的健康發展。三是對社會的影響。房地產行業的發展為我國社會的各階層提供了良好的就業平臺，減少了社會就業的壓力問題，在一定層面上穩定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環境，提高了人民的生活質量。

我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發事件造成家庭生活嚴重困難；務工人員與單位解除勞動關系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的'任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產市場的發展。

住房公積金能夠促進房地產經濟的發展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產經濟的持續、健康發展。

住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監管部門進行管理，明確各部門的監管責任，將監管工作落實到各個部門；采取有效的監管措施與手段，各個監管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經營狀況進行檢查和監督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監督力量來完善，而相關的管理部門也要對社會監督過程中提出的問題和質疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。

結束語。

綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產市場的發展，有效的消除或擠壓了房地產泡沫問題，從而使得我國的國民經濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產交易中心）。

房地產經濟論文篇八

經濟行為，總是超前于立法活動，房地產市場上自1992年以來就出現了轉讓建設項目的交易行為，而長期以來國家法規以至《城市房地產管理法》對此都均未加予規范.有交易活動就必然產生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產審判實際出發，本文中的建設項目特指房地產開發經營中當事人確立民事法律關系其權利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建設項目其含義、內容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。而房地產開發經營中的項目，是指已經批準立項、取得完備的土地使用權手續，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉讓，指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉受讓雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產投資計劃的組成部分，在房地產業興起和發展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉發建設部《關于進一步清理整頓房地產開發公司的意見》第九條第一項中就明確規定：“房地產開發公司必須在核準的經營范圍內真正從事房地產開發，只能經營公司自己開發的商品房，不得轉手倒賣，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經營”。但隨著經濟體制改革的深入和市場經濟體制的確立，一些計劃經濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經濟發展的大潮所突破，各地政府對房地產開發經營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發展。這一交易形式的出現是因為房地產開發商考慮到，如完成整個房地產開發的全過程出售商品房，其將受到開發經營房地產投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產開發的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續，避免前期征地、規劃報建等大量花費時間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優點，故對房地產商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉讓代表著房地產業發展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉和循環，調整生產要素合理配置的作用，加速了房地產業發展的進程。但由于房地產商品化在我國仍處于發展的初期，房地產市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態，國家房地產管理法規不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規定又不具體、不明確，甚至有的未作出規定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規范和管理。因此，項目轉讓交易活動，曾一度處于無序狀態，這種狀態下的交易不可避免產生了大量的糾紛。起訴到法院的轉讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續是否完備、轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產案件中十分突出的新問題。

總結審理這類案件的經驗，我們曾經歷了從統一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規定，1993年下半年，房地產權益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調控政策施行、海南房地產市場從超常規發展時期進入了回落階段，房地產開發經營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件具有數量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統一將直接影響到執法的嚴肅性和社會效果。面對這種現狀，我們集中時間和人員對房地產市場進行了深入廣泛的調查，摸清了項目構成及其轉讓的基本內容，抓住了項目轉讓最根本的實質是土地使用權轉讓，其主要批準手續和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關手續的更名，都是以此為前提和依據的。由于抓準了這一轉讓行為的實質，按國家準許土地使用權轉讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關業務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉讓建設項目，是土地使用權轉讓的特殊形式、應按轉讓土地使用權的有關規定處理”。這一意見，統一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規定與市場經濟下高速發展的房地產業不相適應的矛盾和經濟超前發展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結了大量的建設項目轉讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續三年所受理的各類房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件數量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關促使當事人完備了交易手續，在一定程度上對穩定海南房地產市場和規范當事人的交易行為，起到了積極的'作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發揮。

1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產開發管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規定：已經預售商品房的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規定：項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門備案并辦理有關變更手續。最高人民法院于1995年12月27日以法發（1966）2號文頒布了《關于審理地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第九條規定：享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉讓，在“辦法”作為部門規章只是對項目轉讓在辦理手續上作了原則性的規定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉讓行為效力作了較為原則的規定，隨著房地產業的進一步發展，項目轉讓這一房地產開發經營的新形式，不僅在沿海、而且在內地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發展給房地產審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統地探討建設項目轉讓應具備的基本條件和轉讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：

從建設項目的構成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉讓應具備如下條件：

（2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線圖；

（4）己取得建設工程規劃許可證；

（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。

建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續包括：

（1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續；

（2）辦理規劃報建和施工許可的更名手續；

（3）根據不同地區的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續。

《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區分實施建設項目轉讓行為的實質條件和形式條件的關系和界限，所謂實質條件即是建設項目轉讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個主要手續，它是項目轉讓合同須履行的特定內容。因為，建設項目轉讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實質條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時付出對價，辦理建設項目轉讓更名登記手續只是建設項目轉讓合同的履行內容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務是否履行的標準。區分實質條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒有辦理建設項目轉讓登記手續這一特定履約內容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀上規范了當事人的交易行為。ッ袷律笈謝疃具有對社會主義經濟基礎的鞏固、發展和完善起著積極的、重要的促進作用、調整作用和服務作用的功能。從實際出發依法公正、合理的審理好房地產項目轉讓合同糾紛案件，規范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關建立與房地產業發展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產審判實踐經驗總結的基礎上發表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。