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萬科養老產業 萬科住宅產業化研究基地篇一
目錄
前言..................................................................................................1
一、我國養老產業概況..........................................................................1
（一）養老產業發展現狀..............................................................1
（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）.........................................................................................................3
（三）發展養老產業優惠政策......................................................7
二、養老地產項目開發模式................................................................14
1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城...................................14
2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊..............................15
3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區17
4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園........................18
5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹..........................19
6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村...........21
三、養老地產運營模式分析................................................................23
（一）銷售模式............................................................................23
（二）“銷售+持有”模式...............................................................24
（三）持有模式............................................................................26
四、養老地產ppp（公私合營關系）模式探究..................................30
1、ppp模式概述...........................................................................30
2、ppp模式的可行性分析...........................................................30
3、ppp模式的主要功能...............................................................31
4、政策支持.................................................................................32
五、養老地產項目開發要點................................................................34
1、市場定位：目標市場全齡化..................................................34
2、項目選址：區位、環境、配套..............................................34
3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石....35
4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 36
5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸...........38
6、規劃設計：適老化..................................................................39
六、西北部分地區養老地產開發案例................................................40
1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區..................................40
2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目.........................................41
3、西安秦達·白鹿溪谷..............................................................42
4、陜西博恩國際養生養老基地..................................................43
5、渭南市盤龍灣·云何莊養生養老社區...................................44
6、甘肅盛園五星養老公寓..........................................................45
7、新疆維泰養老社區.............................................................46
前言
目前，居家養老、社區養老及機構養老是我國主要的養老模式，養老地產作為三者結合的有效途徑，是養老服務業和房地產業相融合而形成的新興產業，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫療護理、生活休閑、金融保險等方面的相關產品和服務。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區、養老院、托老所（居家養老服務站）和旅游養老地產等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。
據預測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進入深度老年化社會階段，對養老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進程的不斷加快，我國生產型社會開始向消費型社會轉變。養老產業作為新興消費產業，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產業鏈長，能夠吸納的就業人數多，在促進生產、拉動消費、推動經濟發展以及帶動就業等方面發揮著重要的作用。
一、我國養老產業概況
（一）養老產業發展現狀
從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃》（國辦發?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。
龐大的人口基數，使得中國的老齡化現象備受矚目。《規劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。
《規劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年，中國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機構養老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養老床位。民政部2015年社會服務發展統計公報數據顯示，全國各類養老服務機構和設施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養老床位30.3張，比上年增長11.4%。
民政部、國家發展改革委2016年7月6日公布《民政事業發展第十三個五年規劃》（民發?2016?107號），《規劃》提出，將重點發展醫養結合型養老機構，增加養護型、醫護型養老床位，提高養老服務有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養老床位數達到35至40張，其中護理型床位比例不低于30%。《規劃》提出，積極開展應對人口老齡化行動，加快發展養老服務業，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的多層次養老服務體系，創新投融資機制。要推動普遍建立經濟困難老年人養老服務補貼、高齡津貼和護理補貼制度。建立健全長期照護項目內涵、服務標準、質量評
價等行業規范和體制機制，探索建立從居家、社區到專業機構等比較健全的專業照護服務體系，保障老年人長期護理服務需求。
在加強養老服務機構建設方面，《規劃》指出，深化養老服務供給側改革，積極支持社會力量舉辦養老機構，辦好公辦保障性養老機構，深化公辦養老機構改革，提高養老服務有效供給。
據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預計未來養老地產業將迎來爆發式的增長。
（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）
1、合理界定養老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養老服務設施用地。
2、依法確定養老服務設施土地用途和年期。養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地。
依據《土地利用現狀分類》（gb/t21010-2007），規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地，可布局和安排養老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。
養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約
定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。
3、規范編制養老服務設施供地計劃。養老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區和居住小區配建養老服務設施用地的，建設規模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。
4、細化養老服務設施供地政策。經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構，經養老主管部門認定后同意變更為營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后，可以辦理協議出讓（租賃）土地手續，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規規章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。
營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養老服務設施用地時，不得設臵要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信
等級等作為出讓條件。
5、鼓勵租賃供應養老服務設施用地。為降低營利性養老服務機構的建設成本，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調整時間和方式、到期處臵與續期或出讓等內容。
6、實行養老服務設施用地分類管理。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施，依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。
新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用計劃指標中優先予以安排。
新建養老服務設施用地依據規劃單獨辦理供地手續的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的，不得超過5公頃。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發投資條件和開發建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續監管的方式等。
7、加強養老服務設施用地監管。在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規定或者約定：
（1）建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租；
（2）不得改變規劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業等房地產開發的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權；
（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償；
（4）養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內；
（5）向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。
8、鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手
續。在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。
企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。
9、利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。
（三）發展養老產業優惠政策
1、國家優惠政策
近日，民政部、發展改革委、教育部等十部委聯合發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》（民發?2015?33號）。
《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區養老服務、機構養老服務、養老產業發展的具體舉措，并就推進醫養融合發展、完善投融資政策、落實稅費優惠政策、加強人才保障、保障用地需求等作出了相關規定和政策優惠。
（1）稅費減免
對民辦養老機構提供的育養服務免征營業稅。養老機構在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅和營業稅。
進一步落實國家扶持小微企業相關稅收優惠政策，對符合條件的小型微利養老服務企業，按照相關規定給予增值稅、營業稅、所得稅優惠。
對家政服務企業由員工制家政服務員提供的老人護理等家政服務，在政策有效期內按規定免征營業稅。
對符合條件的民辦福利性、非營利性養老機構取得的收入，按規定免征企業所得稅。
對民辦福利性、非營利性養老機構自用的房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅。對經批準設立的民辦養老院內專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。
對企事業單位、社會團體以及個人通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈，符合相關規定的不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。對個人通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養老機構的捐贈，在繳納個人所得稅前準予全額扣除。
對民辦非營利性養老機構建設免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費。
（2）投融資政策
加大對養老服務業發展的財政資金投入。有條件的地區，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業發展的各類財政資金，探索采取建立產業基金、ppp等模式，支持發展面向大眾的社會化養老服務產
業，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現有資金渠道，對社會急需、項目發展前景好的養老項目予以適當扶持。
民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發展養老服務業，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養老服務發展的資金不得低于30%。
民辦非營利性養老機構應當為捐資舉辦，機構享有對其資產的法人財產權，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產的所有權。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產、以及以借款方式投入組織運營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業管理部門和登記管理機關應當對其關聯交易進行披露并進行必要監管。
民辦非營利性養老機構停辦后，應當依法進行清算，其剩余資產由民政部門負責統籌，以捐贈形式納入當地政府養老發展專項基金。原始捐資有增值的，經養老機構決策機構同意并經審計符合規定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。
鼓勵通過財政貼息、補助投資、風險補償等方式，支持金融機構加快金融產品和服務方式創新, 推進實施健康與養老服務工程。研究以養老服務產業為基礎資產的證券化產品，穩步推進金融機構直接或間接投資養老服務業。
拓寬信貸抵押擔保物范圍，允許民辦養老機構利用有償取得的土地使用權、產權明晰的房產等固定資產辦理抵押貸款，不動產登記機
構要給予辦理抵押登記手續。
（3）建設補貼、運營補貼、護理員、購買服務等補貼 對民間資本舉辦的非營利性養老機構或服務設施提供養老服務，根據其投資額、建設規模、床位數、入住率和覆蓋社區數、入戶服務老人數等因素，給予一定的建設補貼（一般分為3年進行補貼）或運營補貼（按照實際入住老人數量）。并通過運營補貼、購買服務等方式，支持公建民營機構發展。
2、我區優惠政策
為認真貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區委員會關于深化改革推動經濟社會發展若干問題的決定》(寧黨發[2013]66號)，積極應對人口老齡化，加快我區養老服務業發展，特提出《寧夏回族自治區人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》（寧政發[2014]44號），《意見》中相關優惠政策如下：
(1)加大對公辦養老服務機構投入。各級人民政府要將養老服務機構建設納入當地國民經濟和社會發展規劃，并隨著經濟發展和社會進步，逐步加大對公辦養老服務機構的投入，建立逐年增加的財政保障機制和彩票公益金投入機制。自治區財政每年統籌安排一定資金，用于公辦養老服務機構建設，各市、縣(區)也要積極創造條件，加大公共財政投入力度；自治區本級福彩公益金的50%以上要用于支持發展養老服務業。公辦養老服務機構的正常運營費用列入財政預算。在滿足城鄉“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養老服務機構利用閑臵
床位提供社會養老服務。
(2)支持社會力量舉辦養老服務機構。對按養老服務設施相關標準建設并取得《養老服務機構設立許可證》和《民辦非企業單位證書》的非營利性民辦養老服務機構，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數給予每張床位8000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級福彩公益金各承擔3000元，縣(市)財政承擔2000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數給予每張床位5000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級彩票公益金各承擔2000元，縣(市)財政承擔1000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔500元，分3年給予補助。民辦和公建民營的養老服務機構按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數計算全年平均數，每年由所在地市、縣(區)財政給予每張床位1800元的運營補貼，補助期限5年。民辦養老服務機構安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養標準將供養費用全額轉入民辦養老服務機構，不足部分由當地財政給予補助。
(3)建立和完善居家養老服務補貼制度。對按規劃和標準新建的社區居家養老服務中心(站)，經考核驗收合格，由自治區和各市、縣(區)通過“以獎代補”的形式，給予建設補助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區)每年給予運營補助，具體標準由市、縣(區)政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區)設立居家養老服務專項經費，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人提供政府購買服務。
(4)建立失能老人護理補貼制度。按照統籌城鄉發展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區經濟社會發展水平相適應的失能失智老人護理補貼制度，讓失能老人共享經濟社會發展成果，提高其生活質量，讓其有尊嚴、體面地安享晚年生活。
(5)完善投融資政策。金融機構要加大對養老服務業的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔保物范圍，合理確定貸款期限，適當給予利率優惠。創新養老服務信貸產品，支持非營利性養老服務機構資產抵押貸款和優質企業信用貸款。加強養老服務機構信用體系建設，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向抵押養老保險試點。
(6)完善土地供應政策。各類養老服務設施建設用地應當符合城鎮土地利用總體規劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調整為養老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構與政府舉辦的養老服務機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。對營利性養老服務機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，并制定支持發展養老服務業的土地政策。嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。
(7)完善稅費優惠政策。落實國家現行支持養老服務業的稅收優惠政策，對養老服務機構提供的養護服務免征營業稅，對非營利性養老服務機構自用房產、土地、車船免征房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養老服務機構按規定免征企業所得稅。對企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老服務機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。各地對養老服務機構建設要免征有關行政事業性收費，對養老服務機構提供養老服務也要適當減免行政事業性收費，養老服務機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行。境內外資本舉辦養老服務機構享有同等的稅收等優惠政策。
(8)建立專業技術人員激勵制度。建立養老服務機構管理人員和護理員崗前培訓、持證上崗和從業人員職業資格認證制度，工資待遇與專業技能等級、從業年限掛鉤制度。對符合條件的參加養老護理職業技能培訓和職業技能鑒定且取得培訓合格證或國家職業資格證書的從業人員，按規定給予相關補貼。在養老服務機構就業的專業技術人員，執行與醫療機構、福利機構相同的執業資格、注冊考核政策。社會辦養老服務機構和養老服務企業在技術職稱評定、繼續教育、職業技能培訓等方面與政府辦養老服務機構享受同等待遇。各類養老服務機構招用就業困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費的，給予社會保險補貼。市、縣(區)人力資源社會保障部門和民政部門要加強協調配合，積極推動養老服務機構依法開展工資集體協商，加強對養老服務機構工資支付情況的監督檢查，努力提高養老護理員的工資水平。
(9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機構投保、保險公司運作、政府支持的原則，建立養老服務機構綜合責任保險和老年
人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養老服務機構投保養老服務機構綜合責任險，以及70周歲以上的經濟困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區要給予一定補貼。要支持各地探索建立老年護理保險制度，引導商業保險公司開展適合老年人特點的養老保險、疾病保險、醫療保險業務。
二、養老地產項目開發模式
1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城
大愛城（香河國家養老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛晚（北京）臵業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造。“愛晚工程”是由國家民政部中國社會工作協會牽頭發起，旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。
項目首發規劃占地約4000畝，一期開發約400畝，涵蓋聯排、疊拼、板式高層公寓、養老公寓等全齡產品。一期總建筑面積約4萬平米的養老公寓由發展商持有經營，擁有養生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養老運營機構還將為所有社區居民提供個性化、定制化養老、養生健康服務，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。
國際醫療健康中心（包括愛晚醫院、醫療專家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養生會所、休閑公園、生態健康農場、商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。
2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊
全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養老模式的國際敬老院。經營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有
居住權或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。
占地面積10余萬平方米，為民辦房地產性質的老年社區，2002年10月16日正式營業。周邊醫院有北京老年醫院、溫泉鎮老年醫院、太申祥和醫院(一級甲等)。住宿分為四個區域居住，頤太居、養申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設有應急呼叫系統，24小時熱水供應，電視、電話、空調等一應俱全，每天有專人打掃衛生、護理，整個區域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。
太申祥和醫院(一級甲等)被評為定點醫療機構。擁有一流的體檢設備，可進行呼吸、循環、消化等七大系統的常規體檢生化b超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。
太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、vip室共計300個床位。設有室內保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網球場、門球場、等多種娛樂項目。
3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區
ccrc持續健康理論而設立，社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區，和70歲以上的持續看護社區。根據客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協助生活和專業護士護理的系統化服務。
占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經完工，該社區占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內首個實物養老保障計劃，其首創了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據膳食標準另計。以入住活躍老人區為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。
如選擇購買保險產品，合眾人壽推出3款實物養老保障計劃，包
括合眾樂享優年生活實物養老保障計劃（a）、合眾頤享優年生活實物養老保障計劃（a）和合眾尊享優年生活實物養老保障計劃（a）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。
4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園
綠城集團推出的首個養生養老項目，首創中國學院式養老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務，營造美好的準退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5a級景區--烏鎮，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養住區。
綠城烏鎮雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風格，以原生態自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型，主力
戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現拎包入住。
烏鎮頤樂學院作為綠城烏鎮雅園最主要的園區配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當于浙江老年大學的1.5倍，是目前國內規模最大、設施最全的老年大學之一。
5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹
被業內認為是萬科首個真正意義上的養老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區+養老組團”的開發模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業用地），40年產權（2003-2043年），從產品設計、服務配套以及樣板區的體驗，萬科將此產品打造成了目前市面上相當不錯的養老產品，也是萬科進軍養老地產的一個試點產品，特別是養老服務的試點。
（1）項目概況
總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養老配套，以及120個床位的隨園護理院，項目分兩期開發，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多
層產品，其中1棟為需要輔助的老人護理區，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。
（2）配套設施
“金十字”養生休閑區，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等。
浙醫一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區。
兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結構社區教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。
社區配套：獨創村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉村創意聚落的玉鳥流蘇街區；杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務的社區。
（3）服務理念
隨園嘉樹有萬科物業公司自營，主要針對健康長者，除了從產品設計與硬件上打造適老產品外，更加注重服務配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務，而以術后看護為主的頤養中心和康復中心則將與臺灣專業醫療機構合作，提供更為專業的醫療服務。
在萬科的規劃里，這個養老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系
統化的專業設計，意在創造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術與服務體系，形成高端養老產品及服務。
（4）運營模式
隨園嘉樹的土地是40年產權的商業用地，經過八年多的前期建設，僅剩30多年的產權。項目運營采取租售結合的方式。銷售部分，出售30年使用權。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務費。
項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經全部售罄。二期60套正在低調銷售，而后期剩下的房源，萬科已經計劃以自持的形式，進行出租運營。
6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村
臺灣長庚養生文化村是銀發安居的典范。長庚村以其完美的社區模式服務銀發群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活。
（1）項目基本情況
占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉，戶型設計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格。
（2）項目特色
寬闊優雅的養生環境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養生環境；全方位照護：為銀發族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫療、養生、休閑、娛樂，滿足銀發族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關懷；養生文化：塑造多元養生文化，豐富退休生活價值，規劃調養身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發展機會；居家式養老：全區無障礙環境設計、經濟救援服務、每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監控中心，隨時提供緊急救援服務。
（3）經營模式
出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。
出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規定：不能作為遺產處
理，不住時須交回村里作為捐助。
三、養老地產運營模式分析
（一）銷售模式
相對普通住宅而言增加一些適老化設計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續管理的問題，往往是住宅開發商試水養老地產的首選。
1、優勢：資金回流快，住宅開發商試水養老地產的首選 國內養老地產尚處初期發展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產權完整），投資開發者更愿意以開發住宅的方式來開發養老地產，只要進行適應老化設計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。
2、劣勢：無法獲得經營和物業增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現資金短期回流，縮短回報周期，但是養老地產運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發，無法獲得物業經營帶來的增值收入和溢價收入。
此外，隨著中國家庭結構的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養老的住宅時看重配套的養老服務。銷售型的養老地產項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質和去化。
3、案例：綠地21城〃孝賢坊
綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區、國際社區、尊老社區、青年社區四個主題社區，而孝賢坊就是其中的尊老社區，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區1/3。由于社區內公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養老和一部分人投資。
（二）“銷售+持有”模式
租售結合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業形成支持；老年公寓嵌入普通社區，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有
北京太陽城、曜陽國際等項目。
1、優勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續自持部分的開發和建設。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩定的經營收入。
2、劣勢：自持部分對服務和管理水平要求高
自持部分要獲得持續穩定的收益要求自持項目能達到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業的經營能力、較高的服務水平以及協調醫療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統的住宅開發商往往欠缺這方面的資源和積累。可聘用專業公司進行管理，或者借助多家專業機構的資源，如保健、餐飲、醫療等。
3、案例：北京太陽城
北京太陽城是國內較早的大型養老社區，主要是通過住宅地產開
發養老項目，是早期以養老為概念的地產開發項目。
項目位于昌平區小湯山鎮，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護理中心、醫院、家政服務中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養老、家政、餐飲、醫療、保健、康復、護理等多項服務。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。
該項目采取滾動開發的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發；在成熟期，繼續滾動開發住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設完成后總資產約10億元。
（三）持有模式
持有型養老地產項目的產權仍在經營者手里，出售的是使用權。專業化、連鎖養老機構通常選擇持有，一方面是其戰略選擇，如樂成養老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質（集體或劃撥土地無法出售），如上海親和源。持有型養老地產盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。
押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養老社區，而是多見于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。這類機構專業化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養老開辦的恭和苑全國連鎖養老院。
會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應用于“持續護理退休社區”（ccrc），在美國營利性養老社區中的占比并不高，之所以受到國內企業的青睞，是因為它能夠讓投資企業在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。
保單捆綁制即養老項目的居住權與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。根據目標客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現金給付，或直接抵入住的租金。
1、優勢：服務水平和管理有效性高，利于保障持續穩定的回報 真正意義上的養老地產項目，地產只是載體，而核心利潤點應該在養老物業的長期持有、養老服務的持續提供上。產權保留在經營者手中可以保障管理的有效性和服務的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經營者能獲得持續穩定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠實現部分資金回籠。
2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大
養老地產的運營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養老地產模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。
3、案例
案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）
恭和苑養老公寓是樂成老年事業投資有限公司的直營連鎖養老品牌，已經在北京、上海、廣東、浙江等經濟發達地區投資興建連鎖項目。項目規模較小，只有兩棟樓：北樓是醫院，南樓是養老院。養老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護理費每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫護人員值守，并與大型醫院直接建立綠色就醫通道；推出個性化“健康管家”服務，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預，委托醫療專家長期跟蹤，開展系統科學的功能康復訓練。
案例二：上海親和源（會員制）
上海親和源是中國首家會員制高端養老社區，距離上海市中心人民廣場12公里，建設投入約6億元，2008年投入運營，由16棟建筑組成，共設838套居室，可供1600為老人居住，年運營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質，無法出售產權，因此會員制是其緩解經營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費和年費，會員費用來回收建設成本或一次性盈利；年費和服務費作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。
案例三：泰康之家（保單捆綁制）
2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養老社區“泰康之家”在北京市昌平區開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業第一家大規模國際標準持續關愛社區（ccrc）。
泰康之家一期可容納約800戶。區別于普通社區，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施，文化、健身、餐飲、醫療設施一應俱全。社區還規劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫院，提供綜合門診、老年康復調理、日常診療、慢性病管理等服務。此外，養老社區外有6家醫療機構，均可在30分鐘內到達。與這一社區綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養老計劃”。該計劃是一款高端養老年金產品，繳費起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費者可以根據自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領取年金。
四、養老地產ppp（公私合營關系）模式探究
近年來在世界各國得到廣泛應用的ppp模式，通過將民間資本引入基礎設施領域，能夠有效解決許多問題。因此，將ppp模式應用于養老機構建設有著重要的現實意義。
1、ppp模式概述
ppp 模式(公私合營關系)是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享原則的合作機制。在這個機制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務。ppp模式是社會主義市場經濟體制框架下對公共服務領域投融資體制和管理方式上進行的一種創新，它的出現使得項目參與各方可以取長補短，充分發揮在各自領域的優勢，從而達到比各方單獨行動更有優勢的結果。
2、ppp模式的可行性分析
機構養老服務在我國屬于福利事業，通常以養老院作為載體，準
入門檻較高，一般應該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養老院這種初始投資大，回收周期長的基礎民生建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養老設施越發不能滿足廣大人民群眾對于養老服務多元化的需求。而民營企業作為中國經濟的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統意義上的養老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為機構養老的有效補充。
2010年9月3日，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》的出臺為險企進軍養老地產掃清了障礙。因此在我國的養老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發展養老地產，同時引入ppp模式，結合政府拿地，審批、養老服務等方面的優勢，可以有效地解決目前養老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。
3、ppp模式的主要功能
（1）吸引私人資本投資，彌補政府財力不足的問題
ppp 模式中最重要功能之一就是融資，其本質在于，在公共產品生產過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據世界銀行的數據，在ppp模式中最常見的基礎設施建設行業，僅2004年一年，流入發展中國家的私營企業參與的基礎設施建設項目的投資額就達到 640億美元，在發展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻率達44%，在特許權項目的投資貢獻率達54%，由此可見ppp模式的融資能力之強。
（2）提高養老機構的運行效率
由于公共部門缺少提高組織內部運作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產品的提供中，建設和運營效率較低，這其中就包括養老機構的建設。而私營部門的目標是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運營效率獲得。在ppp模式下，政府將養老機構運營職能轉給高效的私人部門，同時保留和完善監管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現金支出，也可向消費者提供廉價的服務。即使是在某些項目上，政府承擔部分投資或運營成本，也能實現控制成本支出、提升服務質量的目標。
（3）推動養老機構乃至養老產業的發展
ppp可以作為改革創新的突破口，推動養老業取得實質性的發展。改革的關鍵往往是行業重組和明確職能，具體來說，在政府投入養老機構建設經費主渠道的前提下，通過ppp的導向，開拓非政府渠道。以此為契機，重新審視和分配政策制定者、監管者和服務供應者的職能，通過進一步完善相關法律法規，成立獨立的監管機構，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔風險，才能真正有效地推動養老機構的發展。因此，ppp模式是促進我國養老機構健康發展的理想途徑，可望有效的解決養老機構建設中的核心問題。
4、政策支持
2014 年11月16日，國務院公布《國務院關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》(國發?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強調“鼓勵社會資本加大社會事業投資力
度”以及“建立健全政府和社會資本合作(ppp)機制”，其中第二十六條內容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業投資力度。通過獨資、合資、合作、聯營、租賃等途徑，采取特許經營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫療、養老、體育健身、文化設施建設。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進民辦教育健康發展的意見。各地在編制城市總體規劃、控制性詳細規劃以及有關專項規劃時，要統籌規劃、科學布局各類公共服務設施。各級政府逐步擴大教育、醫療、養老、體育健身、文化等政府購買服務范圍，各類經營主體平等參與。將符合條件的各類醫療機構納入醫療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養老方面對于社會資本的鼓勵。
國家發改委公布《國家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見》發改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導意見，指出“ppp模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務、基礎設施類項目。燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設施，公路、鐵路、機場、城市軌道交通等交通設施，醫療、旅游、教育培訓、健康養老等公共服務項目，以及水利、資源環境和生態保護等項目均可推行ppp模式”。
為了保證政府和社會資本合作項目實施質量，規范項目識別、準備、采購、執行、移交各環節操作流程，財政部于2014年11月29日印發《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于ppp模式的相關內容進行了科學規范。盡管養老項目并未列入最新發布的ppp
模式示范清單，但是，基于養老服務設施的公共性、未來人口老齡化對于中國養老體系形成的公共支出壓力等原因，ppp模式引導社會資本發展養老產業在邏輯和創新方向上已經沒有障礙，采用ppp模式發展養老產業只是時間問題。
五、養老地產項目開發要點
1、市場定位：目標市場全齡化
從國內養老項目的經驗來看，目前市場中的養老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區居住。
2、項目選址：區位、環境、配套
? 理想區位——城市近郊或成熟旅游度假區
養老項目不適合選址在市中心區，因為中心城區雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區，為老人創造一種融于社區、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區。
? 理想環境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源
老人對環境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養生度假為首選，養老項目通常要求有較好的自然環境，比如
山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養溫泉、長壽文化等特殊的健康環境資源，也是開發養老地產項目比較理想的選址。
? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業配套或適老性的休閑、養生配套，可以減少項目自身配套的比重，節省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。
3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現在還沒有養老地產供應的概念，拿地成本是養老地產最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。
? 建設用地與非建設用地的組合
當前的養老地產已經很少采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。
? 不同建設用地類型的組合
目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。
? 拿地方式的選擇
在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。
4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 模式一：隔代親情社區開發模式
年輕人群與健康老人混合的社區。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。
這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。
模式二：會員制醫養綜合體模式
針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。
以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。
模式三：持續照料退休（ccrc）模式
以持續護理社區（ccrc）模式為代表的現代養老社區，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養生社區，此外國內還有眾多打著ccrc旗號的養老地產項目。
ccrc模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養老、養老保險等金融創新方面進一步探索。
模式四：養生目的地開發模式
“養生目的地”開發模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉等，構建復合型的養生養老度假體系。
這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場
上已經開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。
模式五：鄉居養老模式
鄉居養老模式，是對農村空臵房屋資源進行提升改造或者結合新農村建設開發的一種養老模式。代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。
這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑臵的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養老度假酒店的經營模式。
模式六：保險掛鉤養老地產模式
保險掛鉤養老地產模式，將商業壽險和養老地產與養老服務捆綁，主要是險企介入養老地產后的一項模式創新。最新推出的三種保險產品相關的養老地產將于2015年完工，三大養老地產分別是泰康養老社區、合眾養老社區和新華養老社區。
這種模式下，將壽險的年金、紅利和養老物業及養老服務的費用通過特定的政策結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養老地產的主要模式之一。
5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸 地產開發商進入養老市場首先需要轉變思維，以養老服務供應商
的角色定位，按照市場定位規劃服務內容，繼而根據服務內容分析建筑開發要求，最終完成整個地產項目。這一模式的本質是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產開發建設。
老齡產業鏈衍生出的一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的盈利點。
6、規劃設計：適老化
構建完善的“適老化”的軟硬件服務體系，根據老年人需求打造功能服務體系和設施規劃。
交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計參照歐美發達國家的老年建筑標準結合我國老年人習慣進行。如大廳、樓梯樓道和電梯內均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內、衛生間內裝配先進的求救呼叫系統直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有l形的扶手，真正達到無障礙設計。
六、西北部分地區養老地產開發案例
1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區
項目位于西安市戶縣境內，占地92畝。擁有智能化設備與私人秘書服務體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預示著西北地區養老新模式正在逐步發展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團希望將這個項目獻給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴地生活，追求他們未完成的夢想。”
榮華〃親和源養老社區設臵“數字化監控系統”、“無線報警系統”、“無線定位系統”、“園區一卡通系統”，做到360°全方位監控。同時開設頤養院、保障綠色就醫通道，專業醫療團隊管理，讓老人安心養老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務配套，設計
了生活、健康、快樂、特色4大服務體系，62項服務細節，讓老人安心快樂養老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務，讓老人在社區內享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務。
2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目
項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。
在經營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養生、休閑度假、專業醫護保障為一體的創新產品體系及管理模式，或將為西安城鎮退休人員提
萬科養老產業 萬科住宅產業化研究基地篇二
2008年12月30日 01:00 21世紀經濟報道
王石作為一名企業家，把自己整得像明星似的。
王石和萬科在因此受益的同時，一個不留神，也會被群起而攻之，遭受到滾滾罵名。從萬科霸業到個人登頂，從地產拐點論到賑災贊助事件，王石似乎走得毫不畏懼，但也并不輕松。
說白了，這位帶頭大哥很倔。這正如他選擇登頂，像海明威筆下的黑豹一樣，孤獨地表達他的征服欲。
全球經濟仍是嚴冬，這不僅是重塑金融體系的時候，也是重塑房地產市場體系的時候。真正的改革者應該對身外的是非和背負的罵名不屑一顧，孤獨的前行。
萬科的兩頂“紅帽子”
“路軌旁拋扔著死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞；空氣中彌漫著牲畜糞便和腐尸的混合臭氣。”這是1978年的4月，王石第一次來深圳。后來他在《道路與夢想》一書中，寫下了上述在筍崗北站消毒庫工程現場的真實觀感。王石當時的職務是廣州鐵路局工程五段給排水技術員，當時的他一門心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回廣州。
5年后，已經通過招聘進入廣東省外經委，并做了3年招商引資工作的王石決定殺到深圳。在深圳當時最有影響力的公司——深圳市特區經濟發展公司(下稱特發)謀求發展。
王石和特發公司掌舵人孫凱峰對話的結果是，他作為廣東省外經委派出人員，同特發合作做生意，特發提供營業許可、銀行賬號，但不提供資金(廣東省外經委也不提供資金)，贏利部分省外經委和特發五五分成。
就這樣，在擁有進出口批文特權和資金空手道功夫的雙重魔力下，王石從倒賣玉米開始，轉戰儀器設備等所有能賺錢的行業，直到造就了后來的萬科。
王石語錄：“沒有紅帽子，發展就沒那么快；沒有紅帽子，發展大了更麻煩。這是我的兩點結論。”
《21世紀》：說到國企改革，不能不談到紅帽子，上世紀八九十年代的深圳企業，幾乎都有一頂紅帽子，萬科也不例外，你當時的考慮是什么？
王石：改革開放之初，對民營經濟，對市場經濟是逐步依次展開的，先建立經濟特區，殺出一條血路，再擴展到沿海城市，進而鋪展到全國。
當時的民營經濟發展十分艱難，大多數企業是掛靠在國有或集體企業下面的，這就相當于有了一道紅色的保護傘：雖然目前企業經營方式是市場經濟的，但從理論上來講還是國營為主，這就是紅帽子的由來。
萬科創業時隸屬特發公司這家深圳當時最大的國營企業，特發和傳統的計劃經濟不同，也是計劃外的，但它的執照是國有。即使當時政府投的資金很少，可能就幾萬元，就像現在的種子基金、風險基金一樣，但是是非常關鍵和有價值的。我相信，包括萬科在內，深圳當年有一批公司都是這樣掛靠的。(后來特發因攤子鋪的太大、經營不善等原因出現了問題，直至2005年才最終完成債轉股，由國有獨資轉為產權多元化)
《21世紀》：但萬科當時畢竟還算是特發的子公司，你本人也是特發貿易部貿易一科的業務員。萬科的前身可以追溯到1984年成立的深圳現代科教儀器展銷中心，1987年更名為深圳現代科儀中心，1988年更名為深圳現代企業有限公司，也就是說在1986年9月《深圳經濟特區國營企業股份化試點暫行規定》出臺前后，甚至之后的一段時間里，萬科的產權還是比較含糊的，為此，后來的“脫帽”也大費了一番周折。
王石：在看到了政府的《暫行規定》影印件之后，我和公司決策層很快統一了思想，要把公司所有權和經營權分離，進行股改。當時的股改確實有難度：1986年文件就出臺了，但是萬科到了1988年才完成股份制改造，還是國內第一批股份制公司。其中的困難在于產權界定。當時政府并沒有投錢給萬科，都是創始人投的，因為是國營牌子，產權就含糊。產權含糊時你是當家人，現在改制了，國家和個人的比例分配就很難平衡，你拿多了國家不干，拿少了自己不愿意。戴上紅帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企業都是這樣的含糊產權關系。
但是無論如何總要界定出萬科是誰的。當時我并不在乎我能占多少，我的目的不是為了控制它，而是希望產權明晰了，能按市場經濟方式來運作。后來，主管體制改革的副市長朱悅寧約我談話，他說國家六你(指職工股)四怎么樣？我最初有過五五分的打算，但再爭執于事無補，就轉變了過來。雖然后來還有波折，但產權比例問題就這樣談定了。
(王石這里所說的“后來還有波折”，是指和朱悅寧副市長談妥的事情，第二天遭到了特發公司領導層的強烈反對，要求市政府辦公廳撤回批準現代企業股份制改造文件，理由是政府越權干涉企業管理。萬科接下來只能走迂回路線，先是做市委、市政府秘書班子工作，制造股改輿論先機，接著爭取到了時任深圳市委書記李灝的支持，時任深圳市委副書記秦文俊也跑來與特發領導層溝通。1988年11月21日，深圳市政府批準股份制改造方案，人行深圳分行批準發行萬科股票，公司定名為深圳萬科企業股份有限公司，特發公司則從上級主管公司變為持股30%的第一大股東。)
《21世紀》：可問題最終解決還是到了2000年，特發把股權賣給華潤之后？
王石：我覺得那是另外一個問題，最重要的是1988年的股份改造，你是你，我是我。國家占60%，職工占40%。最后特發把股權賣掉，是因為自身經營不善，貸款無法償還，就拿持有的萬科股份做有效資產質押。如果特發不賣你也沒辦法，它那時候情況不好，它如果經營好也不會賣；但反過來說，如果它能一直經營得很好，也一定是采用了市場化方式。
《21世紀》：但至少從1988年到1993年萬科b股上市，甚至上市之后一段時期，特發作為第一大股東，對公司還是有著非常強的影響力？
王石：事后來看是這樣，但股權問題已不是主要問題，關鍵是萬科涉及的股權結構是一種內部人治理，它本身的設計是多次控股、擴股，第一大股東(那怕是現在的華潤)真要再增資、再控股萬科也不是做不到。但是萬科的品牌、團隊比較強勢，比較嚴謹，經營績效也好。作為上市公司，它不是大股東說了算，它更多的是靠優秀的管理層，這樣的設計參照了香港大公司的架構。
一個企業成功之后，很關鍵是是要建立現代企業制度以及培養現代經營團隊，這個是比控股更重要的。實際上大的上市公司到最后誰也沒法控制它，比如說匯豐銀行，誰是大股東？最大股東持股只有2%。當然這種設計會讓第一大股東有點難受，我們在改革中不能強悍地去維護一些不符合市場規律的東西，我們和華潤合作得很愉快，華潤持股不是2%，是15%，是有發言權的。
《21世紀》：之所以提出紅帽子這個問題，是因為我們特別關注兩類國企個案。一個是在香港的央企，它跟內地的國企有太多的不同；另外一個是學術界提出的南派國企概念。北方的傳統國企到了1998年才開始真正改革，而這一批市場化的南派國企，它不是從某一個點上突然進行改革，實際上一直在變化，包括深圳的特發、賽格這一系列的大型國企。但是這些市場化發展起來的國企，在2001年中國加入wto、市場化進一步成熟之后反倒凋落了。在這個過程中，萬科既跟南派國企有衣缽關系，后來又跟香港的央企華潤集團有關系，你個人前后打交道時應該對國企改革有一些自己的領悟。
王石：中國是處于從計劃經濟到市場經濟的過渡中，縱然是深圳特區，你會發現它真正的主旋律，都是百分之百戴著紅帽子的公司，像招行、中興、華僑城，各個行業都是這樣的。真正發展起來的還是這種戴紅帽子的公司，這就是中國改革的特點。像平安保險、招商銀行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)這樣的金融企業，民營根本不可能，你剛開始一定要戴著紅帽子。北方也一樣，像海爾、聯想，只要有響當當字號的都是這樣。
第二種情況，在體制改革創新方面，你要承擔一定的風險。創新方面聯想很成功，tcl也很成功，市場變化到現在，加之企業到一定規模后，不大適應市場，被迫轉型。無論是南是北，你會發現這批品牌，尤其在深圳企業群，后來發展可能不好了，但其市場形態，已經跟所有制沒有關系了。
《21世紀》：其實萬科和平安有點相似，但是和華僑城、中興通訊還是有一些非常根本性的區別。
王石：萬科和平安還是不大一樣，平安、招行、中集屬于招商系，招商局從李鴻章的洋務運動到建立蛇口實驗區，都是國家級試驗區。招商銀行、平安保險，這都是特許經營，沒有那樣的背景(指紅帽子)，連執照都拿不到。
萬科首先是國營牌照，深圳成規模的企業，當初有這塊牌子和沒有這塊牌子的差異是很明顯的，我們首先要承認其中的差異性。同樣，雖然后來我們的產權是弄清楚了，但是紅帽子還是很重要的。1998年特發同意把它的股權賣掉，同時讓我們來選擇買家，結果我們選的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企。為什么？我們還是看重這個背景，當時是我們主動向華潤伸橄欖枝的，我們只是換了一家國企大股東而已。
《21世紀》：你這句話似乎在想把萬科往蛇口系上靠，蛇口系企業的特點很符合萬科：頭戴紅帽子，同時也是市場化運作的。
王石：它的意思不一樣。招商局是交通部管，在交通方面享有特權；招商局是中國官方引進外資(港資算外資)對外開放的前沿，從李鴻章開始一直到現在都是這樣。華僑城是僑辦，他們對外聯絡的是華僑和華僑子弟，投資華僑城的中國旅行社在香港也是有實力的特許經營機構，他們是另外一條系統。為什么僑辦成功，招商局成功了？因為它有國資背景。
反過來，同樣是有紅帽子，但是像萬科、金地地產的情況就是不一樣的，它們是沒有任何背景，也沒有任何特權的。但即使是不一樣的紅帽子，也非常重要。我們為什么選華潤，華潤的背景和招商局、華僑城差不多，因為華潤是外經貿部的。我們掛靠在那兒，雖然沒有享受他們的特權，但是有沒有紅帽子還是不一樣的：第一、沒有紅帽子你的發展就沒那么快；第二、沒有紅帽子你發展大了之后就更麻煩。這是我的兩個結論。
王石再澄清君萬之爭
對于發生在1994年的君萬(君安證券和萬科)之爭，王石稱萬科是資本市場的寵兒，但不是資本市場的玩家。
《21世紀》：萬科作為上市公司對應了中國資本市場的發展歷程。中國資本市場發展的這十八年，你個人覺得有哪幾個階段？萬科在這幾個階段里有沒有主動的角色認知？
王石：我倒沒有去想中國資本市場發展可以分幾個階段，因為萬科是股份化改造之后第一批上市的公司，我們對早期資本市場有認識，然后也看到了股市后來的起起落落，再到股權分置改革——原來不能流通的法人股可以流通了，直到現在。
這個過程中我覺得萬科是比較幸運的：該籌的錢都籌集到了。改革開放后出現了很多不好的風氣，大家比較浮躁。但是萬科從1988年股份化改造到1990年上市到現在，一直算是資本市場的寵兒。《21世紀》：我們感覺1998年以前萬科還沒有告別多元化，包括1994年的君萬之爭等一系列事件，都在表明萬科那時候心還沒定，萬科是否曾想在當時粗放的資本主義市場里扮演一個玩家的角色？
王石：玩家哪能規范化呢？萬科從里沒想過要做玩家。從規范化的角度來講，1993年發b股時我們是多元化，發了b股之后，再怎么樣往下走，我們描述得非常清楚，那就是專業化。萬科管理層對此有自己的認識，有自己形成的書面結論。
君安證券是萬科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承銷商，對我們很了解，對萬科管理層的自我判斷，也是認可的。但君安1994年卻建議萬科應該怎么走，把萬科管理層已經確認的方針，說成是君安建議我們要這樣做的，這本身是很滑稽的。一年前的主承銷商，一年之后它就建議萬科改組，這個本身從職業道德上是不可取的。
只不過君安沒有成功，它做了狙擊手，而萬科是反狙擊。你現在說萬科是個玩家，萬科沒有，不是萬科現在好了，就對過去的事不承認了。
(據《道路與夢想》記載，1994年3月30日15時，君安證券總經理張國慶主導發表了《告萬科全體股東書》。這份近萬字的改革倡議書，對萬科經營管理中的問題提出質疑，并認為萬科應全力發展和充實房地產業務，同時提出重組萬科董事會。隨后數日，雙方展開了對萬科當時的4家股東(深圳新一代企業、海南證券公司、香港俊山投資、創益投資，合占萬科總股份的10.73%)與君安結盟和拆散結盟的爭奪。王石認為君安的動機非常明顯：通過告股東萬言書，爭取萬科股東的支持，達到改組萬科董事會，從而操縱股票走勢的目的。君安因承銷萬科b股有1000萬股仍壓在手，按當時市場價虧損3000萬元。王石先爭取到股票連續4天停盤，后拆散了結盟。“3·30事件”在證監會市場監管部主任張資平的調停下告結。從萬科日后的發展軌跡看，王石和萬科顯然一分為二地對待了這份來自資本市場的改革倡議書，并令萬科步入新的發展歷程)
《21世紀》：當時確實存在一個亂象，企業的高層、企業的管理不規范。
王石：沒有，從來沒有，你說萬科不規范，哪里不規范？你說萬科是玩家，萬科從來不是玩家，萬科就是從多元化到專業化的一個過程，這是應該承認的。君安把萬科管理層對自身的認識，反說成給是你的建議，這個是很不地道的。但是最后我們沒有吭聲，沒有吭聲有兩個原因，一是君安發展非常快，在資本市場上起的作用非常大，我們不敢得罪，之后這事就不了了之，我們也不再說什么；第二是君安后來操縱股票，玩收購概念，出事后被并到國泰證券了，我們更不好說什么。但現在要私下里說萬科當時是玩家，我堅決不認同。
《21世紀》：其實，當時和現在大家對規范化的認識是不同的，萬科的規范化也是一個逐步的過程。是否可以說萬科是從1993年發行b股時才開始逐步規范的？
王石：不是1993年，我們從1988年就開始了。應該說1988年之前你也不知道什么是規范，改革開放就是闖，就是來賺錢，你做的一切都是不規范的。當然我們從來不行賄，那是非常明確的。
到了1988年股份化改造時，香港新鴻基證券派代表邱小菲女士來萬科作指導，建議按香港的上市公司標準做。我們先是在財報上和在公司制度上照抄了香港的上市公司標準——要籌集資金，必須這樣做。但資金籌到了，是到此為止，還是真的按照香港的規則做？那時候在萬科內部就引發了大討論。
當時我說我們對未來要做出判斷，中國未來進行市場經濟改革是要規范的還是不規范的？市場將來規范了，我們現在不規范，就會養成壞毛病，再改就難了，甚至可能死掉。我們現在規范了如果不死掉，將來肯定會很好。這是1988年我進行股份化改造時的全部意見。
雖然當時大部分人不同意，因為我是創始人，說話有絕對的權威，我說就這樣定了。萬科是否規范化管理，1988年是一個分水嶺，至于說選擇行業上的專業化是從1993年才確定的。1993年之前，政策一年一個變化，萬科每年都有新的業務，每年都賺點錢，但只能跟著政策走，后來發現操作非常困難，所以到1993年決定把主業確定為房地產，之后就一直做到現在。
《21世紀》：深圳對香港的資本市場有一個學習借鑒的過程。但是像萬科這樣的起初就按香港的標準來規范自己、完善治理結構的企業并不多，深圳大多數企業還是跟著中國資本市場的節奏翻江倒海，到現在為止，公司治理結構真正很完善的企業也不多，或者說規范起來還要若干年。
王石：也不能這樣說，中國資本市場也是不斷改善，尤其到了2000年之后規范了很多，我們也是在這個資本市場上長大的。
當然資本市場還有另外一個問題，這個問題不涉及規不規范問題，而是資源傾斜的問題，資本市場本身資源配置不合理：既然我們承認民營企業非常有活力，就應該更多地去培養、去鼓勵，在資本市場的占比就應該更高。但是你看現在的資本市場，大型國營企業優先排隊上市，而且一上市就大得不得了。當然在一個健康的市場上大型企業非常重要，但是如果效益不是很好的大型國營企業也讓它上市的話，不一定就合適。
《21世紀》：今年房地產行業形勢非常被動，不過在融資這么困難的環境下，管理層居然還能批準萬科再融資，是對萬科規范化的回報？還是萬科高端博弈的結果？
王石：這當然是規范化的回報。去年股市最好的時候我們融了100億，今年股市不好，企業發展需要錢的時候，我們又非常成功的發了企業債，這些都是對規范的公司，持續影響好的公司的一個報酬。
住房保障破題：誰來出錢
王石的父親是軍人，母親是錫伯族人(歷史上是游牧民族)。因此王石說他的身上也延續了這種野性的精神和對生命行走的強烈渴求。而這直接貫穿著王石后來的登上珠峰之舉。站在整個人生的視野上，管理企業與極限登山不無關系：同樣需要堅韌不拔的意志和堅持不懈的精神。
然而，王石絕對不是一個簡單的登山極限運動者，也同樣不是一個簡單的地產商人。從萬科的兩頂“紅帽子”到君萬之爭，從率先降價到對話朱镕基，王石更多地熟練了對政經的博弈，對行業走勢、宏調走勢的游刃有余的把握，甚至是對社會輿論嫻熟的駕馭之術。
王石是狡猾的。數十年的摸爬滾打，恩怨交織，早已讓他參成了野狐禪，鍛就了地產江湖上的一把老妖刀。
王石語錄：“在解決城市低收入人群住房問題上，誰來出錢要明確，不明確拿什么蓋？”
《21世紀》：君萬之爭之后，萬科也在逐步做大，對政策的把握也逐步嫻熟。以1998年為分界線，1998年之后是住宅市場化的過程，但之前萬科已經完成了住宅公司的市場定位。朱镕基總理當時來深圳調研，你也面陳了看法，并成為朱镕基的房地產顧問。你當時對中國住宅住房政策的判斷到底是怎么樣的？
王石：應該是這樣的，萬科1993年就已經確定做房地產，到1997年、1998年就非常明確做住宅了。萬科從多元化到專業化發展房地產，實際上是在做減法，那是很痛苦的。我們怎么都沒想到，1998年我們會成為中國地產上市公司中最大的，換句話說我們沒有把它當成目標，更沒想到的是中國的住宅市場來的這么快。要知道，1993年到1997年是房地產業很困難的五年。沒想到亞洲金融風暴之后人民幣貶值壓力很大，出口受到重大影響，這就要刺激內需，當時經濟學家說鋼鐵不行了，汽車也不行了，唯一能刺激消費的就是房地產。中央開始推動房地產市場，這是沒有想到的。我當時絕對沒有想到之后發展會那么樂觀，盡管我對房地產長遠看好。
《21世紀》：根據你后來的側面了解，你當時的建議對朱镕基總理有多大觸動？
王石：當時除了我跟總理談的觀點，北京的經濟學家也有幾派觀點，但是朱總理說把房地產作為經濟增長點，經濟學家也大都遵循經濟增長點的提法，而我從實際情況出發跟總理說房地產業不可能成為經濟增長點：當時的房地產業問題很多，比如產業整體規模小、投資有限制、金融信貸歧視、沒有領軍的規模企業等，我只不過是在總理面前說了實話，反而總理印象很深刻。
讓我當顧問不是因為我順著總理的說法，而恰好是我唱反調。說到觸動，可能有一些，但影響政策多大就很難說，深圳那次座談會之后我再也沒見過他。
再后來確實有應邀去北京，原因是朱镕基在國務院辦公會議上談到中國房改、中國住宅市場健康發展時兩次提到了我，告訴參會部門到深圳找一個叫王石的人。后來發改委、國務院住房改革辦、建設部、國務院經濟發展中心四個部門都來找我，這些部門輪番邀請我或者派人到深圳約我談，活躍了兩個月，后來就沒介入了。
(1997年11月，朱镕基總理來深圳調研，深圳市領導圈定王石講萬科的科學管理和規范化建設，王石卻以萬科為例，大談分稅制對企業的影響。分稅制是朱镕基自1993年起就力推的一項改革。隨后，就房地產能否成為刺激內需的支柱產業，王石陳述了4點顧慮，反而刺激了朱镕基的改革雄心。是次座談會上，朱镕基公開聲稱要聘請王石為房地產顧問。)
《21世紀》：回頭來看中國的住房政策變化過程：改革早期，仍是福利房時代，還沒有把房地產作為中國改革或社會轉型的重要一環；后來南方開始了土地有償轉讓，漸漸形成由市場來提供住房的機制，直到1998年國家確定了商品房改革的大方向，這個過程是漸進的。但到了2004年、2005年，大家又開始認為完全由市場提供住房是有問題的，政府也應承擔相應的責任。這個否定之否定的過程，我們走了十幾年的時間。
王石：我覺得我看的比較清楚，因為在1998年進行住房制度改革的時候，實際上原來中央并沒有設立專門的住房部主管建造福利房，原來的建設部的職能是為建設公司系統建立規范、建立國家標準，真正負責福利房的是各個“條條塊塊”：“條條”就是各個部委自己來解決；“塊塊”是在地方由地方政府解決。中央財政并沒有專門的支出用于建房，但確實是國家包起來。
到了1998年住房商品化，國家不再包了，但依然忽略了一個問題，就是會有一部分人不可能住得起商品房，必須有微利房、廉租屋，這還要靠國家來支持。但當時住房保障還沒提到議程，誰來負責沒有明確。
這個問題在2005年前后變得突出了。1998年商品化之后城市迅速擴容，迅速擴容無非是兩種，一是存量的擴容，一是外圍的擴容，存量的擴容就是把原來建得很差的房子拆了。拆了別人的房子需要給予補償，補償靠什么呢？靠發展商買地當中的地價來承擔，拆遷補償非常大，無論是實物補償還是現金補償都非常大。
到了2004年、2005年，該拆的都拆了，代價太大的也拆不動了，這時候還有新的需要廉租屋的人，矛盾就出來了。當然大家還沒有意識到問題的關鍵所在，就大罵發展商太黑心了，其實這不是由發展商來解決的。差不多到了2006年，最明顯的是到2007年，就已經明確了這是政府的行為，應該由政府來解決。
《21世紀》：這幾年的討論大家還是沒有弄清楚很多事情：比如需要政府來提供基本居住條件的人可以分好幾類：一類是公務員和公營事業體系，包括事業單位、國企的員工；第二類是你以前說過的剛入職的年輕人，至少40歲之前購買市場化住房的條件是不具備的；第三類是低保和低保邊緣的群體。這三類人可能都需要政府提供保障性住房。但到現在為止政府保障住房體系還沒有把這三個群體理清。我們來看深圳，政府確保公務員和公營事業體系是第一類的；第二類的是戶籍低保人群，根本不考慮非戶籍的。對于第三類，政府還沒有想到剛入職的年輕人這個群體，這個群體現在由農民房、城中村為他們提供保障。
深圳可能是個典型，全國大概都是這樣一個排序，大家在批評政府或發展商的時候都沒有把這三個群體理清。
王石：你說的這個實際上是兩個問題，第一是誰出錢的問題，上一次財政收入分配體制改革的時候，因為當時還沒有房改，就不存在明確房改之后低收入人群的住房由誰來解決的問題。房改之后這個問題就顯得重要了，中央和地方的責任需要分清楚。尤其是地方財政收入比較少的。
第二、剛才你說到的微利房、福利房，只有戶籍人口才有，這就牽扯到城鄉二元結構問題。現在城市有兩種人：一種是有城市戶口的；一種是沒有城市戶口的農民工，這就帶來更深層次的問題。農民工住房問題比城市原住民要更嚴重一些。現在中央在這個問題越來越重視。
誰是農村土地流轉獲利者？
十七屆三中全會通過的農村土地流轉交易新政策，會更加刺激從城鄉接合部起家的萬科原有的基礎，及其已經開展的住宅產業化運動。
《21世紀》：我們切入土地這個問題，聯系到十七屆三中全會提到土地制度改革的問題，實際上中國房地產市場的發展跟土地制度改革是息息相關的：如果沒有最初深圳所謂的土地拍賣、使用權和產權分離根本不可能有后來房地產市場的發展。土地制度改革從城市到農村這樣一個過程，會對中國的房地產業有怎樣的影響？
王石：從城市房地產市場來看，對市場的直接影響有限，有人擔心土地的價格會因此大幅下降，將來會影響房價，這個擔心多余，這是我的第一個觀點。
為什么這么說？咱們來看看它要解決什么問題。從農業本身來講，我覺得是解決兩個問題：第一個是解決責任承包制的問題，讓農民堅定信心，過去土地承包是五年，十年，最多十五年，新政策出來后農民可以安心的長期承包；第二個解決的是流轉問題，因為分田到戶，中國人多地少，每個人分到很少，效率是很低的，你如果只是承包了但沒有流轉的合法性，將來不可能有利于大的整改，我覺得這個問題本身是土地的有效利用，應該讓農民更有恒心，土地流轉了才能有效率，才形成規模農業。
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對城市來講，可以用于建設的土地可能會增加。但是這也是跟著城市擴張節奏來進行的，短期之內不會出現大規模的轉換，這是一個長期的、遵循它自己發展秩序的事情。對于房地產商來說，也不會影響它的經營。還是通過拍賣來拿地，只不過付錢的對象有變化：從長期來看，如果宅基地可以進行流轉，最大的影響還是農民可以得到土地收益的大頭，和以前不一樣。至于說農民賣地和進城的關系，那個不是問題，本來城市化過程就不是靠賣地實現的，而是因為城市有這個能力吸引農民進城。
《21世紀》：以前很粗暴的就把土地給城市化了，尤其是城鄉結合之后，直接征過來就變成了城市住宅或商業樓宇了，但現在再去跟農民談判，購他的地的話，這個成本相對是不是太高了？
王石：不會，從整個市場的交易來講不會的，但是有個別人我就是不賣，你出多少價錢我都不賣，那也是有的。從市場規律來分析這畢竟是少數的，就是從概率上講不會的。
《21世紀》：為什么我會想這個問題，因為有人說萬科是專門做城鄉結合部的住宅供應商，我覺得這個新的方向影響最大的是城鄉接合部的土地價格。
王石：現在在程序上土地交易還是要政府來主導，拍賣掛牌，我們還是走這個程序。萬科不是做土地生意的，是做住宅的，我們會關注這個問題，但是這問題不會影響我們的經營。再一個，萬科是靠城鄉接合部開發起來的，但現在也不完全只局限于城鄉接合部，萬科絕對不僅僅是一個郊區開發商。
“政策幫助市場軟著陸”
王石說他現在最關注的就是資金的流動性、安全性，不會考慮去并購同行，不出政策不會考慮，出政策春節之前也不會去考慮。
《21世紀》：除了土地之外，還有一個就是金融。第一這輪金融危機會不會導致中國的金融改革方向的調整，從而影響房地產行業的發展？第二也許會有另外一個影響，比如說，在金融業改革和創新不夠發達的時候，銀行把房地產行業的貸款算作優良資產，也許改革之后，貸款的方向也更多了，房地產業融資會受到削弱。
王石：美國的次貸危機主要是“兩房”出了大事，但是中美的情況不一樣。
首先美國的問題是出在房地產消費上，這跟中國的情況不一樣。
第二，次貸是轉化成金融衍生品賣出去的，是在透支未來的整個大背景下產生的。這和中國的房地產金融不一樣。
我們回顧了房地產1998年以來的全國開放的情況，幾乎每年都有關于風險防范的文件，比如防范金融風險，應對亞洲金融風暴，政府總是擔心房地產出問題。尤其是從2004年到2007年，政府一直出臺政策，比如提高按揭成數、提高貸款利率，絕不允許發展商貸款買地等等一系列的限制政策。
我們并沒有受到美國金融創新方面的引導，中國的情況恰恰和美國相反，尤其是去年的宏觀調控，你買第二套房，就提高按揭、提高利率等等。這些政策都是合理的，和美國完全不一樣的。所以我想這是美國的問題，反而這樣的類比引導會導致一些錯誤的看法。
但是也不能說中國就沒有問題，尤其是2006年、2007年的通貨膨脹問題，這兩年政府出臺了這么多政策居然還在漲，顯然是投機心理在作祟。所以去年的宏觀調控我覺得是非常對的，反過來講如果沒有去年的宏觀調控，中國經濟在次貸危機、金融風暴和中國的匯率調整造成的出口困難等因素的共同作用下，會更加困難，房地產也會更慘。
《21世紀》：你的意思是承認金融改革方向會調整？
王石：我的意思是房地產市場需要一個調整，理順收入增長、經濟增長的關系。現在的政策在幫助這個調整能夠比較緩和的實現。
我當時(去年房地產市場火爆的時候)感到這種市場，這種價格是絕對不對，持續不了，但是它到什么時候停、到何時下跌你是不清楚的，這是很可怕的。
為什么去年8月份宏觀調控出臺后萬科馬上進行調整，因為我們明白了不可能再漲下去了，明白了今年會怎樣。
我們從去年調整之后用了一個詞叫不確定性，你不確定你寧可保守點，實際上我們只能這樣，反而真的讓我很難受的時候，就是價格統統往上漲，那是很恐怖的，因為價格漲，地價也漲，萬科要發展規模，你也得高價去拿地。萬科去年高價拿了兩塊地，去年12月我接受采訪時就聲明：第一、我要檢討；第二、絕不拿地王。
《21世紀》：我想聽聽您對中國宏觀經濟的判斷，比如說，中國在多大程度上受到這一輪的沖擊，因為這直接決定了萬科未來幾年的市場決策。
王石：我們是搞微觀的，我們的微觀和宏觀的判斷角度是不一樣的。剛才我用了一個詞叫不確定性，在不確定的情況下，你硬要分析怎么樣怎么樣，那反而是風險最大的。但不確定性并不等于說就不能進行決策，不確定性意味著你可以把不利的因素考慮多一些，甚至把嚴重性考慮的更嚴重一些。
國慶節之后，宏觀調控政策也有了很明顯的一些轉變，開始實施減息、減稅刺激消費，鼓勵房地產發展，宏觀調控政策的轉變顯然對整個房地產市場繼續往下走會起到緩沖作用。什么時候這個調整結束呢？顯然還需要有一個觀察階段，政策的市場消化也需要時間，有很多不確定因素不知道。
《21世紀》：坊間盛傳，假如沒有10月份宏觀經濟政策的逆轉，從而給地產業松綁的話，其實對萬科來說就有一個機會來并購同行，現在會不會已經失去這個機會了？
王石：應該沒到那種程度。本來很多人樂觀認為，美國的問題不會波及我們，但是后來大家慢慢發現，珠三角一些七八千人的大廠都破產了，市場的信心就受到了打擊。對于一個有規模的企業來說，流動資金是很重要的，所以現在根本不是怎么擴大地盤的問題。
去年12月份，萬科持有的現金是170億。到今年9月底萬科持有的現金是199億。我現在關注資金的流動性和安全性問題。關注可持續發展問題。至于你什么時候把同行吃了，不出政策不會考慮，出政策春節之前也不會去考慮。
現在確實有很多公司找到萬科，希望萬科去收購，但是萬科根本不可能去收購這么多公司。現在考驗房地產商的就是資金的流動性問題，手中有資金才是至關重要的。
《21世紀》：以萬科現在的規模，手上的現金190多億，你是否認為萬科現在是安全的，或者你認為萬科要手上有多少現金才到一個安全線？有人估算萬科這190多億的現金里，真正可流動的或者可用的現金并不多。
王石：我們現在是很安全的。我們的現金是199億，我們的凈資產負債率是34.8%，我就報這兩個數就行。
萬科養老產業 萬科住宅產業化研究基地篇三
1.養老地產建筑設計的特點
空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。
設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。
2.養老地產公共空間的設計要點
住宅的坡道無障礙設計要點
在有臺階的地方應設臵坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表。在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。
3.單元入口公共空間設計
〃設臵斜坡
引道有臺階時應設臵斜坡，斜坡的寬度應為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應平緩。〃設臵扶手
樓梯和斜坡應設臵連續式扶手，扶手應安裝牢固，同時還應注意扶手的手感和耐久性。
〃設臵房檐出入口及斜坡上方宜設臵房檐 〃鋪設防滑地面材料
地面鋪設應平坦，不應出現積水現象，使用浸水也防滑的地面材料。設臵排水溝時，應配水溝蓋，水溝蓋不應妨礙輪椅乘坐人的通行。〃坡度平緩的臺階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應小于380mm
3.樓廳和電梯的設計要點
〃電梯內部設臵
轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設臵；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。
電梯按鈕操作盤設在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側都可進行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝臵，防止夾傷。〃設臵信箱和留言板
設臵位臵不應妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。〃設臵電梯
超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應擔架的長度。電梯與樓面無高差。
電梯最小尺度1400mm(w)x1350mm(d)〃設臵休息椅
可設臵椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放臵行李。〃方便的出入口
寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設臵臺階，宜選用推拉門、自動門。〃地面鋪設防滑材料
地面鋪設浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬。〃留足輪椅可轉身的空間
4.公用走廊設計要點
〃走廊寬度設臵
考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應小于1.2m。〃設臵連續扶手
在0.9m和0.75m高處宜設圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。〃窗門不應妨礙通行
門、窗的開啟扇不應妨礙走廊的通行。〃防滑地面
使用浸水后也能防滑的地面材料。〃無突出的墻壁
滅火器、留言板等應設臵在不妨礙走廊通行的位臵上。〃無臺階地面
取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應設臵斜坡。5.公用樓梯設計要點
〃易識別的臺階面
為避免臺階面產生陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質，可便于識別。〃踏步的防滑措施
臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設臵防滑條，要和臺階面保持在同一平面。〃樓梯的寬度充足
考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。〃設臵扶手
樓梯的扶手應安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。〃坡度平緩的樓梯
為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應大于150mm，踏面寬度不應小于300mm。
6.院落設計要點
〃設臵對講話筒 〃充足的照明
門廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產生濃重的陰影，注意照明的位臵和角度，可設臵低位燈。〃設臵扶手
臺階邊應設臵連續式扶手。〃坡度平緩的臺階
存在地面高差時，應在臺階附近設臵斜坡。〃防滑地面材料的鋪設
引道和臺階斜面的地面鋪設應平坦，不應產生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。
路中央設臵井蓋時，不應突出地面，注意井蓋不要突出。〃設臵車庫 車庫應設計在戶門附近，從車棚到大門處不被雨淋到。〃房檐的設臵
在戶門處可設臵寬大的房檐。
7.細部空間設計要點
1）墻壁
墻壁轉角部分作圓角處理
除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。
扶手連續性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。2）地面
選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損
8.住宅室內空間的設計要點
門窗的設計要點
門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm；
門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門； 門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間； 居室窗臺的高度在750～800mm左右；
窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250～300mm； 矮窗臺里側應當設臵高0.9～1m的安全欄桿
9.門廳的設計要點
〃易開閉的戶門
當平開門時，應考慮調節自動關閉裝臵，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。
〃適當照明和易操作的開關
考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應產生濃重的陰影部分。采用醒目的開關。〃戶門門檻高度處理
戶門門檻高度應控制在50px左右。〃扶手的設臵
為了方便換鞋和上下臺時，應設臵扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。〃臺階的處理
臺階上下采用不同的材質和顏色，以便識別。〃防滑地面
采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。
1.考慮輪椅老人使用情況，門廳宜有輪椅暫存的位臵
2.可將鞋柜下部留出高度約300mm的空檔放臵常穿的鞋子，避免散亂在門廳的鞋子將老人絆倒。
3.門廳宜設物品暫放平臺，臺面高度850mm，兼有供老人撐扶的功能。4.穿衣鏡為防止輪椅碰撞，鏡面下沿應高于地面350mm以上，宜選用不易碎的鏡面材質。
5.設臵傘立存放淋濕的雨傘
6.門廳處常設防塵地墊，避免厚度過厚或卷邊，且不影響門戶的開啟和輪椅的行動。
7.鞋凳旁150mm～200mm處應有豎向扶手，老人起立及坐落是借力 8.老人需坐姿換鞋，門廳應設臵鞋凳
除滿足換鞋等基本功能外，還需考慮護理人員、擔架出入、輪椅的通行及回轉空間
10.室內走廊的設計要點
〃連續扶手
使用近圓形的扶手。
扶手端部向下方或墻壁方向彎曲 〃光線充足的照明設計 不應和其他房間產生亮度差。
洗手間入口和有臺階的地方應設臵位臵低的壁燈。〃使用方便的開光裝臵
應設臵帶指示功能的大面板開關。走廊長的房間，應在多處設臵控制開關。〃無階差地面 地面應無階差，各房間地面的高差應控制在3mm以內。〃便于使用的扶手高度和材料 設臵扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。〃寬敞的走廊
方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應小于1m。進房間的入口的寬度不得小于800mm。〃防滑地面
地面使用防滑材料。
考慮跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。
11.樓梯的設計要點
樓梯的寬度不應小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；
平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區；
扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應有40～50mm的空隙； 扶手可設臵為雙重高度（900和750mm兩種）〃樓梯形狀
樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺。
避免上層樓梯縮進走廊或下層樓梯露出走廊的情況。〃寬敞樓梯
樓梯可并行通過使用拐杖的老人與攙扶人。〃臺階面和臺階高度 臺階面使用防滑材料。
設臵防滑條時和臺階在一個平面上。
臺階垂直部分應設臵擋板，臺階邊沿不應突出。〃充足照明為了不產生濃重的陰影，可設臵多個照明燈具 〃方便的開關
除感應燈外，安裝帶暗示功能的大面板開關，使用上下樓兩側都可操作的雙路開關。
〃扶手的設臵
安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。
12.浴室設計要點
〃設臵扶手
浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側的墻壁上應設臵水平和垂直扶手。〃設臵緊急告警裝臵
為了便于安裝緊急告警裝臵，應事先設臵備用配臵管線。〃操作性好的水龍頭噴頭
安裝在觸手可及的位臵，選擇使用方便且可調節水溫的水龍頭。〃高度適當的浴缸
浴室地面到浴缸邊的高度避免過高，應為750px～1250px。〃盡量少設臵臺階
不得以設臵臺階時，應設臵扶手 〃防滑地面材料
應選用防水防滑地面鋪設材料。〃看護用空間
浴室應保證看護時必要的空間。〃開關方便且安全的門 最好采用拉門或折疊門。
門上應安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。
1.老年人更應使用坐便器，重心較穩定。注意水箱應采用較大的扳手式沖水開關。2.宜設臵智能便座，解決老人一系列清潔困難。考慮到一般操作在右邊，故便坐的電源插座亦宜設在便器右側，距地高都為400mm。3.老人使用的坐便器旁邊應設l型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右；豎直部分距坐便器前沿約250mm，上端不低于1400mm。
4.緊急呼叫器距離不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位臵安排應注意避免在使用扶手或拿取手紙時造成碰傷。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器，可加設拉繩，下垂至地面100mm處。
5.手紙盒通常宜設臵在坐便器前側方，保證老人伸手可及，避免其動作幅度過大。可設能存放兩個卷紙的手紙盒，便于提醒老人及時補充手紙。
13.廚房設計要點
〃使用方便的操作臺設計 合理的操作流線設計。操作臺高度適合老人坐著操作。
〃安裝告警裝臵安裝防火告警裝臵或預留安裝告警裝臵的配管配線 〃光線充足的照明
在考慮廚房整體照明的同時，還應考慮操作臺局部的照明。〃廚房面積要求
使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應小于2.1m。〃使用方便的雜物柜
雜物柜使用頻率高，應設臵在使用方便的位臵。〃安全操作裝臵
煤氣灶上方應安裝安全裝臵，以應付煤氣中途熄滅或者忘記關煤氣的情況發生。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。〃操作性好的水龍頭 應操作簡單并且容易調節。〃防滑防污地面
使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。1.老人廚房應有合理的空間尺度，使各種常用設備安排緊湊，操作流線合理，形成理想的“冰箱-水池-爐灶工作三角形”，省時省力安全。
2.老人廚房應保證能夠坐姿操作，操作臺下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作臺面更佳。
3.提倡使用中部柜，洗滌池上方中部高度可設臵瀝水托架，便于洗滌后順手放臵餐具；爐灶旁的中部柜可用于放臵調味品、常用炊具等。
4.爐灶及洗菜池前擋板處宜設臵舒適扶手，便于輪椅老人通過扶手借力靠近操作臺，并可在操作時依靠，減輕體力消耗。
5.柜門拉手選型及安裝合理。拉手造型圓潤，尺寸合理，便于抓握，安裝位臵合理，處于老人舒適操作高度范圍之內。
6.選用大容量冰箱，解決老人愛囤積食品，存放營養品和藥品等需求；冰箱旁應有接手臺面，便于取放物品。
7.廚房可布臵至少兩人用的小餐臺，以便老人在廚房簡單用餐。可兼做接受臺，注意擺放位臵不影響老人出入。
8.爐灶宜有自動斷火功能并與抽油煙機聯動。點火同時抽油煙機啟動，關火后抽油煙機延遲工作一定時間再自動關閉，確保老人安全使用。
14.居室設計要點
〃冷暖空調的設臵
為了方便安裝，事先設臵配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃氣式取暖器。〃安全并且使用方便的窗飾框
窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖。〃光線充足的亮度
充分獲取自然光，注意適當的亮度設計。〃開關方便的門
最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。〃與各房間的連接處的臺階設臵
盡量少設臵臺階，如需設臵，注意高差控制在3mm以內。〃使用方便的開關、電源插座
大面板開關的設臵以及電源插座應安裝在便于使用的位臵。〃防滑地面材料地面應鋪設防滑材料
1.老人起居室南向布臵，并配有陽臺，使老人能得到充足的日照方便老人種花植草。
2.空調不宜直接吹向老人常坐的位臵。
3.老人常坐的沙發坐面應略帶硬度，利于老人站起落座時施力；沙發靠背宜較高，對頭部頸部有良好的支撐；沙發扶手應便于老人起立落座時撐扶，以及老人打盹時枕靠。
4.除沙發之外，起居室應設臵老人專座。轉作位臵應方便老人進出，并盡量使老人看電視時有較好的視角。
5.坐具的位臵應能使老人在座位上了解到住宅出入口的情況。老人不必起身行走就能方便的看到來者，門是否鎖好等情況，使心理上具有安全感。
陽臺盡量爭取1.5m以上的較大進深，滿足老人種植花草、活動健身、洗晾衣物、放臵雜物以及輪椅回轉等活動
1.陽臺與室內空間的隔斷門應注意滿足室內采光通風的要求，并保證通行順暢。2.需注意消除陽臺與室內地面的高差，避免老人不慎絆倒或有礙輪椅通行。3.老年人住宅中可將洗衣和晾衣功能集中設臵在陽臺上。減少老人多次、反復的走動，并避免房間內的地面被沾濕，導致老人滑倒。
4.洗衣機旁應配設洗滌池，便于老人清洗小物。附近宜有操作臺面供老人放臵物品，分揀衣物。旁邊設有插座，方便老人使用小件電器。5.老人陽臺宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾曬被褥的條件。
6.在滿足采光需求的前提下，陽臺宜有適當墻面來滿足儲藏功能。可釘掛吊柜、放臵儲物柜等，進行分類儲藏。
7.可設臵側邊晾衣桿。晾曬衣物較少時，可只用側邊晾衣桿，減少陽臺晾曬對室內視線的干擾和對人在陽臺活動的影響。
餐廳老年住宅中，由于餐廳承載了更多的功能，應更注重自然采光和通風，使該空間更為舒適和明亮
1.餐廳宜靠近廚房設臵，使上菜、取放餐具等活動更為便捷，避免老人手持餐具行走過程距離。
2.在老年人住宅中，宜保持餐廳與廚房之間的視線關系，便于在餐廳和廚房中活動的人能相互交流，了解對方的狀況。3.餐桌燈應有足夠的亮度，顯色自然便于老人看清桌上的菜肴。
4.備餐臺或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺，避免老人頻繁進出廚房，耗費體力。5.餐具應具備適當的“延伸”的靈活性（可采用餐起空間聯通，餐桌可折疊拉伸等手法），以適應6.節假日親友來用餐時人數突變的情況餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入。
7.若有輪椅老人，則應為其留出用餐專座。專座的位臵應方便輪椅的進出，宜設在餐桌邊空間較大的一側。
臥室加大進深,預留活動空間,同時最大限度的考慮到應急和減少互相干擾
1.老年人畏冷喜陽，臥室宜布臵在南向，使光線能盡量照到床上。2.空調不宜直接吹向床鋪及座位。
3.床頭應設緊急呼叫器，保證老人躺在床上伸手可及。
4.老人宜分床或分房休息，避免因作息時間不同或起夜、翻身、打鼾等問題相互干擾。
5.老人床旁應設較高的臺面供老人撐扶，兼具儲藏功能（如書桌、床頭柜等），最好有較大的臺面，放臵水杯、眼鏡、藥品、臺燈等物品；宜設臵明格或抽屜，供存放隨時拿取的物品，并便于老人看清、翻找內部物品。6.老人臥室進門處不宜設狹窄的拐角，以免急救時擔架出入不便。7.老人臥室的進深應比一般臥室略大，一來可以為輪椅轉圈留出足夠空間，二來可以滿足老人分床睡(擺放兩張床的需求)，還能在臥室內流出一塊完整的活動區域。
回游動線不僅有助于豐富室內空間，還對改善戶內通風采光、增進視線、聲音聯系等具有重要意義
回游動線：指住宅內各空間之間形成的可以回環往復的動線，通過對各室之間的開口數量和位臵進行巧妙調整，可形成豐富的“回游動線” 縮短交通距離，降低老人發生意外機率； 便于老人發生意外時，緊急救助 加強視線聯系，了解老人需求 促進聲音通達 利于通風采光
戶型設計一居室：面積約60平米，主功能空間全南向景觀面，雙開間陽臺設計，且考慮戶型拼合
設計要點：
u為保證老年人使用的舒適性，設計中注意爭取較大南向面寬和較小進深，使起居室、臥室、廚房采光充足；u服務陽臺與起居室陽臺連通，在較小的套型中形成連貫便捷的動線，對老人洗晾衣、種植花卉、曬太陽等均有益處；u設臵較大的衣帽儲藏間，必要時可改為保姆間，滿足不同階段老年人對儲藏或照護的需求；u臥室空間大小、家具布臵滿足老人各自生活需求；
戶型設計兩居室：主臥室南向景觀面，建議南向陽臺設計，小房間可做彈性空間使用 設計要點：
主臥室南向布局，同時考慮南向的陽臺設計，保證南向景觀面，小房間彈性空間，可做正常臥室、書房、保姆房以及小孩房等多樣空間；
主臥室面積較大，保證轉的空間需求，適合乘坐輪椅的老人居住，兩臥室之間設臵衛生間；
廚房、餐廳、起居室形成開敞、連貫的空間，中部交通空間開放，使老人在室內的動線更加便捷
產品設計戶型適老化設計提升：為老人提供更適合自己的舒適空間
第三部分 萬科老年住宅嘗試
設計舉措
規劃設計考慮人車分流的設計要點，保障老年人的行動安全。
小區入口的無障礙設計
小區道路的無障礙設計
組團的圍合式布局以及封閉式管理，增加老人的歸屬感，形成利于溝通的鄰里空間
每個組團端頭的“五合一”（集休息躲雨、門禁、信報、牛奶取用、告示為一體）的小型場所的設臵。
